De Nederlandse taal komt voor in verschillende vormen. Je hebt bijvoorbeeld Surinaams Nederlands, Algemeen Beschaafd Nederlands en ook bepaalde jargons. Het juridisch jargon kent zelfs een apart woordenboek van Fockema Andreae. Hetzelfde woord in de Fockema Andreae’s woordenboek kan iets anders betekenen dan de Van Dale uitleg. Het begrip “voorlopige koopakte” is echter niet juridisch jargon noch iets uit de Van Dale. De “voorlopige koopakte” is namelijk een mooi voorbeeld van juridisch Afrikaans. Of in dit geval: juridische makelaardij.
Taalkundig
Ontwikkelingen in de Nederlandse taal kunnen we niet tegenhouden. Inmiddels kent iedereen “swaffelen“. Toch moet men zorgvuldig omgaan met juridisch taalgebruik. Een verbastering zoals de “voorlopige koopakte” kan tot veel problemen leiden. Want zo voorlopig is die “voorlopig” niet. Een voorlopige akte = definitieve koop! Fockema Andreae’s woordenboek legt het uit als volgt.
” Koopakte, voorlopige -, onjuiste benaming voor de definitieve koopakte van registergoed; zij wordt ‘voorlopig’ genoemd omdat er daarop voor de eigendomsoverdracht nog een transportakte moet volgen”
De interpretatie
Fockema geeft duidelijk aan dat het een onjuiste benaming is. Vervolgens wordt een oorzaak gegeven voor deze onjuiste benaming. Het is echter schrikbarend dat veel mensen een nog andere interpretatie hebben van de “voorlopige koopakte”. Een kort vragenrondje leidt tot verschillende uitleggen. Een verkoper denkt dat de voorlopigheid zit in de drie dagen bedenktijd. Een consument-koper wijst op de ontbindende voorwaarden. En een ander denkt zelfs van de koop af te kunnen zien tot aan de notaris.
De definitieve status
De bovenstaande interpretaties raken alle drie de waarheid aan. Toch berusten ze op een leugen. De “voorlopige” koopakte is namelijk een definitieve koop. In de koopakte leg je mondelinge afspraken vast over bijvoorbeeld de koopprijs en wijze van leveren. De woning is dat op moment verkocht. Onder bepaalde voorwaarden kan je echter afzien van de koop. Deze voorwaarden vloeien voort uit de wet maar kunnen ook zelf worden bedacht en vastgelegd in de koopakte. Dit noem je de zogenaamde ontbindende voorwaarden.
De “voorlopigheid”
Deze ontbindende voorwaarden creëren als het ware achterdeurtjes in de koopakte. Daardoor is de verbastering ontstaan over “voorlopigheid”. Je zou namelijk op elk moment kunnen afzien van de koop. Dit is wel afhankelijk van de soort ontbindende voorwaarden. Denk daarbij aan de standaard drie dagen bedenktijd, het financieringsvoorbehoud of bijvoorbeeld verkrijging van een bouwvergunning. Dit neemt echter niet weg dat de koop rond is. Of hoe Funda het zou verwoorden: verkocht maar onder voorbehoud.
Slot
De “voorlopige” koopakte bestaat niet. Het is een taalverbastering die tot verwarring leidt. Een koopakte is definitief maar… kan worden ontbonden onder bepaalde voorwaarden. Deze zogenaamde ontbindende voorwaarden vloeien deels automatisch voort uit de wet (bv. drie dagen bedenktijd) maar kunnen ook naar eigen wens worden geformuleerd. Dit verhaal sluit daarbij aan op mijn vorige blog “Notarieel monopolie op koopovereenkomst – voordeel of nadeel?” en onderstreept het belang van een goed opgestelde koopakte. Mijn volgende blog zal dit punt verder uitdiepen door de variëteit aan ontbindende voorwaarden te behandelen.
Laatste berichten van Martha Pasterkamp (toon alles)
- Huurders in het nauw gedreven - 7 mei 2012
- Financieringsvoorbehoud VERkoper - 10 oktober 2011
- Het achterdeurtje - 13 september 2011
Beste Coen , vooreerst de opmerking dat we ons bevinden , volgens mij, op ”de scherpe pen”. De een vind een toon normaal , de ander weer iets minder en ga zo maar door. Inherent aan een blog volgens mij.
Maar…de sympathie voor Martha kan een groot goed zijn maar als dat de inhoud , en dat merk ik , te veel beinvloed kom ik in een impasse.
Gegeven het feit dat ik aardig aardig wat juridisch onderwijs heb genoten in mijn leven . Dat even ter vermelding.
