Financieringsvoorbehoud VERkoper

Sommige dingen zijn te groot voor Twitter maar te kort voor een artikel. Vandaar deze korte “beschouwing” van een recente uitspraak over een financieringsvoorbehoud en boetebeding. De uitspraak is van de Rechtbank Rotterdam dus er kan nog een staartje aankomen via een hoger beroep.

Het Twitterbericht vatte de essentie al kort en krachtig samen. Het verhaal eromheen maakt echter de uitspraak leuk. Om het niet alleen leuk maar ook gemakkelijk te maken, noemen we de verkoper Jan en de koper Piet.

Wat is er gebeurd?

Jan en Piet sluiten op kerstavond 2009 een koopovereenkomst voor een woning. De koopsom is 550.000 euro. In de koopovereenkomst staat o.a. een finacieringsvoorbehoud en een boetebeding. Op het moment van de koopovereenkomst is Jan nog geen eigenaar van het perceel. Piet weet dat.  Ze spreken af dat de woning uiterlijk 15 februari 2010 wordt geleverd.

Na 15 februari 2010 heeft Piet geen woning gekregen van Jan. In overleg wordt de leveringsdatum verschoven naar 15 maart 2010. Op 15 maart 2010 heeft Piet nog steeds geen woning gekregen dus wordt Jan op 28 april 2010 in gebreke gesteld om binnen acht dagen te leveren.

Acht dagen na deze ingebrekestelling heeft Jan nog steeds niet geleverd dus maakt Piet aanspraak op het boetebeding van 10% zijnde 55.000 euro.

Omvang financieringsvoorbehoud

In de koopovereenkomst stond het volgende financieringsvoorbehoud:

• de financier van de verkoper akkoord gaat met verkoop van dit gedeelte van het perceel en hiervoor royement verleend;

Jan voert als verweer aan dat hij gebruik kan maken van het financieringsvoorbehoud. Piet reageert daar verbaast op; een financieringsvoorbehoud heeft toch alleen te maken met de financiering van de koper? In dit geval niet. De rechter oordeelt dat Jan er wel gebruik van kan maken door de verwoording van dit financieringsvoorbehoud. Er staat namelijk duidelijk “verkoper” en het royement door zijn financier.

Piet staat versteld. Hij voert nog aan dat hij in alle redelijkheid niet kon verwachten dat het financieringsvoorbehoud was bedoeld voor de verkoper. Helaas vergeet zijn advocaat een mogelijk gebrek bij de totstandkoming van de overeenkomst aan te voeren. Bijvoorbeeld dwaling. Hierdoor mag de rechtbank niet de omstandigheden beoordelen.

Geldigheid financieringsvoorbehoud

De verkoper kon dus gebruik maken van het financieringsvoorbehoud. Let op het woordje “kon”. De rechter oordeelt dat zo’n financieringsvoorbehoud van de verkoper geen eeuwig geldig achterdeurtje is.  (Lees ook mijn artikel: “Het achterdeurtje”) Wanneer deze namelijk altijd geldig is, dan is het boetebeding een wassen neus.

De rechter stelt daarom dat de verkoper gebruik kon maken van het financieringsvoorbehoud tot en met de ingang van het boetebeding. Wanneer is het boetebeding ingegaan? Die ontstond op 6 mei 2010 zijnde acht dagen na de ingebrekestelling.

Gebruik financieringsvoorbehoud

De rechter herinnert zich dat Jan op 12 mei 2011 tijdens de zitting heeft verklaard: “Bij de afspraak op 22 april 2010 met de makelaar heb ik gezegd dat we de overeenkomst konden ontbinden of dat Piet kon wachten tot ik de financiering rond had”.

Op 22 april 2010 was er dus nog geen beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud.

Geen probleem, denkt Jan. Hij heeft immers op 3 mei 2010 zijn makelaar een briefje naar de notaris Piet laten sturen. Daarin stond duidelijk dat hij gebruik heeft gemaakt van de ontbindende voorwaarde.

Wij wijzen u er echter op, dat de verkoper een beroep heeft gedaan op zijn ontbindende voorwaarde ten aanzien van het verlenen van royement, daar hij geen financiële instelling heeft gevonden, welke bereid was het gehele object te financieren en royement te verlenen voor de door verkoop van de [adres1] aan koper.

De rechter is echter glashard en wijst erop dat een beroep op een ontbindende voorwaarde “ongeclausuleerd en ondubbelzinnig” moet worden gedaan. De enkele verwijzing naar een vermoedelijk mondeling beroep hierop is niet voldoende. Jan heeft dus niet binnen de termijn gebruik gemaakt van zijn financieringsvoorbehoud.

Boetebeding

Omdat de overeenkomst niet is ontbonden en Jan niet kan leveren, heeft Piet recht op een boetebeding van 10% van de koopsom. De rechter heeft hierin de bevoegdheid om deze boete te matigen. Dit kan wanneer het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Jan wil dat de rechter gebruik maakt van deze bevoegdheid, des te meer omdat Piet helemaal geen schade heeft geleden. Jan verzuimt daarbij om deze stelling te (voldoende) te onderbouwen. De rechter wijst daarom de volledige boete toe. Helaas had Jan blijkbaar een lagere gunfactor dan Piet bij de rechter.

Wat heeft u als makelaar hieraan?

Dit is een mooi voorbeeld van de variëteit in ontbindende voorwaarden. Een financieringsvoorbehoud kan dus ook geldig zijn voor de verkoper. Het is echter geen eeuwig geldig achterdeurtje.

Tot slot is dit eveneens een goede waarschuwing over het gebruik van een ontbindende voorwaarde. Je moet het dus “ongeclausuleerd en ondubbelzinnig” inroepen. Een verwijzing naar een mondelinge afspraak is niet voldoende.

Trek uw lering eruit en zorg ervoor dat u, uw klanten, uit de rechtbank blijven.