Met regelmaat wordt de discussie met makelaars gevoerd. Mag je consumenten nu wel of niet een prijs aanbieden exclusief de BTW?
Nee, dat mag niet
In artikel 38 van de Wet op de Omzetbelasting 1968 is een verbod opgenomen om aan anderen dan ondernemers goederen en diensten aan te bieden tegen prijzen met zodanige aanduidingen, dat de omzetbelasting niet bij de prijs zou zijn inbegrepen. Als een ondernemer het verbod overtreedt kan hij worden gestraft met een geldboete van de derde categorie, zo staat in artikel 42 Wet OB. Dat is € 7.600 sinds 1 januari 2010.
Duidelijkheid en uniformiteit
Het doel van artikel 38 Wet OB is duidelijkheid scheppen voor consumenten en concurrentieverhoudingen helder houden door uniformiteit in de prijsaanduiding. Maar helaas gaan veel ondernemers ruim 40 jaar na invoering van de wet nog altijd de fout in. Zo noemen veel makelaars een courtage exclusief BTW. Dát de courtage exclusief BTW is wordt dan wel weer keurig vermeld, maar dat is naar mijn mening toch echt te weinig. Er moet een prijs inclusief BTW genoemd worden.
En als de prijs nog niet duidelijk is, bijvoorbeeld omdat een courtage afhankelijk van de verkoopprijs wordt overeengekomen? Dan kan de makelaar maar beter de courtage ook inclusief de BTW vermelden. Waarom zou een consument immers rekening moeten houden met de verschuldigdheid van de BTW? Dat is een ondernemersvraag bij uitstek.
Algemene voorwaarden
Makelaars verwijzen bij geschillen nog wel eens naar algemene voorwaarden, bijvoorbeeld de voorwaarden van de NVM. Daarin is als uitgangspunt opgenomen dat de courtage inclusief BTW is, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen. Het anders overeenkomen dan de wet voorschrijft is dus niet uitgesloten. En dat is raar. Van een organisatie als de NVM mag verwacht worden dat zij haar leden duidelijkheid biedt. En die duidelijkheid is heel eenvoudig: bij consumenten de prijs altijd inclusief BTW aanbieden. De makelaar loopt, los van de discussie met de klant, risico op strafvervolging en een forse boete. En het is maar de vraag of de NVM die boete voor de bij haar aangesloten makelaar betaalt.
Een makelaar doet er dus goed aan de courtage altijd inclusief BTW te vermelden en vast te leggen in de overeenkomst van opdracht. