NVM vertelt ons dat huizen 4 maanden te koop staan. Dat kan niet. Dat is onmogelijk.
De NVM denkt dat er 185.000 huizen te koop staan. In werkelijkheid is dat 300.000, maar laten we even uitgaan van hun eigen cijfers. Als huizen gemiddeld 4 maanden te koop staan, dan zou dat betekenen dat ongeveer de helft van de huizen in 1 kwartaal verkocht is, dat zouden dan meer dan 90.000 huizen moeten zijn, maar er worden maar rond de 20.000 huizen per kwartaal verkocht.
Lariekoek
Wat je als consument ECHT wil weten is, ALS ik mijn huis ga verkopen, hoe lang gaat dat dan duren?
10 maanden
Als wij dan nu op JAAP.NL kijken, dan staan de huizen die vandaag te koop staan gemiddeld 10 maanden te koop. In dat gemiddelde zitten ook de huizen die net te koop zijn gekomen, dus die 10 maanden is eigenlijk 12 of 14 maanden. En dan is het dus de helft van de huizen die binnen die tijd verkocht worden. De andere helft duurt dus veel langer! Zeg maar gerust 2 jaar. En dat klopt dan weer, want als ik de getallen voor het gemak even afrond, dan staan er nu 300.000 huizen te koop en worden er ongeveer 150.000 per jaar verkocht. 300 gedeeld door 150 is 2, dus huizen staan 2 jaar te koop…
Concreet
- NVM zegt dat huizen 4 maanden te koop staan. De werkelijkheid is dat de huizen die nu op JAAP.NL staan, gemiddeld 10 maanden te koop staan en de huizen die dit kwartaal zijn verkocht 6 maanden te koop stonden
- NVM zegt dat er 185.000 huizen te koop staan. Op JAAP.NL staan nu 300.000 huizen te koop
Laatste berichten van Hans Voorn (toon alles)
- De huizenmarkt stort volgend jaar weer in - 29 november 2010
- NVM liegt - 7 oktober 2010
- Verkopen 13% omlaag - 7 oktober 2010
Dag Hans,
Om nu zomaar te beweren dat de gegevens van de NVM niet kloppen omdat die van Jaap.nl wel kloppen lijkt me kort door de bocht (185.000 vs 300.000 woningen te koop).
Het bewijs wordt al geleverd door @Arjan Hollink. Daarmee zijn het in ieder geval al 299.999 huizen op Jaap.nl 😉 Daarmee liegt Jaap.nl ook. Oei, dat klinkt wel hard.
En natuurlijk geef je wel aan dat de cijfers van Jaap.nl ook niet heilig zijn, maar ze worden wel gebuikt om aan te tonen dat die van de NVM niet kloppen. Als beide databases naast elkaar zouden worden vergeleken dan vrees ik helaas dat de betrouwbaarheid de database van de NVM beter zal zijn dan die van Jaap.nl. Al was het alleen maar door de manier waarop Jaap.nl de woningaanbod database opbouwt.
Kun je inderdaad nog discussie voeren over de berichtgeving en de interpretatie van de cijfers. Kern zou moeten zijn dat er een helder en betrouwbaar beeld wordt neergezet van de woningmarkt. Hoewel ik me afvraag als je ‘mediaan’ opneemt in je persbericht (wat niet is gebeurd), de pers hier niet gewoon ‘gemiddelde’ van zal maken om het leesbaar te maken.
Beste Walter,
De database van JAAP.NL is zeker niet heilig. Ik wil zelfs wel beweren dat de database van de NVM correcter is, alhoewel de gegevens van de niet-NVM makelaars bij ons weer beter wordt geregistreerd en ik vind het jammer dat je @Arjan Hollink aanhaalt, want zoals je hieronder ziet hebben we dat huis nou juist heel correct overgenomen en staat het nog te koop door de eigenaar zelf (waarschijnlijk).
Ik denk ook dat je niet weer hoe wij onze database opbouwen. 70% van ons aanbod krijgen we direct van de makelaar en met toestemming van de makelaar doorgeleverd, via XML, vanaf de automatiseringspakketten van RealWorks, Goes en Roos, Housenet, Yesco, etc. We koppelen alle pakketten behalve OMA.
Het argument gaat inderdaad om de interpretatie van cijfers en de presentatie daarvan en de schijn die je wekt.
En dat is mijn punt.
Je kan je huis NIET in 4 maanden verkopen. Gemiddeld 😉
NVM publiceert al sinds jaar en dag onverifiëerbare, multi-interpretabele berichten die achteraf altijd in stilte naar beneden worden bijgesteld.
Als NVM nu bijvoorbeeld zegt “De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedroeg 233 duizend euro, een daling van 1,3 procent.”, denkt 99% van de bevolking dat dat huis in hun straat 1,3 procent in waarde is gedaald.
