Op DeScherpePen heb ik eerder geschreven over de extra overdrachtsbelasting bij doorverkoop vanwege een wijziging per 1 juli jl.. Wat ik toen niet had voorzien, is dat de overdrachtsbelasting voor woningen op diezelfde dag verlaagd zou worden met 4%.
Maar daardoor ontstaat eigenlijk een soortgelijk probleem als diezelfde woning binnen 12 maanden wordt doorverkocht. Ik wil jou als verkopend makelaar graag hierop wijzen.
Let op:
Dit probleem bestaat niet bij doorverkoop van een registergoed dat geen woning is. In die situatie is en blijft de overdrachtsbelasting namelijk gewoon 6%.
Ik ga hieronder niet in op het probleem dat over de vergoeding die C aan B betaalt ook weer overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit om het probleem duidelijker te krijgen en omdat ik dat al eerder heb beschreven.
Ik grijp weer terug op de situatie zoals ik eerder beschreef.
A heeft een woning verkocht en geleverd aan B vóór 15 juni 2011. Verschuldigde overdrachtsbelasting: 6%.
B verkoopt en levert ná 15 juni 2011 aan C dezelfde woning binnen de termijn van 12 maanden, zodat C alleen overdrachtsbelasting hoeft te betalen over wat C meer aan koopprijs betaalt aan B.
Verschuldigde overdrachtsbelasting: 2%
Doorgaans spreek je af dat C aan B een vergoeding betaalt vanwege de overdrachtsbelasting die B al heeft moeten betalen toen A het registergoed aan hem heeft geleverd. Maar het bedrag dat C aan B moet vergoeden kan behoorlijk afwijken afhankelijk van jouw formulering in je koopcontract.
Stel dat je de clausule neemt zoals in een NVM contract opgenomen in artikel 1 lid 2:
Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag.
Stel het pand is door A aan B verkocht en geleverd voor € 100.000,-.
Overdrachtsbelasting was 6% daarover oftewel € 6.000,-.
B verkoopt en levert binnen 12 maanden het pand voor € 150.000 aan C met bovenstaande clausule.
C moet aan overdrachtsbelasting betalen 2% van de hogere prijs ad € 50.000,-, oftewel € 1.000,-.
Maar wat moet C nu aan B vergoeden ? Dat is het verschil tussen twee bedragen.
Namelijk tussen:
I. het bedrag dat verschuldigd zou zijn als er niet binnen 12 maanden wordt doorgeleverd.
Dat is dus een bedrag groot € 3.000,- (2% van de koopsom groot € 150.000,-);
en
II. het bedrag dat werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Dat is dus € 1.000,-
(2% over de hogere koopprijs van € 50.000,-).
I is dus € 3.000,- en daarvan wordt II afgetrokken oftewel € 1.000,-.
Dan krijgt je dat C aan B moet vergoeden € 2.000,-. Dat is dus niet € 6.000,- (de overdrachtsbelasting ad 6% die B al heeft betaald over de koopsom van € 100.000,-)
Als jij de makelaar van B bent en deze clausule gebruikt denk ik niet dat B gelukkig is met dit resultaat.
Maar als je kiest voor een andere formulering van het artikel in je koopcontract, dan ontstaan andere problemen. Stel je neemt op dat C aan B moet vergoeden een bedrag gelijk aan de overdrachtsbelasting die B al heeft betaald.
Dan moet C dus € 1.000,- betalen aan overdrachtsbelasting (2% over de hogere koopprijs van € 50.000,-), maar ook nog € 6.000,- als vergoeding aan B vanwege de overdrachtsbelasting ad 6% van de koopsom die B heeft betaald.
In plaats van € 3.000,- (2% van € 150.000,-), moet C ineens € 7.000,- betalen.
Ik denk niet dat C jou dit in dank afneemt en C zou wel eens het koopcontract kunnen ontbinden met een beroep op dwaling. En daar zal B weer niet blij mee zijn.
Overigens is dit niet een theoretisch probleem. Het kan spelen bij woningen die je nu al in de verkoop hebt en waarbij jouw opdrachtgever (B) onder het oude regime 6% overdrachtsbelasting heeft betaald. Ik hoor graag van je wat je er mee doet.
Nb. Het probleem geldt ook weer (maar dan omgekeerd) als de woning wordt overgedragen op 31 december a.s. met 2 % overdrachtsbelasting en de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting al voor 31 december 2012 eindigt. Bij levering aan C op 31 december 2012 betaald C 6% overdrachtsbelasting over de hogere koopsom en moet aan B een vergoeding betalen. Maar of dat dan 6% is of 2% is afhankelijk van wat jij in je koopcontract opneemt
Laatste berichten van Ernst Loendersloot (toon alles)
- Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting? - 23 augustus 2016
- Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen? - 1 juni 2016
- Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting - 12 april 2016
Beste Sophie,
In antwoord op jouw vraag eerst even het volgende:
Ik ga er van uit dat het probleem alleen zit in de tuin die je binnen 6 maanden doorverkoopt en niet in het huis. Met andere woorden dat huis bezitten jullie al langer dan 12 maanden.
