Dit is een gastblog van Gaston A. Smit van www.huis-kopen-of-huren.nl.
In de recente euforie rondom de tijdelijke verlaging van de Overdrachtsbelasting voor woningen naar 2% maak ik graag een nuancering. Deze euforie zou wel eens van korte duur kunnen zijn, veel korter dan de door de overheid afgekondigde looptijd van de regeling van 1 jaar.
De gemiddelde huizenprijzen in Nederland dalen sinds 2008 mondjesmaat. Afhankelijk van de regio hebben we het over dalingen van ruwweg 1 tot 2 procent per jaar. Van het knappen van een zeepbel is, tegen de zin van sommigen in, geen sprake gebleken. Maar de NVM en CBS huizenprijs statistieken verhullen bedoeld of onbedoeld een belangrijk aspect.
Uitsluitend daadwerkelijk verkochte woningen worden in de officiële statistieken geteld. Een grote voorraad onverkochte woningen, waarvan de vraagprijs vaak al meerdere keren is verlaagd, telt nog niet mee.
De overdrachtsbelasting is verlaagd, en makelaars ervaren direkt een opleving in het aantal bezichtigingen en verkopen. De Nederlander, altijd uit op mooie voordeeltjes, lijkt zijn kans te grijpen en komt daadwerkelijk in beweging. Niet alleen starters komen in beweging, aldus een VBO makelaar op BNR radio, ook de doorstromers gaan weer op huizenjacht. Het lijkt erop dat de ingreep van de overheid daadwerkelijk gaat leiden tot meer woningmarkttransacties. Woningen die al heel lang in de verkoop staan, vaak met sterk verlaagde vraagprijs, maken nu daadwerkelijk weer kans om verkocht te worden.
De resultaten zullen al zichtbaar zijn in de NVM en CBS cijfers van het 3e en 4e kwartaal van dit jaar.
Het aantal transacties zal gestegen zijn, vele huizenverkopers zullen opgelucht zijn dat ze eindelijk hun woning verkocht hebben. Maar…. de huizenprijzen zelf zullen een droevig cijfer laten zien. De al lange tijd aanwezige “reserve” aan prijsdaling komt nu daadwerkelijk tot uiting in de verkoopstatistieken.
Het negatieve effect van deze extra prijsdaling is wellicht groter dan het tijdelijke positieve effect op het aantal transacties. Een woningmarkt met sterker dalende huizenprijzen is funest voor de koopbereidheid. 2012 wordt derhalve een moeilijk jaar.
Gaston A. Smit (37) is initiatiefnemer van de website www.huis-kopen-of-huren.nl. De site biedt bezoekers de mogelijkheid uit te rekenen of het beter is om te kopen of te huren, waarbij alle relevante factoren als kosten koper, eigen middelen, huizenprijsstijgingen en huurprijsstijging onderdeel zijn van de calculatie.
Gastblogger
Laatste berichten van Gastblogger (toon alles)
- Gratis bestaat niet! - 6 april 2017
- Waarom Funda essentieel is en blijft voor de verkoop van een woning! - 14 maart 2017
- Wordt een huis met iDIN kopen heel normaal? - 9 maart 2017
Ik heb de ontwikkeling in de Nederlandse huizenmarkt over de afgelopen 12 maanden in een aantal interactieve Infographics opgenomen. Wellicht aardig als aanvulling op bovenstaand artikel. De gegevens worden maandelijks door mij vernieuwd.
Ontwikkeling Huizenmarkt Nederland
Dank je Jos – mooie duidelijke grafieken. Die gaven me wel direct weer inspiratie voor een nieuw blogje… Eerst nog wat andere zaken afhandelen en dan tijd maken 🙂
Bedankt voor het compliment. Tijd maken is inderdaad een probleem.
Tja het helpt wel het verlagen van de overdracht’s belasting, maar ik ben het eens dat je daarmee het probleem verschuift. Het potje zal weer gevuld moeten worden en dat zal weer aan de andere kant problemen opleveren.
In ieder geval brengt het de woningmarkt wel weer een beetje op gang. We zullen zien hoe lang het aan zal houden.
Groet,
Sabrina Muis
Een terechte constatering dat de prijsdaling groter is dan de cijfers aangeven. Echter een kleine nuancering. De prijsdaling heeft al wel plaats gevonden, deze komt alleen nog niet tot uitdrukking in de statistieken. Het is een goede zaak als de vraagprijzen op het niveau van de marktwaarde komen te liggen. Tenminste als je wilt verkopen.
Ik verwacht overigens nog een opleving van de m2-prijzen. Doordat de m2 prijzen nu exact worden uitgemeten, zie je dat de huizen “kleiner” zijn geworden. Maar dat betekent ook een hogere m2-prijs.