Macro-economische effecten als 33% terugval in geboorten tussen ’68 en ’78, en dus terugval in starters (mensen tussen 25 en 35 schat ik zo) en dus minder verkochte goedkope woningen hebben invloed op een gemiddelde woningprijs. Minder starters = hogere gemiddelde prijs. Zou je zomaar kunnen gebruiken in je persbericht om de markt nog beter te laten lijken. Misschien wordt de prijs niet zo berekend, maar je kunt de rekensom ook nergens nakijken. Wat dat betreft lijkt deze discussie voor mij op de discussies die ik helaas regelmatig met mijn collega heb, die jehova’s getuige is. Niet te verifiëren en alles wat ik uit de bijbel aanhaal “is niet met die bedoeling opgeschreven” en dan komt er weer een andere draai aan.
Het stilvallen van de markt aan de onderkant kun je dan dus ook uitleggen als het tot in de hemel stijgen van gemiddelde huizenprijzen. Misschien heeft de NVM dat niet zo letterlijk gezegd, maar ik mag toch hopen dat de statistici en persvoorlichters begrijpen dat 99% van de mensen dat zo begrijpen.
Het zelfde geldt toch echt ook voor de “gemiddelde verkooptijd”. 99% van de mensen leest dat een gemiddeld huis zo lang te koop staat. Zo brengen ook gek genoeg ALLE media het nieuws (afgezien Kees de Kort en Z24 dan). Misschien is de boodschap niet 100% inhoudelijk onjuist, maar de bedoeling die de NVM ermee heeft wel.
Dat weet ik wel zeker dat van oa. Funda, regelmatig huizen afgehaald worden om korte tijd later weer te verschijnen als “nieuw op de markt”. Als je als consument dus de huizenmarkt in de gaten houdt en dat gaat opvallen, dan doet dat niet veel goed aan het image van de makelaar. (die vergeten dat consumenten ervaringen uitwisselen…)
Update:
Kennelijk vind de NVM het nodig om uitleg te geven bij de totstandkoming van hun cijfers.
Dit staat er op hun site:
Toelichting woningmarktcijfers NVM
De NVM cijfers zijn gebaseerd op uitsluitend het aanbod van koopwoningen bestaande bouw, dus geen nieuwbouw, geen huur, geen recreatiewoningen, geen overige objecten. Panden die onder voorbehoud verkocht zijn tellen wij niet mee in de actieve aanbodcijfers. Op basis van deze uitgangspunten komen wij tot een aantal van 185.000 te koop staande woningen.
De transactiecijfers zijn gebaseerd op koopwoningen bestaande bouw, dus geen nieuwbouw, geen huur, geen recreatiewoningen, geen overige objecten. Panden die onder voorbehoud verkocht zijn (waarvan de koopovereenkomst is getekend in het kwartaal waarover we publiceren) tellen mee in de transactiecijfers.
De cijfers m.b.t. de looptijd van de transacties zijn gebaseerd op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst bij de makelaar, niet het moment van overdracht of het moment wanneer een pand van de site afgaat (een pand kan dus al tijden als verkocht onder voorbehoud op de sites gestaan hebben). Bovendien hanteert de NVM een strikte interpretatie van intrekken/aanmelden. NVM beschouwt een object dat 14 dagen na intrekken opnieuw aangemeld wordt (door dezelfde makelaar) als hetzelfde object, waarbij de looptijd doorloopt.
De meest correcte omschrijving van het begrip looptijd (van transactie) zoals de NVM dat hanteren is de verkooptijd van de verkochte woningen. De NVM publiceert ook de looptijd van het aanbod. Deze bedraagt 243 dagen (8 maanden).
De NVM bericht uitgebreid over het ruime aanbod op de markt, we geven duidelijk aan dat 35% van de panden meer dan een jaar te koop staat waarvan 12% meer dan twee jaar. Hierover staat een duidelijke passsage in het persbericht. Het gevoel in de markt over lange looptijden en prijsdalingen is vooral gebaseerd op hetgeen nog in aanbod is, dit wordt niet zichtbaar in de transacties omdat de verkoop van de oude voorraad langzamer gaat dan de verkoop van het nieuwe aanbod.
NVM gaat sinds jaar en dag uit van de mediaan, niet van een gemiddelde. Een gemiddelde zorgt normaal gesproken bij de woningmarktcijfers voor een overschatting. Een mediaan is zorgvuldiger. Als je tien panden hebt die 100 dagen te koop staan en 1 van 800 dagen, dan zeggen wij: 100 dagen (want die 800 dagen is een uitzondering). De mediaan in dit voorbeeld komt uit op 100, het gemiddelde op 164.
