Dit gastblog is afkomstig van Mark Kerssies – Woonaccent makelaar in Westerbork
Met een Duokoop-regeling koop je wel het huis, maar (nog) niet de grond. Deze wordt namelijk gekocht door de Nationale Grondbank die de grond verhuurt aan jou als koper van het huis. Je mag de grond dan gebruiken alsof je eigenaar bent en hebt altijd de mogelijkheid de grond alsnog aan te kopen, bijvoorbeeld als je later wat meer geld hebt. Dit is een nieuwe vorm van erfpacht.
De koopsom voor de grond wordt vastgesteld en er wordt ook gelijk afgesproken hoe de waarde wordt bepaald als je de grond weer terug wilt kopen. Wanneer je met Duokoop koopt, dan kun je de grond altijd terugkopen voor hetzelfde percentage van de WOZ-waarde (zie eerdere blog) als bij aanvang geldt. Leuke bijkomstigheid is ook dat de huur van de grond fiscaal aftrekbaar is.
Waarom Duokoop
Duokoop belooft geen gouden bergen. Door de huidige strakke regels voor het verstrekken van een hypotheek is het moeilijker, met name voor de starter op de woningmarkt, om een koopwoning gefinancierd te krijgen. Wat volgens de regels nu net niet lukt wordt met de Duokoop-regeling meestal wel haalbaar. De Duokoop-regeling is een echt consumentenproduct dat gericht is op de belangen van de consument, zodat het gebruik van de regeling niet leidt tot onredelijke kosten voor de koper. Het gaat er niet om goedkoper te kunnen wonen, maar om een regeling die het mogelijk maakt om de woning te kunnen kopen die anders net niet gekocht had kunnen worden.
Ook voor de senior kan het een ideale constructie zijn. Op deze manier hou je een stuk kapitaal vrij dat je als pensioen kunt gebruiken en bij de uiteindelijke verkoop, kun je alsnog gewoon weer met eigen grond verkopen.
Gastblogger
Laatste berichten van Gastblogger (toon alles)
- Gratis bestaat niet! - 6 april 2017
- Waarom Funda essentieel is en blijft voor de verkoop van een woning! - 14 maart 2017
- Wordt een huis met iDIN kopen heel normaal? - 9 maart 2017
Die duokoop regeling maakt alles mooier dan het is. Ik had een 1 gezinswoning met duokoopregeling gezien. Zonder de tuin voor 125000. Met tuin voor 2 ton. Dus ik alles uitzoeken en qua financiering mogelijk om een hypotheek van 125000 te krijgen en inclusief de ‘huur van de tuin’ zou ik op een maandlast van 500 euro komen, met belasting teruggaaf. Dat betekend een maandlasten van 200 euro minder dan mijn dure huurwoning.
Blijkt dat je tenminste een hypotheek van 2 ton moet krijgen wil je in aanmerking komen voor het huis. Dan kan je beslissen of je de tuin ook koopt of niet.
Als een persoon een lening van tenminste 2 ton kan krijgen, dan ga je toch niet beslissen of je de tuin gaat huren of niet? Dan koop je de tuin er toch ook bij?
Ik ben aan het rekenen gegaan het wat blijkt?
Na tien jaar heb je al 21000 aan huur voor de tuin betaald, mocht je het niet willen kopen.
Beslis je na tien jaar dat je de tuin wilt kopen dan moet je de tuin voor 75000 ( als de woz waarde van je huis niet stijgt, want de prijs van de tuin is een percentage van de woz-waarde ) betalen. Maar je hebt ook al 21000 ‘huur’ betaald.
Het rekensommetje lijkt me duidelijk, je bent een stuk duurder uit.
Mijn ervaring is dat de duo-koop regeling een lokkertje is en mocht je alles uitgezocht hebben een grote teleurstelling is voor een starter.
Laurence
als je het perceel (niet alleen de tuin) koopt, derf je inkomsten van het geinvesteerde bedrag, dat zijn ook kosten, het maakt derhalve niet
Voordeel van de Duo Koop is dat je over het bedrag niet hoeft af te lossen, dat lijkt voordelig, maar vergis je niet de erfpacht geïndexeerd is en dat betekent bij een bedrag aan Erfpacht van € 100.000,00 dat bedrag bij een jaar inflatie van 2% over 30 jaar al gestegen is naar
€ 177.500,00.