Ik merk in jouw verhaal ook beweringen die niet door mij zijn geopperd maar door Martha.
Laat ik het even hier bij houden : ik heb geprobeerd van 2 kanten uit te leggen waarom de koptekst mij niet bevalt ,zowel algemeen en vanuit juridisch oogpunt ( deze wel weer klopt) .
Graag duidelijkheid van jouw kant Coen , dan wil ik best vervolgen.
De casus in in wezen zo eenvoudig , ik denk dat we er hier te veel over praten ,en dus stukpraten.
Ik heb een andere casus geopperd , al eerder in dit draadje , die zeker in de praktijk vaak voorkomt.
Coen , kijk in het bijzonder eens naar jouw volgende uitspraak en waar deze vandaan komt : ” De 7 dagen bedenktijd waar je aan refereert heb je naar ik vermoed gevonden in de wettelijke regeling met betrekking tot de koop op afstand, maar zet in dit verband ook weer geen zoden aan de dijk”
verder kijkend :”Tot slot stel je dat aanbod en aanvaarding pas een feit is zodra er, na de 3 dagen bedenktijd, geen ontbindende voorwaarden verder bedongen kunnen worden.”
Ook geen zuivere benadering op de door mij gebruikte woorden. Een zekere toon die mij dan weer zorgen baart.
Een t-shirt in de winkel is een feit indien aanbod en aanvaarding , ook al bevalt deze niet later thuis .
Dwingend recht derhalve.
Maar ..ik denk dat we zeker voorzichtig moeten omgaan met de juridische begrippen ( en van mijn kant zeker geen vrije interpretatie is maar iets te tendentieus..) , want kopteksten die verwarring kunnen geven voor wie dan ook bedoelt. Bij beroep van een ontbindende voorwaarde wordt het kontrakt ontbonden , een feit.
Na afloop van de 3 dagen bedenktijd kunnen de eventueel andere ontbindende factoren nog van toepassing blijven.
Verder belangrijk toe te passen in de OVK voor wie de Ontbinding geldt : koper of verkoper of beide .
Leuke weet : volgens vaste rechtspraak van De Hoge Raad kan een koper het financieringsvoorbehoud van toepassing verklaren ook indien deze niet in de OVK vermeldt staat want nu eenmaal een veelgebruikte voorwaarde.
Ik ben zeer benieuwd naar de vindplaats van die Hoge Raad uitspraak.
Kun je mij het LJN- nummer of de vindplaats van deze uitspraak sturen?
Kopteksten zijn om lezers te trekken en te prikkelen.
Dat is overduidelijk gelukt. De inhoud van de column legt vervolgens de keuze voor de koptekst uit.
Stel je voor na de drie dagen bedenktijd de financiering rond is en er geen verdere ontbindende voorwaarden van toepassing zijn. Hoe benoem je dan de koopakte volgens jouw interpretatie?
PS. Naar welk soort dwingend soort verwijs je na aanbod en aanvaarding van het t-shirt?
Martha : kopteksten zijn er niet ( de telegraaf nu eenmaal uitgezonderd..) om onwaarheden te vertellen met de inzet om een discussie los te maken !? Op een juristen forum zou het enig hout snijden, hier m.i niet . Ik kan nl. keihard stellen dat je koptekst onwaar is en dat heb ik gedaan.
Het t-shirt: dat de koop van een t-shirt niet onderhavig is aan het conformiteitsbeginsel ( garantie) in die zin , zoals jij stelt. 7 dagen bedenktijd of inruilgarantie is dus niet van toepassing volgens de Wet in beginsel.
Aanbod en aanvaarding is een feit als er , na de 3 dagen bedenktijd, geen ontbindende voorwaarden verder bedongen kunnen worden.
Jeetje Johnny, ik weet nu weer niet of ik het zo met jou eens ben.
Bovendien maak ik me een beetje zorgen over de toon van het forum. Martha heeft met de beste bedoelingen een stuk geschreven om makelaars (zoals jij zelf volgens mij bent, getuige de link naar jouw website) te helpen om de kwaliteit van hun diensten te verbeteren. Ik probeerde ook een duit in dat zakje te doen, door te zoeken naar een situatie waarin de term ‘voorlopige koopakte’ mogelijk wél gebruikt zou kunnen worden.
In de door jou geschetste casus, waarin de koop gesloten is, maar er nog (al dan niet door de wet voorgeschreven) ontbindende voorwaarden gelden moet ik Martha gelijk geven. In dat geval is wel degelijk sprake van een definitieve koop en niet van een ‘voorlopige’. Laat het duidelijk zijn: in dit geval is het bijzonder onverstandig als een makelaar de term ‘voorlopige koopakte’ gebruikt.