Als dat klopt, is er volgens mij geen probleem. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting geldt namelijk alleen voor woningen en niet voor stukken tuin.
Voor een tuin die bij het huis hoort maar een apart kadastraal nummer heeft (en daar ga ik wel van uit omdat je de tuin later hebt bijgekocht) moet gewoon 6% worden geheven tenzij aan 3 eisen wordt voldaan.
Met name de 3e eis is belangrijk in de praktijk (ook al vindt ik hem zelf onzinnig). Die eis is namelijk dat DD verkoper (jij dus) het huis en de tuin tegelijk en van dezelfde verkoper hebben verkregen.
Nu je de tuin later hebt gekocht denk ik niet dat je aan die 3e eis voldoet.
Mijn conclusie is dan ook dat de koper 2% over het huis betaald en 6% hoort te betalen over de tuin. En dan zorgt de standaard clausule van de NVM ervoor dat de koper dus ook 6% aan jou moet vergoeden.
Dit alles staat in Vragen en Antwoorden die de KNB stuurt aan notarissen en na overleg met het Ministerie van Financiën.
Deze heb ik helaas nog niet kunnen plaatsen op http://www.ntrs.nl (zoek onder: voortschrijdend inzicht), maar dat probeer ik volgende week te doen.
Als je meer informatie wil, kun je op http://www.descherpepen.nl of op http://www.ntrs.nl zoeken op: Haviltex
En je makelaar kan juridische informatie inwinnen bij de NVM, terwijl je notaris kan navragen bij de KNB of er 6% geheven moet worden over de tuin en wat dat dan betekent ivm de standaard NVM clausule.
Met vriendelijke groet
Ernst Loendersloot
Kijk ook eens op:
http://www.ntrs.nl & http://www.vaknotaris.nl
wij hebben 4 maanden geleden een stuk tuin bijgekocht. Twee maanden later hebben wij ons huis met grotere tuin verkocht. Leveringsdatum 28 juli. Bij de verkoop hebben wij er rekening mee gehouden dat wij de overdrachtsbelasting van 6% over het stuk grond zouden kunnen terugkrijgen. De standaar nvn clausule is dan ook opgenomen in het voorlopig koopcontract. Nu is echter de nieuwe verlaagde overdrachtsbelasting van toepassing en wil de koper alleen die 2% terugbetalen. Niet is misschien wel naar de letter maar ons inziens niet de bedoeling. Het verrassende voordeel voor de koper wordt dus een financieel nadeel voor ons. Notaris en makelaar weten niet wat te doen. Waar kunnen wij het best advies inwinnen?
Beste Joost,
In mijn voorbeeld krijgt B helemaal geen overdrachtsbelasting terug omdat de levering aan B niet op of na 15 juni 2011 was, maar juist er voor. B is en blijft dus 6% verschuldigd.
C valt (door de levering binnen 12 maanden na 15 juni 2011) in het tijdelijk verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting.
Als B en C nu pas het (voorlopig) koopcontract tekenen (en dus weten dat er een tijdelijke verlaging is van de overdrachtsbelasting), zal waarschijnlijk het Haviltex-criterium, waar o.a. de KNB en NVM mee schermen, niet gelden. Er was nu eenmaal duidelijkheid over hoe hoog de belasting is, dus hoeft er niets uitgelegd te worden. (Over dat Haviltex-criterium kun je lezen op deze site of mijn site als je hier op zoekt).
Daarom de waarschuwing die in mijn column zit: kijk als makelaar nu erg uit als je nog een koopcontract moet opstellen voor een pand dat wordt doorverkocht. Een claim van 4% van de koopsom heb je snel aan je broek.
Met vriendelijke groet
Ernst Loendersloot
kandidaat notaris in Maastricht
Beste Ernst,
Dit is een heldere beschrijving en goede weergave van het probleem. Echter, is je veronderstelling juist dat B en C dit onderling moeten verrekenen? Of zou het zo zijn dat de C het huidige tarief afdraagt (2%), deze aan B betaald wordt en dat de notaris het oorspronkelijke door B betaalde tarief (6%) terug vordert van de belastingdienst en effectief dus 4% terugvraagt?
Dit is wat B oorspronkelijk betaald heeft en dus ook van de belastingdienst terug zou moeten krijgen.