Dit gastblog is geschreven door Gerben van Es – makelaar te Scherpenzeel
Als makelaar heb je een leuk en afwisselend beroep. Je zit op kantoor en ondertussen kom je ook veel bij de mensen thuis en heb je persoonlijk contact.
Zeker als je in een dorp werkt, zoals ik in Scherpenzeel met circa 9.000 inwoners, is het persoonlijk contact erg belangrijk. De opdrachten zijn vaak een kwestie van gunning en dat zorgt er voor dat je je als makelaar ook echt betrokken voelt bij de verkoop van een woning.
Je leeft vaak met de mensen mee omdat je de persoonlijke situatie en achtergronden kent.Dat heeft zo zijn voordelen en soms ook nadelen, omdat je ’s nachts nog wel eens kan liggen woelen of tobben, omdat er wat ruis op de lijn is gekomen. Soms ligt het aan je zelf, omdat je ondanks al je ervaring zaken niet goed communiceert, maar heden ten dage ligt het met name aan de geldverstrekkers.
Daar gaat dit blog over. Mijn frustratie als makelaar inzake de ontbindende voorwaarden financiering.
Wij nemen de goede tijd
Alles ging crescendo. De bomen groeiden tot in de hemel en nog verder en de geldverstrekkers verstrekte zonder te verblikken of te verblozen de mooiste hypotheken (lees hoogste hypotheken). Aflossingsvrij, 125% van executiewaarde, een verbouwinkje , etc, etc.
Ineens begon de markt wat haperingen te vertonen en stegen de woningprijzen ineens niet meer. Tsja als je de historie had bekeken had je geweten dat dat er zo nu en dan eens een crisis voorbij komt. In deze periode van bloei was het overigens heel gewoon dat de ontbindende voorwaarden financiering circa 3 tot uiterlijk 4 weken duurden. Let op: er werden toen gigantisch veel huizen verkocht, zowel bestaande als nieuwbouw en toch kon de financiering rond komen in maximaal 4 weken.
Hoe anders is het nu
De bodem van de prijzen lijkt bereikt en de rente standen zijn historisch laag. Dat ziet er allemaal goed uit. Als makelaars willen we dan ook KNALLEN. De meesten van ons zijn de oude denkpatronen voorbij en kijken naar de kansen en waar je mensen aan elkaar kan koppelen. En je ziet het koppelen werkt. Maar dan begint het gezeur en de slapeloze nachten.
Een hypotheekofferte is vaak circa 3 maanden geldig. Dit houdt in dat als je de rente wil vasthouden die in de offerte genoemd is, je binnen 3 maanden bij de notaris moet passeren. Op zich prima en voor de makelaar prettig omdat je courtage vaak op dat moment wordt verrekend. Tot zover dus goed nieuws. Maar dan begint het.
De geldverstrekker heeft minimaal 6 weken nodig om een aanvraag te beoordelen (met starterslening vaak al 8 weken). Telt u mee. 3 maanden min 6 weken dat houdt in dat er nog zo’n 6 tot 7 weken voor de verkoper overblijven voordat hij zekerheid heeft.
In de tussentijd gaan deze mensen waarschijnlijk ook een andere woning kopen en kunnen dus pas 6 weken van te voren hun verhuizing gaan regelen. Helaas komt er vaak een dag of drie voor het verstrijken van de termijn het verzoek binnen dat de geldverstrekker nog geen akkoord heeft gegeven en of twee weken uitstel gegeven kan worden (en dat wordt allemaal maar zo over de schutting gedropt zo van dat kan toch wel). Uiteraard kan dat, want een verkoper staat op dat moment ook met zijn rug tegen de muur. Geen uitstel betekent namelijk hoogstwaarschijnlijk een ontbinding en dan kan je het hele traject opnieuw in gang gaan zetten.
Rekent u weer even mee. Geldigheid offerte 3 maanden, 8 weken nodig voor de financiering. Oftewel de verkoper heeft nog maar één maand om zijn verhuizing definitief te maken. Uiteraard zijn er uitzonderingen en lukt het soms ook nog binnen 4 weken, maar van de week kregen wij eindelijk een akkoord binnen voor een woning die 12 dagen !! later moet passeren. Hoe ga je dat met verkopers kortsluiten?
Op dit moment zijn wij als makelaar veel bezig met dit soort slechts nieuws gesprekken en zijn we de geldverstrekkers nog aan het verdedigen ook dat het tegenwoordig nu eenmaal allemaal zo lang duurt. De geldverstrekker heeft tenslotte ook de AFM in zijn nek hijgen en dat maakt dat niemand meer verantwoordelijkheid durft te nemen.