Hallo,
Allemaal mooi en aardig die verlaging van de o.b.
….behalve dat het geen verlaging is maar een verschuiving. Mensen schijnen maar niet te begrijpen dat het 1 grote portemonnee betreft. Het afschaffen van een belasting (maakt niet uit welke) betekent dat er ergens anders minder subsidie gegeven moet worden….
Ik zeg HRA maarja ik ben slechts een (scheef) huurder.
Geachte heer, mevrouw Beentjes,
helaas is er geen eenvoudig of eenduidig antwoord te geven. Op deze site (www.descherpepen.nl) heb ik al geschreven over de gevolgen van de standaard clausule van de NVM en de heffing van overdrachtsbelasting. (zoek op mijn naam en u vindt het).
Er zal eerst gekeken moeten worden hoe de afspraken zijn verwoord in het (voorlopig) koopcontract.
Vervolgens moet gekeken worden wanneer uw
dochter dat contract heeft getekend. Is dat voor 1 juli 2011, dan zal het contract en de bewoordingen uitgelegd moeten worden. Dat gaat dan aan de hand van het Haviltex arrest. De KNB heeft de notarissen in Nederland aangegeven dat er daarom geen hard and fast rule is (zoek binnen deze site op Haviltex).
In de wet is er geen regeling opgenomen hiervoor, dus kan de notaris ook geen regel volgen.
Met vriendelijke groet
Ernst Loendersloot
Kandidaat notaris
Dit is de situatie van mijn dochter.Zij kocht een huis dat doorverkocht werd,en die koper heeft nog 6 o/o betaald.
De notaris zei dat ze er zelf maar uit moesten komen,maar dat is toch niet juist,een notaris moet toch handelen naar de wet?
Nu zijn ze overeengekomen dat zij 4 o/o betaald,kunnen wij hier nog iets mee?
Beste E. Beentjes,
Hoe is e.e.a. met de overdrachtsbelasting van uw dochter afgelopen, ik zit zelf in dezelfde situatie en niemand durft een uitspraak te doen.
Groeten,
Robbert
Er zal een bijzonder klein effect zijn op de woningmarkt als gevolg van de verlaging van de overdrachtsbelasting. De regels voor NHG zijn namelijk ook aangepast. Van 12% bijkomende kosten naar 8% financieren, dus -4%. Daarmee moet er extra eigen geld worden ingelegd op op de hypotheek. Doordat er geen korting wordt verleend die later wordt terugbetaald komt het aan op spaargeld en dat is nou net wat starters vaak niet hebben.
Dus ófwel er komt een boost in niet-NHG hypotheken, ofwel alles blijft zoals het is. Die enkeling die net een woning heeft laten schieten met 5.000 verschil in de onderhandelingen die zal nu wellicht wél doorzetten.
Uiteindelijk creeert de overheid weer een situatie waarin niet financierbare mensen wel gaan kopen doordat ze net even over die grens worden gehaald door een korting. Die “risicovolle” doelgroep zal nu ook zonder NHG gaan financieren, dus over een jaar of 3, 4 zullen we de eerste negatieve effecten ondervinden bij gedwongen verkopen.
He ? Was dat nu niet de oorzaak van de crisis in de USA en dus van de problemen hier……?
Wat onze members ervaren is dat de overdrachtsbelasting wel meer kijkers op de been brengt, maar het strand zoals gebruikelijk het laatste 1,5 jaar helemaal op de hypotheekaanvraag. De 4 keer bruto inkomen plus vakantiegeld normering is veel te kort door de bocht !. Nu kan iemand met 50000 euro brutoloon slechts een woning van 200.000,- euro aankopen en als we dit weer naar maximaal 6 keer bruto jaarloon incl vakantiegeld normeren, ja dan pas kan de woningmarkt weer eens normaal aantrekken en worden er weer zaken gedaan !! En wat is daar mis mee iemand met een inkomen van 50000 euro kan toch best wel een bruto hypotheeklast dragen met een rente van 4.5 % en een bruto rente van 1125,- euro per maand !! Als hij moet gaan huren is hij namelijk nog een veel meer kwijt, en daar doet deze overheid dan weer niets aan. Wonen is de hoeksteen van de samenleving zegt Donner maar hij weet als geen ander dat een gemiddelde woning toch 275.000,- euro kk kost, zorg er dan ook voor dat dit nog voor kopers financierbaar is !!
