Contracten zijn vastgelegde afspraken tussen twee of meer partijen. Partijen hebben daarover onderhandelingen gevoerd in de pre-contractuele fase en bezegelen uiteindelijk de deal door tezamen de contractuele fase in te gaan met een koopakte. Iedereen blij. Toch?

Maar wat als je later onder de deal uit wilt komen? Dan ga je op zoek naar het achterdeurtje; de ontbindende voorwaarden.

Het standaard pakket

Bij een consumentenkoop onroerende zaken schrijft de wet enkele vormvoorschriften voor bij de koopakte. Op deze wijze wordt de consument tegen zichzelf beschermd. Vervolgens hebben verschillende grote belangenbehartigers zoals de NVM en VEH standaard koopaktes opgesteld die zowel de koper als de verkoper beschermen. Er hebben dus veel knappe koppen gewerkt aan een “standaard pakket” voor koopaktes.

Doe-het-zelf

Ondanks dit fantastisch standaard pakket blijft elke koop uniek. Daarom worden  koopaktes vaak aangepast. Koper en verkoper bedenken nieuwe ontbindende voorwaarden en bijzondere constructie worden in elkaar gezet. Financiering, bouwkundige keuring en vergunningen (huisvesting of bouw) zijn daarbij geliefde onderwerpen.

Maar wie stelt deze ontbindende voorwaarden op? Meestal is dat de makelaar. Op zich vormt dat geen probleem maar fouten liggen op de loer. Het is namelijk moeilijk om foutloos te rommelen in een bestaand contract. De achterdeurtjes moeten ook zeer zorgvuldig worden omschreven en worden ingekaderd om ongewenste neveneffecten uit te sluiten.

Gereedschap

Mijn professionele advies zou luiden: schakel een juridisch expert in. Mijn ervaring leert echter dat (ver)kopers eerder geneigd zijn om de makelaar deze werkzaamheden gratis te laten verrichten. Als makelaar kan je dit artikel gebruiken als gereedschap voor een doe-het-zelf ontbindende voorwaarde.

Inventarisatie: Je begint met een inventarisatie. “Wat willen partijen bereiken en op welke wijze? Is er mogelijk een verborgen agenda?”.

Bijv: Koper wil een aanbouw en heeft een bouwvergunning nodig. Verkoper wil z.s.m. de woning verkopen. Koper wil mogelijk meer dan alleen een aanbouw. Waarschijnlijk wil koper een volledig nieuwe woning plaatsen op het perceel.

Beschrijving: Als de kern duidelijk is, kan je het beschrijven. Liever een uitgebreide omschrijving dan een summiere vermelding. Mocht het namelijk ooit bij de rechter komen dan kan deze gemakkelijker de bedoelingen van partijen toetsen in plaats van zelf gaan “haviltexen”.

Bijv. Koper wil graag de woning kopen mits er een aanbouw aan de zuidzijde van de woning kan worden gerealiseerd. Hiervoor zal de koper uiterlijk 1 oktober 2011 een bouwvergunning aanvragen bij de gemeente Utrecht. Wanneer de bouwvergunning wordt afgewezen, heeft de koper de mogelijkheid om af te zien van de koop zonder boetebeding.

Termijn: Vervolgens omkader je het geheel met een termijn waarbinnen partijen kunnen ontbinden of moeten leveren. Denk daarbij niet alleen aan de koper maar ook aan de verkoper.

Bijv. Als koper niet binnen zes maanden na ondertekening een bouwvergunning verkrijgt van de gemeente, kan de koper afzien van de koop. De verkoper kan er voor kiezen om deze zes-maanden-termijn eenmaal te verlengen met drie maanden. De verkoper kan na afloop van de zes-maanden-termijn ook kiezen voor ontbinding  van de koop zonder boetebeding.

Wijze van ontbinding: Over dit punt struikelen velen en komen terecht bij de rechter. Je kan hier iets zeggen over de wijze van verzending of ontvangst. Moet het mondeling, schriftelijk of mag het zelfs per e-mail?

Bijv. Ontbinding kan alleen per aangetekend schrijven met handtekening retour worden ingeroepen, binnen vijf werkdagen na verzending van de afwijzing van een bouwvergunning voor een aanbouw aan de zuidzijde van de woning.

Begrijpen partijen het? Tot slot moet je er zeker van zijn dat partijen begrijpen wat ze ondertekenen. Onlangs is door het Hof (LJN: BR1321) nogmaals benadrukt dat de verkopende makelaar vanuit een verplichting jegens de verkoper ook zeker moet zijn of de kopers bewust zijn van de gevolgen.

Slot

Uiteindelijk hopen partijen dat niemand ooit gebruik maakt van de ontbindende voorwaarden. Mensen gaan immers niet voor niets een koopovereenkomst met elkaar aan. Helaas zijn mensen net zo veranderlijk als de wind en hebben zij niet alle omstandigheden in de hand. Beperk de verrassingen tot een minimum door een goed omkaderd achterdeurtje met een zwaar slot erop! Waar u alleen de sleutel van heeft…