Onlangs werd er bij ons nog een financiering niet akkoord bevonden omdat het taxatierapport € 39,- afweek, hierdoor moest de financieringsopzet worden aangepast en zou er een nieuwe offerte verstrekt moeten worden. Volgens mij schiet alles dan zijn doel voorbij.
Meedenken is er al bijna helemaal niet bij en bel jezelf met de geldverstrekker om de status na te gaan en om het belang aan te geven, dan krijg je doodleuk te horen dat ze niet naar datum ontbindende voorwaarden kijken maar naar datum van het transport, en nee ze hebben geen achterstanden, maar werkvoorraad.
Ik hoop echt van ganser harte dat de woningmarkt niet gaat opleven. De arme geldverstrekkers kunnen het dan echt allemaal niet meer aan. Stel je voor dat we meer huizen gaan verkopen à meer hypotheken à meer werkvoorraad à meer doorlooptijd à 10 weken nodig voor de financiering.
Waar zijn de brancheverenigingen?
Ik word er gek van om dit continu naar mijn opdrachtgevers te communiceren. Ik hoop dat er vanuit de brancheverenigingen gelobbyd gaat worden om deze (in mijn ogen schandelijke) dienstverlening is aan de kaak te stellen. Want ik kan het geen dienst verlenen meer noemen.
Dit is even vanuit het hart geschreven. Want wij makelaars willen wel geldverstrekkers. Wij hebben ons ondertussen (en misschien wel eindelijk) aangepast aan de markt. Wij zoeken naar kansen, naar een optimale service richting de klant en het wordt tijd dat jullie je hypotheekgevers ook eens gaan zien als klant en niet als melkkoe zonder rechten.
Dienstverlening anno 2014 is in mijn ogen dat je alles voor je klant over moet hebben, ze betalen er tenslotte voor en hebben er dan ook recht op dat je voor ze door het vuur gaat en ik heb het idee dat geldverstrekkers dit nog niet opgepikt hebben.
Gastblogger
Laatste berichten van Gastblogger (toon alles)
- Gratis bestaat niet! - 6 april 2017
- Waarom Funda essentieel is en blijft voor de verkoop van een woning! - 14 maart 2017
- Wordt een huis met iDIN kopen heel normaal? - 9 maart 2017
Hoi Gerben, hier een lotgenoot (wel in Duitsland)! Makelaar zei 4 mei dat de contracten getekend waren bij de bank, alleen de directeur diende er nog een krabbeltje onder te zetten. Een week later wil de kopende partij een andere hypotheekconstructie. Zou een weekje langer duren. Het is nu een maand en een week later en waarop we moeten wachten is totaal onduidelijk. Maar de makelaar zegt herhaaldelijk dat het einde nabij is. In Duitsland kan koper afzien van plan tot aan het moment dat zijn handtekening wordt gezet bij notaris. Er is geen voorlopig koopcontract. Hiervóór is door andere kopers afgezegd: één stel kon het niet rondkrijgen en een ander stel (uit Polen) wél, maar vrouw kreeg heimwee naar Polen. We zijn nu al meer dan een halfjaar in afwachting. Ik ben nu in zo’n staat dat ik gewoon zekerheid wil. Of deadline stellen aan koper óf maar niet verkopen.
Veel gepraat, weinig praktijk. Ik heb laatst een huis gekocht (zonder aankoopmakelaar) en eerst aan de bank gevraagd of ze willen financieren. Was geen probleem, totdat ik terug kwam met het getekende koopcontract. Toen kon het niet meer. Hypotheek was 67% van de taxatiewaarde, geen financiering voor verbouwing. KK gewoon zelf betaald. Dus geen over de top hypotheek. Ben daarna meer dan 2 maanden bezig geweest om een hypotheek af te sluiten bij een andere bank.
Banken hebben geen concurrentie. 3 van de 5 banken zijn staatsbanken en schijnbaar hoeven ze niet. Een verkocht huis is een risico dat ze een bestaande hypotheek kwijtraken. Als je met niets doen meer verdient dan met werken, wat zou je dan zelf doen?
Meer concurrentie, dat zou goed zijn. Laat de RBS en Deutsche Bank maar komen. Vechten voor een klant in de plaats van bedelen om een hypotheek.
Probleem is niet groter dan een/twee telefoontjes om de datum wat op te schuiven. Buiten wat gepruttel inz weerleggen bezwaren/emoties van partijen niet zo’n punt zou ik zeggen.
Verkoper hoeft overigens niet akkoord te gaan met dit verzoek en de vraag is of koper dan uberhaubt kan ontbinden, want twee of drie afwijzingen zijn niet te overleggen. Dus op welke grond zou koper dan kunnen ontbinden? Het is meer gebruikelijk dan afdwingbaar lijkt me om voorwaarden eenzijdig te verlengen.
