In een blogpost op Spacemakers schrijft Bob Maas (woningmarktspecialist bij Vereniging Eigen Huis) een interessant stuk over een gedeelte van de huidige problematiek op de woningmarkt. De aangeboden woningen sluiten niet voldoende aan bij de vraag van de consument.
Daar heeft hij een valide punt. Zie ook deze scheve verhouding zoals weergegeven in een presentatie van de NVB:
Dit is wat Bob Maas er over stelt
De moeder van alle problemen op de woningmarkt is het woningaanbod dat niet goed aansluit op de vraag. Niet alleen in de kwantiteit, maar ook in de kwaliteit. Wat mensen zoeken is schaars en dat leidt tot hoge prijzen. Het gevolg is hoge hypotheken, hoge kosten voor overdrachtsbelasting en Btw (meestal meegefinancierd in de hypotheek), hoge risico’s voor de markt, hoge hypotheekrenteaftrek en onbetaalbare koopwoningen voor grote groepen mensen. Zie daar de problemen van de woningmarkt en hun oorzaak in een notendop. Zo moeilijk is het niet.
Ondanks een stukje waarheid is dit vele malen te kort door de bocht. Ik lees hier namelijk dat, omdat het woningaanbod niet aansluit bij de vraag de hypotheken te hoog zijn. Of wat denk je van deze? Omdat het woningaanbod niet bij de vraag aansluit zijn er onbetaalbare woningen voor grote groepen mensen.
Marktwerking
Wanneer er schaarste is, stijgen de prijzen. Wanneer er overschot is behoren de prijzen te dalen. Maar dat gebeurt niet! Kopers willen nog altijd teveel voor hun woning en makelaars durven geen nee te zeggen tegen hun klant als die een onrealistisch hoge vraagprijs verwacht. Resultaat is dus een te grote groep te dure woningen. Ja, onbetaalbaar voor een grote groep mensen.
Om dat echter af te schuiven op een mismatch tussen de woningmarkt en het woningaanbod begrijp ik niet. Dat er een bepaald type woning veel gevraagd is waardoor de prijs van woningen in dat segment (en die gewenste locatie) stijgt is logisch. Maar welk segment heeft een zichtbare prijsstijging laten zien?
In het verlengde daarvan zal het zeker ook zo zijn dat er een segment is waar een verminderde vraag naar is. Met een beduidende prijsdaling als belangrijkste indicator. Maar welk woonsegment is dat dan? Volgens het rapport van Woningmarktcijfers laten alle segmenten prijsdalingen zien.
Conclusie
Zolang verkopers teveel voor hun woning willen ontvangen en makelaars dat soort verkopers nog steeds hun diensten verkopen (zie ook: de juiste vraagprijs loont) zal er weinig tot geen verschil gaan komen op de woningmarkt. Ook niet dankzij het ongemoeid laten van de hypotheekrenteaftrek.
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
Beste Bob Maas,
Wellicht is het een idee om nog wat meer onderzoek te doen naar de cijfers alvorens te concluderen dat het hier slechts een vertrouwenscrisis betreft.
Huizenprijzen in NL zijn enorm overgewaardeerd door de ingezette kredietverruiming van banken, de overdrachtsbelasting en de HRA.
Maak eens een vergelijking tussen het gemiddelde inkomen en de gemiddelde huizenprijs.
Als je 15 jaar geleden als postbode op 1 salaris een huis wilde kopen dan was dat mogelijk. Nu kun alleen nog een soortgelijke woning kopen als je tweeverdiener bent met een academische achtergrond.
Mensen die nu in kapitale villa’s van 800k wonen kunnen hier alleen wonen omdat zij al die jaren hebben geprofiteerd van alsmaar voortdurende prijsstijgingen.
Dat feest is nu afgelopen en de jongere generatie die zich tot over de oren in de schuld heeft moeten steken om de overwaarde van de oudere generatie op te hoesten zit met een probleem. Dat geldt overigens ook voor de ouderen die deze jongere generatie nodig heeft voor de pensioenen.
Er is geen tekort aan woningen. Er is een tekort aan betaalbare woningen. Er is geen overwaarde meer, er is een restschuld.
Het besef zal voor niets de zon opgaat zal terugkeren. Demografische ontwikkelingen, de onhoudbare subsidiestromen en de beperking van kredietverstrekking zullen zorgen voor de nodige normalisering op de Nederlandse woningmarkt.
Zoek eens op Google naar Dr. Maartje Martens!