De argumentatie op basis waarvan je claimt keihard te hebben gesteld dat de koptekst onwaar is overtuigt mij in ieder geval niet.
Daarnaast zal in de regel bij de koop van een t-shirt sprake zijn van een consumentenkoop, waarop het conformiteitsbeginsel wel degelijk van toepassing is. Conformiteit is overigens niet hetzelfde als garantie (@martha: goeie nieuwe column?)
Hoewel conformiteit bij de consumentenkoop inderdaad voortvloeit uit een stelsel van dwingend recht snap ik niet zo goed wat je hiermee wil zeggen in het kader van het stuk van Martha.
De 7 dagen bedenktijd waar je aan refereert heb je naar ik vermoed gevonden in de wettelijke regeling met betrekking tot de koop op afstand, maar zet in dit verband ook weer geen zoden aan de dijk.
Tot slot stel je dat aanbod en aanvaarding pas een feit is zodra er, na de 3 dagen bedenktijd, geen ontbindende voorwaarden verder bedongen kunnen worden. Ook dit is (op meerdere punten) niet correct. Het aanbod en de aanvaarding van dat aanbod brengen de overeenkomst tot stand. Bij een woning volgt terhandstelling van de koopovereenkomst aan de koper, waarna deze gedurende drie dagen de gelegenheid krijgt om de overeenkomst te ontbinden.
Mogelijk ben je in de war met de opschortende voorwaarde?
Betreft vaste rechtspraak.
Zou een voorlopige koopakte mogelijk wel kunnen duiden op de reeds opgestelde akte die ter revisie aan partijen getoond wordt alvorens deze te ondertekenen?
Dit is namelijk een in de praktijk veel voorkomend fenomeen (om bijvoorbeeld de personalia en de inhoud van het contract even te controleren) waarbij de status m.i. nog voorlopig te noemen is, maar er wel degelijk sprake is van een schriftelijke (doch nog niet ondertekende) koopakte.
(En ja, voor de notariele puristen is het opstellen van een ‘akte’ per definitie voorbehouden aan het notariaat, maar laten we het er voor deze casus op houden dat dit een schoonheidsfoutje in 7:2 BW is, dat nooit eerder tot ongeldigheid van een door partijen – zelf of met behulp van een makelaar – opgesteld contract heeft opgeleverd)
Je kunt het beestje van alles noemen.
Ik hoop echter duidelijk te maken dat je juist voorzichtig moet zijn met bijvoeglijke naamwoorden. Zeker wanneer het zelfstandig naamwoord een juridisch begrip is. Het zorgt namelijk voor babylonische spraakverwarringen.
Jij denkt bijvoorbeeld aan een concept koopakte.
Johnny denkt echter aan een koopakte met drie dagen bedenktijd (maar… spreek je dan nog steeds over een “voorlopige koopakte” na die drie dagen? Of is er dan weer een nieuw begrip?)
Om verwarring bij makelaars, kopers en verkopers te voorkomen, moeten partijen voorzichtig omgaan met juridische begrippen.
-> Inzake het notarieel procesmonopolie:
Art. 7:2 BW schrijft geen procesmonopolie voor bij de koopakte. Art. 3:89 BW wijst deze wel toe aan de notaris bij de leveringsakte. In 2003 heeft de wetgever bewust niet gekozen voor een notarieel procesmonopolie maar voor de drie dagen bedenktijd. Zie ook mijn blog “Notarieel monopolie op koopovereenkomst – voordeel of nadeel?”
Zolang er dus nog geen notarieel procesmonopolie op de koopakte bestaat, zijn juist deze columns over juridische begrippen belangrijk!
Mijn vraag blijft staan: kan een voorlopige koopakte duiden op de reeds opgestelde akte die ter revisie aan partijen getoond wordt alvorens deze te ondertekenen?
Het is nu juist uitdrukkelijk niet mijn bedoeling om het ´beestje´ verschillende namen te geven. Wel om het juiste beestje te zoeken bij de (niet veranderende) naam.
De term klopt namelijk bij een bepaalde situatie. Waarom dan besluiten de term voor geen enkele situatie meer te gebruiken?
Overigens: spraakverwarring ontstaat in en rondom zo veel overeenkomsten. Juist hierom is er zoveel rechtspraak over. We Haviltexen in Nederland een eind weg. En we komen ook wel eens tot de conclusie dat we simpelweg allebei iets anders bedoeld hebben (gem. Bunde/ Erckens). De spraakverwarring en het misverstand zijn niet voorbehouden aan de huizenkoper.
Maar om nu de grammaticale structuren die tot spraakverwarring kunnen leiden hierom maar te vermijden vind ik wat kort door de bocht.