Een heldere uitleg over het verschil tussen de mediaan en het gemiddelde is te lezen op: http://www.schooltv.nl/eigenwijzer/2157379/wiskunde/item/2422288/gemiddelde-mediaan-en-modus/
“NVM beschouwt een object dat 14 dagen na intrekken opnieuw aangemeld wordt (door dezelfde makelaar) als hetzelfde object, waarbij de looptijd doorloopt.”
Hiermee geeft de NVM dus toe dat ze met deze definitie liegen over de looptijd.
Of vind jij dat als dezelfde makelaar hetzelfde huis terugtrekt en na 15 dagen weer als nieuw aanmeld, dat het huis dan niet te koop heeft gestaan en dus niet nog steeds te koop is maar nieuw is???
Op zich kan ik inzien dat de NVM een ‘bepaalde’ periode hanteert waarbinnen hetzelfde adres hernieuwd in de verkoop komt ze dat als dezelfde periode zien.
Maar 14 dagen?? Krankjorum. Maak er dan minimaal 3 maanden van.
Met dat gesjoemel snij je jezelf in de vingers. Consumenten hebben dat echt wel door. Zie ook: https://descherpepen.nl/2010/hoezo-huizenprijzen-gedaald/
Ik lees trouwens in hun eigen persbericht dat ze het zelf wel over het gemiddelde hebben, terwijl hierboven staat dat ze helemaal geen gemiddelde nemen, maar de mediaan en ik heb net op schooltv geleerd dat dat heel iets anders is.
Hierboven geven ze dus toe dat ze liegen over de looptijd.
Alleen al het feit dat hier de nodige discussie onstaat geeft al aan dat de communicatie naar “buiten” toe beter kan. Ik ben het helemaal met Han eens: commentaar op niet goed gelezen is vaak gevolg van niet goed geschreven.
Open discussie met de NVM lijkt mij meer op te leveren dan wat boe-geroep in deze omgeving.
Goed lezen en interpreteren van cijfers blijft voor velen lastig zo blijkt maar weer. U haalt twee verschillende zaken door elkaar. Waar u kijkt naar huizen die op uw website te koop staan, wordt in het persbericht gesproken over de VERKOOPtijd van de gemiddelde woning en niet over de gemiddelde looptijd van woningen die NIET verkocht worden. Een alinea verder kunt u over deze laatste categorie lezen:
“Er is een grote groep woningverkopers die wordt geconfronteerd met fors langere
verkooptijden. Circa 35% van de woningen staat langer dan een jaar te koop, waarvan 12% zelfs langer dan twee jaar”.
Ook die cijfers kunt u overigens gewoon op de site van de NVM terugvinden onder ‘aanbodoverzichten Nederland’. Per woningtype staat de in- en uitstroom per kwartaal vermeld, inclusief gemiddelde vraagprijzen en looptijden. Zoals u zult zien is de gemiddelde looptijd voor alle woningen die al te koop stonden voor het kwartaal van meting 344 dagen. Dat heeft onder andere te maken met (on)realistisch prijzen zoals u ook in het persbericht had kunnen lezen.
“Wat je als consument ECHT wil weten is, ALS ik mijn huis ga verkopen, hoe lang gaat dat dan duren?”
Antwoord: Ik zou een deskundige NVM-makelaar bellen die weet wat er in de markt gebeurt en in staat is deze ontwikkelingen te vertalen naar een goede verkoopstrategie.
Wanneer het ‘verkeerd’ gelezen kan worden, betekent dat dan niet dat het niet goed geschreven is?
Of is het bewust zo geschreven dat ‘men’ op het verkeerde been gezet wordt zodat het positief lijkt, ondanks dat het grammaticaal wel correct is?
#balletjeopgooit
Beste Hans,
Wellicht heb je gelijk dat de cijfers van de NVM multi- interpretabel zijn, maar ik denk dat ook de cijfers van Jaap.nl enigzins gekleurd zijn. Op Jaap staan nl. nog veel woningen te koop die reeds verkocht zijn en er zijn voorbeelden van panden met een volledig verkeerde vraagprijs (http://www.jaap.nl/te-koop/overijssel/enschede/enschede/7545cz/zweringweg+180/1761760/overzicht/), m.a.w. ook jullie database vertoond tekenen van doublures en fouten. Misschien moet je er eerst voor zorgen dat jullie eigen database volledig up-to-date en opgeschoond is voordat je met deze stevige uitspraken naar buiten komt.
Beste Arjan,
JAAP.NL investeerd miljoenen in het correct houden van de database. Ik heb er een beetje moeite mee dat je zo achteloos zegt dat er allerlei verkeerde dingen op JAAP.NL staan.
Het enige voorbeeld dat jij geeft is een huis dat te koop staat op deze site: http://www.tweedehands.nl/woningen/koopwoningen-nederland/provincie-overijssel/perfect-afgewerkte-helft-van-dubbel-50819399.html
JAAP.NL heeft de advertenties van deze woning volledig correct overgenomen. De prijs en alles klopt. Dus ik begrijp niet wat je bedoelt.
