bron: economie.rabobank.com
Dit gastblog is geschreven door Luuk Ophof van Woonaccent makelaars uit Gorinchem en eerder verschenen op zijn website.
De woningmarkt kan snel veranderen. Eind 2008 begon de crisis in de woningmarkt, begin 2014 was de bodem bereikt. Nu 2,5 jaar later worden veel woningen weer bizar snel verkocht en is verkopen boven de vraagprijs geen uitzondering meer. Zijn er risico’s?
Even terug in de tijd
De afgelopen 100 jaar kende de woningmarkt in Nederland 3 keer eerder een crisis. Na een forse prijsdaling stegen de prijzen in ca. 10 jaar naar het niveau van voor de crisis. Dit keer lijkt dat echter nog geen 5 jaar te gaan duren. Gaat dit te hard?
Door het hele snelle herstel kan de bouwwereld niet zo snel produceren zodat in de grotere vraag kan worden voorzien. Daarnaast is de rente historisch laag. Zit daar dan het risico? In 1982 stond de rente op 13%, vanaf dat moment is de rente op enkele korte stijgingen na eigenlijk constant gezakt naar de huidige ca. 2%. In al de tussenliggende jaren hebben veel consumenten de rente langer vast gezet omdat ze bang waren voor stijgende rentes.
Trends voor de komende 5 jaar
De toekomst voorspellen is niet moeilijk, de kans dat je het goed hebt is echter klein. Ik zal enkele trends benoemen voor de komende ca. 5 jaar.
Doordat veel mensen met een verhuizing een lagere rente krijgen zullen veel consumenten proberen een andere woning te kopen. Daarnaast is de rentestand zo laag dat vermogende particulieren en bedrijven vastgoed kopen als belegging. Dit zal een opdrijvend effect hebben op de woningprijs.
''Komende 5 jaar zullen meer mensen een huis willen kopen en wordt vastgoed weer een belegging.'' Klik om te Tweeten
Risico’s zijn er denk ik twee. Ten eerste de arbeidsmarkt. Als er grote veranderingen zijn in de arbeidsmarkt door bijvoorbeeld een nieuwe crisis heeft de woningmarkt daar veel last van. Immers onzekerheid over inkomen is een reden om niet te verhuizen. Mensen die dan toch van hun woning af willen, zullen minder kopers zien waardoor de prijzen onder druk komen te staan.
Hoe zit het met de rentestand?
Ten tweede de rentewijziging. Als de rente enkele procenten daalt of stijgt kan dat voor veel eigenaren lastig zijn. Bij een stijgende rente zullen veel mensen dit niet merken in hun maandlasten omdat ze de rente langere tijd hebben vastgezet.
Doorgaans is bij een hogere rente de inflatie ook hoger. Hierdoor is de schuld ten opzichte van het inkomen lager. Starters kunnen echter moeilijker instromen waardoor woningprijzen onder druk komen te staan. Het klinkt mogelijk gek maar een dalende rente kan ook een risico zijn.
Als de rente negatief wordt hebben we een risico op deflatie. Hierbij wordt geld meer waard en wordt de schuld dus meer ten opzichte van het inkomen. Als de rente dan lang vast staat tegen een relatief hoge rente (ten opzichte van de dan geldende rente) zal de schuld dus zeer moeizaam afgelost kunnen worden. Alleen een korte rentevast periode is dan beter betaalbaar. Immers de negatieve rente kun je gebruiken om de schuld iets af te lossen.
Wat gebeurt er met het aanbod aan huizen?
Zelf verwacht ik dat de grootste uitdaging voor de komende 5 jaar in de woningmarkt het krappe aanbod is. Mensen die wel willen verhuizen doen dit niet allemaal omdat er te weinig keus is om een woning te kopen. Meer mensen beslissen daarom te verbouwen om zo hun droom te realiseren.
Een stabiele woningmarkt zou het beste zijn. Hierbij zouden de prijzen eigenlijk niet te fors moeten stijgen. Immers de schulden zullen ooit moeten worden afgelost. Als alle Nederlanders meer betalen bij de aanschaf van een woning hebben veel mensen uiteindelijk een hogere hypotheek en is er minder geld voor andere bestedingen.
Conclusie: een woning is geen belegging
Belangrijkste les uit de afgelopen jaren mag denk ik zijn dat een woning geen belegging is. Als de maandlast past bij je inkomen en je graag ergens wilt wonen (koop of huur) zal dit doorgaans een goede keus zijn.
Gastblogger
Laatste berichten van Gastblogger (toon alles)
- Gratis bestaat niet! - 6 april 2017
- Waarom Funda essentieel is en blijft voor de verkoop van een woning! - 14 maart 2017
- Wordt een huis met iDIN kopen heel normaal? - 9 maart 2017
Wij hebben natuurlijk een “vrije markt economie” maar we zien in de praktijk dat de woningmarkt (huur en koop) wordt gereguleerd en flink ook, mij dunkt dat dit beleid ons thans in de kaart speelt. De arbeidsmarkt is een zorgenkindje en dat wordt niet beter. De arbeidsmarkt polariseert, dit stelt Bas Jacobs en die weet het beter dan ik!
Langdurige loonmatiging en een langdurige verplaatsing van inkomen uit arbeid naar inkomen uit bezit heeft een zeer volatiele economie tot gevolg en dit is ronduit eng! Mensen stoppen zo met consumeren.
(Een simpel voorbeeld staat in het NRC van 31/8/16 een artikel over naderende faillissementen van Maersk en Hanjin weliswaar geen Nederlandse bedrijven maar let wel; de 20 grootste bedrijven die goedkoper rotzooi van Azië naar hier verschepen zullen in 2016 geen winst maken. Hoe zit het dan met de resellers? Die kopen kennelijk minder in, en waarom doen ze dat?)
Steeds meer vermogen is wanhopig op zoek naar rendement, als sprinkhanen vreten Hedgefunds e.d. de winsten op en vervolgens eist men met geweld (aandeelhoudersactivisme dat noem ik geweld) steeds meer van het surplus op
….. en dát kan niet hè…. dat weten we toch wel hoop ik?
Dus “lenen, lenen, betalen, betalen” zoals Youp van ’t Hek het zo mooi wist te brengen.
En zo marcheren we de volgende afgrond in.
We moeten als makelaars maar eens heel goed achter onze oren krabben want het wordt hoog tijd om eens wat radicaler te kijken naar het neoklassieke economisch beleid, dat vertoont (beeldspraak in jargon) bouwkundige gebreken en het zou per direct onbewoonbaar moeten worden verklaard.
Aan de schrijver van dit stuk zou ik willen zeggen: we hebben baat bij een lage of matige maar zeer stabiele economische groei en op een gezonde verdeling van het aandeel “arbeid” (loonmassa) in het nationaal inkomen. Waarbij de planning van de nieuwbouwproductie natuurlijk moet worden ingegeven door gezond verstand.
in onze verplichte PE zou een klein beetje meer fundamenteel en actueel (macro) economisch onderwijs wenselijk zijn.
een woning waar je zelf in woont is inderdaad geen belegging. Een woning die je koopt om te verhuren wel