Daarnaast geef je de mogelijkheid dat verwarring kan ontstaan tussen partijen als argument voor notariële interventie in de obligatoire fase.
Veronderstel je hiermee dat in geval van notariële interventie geen procedures gevoerd zullen worden tussen partijen omdat verwarring over de inhoud van het contract is ontstaan?
NB. Ik was en ben overigens niet in de veronderstelling dat er een procesmonopolie in artikel 7:2 staat. Ik doelde op het (wat onhandig gekozen) gebruik van het woord akte in 7:2 lid 2 BW. Bij de presentatie van het Molengraaff werd door een van de onderzoekers hierover opgemerkt dat dit waarschijnlijk een weeffout is, omdat wat haar betreft een akte dient te worden opgesteld door een notaris. Als ten behoeve van de 3 dagen bedenktijd een ‘akte’ (of een kopie hiervan) ter hand gesteld moet worden, terwijl ook op een bierviltje mag worden gecontracteerd zou (bij gebrek aan een echte akte) de bedenktijd dus nooit in kunnen gaan.
In mijn vorige reactie heb ik al antwoord gegeven op je vraag:
Ja vanuit taalkundig oogpunt kan je een concept koopakte ook een voorlopige koopakte benoemen. Johnny ziet een voorlopige koopakte echter als een ondertekende koopakte met ontbindende voorwaarden.
Welke uitleg is hier nu de juiste?
Het is daarbij zeer gevaarlijk om te stellen dat de “voorlopige koopakte” een vorm van “Haviltexen” is. Het Haviltex arrest ging namelijk over de taalkundige uitleg en bedoelingen van partijen. Ik hoop dat ik hierboven duidelijk heb gemaakt dat de “koopakte” een juridisch begrip an sich is. Hierover kan je niet Haviltexen. Zie ook het citaat van Fockema Andreae’s woordenboek.
Een rechterlijke uitspraak over de voorlopigheid zal zich daarom eerder richten op de ontbindende voorwaarden in plaats van het bijvoeglijk naamwoord “voorlopige”. Het woordje voorlopig is dus afhankelijk van het soort ontbindende voorwaarden. Dit terwijl een leek (koper of verkoper) een algemene voorlopigheid zou kunnen zien in een “voorlopige” koopakte.
Zo’n situatie heeft mij er juist toegebracht om dit artikel te schrijven. Een verkoper dacht dat de woning voorlopig was verkocht vanwege een speciale ontbindende voorwaarde zijnde verkrijging van een bouwvergunning. De verkoper kon echter zelf niet deze voorwaarde inroepen. Bij een hoger bod kan de verkoper dus niet zomaar afzien van de voorgaande koopakte. Dit terwijl ze wel in die veronderstelling was door het gebruik van “voorlopige”.
Het is duidelijk dat er een nieuwe column moet komen met een uitgebreide uitleg over ontbindende voorwaarden
NB. Het Molengraaff instituut is op dat punt correct. Jammer dat ze in de evaluatie van de WKOZ er geen vermelding van maken.
Titel is onjuist , juist nu met zijn 3 dagen bedenktijd , vooral een voorlopige akte.
Interessanter , in het juridische kader, de mondelinge ”koop” .
Johnny,
Jouw reactie is een prima voorbeeld van een vrije interpretatie op een strikt juridisch begrip. Onder het kopje “De interpretatie” staat dit ook beschreven. De drie dagen bedenktijd is ook reeds genoemd onder “de voorlopigheid”.
Zuiver juridisch praat je dus over een koopakte die onder bepaalde voorwaarden kan worden ontbonden. Een ander voorbeeld hiervan is de aankoop van een broek. Je betaald ervoor bij de kassa. Op dat moment is een koop gesloten….. maar onder bepaalde (garantie)voorwaarden. Je kan namelijk binnen zeven dagen de broek terug brengen en de koop ontbinden. De koop is dan weliswaar ontbonden maar heeft wel in het verleden bestaan (in tegenstelling tot vernietiging).
Een koopakte is hetzelfde: De koop is gesloten maar kan worden ontbonden. Ontbinden neemt echter niet het bestaan van de koop weg. Er is dus altijd sprake van een koop (geweest).
Over de mondelinge koop:
Op 1 september 2003 is de Wet Koop Onroerende Zaken (WKOZ) ingevoerd waarbij is bepaald dat de koop van onroerende zaken alleen schriftelijk kan worden gesloten. Een mondelinge overeenkomst is echter niet geheel vrijblijvend. Een uitgebreide reactie hierop past niet binnen een reactieveld. Wellicht later in een volgend column?