Die 4,5% klinkt leuk maar is alleen mogelijk bij een korte rentevastperiode. En juist in tijden als deze, is meer zekerheid wenselijk. Dus een langere rentevastperiode van 10,20 of 30 jaar. En dan is die rente ineens 6,5% en dan zijn de lasten ineens 1500 EUR bruto per maand. Tel daar bij op dat het vastgoed de komende 10/15 jaar in waarde zal dalen en dat HRA in een volgend kabinet onhoudbaar blijkt te zijn… En wat te denken van de tweede, veel heftiger kredietcrisis, oftewel depressie. Het is vervelend dat het gebeurt voor mensen die boven de pet hebben geleefd. Dat is dan ook de prijs die je ervoor betaalt. Gratis is een illusie.
De redenatie van de auteur is juist. Gelukkig waren er tot nu toe geen forse prijsdalingen op de Nederlandse woningmarkt. Inderdaad ontstaat er een steeds grotere prop aan onverkochte woningen. De voorraad onverkochte woningen is verdubbeld sinds 2008, net zoals de verkooptijd. En inderdaad duurt het een half jaar voordat lagere prijzen zijn verwerkt in de verkoopcijfers, die de NVM ook nog eens kunstmatig positief houdt (verwachting vs. uiteindelijk gerealiseerd).
De auteur waarschuwt voor verdere prijsdalingen. Maar volgens mij is dat overkomelijk; een korte periode van verdere prijsdaling is onvermijdelijk bij het opkrabbelen van de woningmarkt. De woningmarkt is gebaat bij doorstroming. Alleen als mensen verhuizen, en groter en beter willen en gaan wonen, kan er een positieve prijsontwikkeling plaatsvinden. De woningmarkt is net een eco-systeem; alle prijssegmenten hangen van elkaar af. Een starter die een nieuw huis koopt creert drie verhuizingen. En het tegengaan van scheefwonen heeft een rechtstreeks gevolg op de prijsontwikkeling van de duurste woningen.
Kortom, hulde aan een dynamische en vrij functionerende woningmarkt. Dat geeft op korte termijn weliswaar beperkte prijsdalingen, maar uiteindelijk voor iederen winst.
Wat te denken van die schaduwvoorraad? Deze maatregel zou inderdaad wel eens de dalende trend flink in gang kunnen zetten. Van een beperkte woningvoorraad is de komende jaren nog lang geen sprake. Integendeel, veel potentiële verkopers die de moeite niet namen om het huis te koop te zetten, zullen dat door deze ’tijdelijke’ maatregel nu misschien wel doen.
De vraag is, hoe groot zal deze schaduwvoorraad zijn? Als je de kwartaalrapporten van de Rabobank er op naslaat kunnen dat er zomaar 100.000 – 150.000 zijn… Stel je voor 1 koper, voor elke 35 woningen…
De schrijver heeft gelijk. Iedereen die iets met de woningmarkt te maken heeft en een beetje oplet wist dit ook al lang. Je zou zelfs aan toe kunnen voegen dat we er niet zijn met alleen een verlaging van de ovb maar dat er nog veel meer moet veranderen. Maar voorlopig heeft deze maatregel tot stand gebracht dat ik voor het eerst in 3 jaar tijd weer eens positieve geluiden hoor en lees in de media. Laten we dat effect niet onderschatten, niet kapot schrijven en er gewoon blij mee zijn. Kortstondig of niet.
Dat de gemiddelde huizenprijzen ruwweg slechts 1 tot 2 % per jaar zijn gedaald dat is misschien waar. Maar wanneer je een eerlijke vergelijking maakt (bijvoorbeeld prijs per m2 woonoppervlakte van woningen van vergelijkbare kwaliteit in dezelfde woonomgeving) dan zie je dat de feitelijke daling voor een specifieke woning veel groter is, dit gaat in veel regio’s richting 10%. Dat zie je als taxateur vaak heel mooi in de Calcasa / NBWO rapportjes terug. In Midas zie je het zelfs met nog meer details.
Dit kan de schrijver van dit stuk toch niet zijn ontgaan?
In het slechtste geval zal de vrij forse daling van de huizenprijzen op deze wijze enigszins worden afgeremd. Uiteindelijk zal de markt met deze maatregel ook wat eerder opveren.
Aangezien starters de overdrachtsbelasting bijna allemaal moeten financieren met vreemd vermogen is het risico door deze verlaging flink afgenomen. Bij doorstromers naar een duurdere woning is er ook een positief effect.
Daar komt bij dat de overdrachtsbelasting buitengewoon oneerlijk is omdat de heffingsgrondslag de aanschaf opnieuw (en soms weer op nieuw) belast van een woning waar al ooit BTW over is betaald. Het zet ook de starter fors op achterstand.
Het lijkt mij dat iedereen er alles aan moet doen het draagvlak voor de overdrachtsbelasting / verhuisboete in de samenleving te ondermijnen zodat uiteindelijk de belasting wordt afgeschaft.