Onze cijfers zijn natuurlijk niet heilig en bij ons worden ook fouten gemaakt, maar ik denk dat de NVM heel goed weet wat ze doen en express verkeerde informatie verspreiden…
Beste Hans,
Laat voorop staan dat ik als NVM makelaar blij ben met alle extra exposure die mijn panden krijgen via Jaap.nl Ik heb alleen een probleem met het achteloos kopieren van panden van andere sites. Genoemd voorbeeld betreft een pand wat reeds sinds maart 2009 is verkocht en te koop stond voor € 169.000,= en niet voor € 1.690.000,= Sites zoals 2eHands.nl worden veelal gebruikt door goedwillende particulieren die over het algmeen niet uitblinken in het up-to-date houden van de informatie die zij daar tentoonspreiden. En die informatie wordt door Jaap.nl achteloos overgenomen en daardoor ontstaan dan ook de doublures en fouten. En daar heb ik moeite mee….. 😉
Ik denk dus dat je even je klant erop moet wijzen dat hij zijn eigen inschrijving op 2ehands.nl moet aanpassen.
Hoe moeilijk is het voor de particulier om gepubliceerde cijfers en statistieken te interpreteren? Maar dat de vastgoeddeskundigen hierboven die cijfers en statistieken niet kunnen lezen en interpreteren bevreemdt mij ten zeerste. Alleen Theo Heus heeft het bij het rechte eind: het gaat hier om de looptijd van verkochte objecten en niet de nog te koop staande woningen! Of een woning wel of niet op Funda gepubliceerd wordt doet niets af aan de tellingen die de NVM bijhoudt van aan- en afmeldingen met correcties voor foutieve meldingen.
Zoals ik hieronder ook vermeld, ze vertellen dat er niet bij en daarom is het misleiden. Bovendien is het foutief. Ze meten niet goed.
Volgens onze stats staan de woningen op Miljoenhuizen gemiddeld 350 dagen te koop (mediaan 260).
Die vier maanden is dus zeker onjuist. Maar waar heeft de NVM dat gezegd?
Volgens mij zegt NVM niet dat de woningen 4 maanden te koop staan, maar dat de verkochte woningen er gemiddeld 4 maanden over gedaan hebben. Dat is een heel ander uitgangspunt dan het aantal dagen dat de huidige voorraad onverkocht staat.
Dit houdt dan in dat relatief veel pas in verkoop gekomen woningen verkocht worden en de oude voorraad blijft staan.
De NVM zegt: “De gemiddelde looptijd bedroeg in het derde kwartaal 122 dagen”.
Ze zeggen dat hier: http://nieuws.nvm.nl/actual/oktober_2010/nvm_toename_te_koop_staande_woningen.aspx
Ze zeggen er niet bij of dat inderdaad gaat over de verkochte woningen. Dan is het nog steeds foutief, want dat is 6 maanden ipv 4. Maar het is vooral misleiden, want de indruk wordt sterk gewekt dat dat geldt voor alle huizen die te koop staan en dat dat dus ook geldt voor als jij je huis te koop gaat zetten.
Volgens mij heb je gelijk Han. Zo voelt het bij mij althans in de huidige markt.
Goed artikel! Sluit aan bij mijn ervaring.
De waarheid mag, en zelfs moet, gezegd worden. Ik word een beetje moe van het feit dat de NVM altijd maar weer doet of zij over alle cijfers van de woningmarkt beschikken.
A. is dat niet zo.
B. zijn ze ook nog eens onjuist.
En ondertussen de hoofdprijs vragen voor lidmaatschap en diensten.
Toevallig hoor ik van makelaars dat ze ‘wel eens’ een woning uit de verkoop halen (lees: afmelden bij funda/NVM) om die een paar dagen, of week later weer in de verkoop te zetten.
Lijkt mij niet zo ingewikkeld om dan te concluderen dat de cijfers van de NVM nogal een scheef beeld geven.
Dom, dom dom! Juist nu je als makelaardij het consumentenvertrouwen nodig hebt ga je de boel manipuleren?
Fijn dat de NVM niet de enige partij is die cijfers naar buiten brengt.
Misschien dat miljoenhuizen.nl hier ook wat over te melden heeft, want ik weet dat ook zij veel data bewaren en gebruiken. Nico?
@Han, ik ben informeel van Funda wel eens gehoord dat tweederde van het aanbod op Funda de onjuiste datum -in-verkoop aangeeft…
Wat slecht dat ze er dan niets aan doen!
En wat een aanfluiting voor de betreffende makelaars die dat soort praktijken nodig (denken te) hebben om een woning te verkopen.