Die vraag werd me vandaag gesteld door Tino Meijn – CorporatieNL, naar aanleiding van een column van makelaar Hans Broeren in de Telegraaf.
In zijn column wordt door Broeren middels een aantal stellingen toch wel een ‘beeld’ gevormd van hoe er tegen woningcorporaties aangekeken wordt. Deel jij die mening?
- Corporaties zijn een soort overheidsloketten, die zich vaak gedragen als onroerendgoedbeleggers
- Corporaties moeten geen malle constructies als Koopgarant bedenken om een vinger in de pap te houden en later weer profiteren van prijsstijgingen
- Met de verkoop van huurwoningen worden de woningcorporaties van minder belang en daar houden directeuren en bestuurders niet van
Lees het relaas door en laat weten hoe jij aankijkt tegen de woningcorporaties van vandaag!
The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft.
Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
Hoe ik aankijk tegen ‘de woningbouwcorporaties van vandaag’? Als ik daar al te letterlijk op reageer, is dat per definitie ongenuanceerd. Er zijn onderling grote verschillen tussen corporaties en ik ken ze niet allemaal. Een aantal persoonlijke noten.
1) Ik denk dat er in Nederland èn in corporatieland keuzes moeten worden gemaakt. Óf een corporatie houdt zich werkelijk bezig met de oorspronkelijke doelstelling, het bieden van werkelijk sociale huisvesting voor doelgroepen die in andere markten niet kunnen slagen. Die corporaties verdienen subsidie èn vrijstelling van belastingheffing.
Óf een corporatie houdt zich bezig met volkshuisvesting en probeert dat te funden vanuit eigen activiteiten op het gebied van ontwikkeling èn vrije sector-verhuur. In dat geval moeten corporaties de eigen broek ophouden èn belasting betalen over de resultaten.
2) Dat het in corporatieland bij gebrek aan deze keuzes soms is misgegaan, is ook veroorzaakt omdat het overheidsbeleid op dit punt sterk wisselde.
3) Corporaties hebben zich, net als overigens alle andere marktpartijen, laten verleiden tot het ‘meegaan met de (gekte van de) markt’. En dus is er ‘sociaal geld’ geïnvesteerd in inmiddels kansloos gebleken projecten die de komende decennia hooguit geschikt zijn voor de huisvesting van héél veel koeien.
4) Er is bij corporaties een enorme kennis en ervaring op het gebied van volkshuisvesting en financiering. En vaak op het gebied van ontwikkeling. Maar in de markt valt het soms op dat het corporaties ontbreekt aan ‘streetwiseness’ en dan leg je het in sommige marktsegmenten gewoon af ten opzichte van partijen die bepaalde spelletjes nu eenmaal al decennia lang succesvol hebben gespeeld.
Kortom, het is tijd voor keuzes. Voor de lange termijn, wel te verstaan.
Wat ik absoluut niet begrijp is de fixatie op ‘koopwoningen’. Zolang een koopwoning niet is afbetaald, is het gewoon een huurwoning, maar dan een van een bank. De meeste mensen blijven hun leven lang huren van een bank, doordat ze steeds naar een duurdere woning verhuizen en dus moeten blijven afbetalen. Op onderhoud aan de woning op bouwkundig gebied na, is er verder totaal geen verschil met huurders van een sociale corporatie of van particuliere verhuurders.
Wat is er in vredesnaam MIS met huren en huurwoningen en sociale corporaties? En waarom worden huurders al zeker een jaar of tien voortdurend gestigmatiseerd, alsof ze minderwaardig zouden zijn. Ik krijg sterk de indruk dat naast de fixatie op koopwoningen er een ongezonde houding is aangeleerd de afgelopen jaren om mensen die in een sociale huurwoning (moeten) wonen te zien als minderwaardige schepselen.
Waar we nu mee zitten is een villa subsidie van 6 miljard euro, zijnde de helft van de 12 miljard hypotheekrenteaftrek. Die 6 miljard gaat naar slechts 20% van de huiseigenaren (…) en de andere helft van die 12 miljard moet verdeeld worden over 80% van de huiseigenaren. (Mensen die dus huren van een bank). De Huurtoeslag bedraagt 2,9 miljard. Toegegeven, een flink bedrag, maar vergeleken bij de 12 miljard HRA is het slechts een kwart. Toch wordt daarop grof en fors bezuinigd, waardoor de sociale huurders knel komt te zitten.
