Misschien heb jij klanten die een nieuwe woning hebben gekocht, maar hun oude woning ondanks al jouw moeite nog niet kwijt zijn. Op een gegeven moment worden de dubbele woonlasten zwaar en komt het idee op om de oude woning te verhuren, waarbij aan jou gevraagd wordt om daarbij behulpzaam te zijn.
(Nieuwe) Leegstandswet en verhuur
Zoals je weet, kan een vergunning aangevraagd worden bij de gemeente om de woning onder de Leegstandswet te verhuren. De huurder kan dan geen huurbescherming claimen als de afgesproken (korte) huurperiode is afgelopen. Daardoor kan de oude woning toch bij jou in de verkoop blijven, omdat je aan kopers kunt garanderen dat de woning op een specifiek aan te geven datum in de toekomst leeg en ontruimd geleverd kan worden.
Recent las ik een column van een advocaat over de ruimere mogelijkheden om onder de Leegstandswet te verhuren, nu de wet medio 2013 gewijzigd is. Bijna achteloos wordt daar gemeld dat ook aan de hypotheekbank toestemming gevraagd moet worden voor de verhuur.
Toestemming verleend door bank noodzakelijk of anders……
Of toeval nu bestaat of niet, ik had de dag ervoor net gelezen over een rechtszaak over de noodzaak van die bancaire toestemming. De gevolgen daarvan waren voor de betreffende eigenaar erg groot en daarom wil ik graag die uitspraak onder je aandacht brengen. Zeker als jij (ook) bemiddelt bij de verhuur van de oude woning, kan het zo maar zijn dat jij aansprakelijk gesteld wordt als je niet uitdrukkelijk gewezen hebt op de noodzaak van het krijgen van de toestemming van de bank.
Geen toestemming, wel verhuur: lening is direct opeisbaar
De eigenaar had geen toestemming gekregen van zijn hypotheekbank om zijn woning te verhuren. Deze debiteur had de woning desondanks verhuurd en de bank was daar achter gekomen.
De consequentie van een en ander was dat de bank de lening direct en in één keer opeiste. Omdat de schuldenaar de lening niet onmiddellijk kon terugbetalen, ging de bank over tot openbare verkoop. De opbrengst daarvan zou te laag zijn om de schuld volledig af te lossen (waardoor de debiteur met een forse restschuld zou blijven zitten).
De eigenaar wilde de openbare verkoop voorkomen en ging naar de rechter. Eén van zijn argumenten was dat er geen achterstand was in de betaling van de rente aan de bank. Zou de openbare verkoop doorgaan dan zou die omvangrijke restschuld wel een hele grote straf zijn, terwijl de bank (tot dan toe nog) geen schade had geleden
De uitspraak is vrij lang, maar als je de citaten uit o.a. de hypotheekakte weglaat, maakt de rechter eigenlijk korte metten met de argumenten van de eigenaar. Omdat de eigenaar een hele belangrijke spelregel uit de hypotheek had overtreden, moest hij nu de vervelende gevolgen daarvan dragen.
Wat heb jij hier aan?
Zoals al aangegeven moet je opletten als je een eigenaar helpt om een woning te verhuren. Krijg je wel de vergunning van de gemeente onder de Leegstandswet, maar niet de schriftelijke toestemming van de hypotheekbank, dan kun jij schadeplichtig zijn richting je opdrachtgever. Als de hypotheekbank namelijk ook de lening in één keer opeist en jouw opdrachtgever met een restschuld achterblijft (of anderszins schade lijdt) dan kun je er van uit gaan dat jij een schadeclaim zult ontvangen.
Een gewaarschuwd makelaar telt voor twee.
Laatste berichten van Ernst Loendersloot (toon alles)
- Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting? - 23 augustus 2016
- Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen? - 1 juni 2016
- Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting - 12 april 2016
Beste Scherpe Pen, ik heb ook 2 eigen huis [onroerend goed: wat er nou zo goed aan is ???] in het ene huis woon ik zelf en in het andere huis een huurster met een huurovereenkomst via een verhuurmakelaar overeengekomen [123Wonen] tot
10 maart 2106: mocht het nou zo wezen dat ik het huis waarin ik nu woon kan verkopen en terug [moet] ga naar mijn oude huis kan ik dan terecht in mijn eigendom dat ik voor mijzelf nodig heb om in te wonen?
fff nog een reactie op mijn eigen proza, ha ha, een huurovereenkomst tot 2106 oei dat voorspelt niet veel goeds
en dan is het vermoeden dat de huidige huurster er niet meer uitwil een feit: by the way ik heb tig malen mijn verantwoording afgelegd aan de geldverstrekker en is mijn rentecontractperiode telkenmale verlengt: ivm grote administratieve achterstanden bij de geldverstrekker heb ik zelfs al excuusbrieven ontvangen omdat er maar niet gereageerd is op mijn verzoeken tot verlenging: tevens staan er in de brieven verkeerde data. Het contact verloopt dan ook zeer moeizaam en via een tussenpersoon, ach zijn laatste bericht aan mij was… de geldverstrekker neemt binnenkort contact met u op … dat bericht was van oktober 2014 … ik hoor graag van u
Even voor de zekerheid Petra – bedoel je echt 2106, of loopt de huurovereenkomst iets eerder af, 2016? 🙂
Ik ben niet juridisch genoeg onderlegd om hier gedegen advies over te geven. Wat ik wel weet is dat het niet altijd even eenvoudig is om een huurder uit je (eigen!) huis te krijgen, ook niet als de huurovereenkomst al is afgelopen. Ik zal kijken of ik iemand anders een antwoord kan laten geven die er meer verstand van heeft.
Hallo Han, ja ja time flies, het is idd 2016 anders was ik verschoond gebleven van de huurzorg, dankjewel voor je reactie, en ik hoop op een bevestiging van hetgeen ik eens heb gehoord of gelezen dat ik als eigenaar weer terug kan in mijn eigen woning als ikzelf zonder woonruimte ben doordat het huis waarin ik nu woon en in eigendom heb wel te verkopen is, ben benieuwd, groeten van Petra
Overigens zou IMHO de hele leegstandwet en de bijbehorende verhuur de prullemand in moeten. Het maakt het mogelijk dat huiseigenaren een veel te hoge prijs blijven vragen voor hun huis, en de lopende kosten van dit gedrag afwentelen op een huurder, die nauwelijks rechten heeft.
Het schrappen van deze wet zou de huizenmarkt behoorlijk opschonen.
Met het feit dat leegstandwet geschrapt zou moeten worden ben ik het erg oneens. Het is misschien hierdoor mogelijk dat eigenaren de prijs vast blijven houden, maar het blijft wel een middel dat door de markt opgebracht wordt, in tegenstelling tot HRA. Huurbescherming gaat namelijk in sommige gevallen ook veel te ver.
Als een huurder liever ergens anders woont wegens de risico’s houdt niemand hem tegen. Hij moet dan iets meer betalen (vrije sector) of naar een woningbouwvereniging. Of hij koopt een woning. Hij HOEFT toch niet leegstandwettelijk te huren (met alle (financiële) voordelen van dien)?
Waar men ook op moet letten: een contract dat aan ALLE eisen van de Leegstandwet voldoet. Vele makelaars maken er een potje van en produceren contracten zie niet 100% voldoen aan deze eisen. Gevolg: de uitzonderingen op de huurbescherming vervallen en leestandhuur wordt automatisch gewone huur met alle daarbij behorende huurbescherming.