Geloofwaardigheid taxateurs krijgt een deuk

Ook al speelde het zich af in 2005 en 2007, nog voor de crisis, de nieuwe berichtgeving rondom een mogelijk taxatieschandaal van Go Planet in Enschede kan voor een vertrouwensprobleem bij taxateurs zorgen.

Pagina groot in het FD staat het er echt: Taxateur DTZ verdacht van fraude.
Op de voorpagina om exact te zijn.

Taxateur DTZ verdacht van fraude - de scherpe pen

Niet een klein artikel, nee, het behelst maar liefst drie pagina’s. Pagina 1, 2 en 3. Dat is veel. Dat is groot. Nederlanders zijn over het algemeen koppensnellers. Ze lezen nooit niet altijd de volledig informatie. Ze gaan af op de kop, die grote vetgedrukte letters en trekken een conclusie.

Die conclusie kan wel eens zijn dat taxateurs niet te vertrouwen zijn.

Als jij wel het hele artikel wil lezen dan kan dat op FD.nl

Jij en ik weten wel beter! Helemaal nu het taxateurs vak wat meer losgeweekt wordt van de makelaardij, met een eigen taxateursregister en steeds duidelijkere regels. Alleen, dat weet die consument niet! Dan maakt het nog niet eens uit of het een woonconsument, een ondernemer of vastgoed belegger is. Alhoewel die laatste groep het nieuws en de informatie in de branche stukken beter zal volgen.

Als taxateur kan ik me zo voorstellen dat juist dit het moment is om een communicatief tegenoffensief te starten. Door te laten zien dat de taxateurs van nu er alles aan doen om zo integer mogelijk een juiste en goede taxatie neer te leggen. Transparantie kan daarbij helpen.

Laat zien voor welk bedrag een pand, object, huis of hoe je het tegenwoordig maar wilt noemen is getaxeerd en toon ook de vraagprijs alsmede de transactieprijs. Maak het duidelijk in grafieken en met een infographic. Ga niet wachten tot er vragen gesteld worden – dan is de geloofwaardigheid al ondermijnd en begin je met een 0-1 achterstand.

Pak dit pro-actief aan, bij voorkeur met zijn allen, en vertel het verhaal aan de consument dat 2005 maar liefts TIEN jaar geleden is. Vertel wat er veranderd is en waarom. Laat zien hoe dat gebeurt en doe dat samen, gebroederlijk als één beroepsgroep van taxateurs.
Anders kan het maar zo zijn dat de reeds aangescherpte regels nav de vastgoedfraude nog een keer scherper gezet gaan worden vanwege iets wat een decennium geleden plaats vond.

Of ben je van mening dat dit ‘business as usual’ is en maak jij je er geen zorgen om?

Taxateur-DTZ-verdacht-van-fraude-2---de-scherpe-pen

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

4 Reacties

  1. Dit is overigens een geheel andere dimensie van taxeren dan de reguliere woningtaxatie.
    Uiteraard niet goed te praten en de betreffende makelaars dienen bij bewijs te worden geroyeerd en veroordeeld. Daarmee wordt zodoende schoon schip gemaakt.
    Om dit soort zaken aan te grijpen en onze kennis / taxatiewaarden etc. “op straat” te gooien gaat mij veel te ver.
    Kortom: het is een kwestie van normen en waarden die gepaard gaan met certificering / beëdiging van jou als makelaar. Ga je daar niet eerlijk mee om als makelaar, dan weet je wat de consequenties kunnen zijn.
    Zo simpel is het…….

    reageren
    • Tja – het NWWI stamt uit 2008 (registratie domeinnaam)… Zal vast wel een reden hebben gehad 🙂

      Officieel:
      Het NWWI is in 2009 opgericht met als belangrijk doel om geldverstrekkers, intermediairs en consumenten inzicht te bieden in de wijze waarop de waarde van woningen is vastgesteld. Door betrokkenen meer zekerheid te bieden over hoe de waarde tot stand is gekomen wordt bijgedragen aan het voorkomen van taxatiefraude. *bron: website NWWI

      reageren
  2. NIEUWSANALYSE

    Het Openbaar Ministerie heeft een onderzoek in gesteld naar drie taxateurs, zo meldt Het Financieele Dagblad vandaag. Dit is bijzonder omdat zelfs in de grote fraudedossiers van Bouwfonds en Philips Pensioenfonds ‘Klimop’ de taxateurs vrijuit gingen. Hoe serieus is de zaak en hoe kan dit de taxatiepraktijk beïnvloeden? Een nieuwsanalyse van Paul Wessels MRICS, specialist taxaties van PropertyNL, en hoofdredacteur Wabe van Enk.

    De opening van het FD voert terug tot 2005. Na de moord dat jaar op ‘onderwereldbankier’ Willem Endstra begon zakenpartner Klaas Hummel zijn imperium te ontvlechten. Hun gezamenlijke vastgoedbedrijf Museumvastgoed verkocht leisure- en entertainmentcomplex Go Planet in Enschede in 2007 voor € 2,5 mln. De koper was een vennootschap die later van de ex van Hummel bleek te zijn. De voormalige mevrouw Hummel verkocht vervolgens het complex een jaar later voor bijna € 11 mln. De erven-Endstra zoeken nu uit of hun geld door de neus is geboord. Dit is belangrijk voor de case, omdat niet de taxateur maar Klaas Hummel de target is van de familie. Die familie wil zo veel mogelijk geld zien en probeert ook de taxateur bij de claim te betrekken.