Bij tussentijdse aflossing van de Erfpacht betaal je de geïndexeerde waarde (stel na 10 jaar en 2% inflatie) € 122.000,00 + 6 maal de dan geldende canon ( € 4.875,00) = € 29.255,00 en in totaal dus afgerond :
€ 150.500,00.
Op deze manier bouwen kopers hun eigen zeepbel en woningen die op deze manier gefinancierd zijn worden in de toekomst
ONVERKOOPBAAR !
Het lijkt mij dat de adder zit in het variabele deel van de canon. De canon is n.l. opgebouwd uit een vaste basisrente, een inflatieopslag en een renteopslag. De laatste twee worden elk jaar geïndexeerd. De constructie doet sterk denken aan de loonvasthypotheek van Bouwfonds in ca. 1985. Het probleem is dat bij een oplopende inflatie en achterblijvende looncorrecties, hogere belastingdruk en oplopende rente de kans bestaat dat de canon “explodeert”. Zeker geen consumentvriendelijk product dus. Het gaat m.i. feitelijk om een zeer complex financieel product wat onder het toezicht van de AFM zou moeten vallen.
Beste Ernst en Inon,
Er zijn mensen die nu niet kunnen kopen en ook geen huurwoning kunnen krijgen. Voor sommige kopers kan het schelen dat ze voor de grond geen lening met aflossingsverplichting hoeven af te sluiten. Het ”huren” van de grond is qua maandlasten voordeliger. De voorwaarden van Duokoop zijn transparant en de grond kan altijd worden bijgekocht. De koop met Duokoop wordt door banken gefinancierd en erkend.
Niet DE oplossing, maar wel een goede toevoeging aan de keuzemogelijkheden, lijkt mij.
Ik snap het niet denk ik. Je kunt de grond niet aankopen omdat je vaste lasten dan te hoog worden volgens de hypotheekverstrekker. Maar nu je de grond gaat huren (waarmee je vast lasten vermoedelijk met gelijk bedrag omhoog gaan) kan het wel. Mocht de te betalen huur veel lager zijn dan de hypotheek rente die je normaal over de grond moet betalen dan is rendement voor het grondbedrijf wel erg laag. Als bank zou ik overigens juist liever de grond financieren dan alleen het huis. Ik vind het de zoveelste constructie waar ik niet blij van word.
“regeling die het mogelijk maakt om de woning te kunnen kopen die anders net niet gekocht had kunnen worden”. Dus huis incl. grond is te duur voor de doelgroep? Is het dan niet logischer om gewoon minder te betalen voor zo’n huis? Dus zelfde maandlasten, maar je bent eigenaar van de grond? Dan ben je niet afhankelijkheid van de “fiscale voordelen” van DUOkoop en heb je geen maandelijkse woonlasten waarop je niet aflost (dus die blijven drukken op je portemonnee op de lange termijn).
En de financieringsmogelijkheden gaan de komende jaren verder afnemen (grens NHG omlaag, Loan-to-Value ratio komende jaren omlaag, hypotheekrente aftrek jaarlijks met 0.5% verminderd), dus de druk op de huizenprijzen blijft de komende jaren.
Ik heb liever een lagere koopprijs, dan een DUO hypotheek met jarenlange “erfpacht” nieuwe stijl.
En wie wie garandeert mij dat het “fiscale voordeel” blijft bestaan in de komende 30 jaar? Als ik minister Blok was, zou ik deze sluiproute om onder het 100% annuitair aflossen van hypotheken voor huis&grond af te komen dicht gaan zetten. In elk geval voor nieuwe gevallen.
Zelfs gemeentes zijn in de afgelopen jaren grotendeels gestopt met het uitgeven van grond in erfpacht. Gemeentes hebben genoeg andere middelen om speculatie met grond tegen te gaan d.m.v. bestemmingsplannen. En met dalende grondprijzen (net zoals dalende huizenprijzen) is speculatie zowieso voorlopig geen probleem.
DUO koop lijkt mij een sigaar uit eigen doos.