Strikt juridisch klopt de titel van dit stuk misschien niet, maar praktisch komt het daar wel op neer. Twijfel dus niet aan jezelf en je kennis, maar lees even verder en kijk of mijn gedachte over een recente uitspraak van de Hoge Raad klopt.
Op 9 december 2011 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een bijzondere zaak. Los van de inhoud was al speciaal dat de Procureur-Generaal (PG) bij de Hoge Raad deze zaak had aangebracht “in het belang der wet”. En dat gebeurt echt niet vaak. Er moet dan iets spelen waarvan de PG vindt dat het voor iedere burger van belang is om te weten hoe de Hoge Raad de wet uitlegt.
De situatie
Een verkoper heeft zijn woning te koop staan. Een kijker biedt en ze komen mondeling tot overeenstemming over zaken als de koopsom en datum sleuteloverdracht. De makelaar (van de verkoper) stelt het koopcontract op en stuurt het ontwerp naar beide partijen.
Tot zover is dit dagelijkse praktijk.
Maar ineens blijkt dat de verkoper zich bedenkt. Hij wil de woning niet verkopen (omdat hij de financiering voor zijn nieuwe woning niet rond krijgt en onder die koop nog uitkan). En hij weigert daarom het koopcontract te ondertekenen.
De koper is het niet eens met deze gang van zaken en gaat naar de rechter toe om een uitspraak te krijgen dat de verkoper verplicht is te ondertekenen dan wel om een schadevergoeding te betalen aan de koper.
De uitspraak
De rechtbank kent geen van beide eisen toe met de redenatie dat volgens artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek (art. 7:2 BW) de koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan. En als dat, zoals in deze situatie, niet het geval is, dan is er gewoon geen overeenkomst die nagekomen moet worden of die tot schade kan leiden.
Koper en verkoper lieten het er na deze uitspraak bij zitten, maar de PG vond het een zo bijzondere rechtsvraag dat hij de Hoge Raad dus om haar oordeel heeft gevraagd “in het belang der wet”.
De Hoge Raad nuanceert de uitspraak, maar alleen in die zin dat zij stelt dat artikel 7:2 BW alleen toepasselijk is voor particuliere kopers dan wel verkopers die een woning kopen dan wel verkopen.
Oftewel: als de verkoper een particulier is die zijn/haar woning verkoopt, dan is de “deal” pas rond als de inkt op het koopcontract droog is !
Bescherming voor koper en verkoper
De Hoge Raad hecht dus veel betekenis aan het feit dat artikel 7:2 BW iedere particulier beschermt en stelt daarom dat een koopcontract schriftelijk moet zijn vastgelegd. De periode die daaraan voorafgaat van onderhandelingen, pre-contractuele fase en rekening moeten houden met de redelijke belangen van de wederpartij tellen dus minder zwaar.
Nou gooit de Hoge Raad niet helemaal de deur potdicht voor de koper van een weigerachtige verkoper. In bijzondere omstandigheden kan het namelijk toch zo zijn dat een verkoper een schadevergoeding moet betalen aan de koper. Maar de verkoper kan nooit gedwongen worden het koopcontract te tekenen.
Nu zul je je onmiddellijk, net als ik, afvragen wat dan die bijzondere omstandigheden zijn waardoor een verkoper die niet wil tekenen een vergoeding moet betalen aan een koper. En dat wordt niet beantwoord door de Hoge Raad. Wel wordt aangegeven wanneer daarvan nog geen sprake is.
Voor jou is van belang dat als een verkoper een hoger bod krijgt van een ander dit geen grond is om een schadevergoeding toe te kennen.
Praktisch gesproken betekent dit volgens mij dat zolang de verkoper het koopcontract nog niet getekend heeft, hij of zij zich bijna altijd zonder kleerscheuren kan terugtrekken. De koper heeft dan het nakijken. Of zoals ik in de titel van dit artikel schrijf: de verkoper heeft ook ineens een bedenktijd, alleen eindigt die niet na drie dagen, maar pas op het moment dat het koopcontract getekend is.
Laatste berichten van Ernst Loendersloot (toon alles)
- Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting? - 23 augustus 2016
- Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen? - 1 juni 2016
- Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting - 12 april 2016
Goedendag,
Mij als makelaar is bekend dat een overeenkomst tussen particulieren pas bindend wordt wanneer beide partijen de overeenkomst schriftelijk hebben vastgelegd en ondertekend. Naar ik aanneem ben ik hierin als makelaar niet uniek. Sterker nog, naar ik aanneem is het overgrote deel van de makelaars op de hoogte van dit deel van deze wet.
Wanneer de verkoper na het bereiken van een mondelinge overeenkomst niet mee wenst te werken aan het ondertekenen van de schriftelijke overeenkomst, is er geen feitelijke overeenkomst. Dit is voor de verkopend makelaar ook niet wenselijk, maar de verkoper is niet verplicht om mee te werken aan het ondertekenen. Dit lijkt onrechtvaardig, maar dat is het gevolg van een wetswijziging om particulieren te beschermen.
In dit geval is het dus voor de koper zeer moeilijk om een schadevergoeding van de verkoper te verlangen. Het zal dan per geval door een rechter bepaald dienen te worden in hoeverre er sprake is van een overeenkomst, of er sprake is van nalatigheid of verwijtbaar feit en in hoeverre er dan recht op schadevergoeding is.