De column is van een makelaar in vastgoed. Woningen in dit geval. Het is logisch dat hij vooral aan de koopwoningen denkt, maar om zo degenererend te doen over huurwoningen gaat mij veel te ver. Dat er best e.e.a. binnen corporatiestructuren verbeterd kan worden zal zeker het geval zijn. Maar houdt in vredesnaam op met dat voortdurende gehak en gestigmatiseer van de (sociale) huurders. We zijn niet anders dan kopers. Alleen hebben de meesten van ons niet zoveel ‘geluk’ gehad om een koopwoning van de bank te kunnen huren. Gezien mijn leeftijd – 62 – kan ik meepraten over de periode Thatcher in GB. En ik herinner me verschrikkelijke wantoestanden en stakingen als gevolg van een beleid dat puur gericht was op vergaren van veel geld voor rijke mensen. De mensen die niet mee konden op die trein werden totaal genegeerd. Moest wel verplicht een koopwoning hebben, zonder geld over te houden voor verwarming, kleding en eten. Minimaal tien mensen zijn in hun ‘eigen’ huis overleden daaraan. Me dunkt dat we moeten leren van de geschiedenis en niet denken dat de hemel op aarde een eigen huis is…
Broeren heeft volkomen gelijk. De corporaties en de sociale huurwoningen zijn een enorm probleem en de beste oplossing is om ze grotendeels af te schaffen. @Lembeck stoort zich eraan dat sociale huurders worden gezien als besmet. Terecht denk ik.
Het is naar mijn mening ontspoord op het moment dat sociale huurders niet meer als speciale gevallen werden beschouwd. Het zijn steeds normalere mensen geworden met steeds normalere inkomens. Niet alleen zijn de corporaties in de loop van tijd gegroeid, maar ook heeft ‘het probleem’ zich door de inkomensontwikkeling vanzelf opgelost. Inmiddels is de situatie ontstaan dat bijna de helft van de Nederlanders in een systeem wordt gepropt dat is ontworpen voor en uitgaat van het feit dat haar gebruikers arm en daarmee verminderd handelingsbekwaam zijn.
We moeten inderdaad stoppen met het stigmatiseren van de ‘sociale huurders’. Het zijn veelal gewone huurders die dus een gewone (huur) woning moeten hebben, zonder de overhead, de bemoeienis en het stigma van een corporatie.
Is het niet zonde om dit allemaal af te breken? Integendeel. Het probleem waarvoor ze zijn bedacht bestaat vrijwel niet meer. Het lijkt mij ongewenst als we de corporaties gaan transformeren om dan maar een nieuw probleem te gaan oplossen (woningen bereikbaar maken voor midden-inkomens bijvoorbeeld). Zeker als je bedenkt dat juist de corporaties onbedoeld ervoor hebben gezorgd dat die woningen onbereikbaar zijn geworden.
Ook ik heb gewerkt in deze branche. En ja, er zijn – helaas nog steeds – corporaties waarvoor geldt dat het een soort van overheidsloketten zijn waarbij de bestuurders hun aanzien afmeten aan de voorraad huurwoningen. Maar gelukkig geldt dit voor een steeds kleiner wordende minderheid. Het gros van de corporaties neemt haar verantwoordelijkheid als huisvester van lagere- en middeninkomens. Let op: ik zeg bewust huisvester. Dit hoeven dus niet persé huurwoningen te zijn, maar kunnen ook koopwoningen zijn. Daarnaast kijken corporaties wat verder vooruit en zijn ze niet alleen bezig met de (crisis) wereld van vandaag. Het duurzaam beschikbaar hebben van woningen voor de klant van nu en van overmorgen, is hierbij uitgangspunt.
Zoals bekend is het steeds lastiger voor veel mensen om een woning te kopen. Vooral voor de middeninkomens, creëren Koopgarant en gelijksoortige producten juist mogelijkheden. En ja, de corporatie koopt de woning terug en deelt in de waardeontwikkeling. En of die waardeontwikkeling positief zal zijn de komende tijd… Echte klappers gaan die corporaties daar niet mee maken. En als de woning weer wordt verkocht met Koopgarant, dan kan er weer iemand die anders tussen de wal en het schip zou zijn gevallen, weer een goed dak boven zijn hoofd hebben.
De omslag van puur (sociale) woningverhuurder naar het klantgericht aanbieden van woonoplossingen, ja dat vraagt wel tijd. Maar mijn indruk is dat de corporaties op de goede weg zijn. Er zijn steeds meer medewerkers van corporaties die de makelaarsopleiding volgen :-).
Hoi Ik heb gewerkt in deze groep en ik denk dat er nog heel veel te doen is om de cultuuromslag te ondersteunen. Het is voor woningcorporaties lastig om zichzelf aan de haren uit de modder te trekken. Training, coaching en intervisie zouden mooie tools zijn om het nieuwe perspectief kleur te geven.
De wil is er wel, maar mijn ervaring is dat ze vooralsnog vooral oude concepten toepassen in een nieuwe situatie. Als je doet wat je altijd al deed krijg je wat je altijd al kreeg. Angst voor (machts)verlies is een van de destructieve factoren die ze juist in die modder houden.
Wie kan en wil ze ondersteunen in deze omslag? Ik ken wel een makelaarsopleider in het oosten van het land….