    Lijdend voorwerp is in dit geval DTZ Zadelhoff. De familie probeert haar claim zo groot mogelijk te maken door op zo hoog mogelijk niveau in te steken. Zo zijn er claims richting de founder Cor van Zadelhoff en zijn er telefoontaps van de oud-bestuursvoorzitter Cuno van Steenhoven. Vervelend voor betrokkenen, want snel ontstaat een publiek gevoel van waar rook is, is vuur. Zakelijk en juridisch lijkt dit toch meer op afpersing om tot een zo hoog mogelijke schikking te komen, dan een serieuze zaak. Het doet denken aan de failliete ontwikkelaar Ger Visser die recent FGH Bankier Keur tevergeefs probeerde te beschadigen. Misschien kunnen juristen ook eens een keer aansprakelijk worden gesteld voor de schade die zij veroorzaken, wanneer zij onnozele claims indienen, maar dat is een andere kwestie.

    Serieuzer is de aanklacht tegen drie taxateurs van DTZ Zadelhoff. Hebben deze aantoonbaar samengespannen met Klaas Hummel door te laag te taxeren om zo de erven-Endstra te benadelen? Dat zou consequenties kunnen hebben voor de taxateurs in kwestie, maar ook voor de taxatiepraktijk, die in tegenstelling tot notariaat, accountancy nog niet eerder zo’n case heeft gehad. Het zou op zich passen in de trend om bij het vermoeden van fraude ook de helpers zo veel mogelijk te straffen. Deze week nog werd de accountant van het failliete ontwikkelaarbedrijf Eurocommerce gestraft voor zijn hulp aan Visser. Op zich is die trend niet slecht voor de ‘hygiëne’ van de markt. Alleen de hoofdverdachte treffen is als afschrikking niet genoeg, want zij zijn toch al van de markt. Door accountants en notarissen te straffen voorkom je dat ze in soortgelijke gevallen in de toekomst mee gaan werken.

    In het geval ‘Go Planet’ ligt het voor de hand te beginnen bij de notaris die bij de transactie betrokken was. Als Hummel mede namens erven verkocht aan zijn vrouw, had de notaris dit moeten melden. Deze notaris zou niet de eerste zijn die struikelde over een ‘Ubo’tje’ – een afkorting voor ‘ultimate beneficial owner’- een verificatieplicht wie achter de kopende partij schuil gaat. Maar bij Go Planet gaat het om de taxateur en die heeft die verificatieplicht niet.

    Wat mag wel van de taxateur verwacht worden? Hij moet onafhankelijk zijn. Dat Hummel wilde dat het zo laag mogelijk getaxeerd zou worden en zelfs een doelstelling formuleerde (€ 1,5 mln) is op zich niet ongebruikelijk. Elke opdrachtgever heeft een belang en meldt dat ook aan de taxateur. Wie ooit een taxatie voor een woning voor een hypotheekgever heeft laten uitvoeren, kent dat fenomeen. Wanneer de waarde van het onderpand hoog is, is de hypotheek goedkoper of makkelijker te krijgen. Je geeft dan de taxateur mee dat deze zo hoog mogelijk moet taxeren.

    Wat betreft de rol van de taxateur is altijd van belang welke opdracht destijds precies is meegegeven door Klaas Hummel aan de taxateurs van DTZ Zadelhoff. Werd hier gevraagd om een waardering op marktwaarde met het oog op een verkoop of werd in feite gevraagd om een interne ‘beleggingswaarde’ op basis van uitgangspunten die door de opdrachtgever waren geformuleerd?
    Het is ook in de huidige taxatiepraktijk toegestaan voor een taxateur een degelijke beleggingswaarde te bepalen als dat in de opdracht zo staat geformuleerd. Veel corporaties bijvoorbeeld laten nog steeds hun huurwoningen taxeren op basis van voorgeschreven disconteringsvoeten, de factor waartegen de cashflow contant wordt gemaakt – dat is iets heel anders dan marktwaarde waarbij aansluiting moet worden gezocht met marktbewijs.
    En als er dan moet worden gewaardeerd tegen marktwaarde, dan is dergelijk marktbewijs moeilijk te vinden bij een zeer specifiek object als het leisure- en entertainmentcomplex Go Planet in Enschede, waar het in deze zaak om gaat.
    Bij een dergelijk object is dan extra belangrijk een analyse te maken van de huurstroom die in het pand wordt gerealiseerd. De taxateur moet dan gebruik maken van een aanpak die is te vergelijken met de manier waarop bedrijven worden gewaardeerd. Een inschatting van toekomstige inkomsten staat daarbij centraal, wat afhankelijk van de beoordeling van de plannen van de ondernemer kan leiden tot sterk wisselende uitkomsten voor de waarde. Het lijkt erop dat die methode bij de waardering van Go Planet is gehanteerd.

    Onze ‘taxatie’ is dat het moeilijk zal zijn om hier een zaak tegen de taxateurs van te maken waar de hele markt wat aan heeft. Daarvoor is het vastgoed te incourant, de tijdspanne te lang en de partijen te intransparant. Wij schatten in dat het in de toekomst mogelijk wordt taxateurs te vervolgen wanneer de verkoopprijs te veel afwijkt van de taxatie, indien bewust of onbewust data en referentie-transacties zijn genegeerd. Maar in het geval van incourant vastgoed zijn er te veel variabelen. Wij twijfelen er niet aan dat het OM in de toekomst ook een taxatiezaak zal krijgen, maar deze lijkt niet het meest geschikt om mee te beginnen.

    reageren

Geef een reactie

Google+