Hallo Han,
Je begrijpt me verkeerd. Sorry als dat aan mij ligt. Ik heb het in mijn blog over de ontwikkelingen op de woningmarkt in de afgelopen decennia en niet zozeer over de huidige situatie. Die is bijzonder in die zin dat de markt overvallen is door de gevolgen van een financiële crisis waardoor deze in een kramp is geschoten (vertrouwenscrisis). De schaarste in het woningaanbod moet je niet afmeten aan hoeveel woningen er te koop staan. Dat zou alleen kunnen als ze leeg te koop zouden staan, maar de meeste worden nog steeds bewoond. Schaarste meet je af aan het aantal huishoudens (de groei daarin) in relatie tot het aantal beschikbare woningen in de voorraad (idem de groei daarin). Daarin telt ook mee de relatie woonwensen versus de kwaliteit – in ruime zin – van het woningaanbod = de mismatch in kwalitatieve zin. De vraag naar koopwoningen die vooral in de jaren ’90 enorm toenam, is niet, althans onvoldoende gefaciliteerd door de nieuwbouwproductie (zowel kwantitatief als kwalitatief) waardoor de huizenprijzen enorm en soms zelfs spectaculair konden stijgen (1999: bij 20% in 1 jaar tijd). Dat de huizenprijzen op dit moment maar matig dalen in verhouding tot de impact van de crisis heeft naar mijn mening niet zozeer te maken met een onrealistisch prijsniveau dat verkopers hanteren, maar veel eerder met een goede inschatting van de verkopers van de huidige marktsituatie die, zoals gezegd, vooral veroorzaakt wordt door een vertrouwenscrisis. Dat betekent dat de markt zich veel sneller kan herstellen dan wanneer er sprake is van een diepe structurele crisis met zeer hoge werkloosheid, fors verlies aan koopkracht, hoge rente, enz. Het lijkt wel of verkopers dat op hun gevoel beter inschatten dan de makelaars die maar blijven hameren op wat zij noemen het hanteren van onrealistisch vraagprijzen. Volgend jaar kan de markt er al weer heel anders voorstaan en waarom is het dan zo gek dat verkopers die geen haast hebben met de verkoop daar dan maar even op wachten? De vooruitzichten met het nieuwe kabinet/het veiligstellen van de hypotheekrenteaftrek zijn sterk verbeterd. Zie de berichtgeving hierover op http://www.eigenhuis.nl. Wat dat betreft ontbrak er gisteren iets aan het verhaal van de NVM. In het verleden kon de NVM wel eens beticht worden van een beetje al te optimistische kijk op de zaken en nu daar meer aanleiding voor is, blijft het verhaal een beetje somber. Gemiste kans in mijn ogen om op basis van feiten een meer positieve verwachting uit te spreken.
Vriendelijke groet,
Bob Maas
Vvereniging Eigen Huis
Bedankt voor je reactie Bob. Ik heb jouw tekst inderdaad anders gelezen dan je nu uitlegt.
Duidelijk een andere benadering van ‘schaarste’.
Zou fijn zijn als de markt zich snel zal herstellen. Goed voor consument en makelaar!
Wat ik wel interessant vind, en me zelfs verbaasd, is dat je aangeeft dat verkopers de verkoopprijs beter in kunnen schatten dan de makelaars, die het vaak te hoog vinden.
Mijn ervaring is juist andersom, dat makelaars hoge vraagprijzen als wortel voorhouden om die opdracht maar binnen te krijgen, gebaseerd op de wens van de verkoper om een bepaalde verkoopprijs te willen hanteren.
Ook ik ben namelijk van mening dat de vraagprijzen momenteel ietwat te hoog zijn.
Mijns inziens zouden makelaars vaker ‘nee’ moeten zeggen tegen het aannemen van een opdracht wanneer de vraagprijs niet haalbaar is binnen 6 maanden verkoopduur.
Han,
Voor makelaars is het op dit moment een kwestie van omzet draaien en overleven, en in sommige gevallen is het zelfs een kwestie van erop of eronder. Dan ligt een lage prijsstelling eerder voor de hand dan het streven naar het maximaal haalbare. Het argument van het belang van een ‘realistische’ prijsstelling wordt hierbij misbruikt. Wij krijgen klachten/signalen binnen dat op dat punt op dit moment er meer sprake is van een belangentegenstelling tussen makelaar en klant. In een concreet geval voelde de klant zich achteraf bedonderd dat zijn huis zo snel verkocht was en zo weinig had opgeleverd. Hij had naar zijn mening een verkeerd advies van zijn makelaar gekregen over de naar zijn gevoel (achteraf) te lage prijsstelling. Door een lagere prijs kan de makelaar sneller omzet realiseren en ontvangt hij maar een fractie minder, maar het kan de klant tienduidenden euro’s kosten.
Wat het prijsniveau betreft. Wat is hoog? Ten opzichte van wat? Vraag en aanbod bepalen de prijs en daar moeten we ons bij neerleggen. De betaalbaarheidsindexen zijn toch sterk opgelopen?
Vriendelijke groet,
Bob Maas
Interessante insteek Bob. Ontzettend jammer dat er, klaarblijkelijk, makelaars zijn die wel voldoen aan de vraag van de verkoper (het huis te verkopen) maar daarbij vergeten om dat tegen de best haalbare prijs te doen.
Zulke makelaars zouden eigenlijk beoordeeld moeten worden op WieIsDeBesteMakelaar.nl zodat andere consumenten ervoor behoed kunnen worden.
Snelle verkoop is prima, maar niet als het (ver) onder de haalbare prijs is.
Maar waar die balans nu juist zit… Een makelaar zou dat toch moeten weten en zodanig correct werk moeten afleveren.
Triest te vernemen dat er misbruik van het vertrouwen gemaakt wordt.