Wil je gezeur voorkomen dan is enig dat zin heeft die termijn gewoon ruim te zetten, 8 weken. 6 weken is tekort. En als je weet dat koper een starterslening nodig heeft, maak er maar 12 van.
En dan nog, hoe vaak wordt er na verlenging van de voorwaarden nu echt ontbonden? Meestal is een echte ontbinding binnen twee/drie weken wel bekend.
Een termijn van 8 weken is toch niet normaal. In die 8 weken is je woning dus van de markt en stel dat die enkele ontbinding dan komt, dan kan je opnieuw gaan beginnen na 8 weken stil gezeten te hebben.
Nee 8 weken is totaal van den zotte. In mijn ogen dan hè
Een goed artikel welke de vinger op de zere plek legt. Het is dan ook jammer dat het eerste commentaar begint met het bagatelliseren van het probleem. Het is namelijk geen kwestie van een paar telefoontjes plegen, het gaat om de kern van het probleem en de grote consequenties die het ontbinden van een overeenkomst met zich mee kan brengen.
Dan hebben we het nog maar niet over de bureaucratie bij de SVN ! Laat men daar ook vooral wat aan doen !
Helemaal mee eens. Ik snap ook niet waarom we hier niet het vb van de VS volgen: Eerst langs de hypotheekadviseur en dan krijg je een bewijs dat je x bedrag kunt betalen. Zonder dat bewijs kun je niet eens een bod doen. Kortom na de onderhandeling weet je zeker dat het door gaat. Ontbindende voorwaarden mbt de financiering heb je dus niet nodig. Heel eenvoudig en scheelt veel stress voor alle partijen.
Dat roep ik al aardig wat jaartjes – ook in mijn trainingen (sinds 2001).
Makelaars zouden de koper vele malen beter moeten kwalificeren. Geen mogelijkheid tot kopen van huis = geen bezichtiging. Want dat is verspilde tijd.
Maar ja – makelaars hebben het zo druk dat ze graag veel (zinloze) bezichtigingen willen hebben, zodat ze druk lijken te zijn.
Zeg Han, dat kwalificeren, hoe doe je dat?!
Kun jij bij mensen in de portemonnee kijken? Nee. Dus zul je het de potentiele kopers zelf moeten vragen. Wat zou je er zelf van vinden als de autoverkoper vroeg: “Mijnheer Tuttel, niet om het een of het ander, maar die proefrit.. tsja.. laat je portemonnee eens zien?
Je zou chagarijnig weglopen. En op de verjaardag vertellen wat dat bedrijf wel niet voor slechte en afschrikwekkende verkopers heeft en dat je die mensen nooit meer wilt zien.
Met andere woorden: leuk idee, maar je gaat geheid gezeik krijgen, hoe subtiel je ook bent. Is het niet bij 9 van de 10 mensen die je het heel voorzichtig vraagt, dan is het wel bij de overige 10%. En dat is voldoende voor een heel vervelende naam in jouw werkgebied, want dit soort ‘persoonlijke krenkingen’ worden breed en op toon verteld, neem dat maar van mij aan..!
Beste anonieme Tante Pecunia,
Er zijn meer, veel meer manieren om te kwalificeren anders dan ‘in de portemonnee’ te kijken.
Als de koper het huis wil kopen, kan je daar rustig wat controles vooraf op los laten. Dat scheelt je als makelaar zeeën van tijd (en de meeste makelaars roepen altijd heel hard dat ze het oh-zo druk hebben, dus extra tijd zal heel welkom zijn) en je frustreert je verkoper ook minder.
Het draait vooral om de manier van de communicatie. Maar goed, daar zijn wel trainingen voor.
Mocht je het niets vinden, dan doe je het toch niet? Je eigen keuze hoor. Dat geeft de (verkopende) consument gewoon meer redenen om wel/niet voor een bepaalde makelaar te kiezen.
Succes!
Dag Han,
Jouw reactie geeft geen antwoord op de vraag: kwalificeren, hoe doe je dat?
Je geeft als reactie dat er veel meer manieren zijn anders dan in de portemonnee te kijken. De vraag is welke manieren dat zijn.
Vervolgens zeg je dat je als een koper een huis wilt kopen je daar rustig wat controles op los kunt laten, maar dat het om de manier van communiceren gaat wat te leren is (geef jij btw geen trainingen? Maar dat terzijde). De vraag is welke controles dat zijn?
Ik heb niet gezegd dat ik het geen goed principe vind. Ik stel zelfs dat ik het een leuk idee vind, maar dat je bij 1 op de 10 mensen gezeik krijgt. En dat dat levensgevaarlijk is. Of dat je gewoon keihard de verkeerde mensen afwijst, welke het huis prima hadden kunnen kopen. Die inschatting vind je zelf altijd perfect, niemand die je de werkelijke situatie uitlegt naderhand. Je loopt in dat geval met een positief gevoel toch omzet mis.