De volgende vraag is dan of de eiser (koper) bereid is de kosten en tijd van de rechtszaak wenst te dragen en of dit opweegt tegen de eventuele vergoeding, waarvan de kans groot is dat men die niet zal ontvangen.
De wet is nu duidelijk over wanneer er een overeenkomst gesloten is tussen koper en verkoper. Niet over wanneer in dit geval de koper al dan niet recht heeft op vergoeding. Dat dit in sommige gevallen voor pijnlijke situaties zal zorgen is een feit helaas. Ook makelaars hebben geen belang bij dit soort excessen en is voornamelijk gebaat bij het doorgang laten vinden van transacties.
Wat ik mij afvraag is hoeveel makelaars hun opdrachtgevers in dit soort gevallen toch een afrekening voor de courtage zullen zenden. Want hij heeft zijn opdracht immers uitgevoerd, maar door toedoen van zijn opdrachtgever kan deze niet ter uitvoering worden gebracht. Naar mijn mening is de opdrachtgever (verkoper) de makelaar wel zijn courtage verschuldigd.
Wij hebben dit probleem een aantal weken aan den lijve ondervonden. Wij hadden een mondelinge overeenkomst met koper over de koop van zijn woning. I.v.m. overgang naar een verzorgingstehuis was er een datum vastgesteld waarop wij erin konden. Deze datum was telefonisch met ons goedvinden al eens uitgesteld, maar nu verzekerde de makelaar ons (mondeling) dat we van deze datum uit konden gaan. Nog een keer duidelijk nagevraagd dat we met onze financiering en verkoop huidige woning van deze datum uit konden gaan: dit kon. Het contract voor de verkoop van onze woning getekend en deze datum erin opgenomen en de week erop op maandag scholen bezocht voor de kinderen. De kinderen verteld dat dit hun nieuwe school zou gaan worden, kinderen waren dolblij. Die maandagmiddag om 15.30 zouden we tekenen voor het nieuwe huis. We waren letterlijk om de hoek, nog een ijsje aan het eten met de kinderen, belt de makelaar nog geen uur voor 15.30 op dat er niet getekend ging worden! Hij had dit net pas van meneer gehoord. We zijn toch gegaan om te praten hoe dit nu kwam(de taxateur voor onze hypotheekaanvraag liep net de deur uit): Meneer had nooit de garantie voor de datum gekregen van het verzorgingstehuis(wat hij eerder wel beweerde) en broer had besloten dat het niet verantwoord was om te tekenen. Nu wilde broer een contract zonder datum: dit kan natuurlijk niet, want zonder datum geen contract en ook geen hypotheek. Nu is onze woning echter al verkocht(contracten hangen wel aan elkaar vast, maar we moeten vanwege veiligheid van deze woning af) en nu moeten we op de valreep een andere woning vinden, of zoals verkoper zegt ‘hopen dat meneer gewoon op tijd terecht kan en we alsnog zijn woning kunnen betrekken’, anders staan we op straat met de kinderen. Echt een geweldige situatie.
Jemig, wat een ontzettend vervelende situatie. Bedankt dat je het hier deelt en heel veel succes met het vinden van een mooie nieuwe plek om fijn te wonen.
Ps- je kan jouw makelaar natuurlijk ook een review geven op http://www.wieisdebestemakelaar.nl. Wel goed onderbouwen (zal niet zo’n probleem zijn lijkt me…)
Ik ga twijfelen aan dit verhaal, ben bang dat ik toch een
schadeclaim krijg .als verkoper wie kan mij helpen
He he eindelijk een duidelijk stuk. Hoe komt het dat de
makelaars hier niets vanaf weten?????????????je zou haast gaan twijfelen.
ben vrouw van 70 jr. moest dit uitzoeken voor mijn zoon…..Ja echtscheiding en dan een telefoontje en je zegt ja…en weg huis……en dan zeggen de makelaars ja maar……….je kan een schadeclaim krijgen.
dat maak je onzeker en angstig …want dat kan je dan helemaal niet erbij
hebben. Wij hebben dagen lopen huilen om deze dingen. En zelfs na deze uiteenzetting durf je het nog niet te geloven.
Maar we hebben niet getekend. vertrouwende dat dit artikel waar is.
Heel heel hartelijk bedankt voor deze zeer duidelijke uiteenzetting.
Precies het onderwerp die ik gezocht en nog eens actueel en in heldere taal. Mijn complimenten voor dit stuk! Wellicht en idee om de grote jongens op de Nederlandse huizenmarkt (NVM, vereniging eigenhuis, enz..) hierover in te lichten.
Beste Rob – dank je voor de aanbeveling van het artikel bij de grote brancheorganisaties. Ik weet dat de meesten dit blog in de gaten houden en artikelen lezen.
Goed verhaal zeg. Jarenlang heb ik daar anders over gedacht, maar deze argumentatie snijdt wel hout.
Reden temeer om de verkoper als eerste ( en zo snel mogelijk ) te laten tekenen.
Zou dit een aardig ” terugwerkende kracht” verhaal zijn?
Ik ken wel een paar praktijk gevallen waarin verkoper een schadevergoeding heeft betaald.