Bij verkoop van onroerende zaken en/of productierechten wordt veelal een makelaar ingeschakeld. Na verlening van de opdracht tot bemiddeling zal de makelaar een overeenkomst opmaken, waarin onder meer bepalingen over de aan de makelaar te betalen vergoeding (courtage) opgenomen worden.
Soms gebeurt het dat uzelf een koper vindt. Ondanks dat u zelf de koop tot stand brengt, bent u als de overeenkomst met de makelaar niet is ontbonden toch de afgesproken courtage verschuldigd.
Een dergelijke zaak speelde onlangs voor de rechtbank. Een woningverkoper had een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van zijn woning, waarbij in de opgemaakte overeenkomst afspraken waren gemaakt over de courtage en de vraagprijs voor de woning. Ondanks diverse werkzaamheden van de makelaar (plaatsen advertenties, opmaken en rondsturen verkoopbrochure etc.) werd aanvankelijk geen koper gevonden. Pas na tweeënhalf jaar vond de verkoper zelf een koper, waarmee hij zelf een akkoord bereikte. De afgesproken verkoopprijs was veel lager dan de vraagprijs. De verkoper weigerde de courtage te betalen aan de makelaar, waarna de makelaar naar de rechter stapte.
Volgens de rechter had de makelaar aangetoond dat hij diverse werkzaamheden had verricht. Het feit dat hij de koop uiteindelijk niet tot stand had gebracht deed hier niets aan af, aangezien de bemiddelingsovereenkomst niet was beëindigd.
Verder stelde de verkoper dat de makelaar hem een te hoge vraagprijs had voorgesteld, waardoor de woning vrijwel niet te verkopen was. Ook dit baatte de verkoper niet: volgens de rechter had de makelaar voldoende bewijzen aangevoerd die een dergelijke vraagprijs rechtvaardigden. Daarbij kwam dat niet was gebleken dat de verkoper had aangedrongen op een bijstelling van de vraagprijs.
Tip: Zorg dat in een dergelijk geval de overeenkomst met de makelaar tijdig ontbonden wordt. Let daarbij goed op de voorwaarden waaronder dit mogelijk is.
Bron: S-A-B
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
@Han ik mag toch hopen dat de voorwaarden van de VBO duidelijk genoeg zijn! Ik had de woning gewoon verkocht punt. Het is te gek voor woorden dat ik financieel afhankelijk wordt gemaakt van de koper. Op deze manier is geen enkele makelaar meer zeker van zijn centen ook al is de koopovereenkomst definitief!
Heb vorig jaar het tegenovergestelde meegemaakt: een zaak verloren omdat koper zijn financiering niet rond kreeg. De verkoop was gesloten, de ontbindende voorwaarden verlopen maar rechter zei: in je advertentie staat dat je werkt obv geen verkoop geen kosten! Onbegrijpelijk want de verkoop was wel degelijk gesloten!
Je toonzetting is behoorlijk neutraal. Ben benieuwd wat jij ervan vindt, Han. Persoonlijk is het mijn mening dat de makelaar hiermee een wat wonderlijke claim lijkt te leggen, zeker na ruim 2,5jr.
Wij hebben onlangs zelf kantoorruimte verhuurd en een duidelijke afspraak met de verhurend makelaar gemaakt over de consequenties voor de courtage als de huurder uit ons eigen netwerk zou worden gevonden. Duidelijkheid is daarin het belangrijkste. De vraag is of je een dergelijke ‘goed geïnformeerde’ en ‘vooruitziende en zakelijke’ houding bij een consument mag verwachten.
Professioneel, klantgericht èn zakelijk had de makelaar de klant zelf benaderd en gevraagd wat de keuze zou worden. Opdracht teruggeven of aanhouden mèt de bijbehorende consequenties..
Stefan – de toonzetting is van het originele artikel, vandaar dat je het klaarblijkelijk ook herkent als ‘niet van mijn hand’ zijnde.
Wat ik er van vind?
Onbegrijpelijk. Allereerst zullen de afspraken niet duidelijk geweest zijn (waar Frits hieronder ook al op duidt). Echter, ik heb het dan niet over -kleine lettertjes- in de algemene voorwaarden.
Tevens denk ik dat het voor de klant van tevoren niet duidelijk (genoeg) is geweest wat er over afgesproken is.
Daar moet ik bij zeggen dat ik het absurd vind indien een makelaar de volle mep rekent wanneer de verkoper, zeker na zo’n lange tijd, zelf een koper regelt.
De makelaar had hierbij de slimste moeten zijn, imho.
Niet met een botte bijl gaan hakken.
Ook uit het voorbeeld van Roy hierboven blijkt maar eens te meer dat duidelijkheid cruciaal is. Want jouw werkelijkheid hoeft niet de werkelijkheid van iemand anders te zijn.
Kortom- niet iedereen ziet de situatie op dezelfde manier, ook een rechter niet.
Uit de de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM
(tot stand gekomen in overleg met Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis in het kader van de Coördinatiegroep Zelfreguleringsoverleg van de Sociaal Economische Raad en zijn in werking getreden per 1 februari 2010)kunnen wij opmaken.
Artike14 – Courtage
1. De consument is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Dit geldt ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgever-koper of –huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.
Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt.
Na beëindiging van de bemiddelingsopdracht als bedoeld in artikel 6 lid 1 sub b t/m e is de consument geen courtage verschuldigd indien er een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, tenzij:
? de consument heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 13;
? de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht.
Moraal: maak ‘over en weer’ duidelijke afspraken en leg deze ook schriftelijk vast.