Een tijd terug heb ik geschreven over een uitspraak van het Gerechtshof in Arnhem. De conclusie die ik toen trok was dat geen enkele bank meer leningen zou willen verstrekken voor de aankoop van lidmaatschapsrechten in een flatcoöperatie. Oftewel, deze woningen zijn onverkoopbaar geworden.
Op 26 april 2013 heeft de Hoge Raad in hoogste instantie geoordeeld in deze zaak. Daarbij moest de Hoge Raad ingaan op het hierboven aangegeven financieel-economische argument dat door de in die zaak betrokken bank werd ingebracht.
Ik zal de situatie niet meer volledig schetsen, daarvoor verwijs ik naar mijn vorige artikel over dit onderwerp. Maar ik ga kort in op de redenatie van de Hoge Raad, het hoogste rechtscollege. Als laatste sluit ik af met een aantal praktische zaken voor banken, eigenaren van lidmaatschapsrechten en makelaars.
De weging van de argumenten door de hoge raad
Omdat een lidmaatschapsrecht geen registergoed is (en dus ook niet ingeschreven kan worden bij het Kadaster) kan er geen hypotheekrecht op gevestigd worden. In de praktijk betekent dit dat banken wel leningen kunnen verstrekken, maar dat de debiteur alleen zekerheid kan verstrekken in de vorm van verpanding van het lidmaatschapsrecht.
Bij een hypotheekrecht is het zo dat de bank het zogeheten huurbeding opneemt in de akte van hypotheekstelling. Dit geeft de bank het recht om huurders uit het onderpand te (laten) zetten als de debiteur de rente niet betaalt.
Omdat de hypotheekakte wordt ingeschreven bij het Kadaster kan iedere potentiële huurder in dit openbare register na gaan of er een hypotheekrecht is gevestigd op de te huren woning alsmede of dit huurbeding in de akte is opgenomen. Daardoor weet hij of zij dat gedwongen verhuizing tot de mogelijkheden behoort als de huisbaas de rente niet meer aan de bank betaalt.
Omdat de verpanding van het lidmaatschapsrecht niet kan worden ingeschreven in het openbare Kadaster, is het voor een potentiële huurder dus onmogelijk om op die manier na te gaan of dit risico er is. (Daarbij wordt er wel van uit gegaan dat het huurbeding ook in de verpandingsakte opgenomen zal zijn).
Dit verschil in bescherming van huurders is eigenlijk waar het om draaide bij de Hoge Raad. De bank bracht bij de behandeling van de zaak in dat het voor een potentiële huurder van een woning in een flatcoöperatie ook mogelijk is om aan de verhuurder te vragen om inzage van de verpandingsakte die door de verhuurder en de bank is getekend.
Daarnaast stelde de bank dat als de Hoge Raad niet toestaat dat het huurbeding rechtsgeldig in de akte van verpanding van een lidmaatschapsrecht kan worden opgenomen, geen enkele bank meer geld zal willen uitlenen voor de aankoop van lidmaatschapsrechten, althans niet onder dezelfde gunstige(re) voorwaarden als nu het geval is bij leningen die zijn afgedekt middels hypotheekrechten. Dat is dus het financieel-economische argument uit de inleiding.
De Hoge Raad kiest in deze niet de kant van de bank, maar die van de potentiële huurders. Het kunnen inroepen door de bank van het huurbeding, met als consequentie gedwongen uit-huis-zetting van de huurder, is een zeer zware inbreuk op de rechten van de huurder.
Daarom is de Hoge Raad van mening dat het bestaan van dit huurbeding voor een potentiële huurder simpel achterhaald moet kunnen worden. Dat kan wél als er een hypotheekakte (inclusief dit beding) is ingeschreven in het Kadaster die daar voor iedereen te raadplegen is. Maar dit kan niet bij een verpandingsakte (met huurbeding) die immers niet is geregistreerd in een openbaar register.
Oftewel, banken kunnen geen huurbeding inroepen als dit in de verpandingsakte staat, die is getekend in verband met de financiering van een lidmaatschapsrecht in een flatcoöoperatie.
Laatste berichten van Ernst Loendersloot (toon alles)
- Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting? - 23 augustus 2016
- Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen? - 1 juni 2016
- Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting - 12 april 2016
Recente reacties