Maar goed, jij weet door goed te communiceren veel manieren om rustig wat controles uit te oefenen. Ik ben benieuwd en ik vraag me af of je je wel eens verhikt hebt met deze manier van bezichtigingen weigeren.
Ik ben btw geen makelaar, maar ontwikkelaar. En vaak heb ik lange gespreken met potentiele kopers. Ook daar moet geregeld de afweging gemaakt worden of de persoon geld heeft of dat ik zit te trekken aan een morsdood paard en mijn tijd in verkeerde zaken steek. Echter, ik kan geen waterdicht systeem bedenken om mensen te weigeren een gesprek aan te gaan, dus ik moet op hoop van zegen vaak wel. Waar mogelijk gebruik ik echt wel de mogelijkheden om mijn tijd niet in de verkeerde mensen te steken. Er moet trouwens ook gezegd worden: van de mensen waar je het juist niet van verwacht komt ineens toch een zak geld op tafel!
Hallo Tante – er zijn eigenlijk een paar dingen die ik je als reactie mee wilt geven, op je terechte vragen.
1- Een hele makkelijke manier van kwalificeren is structureel en altijd vragen aan de klant “Wie neemt u als aankoopmakelaar mee?”. Voornamelijk omdat de aankoopmakelaar dan al een stukje kwalificatie voor je heeft gedaan. Want denk even als aankoopmakelaar, ga jij met mensen samenwerken die nog niet bereid zijn om een huis te kopen? En ga jij als aankoopmakelaar (die het budget van de kopers wel weet!) naar een huis kijken wat (ver) buiten het bereik van de kopers ligt?
Tevens denk ik dat het heel goed is als makelaars duidelijker laten weten aan kijkers dat ze alleen hoeven te komen als de koper serieus is. Kan je als koper de makelaar daar niet van overtuigen – dan mag je als makelaar best wel aannemen dat de koper niet serieus (genoeg) is.
Gaat de koper dat leuk vinden? Nee. Is dat erg…? Ook niet. Want het is geen koper, maar een kijker.
2- Gezeik bij 1 op de 10 mensen, zoals je het zo mooi stelt, zou ik geen probleem vinden. Op voorwaarde dat de rest van de dienstverlening prima op orde is. Dus alleen huizen in de verkoop nemen waarvan je weet dat je ze binnen 3 à 8 maanden verkoopt. Daarbij ook kunnen aantonen dat je klanten tevreden over je zijn (www.WIDBM.nl), want dan blijkt dat er geen grond is om over te zeiken.
Dat er een keer een koper, sorry, een kijker, over de zeik gaat is prima. Betekent dat jij als makelaar goed werk levert. Want diegene die over de zeik gaat wil het huis toch niet kopen, anders was die niet over de zeik gegaan.
Een waterdicht systeem zal het niet worden. Dat hoeft ook niet. Maar ik vind wel dat je als makelaar zelf mag kiezen met wie je wilt werken. Hoe je daarbij je tijd benut en met wie.
Het gaat daarbij ook echt niet alleen om de zak geld op tafel hoor. Ook het persoonlijke vlak kan en mag daarbij meespelen.
Het systeem zoals in andere landen gebeurt bevalt me wel. Eerst kunnen aantonen dat je al een hypotheek kan krijgen voor het aankoopbedrag, dan mag je komen kijken.
Dat zou inderdaad een stuk beter zijn. De reclame van de ING of NN suggereert dat zij dat doen. Ik snap ook echt niet waarom dat hier niet meer gedaan wordt. Is voor iedereen toch logischer? Koper, geldverstrekker (komt ook niet meer onder tijdsdruk), verkoper (weet gelijk waar die aan toe is),makelaar, taxateur en notaris. En misschien vergeet ik nog wel een schakel. Wie kan die lobby op gaan pakken? Dat is de vraag
Anno 2016 is het helemaal om te janken… Als verkoper word ik er nu horendol van… Al drie maal termijn ontbindende vrwd laten verlengen, nog GEEN zekerheid. Nog 28 dgn tot de passeerdatum. Dit euvel loopt al vanaf 7 maart.
Tjonge -wat vervelend zeg. Veel succes in ieder geval!
Klopt helemaal en een heel aantal geldverstrekkers zijn dermate arrogant dat ze daar geen rekening mee houden. Wanneer kan je definitief je dozen gaan pakken. Veel geldverstrekkers hebben de goede mensen eruit gewerkt, niemand durft meer verantwoording te nemen en iedereen heeft een “werkvoorraad” (achterstand). Kortom makkelijker wordt het allemaal nog niet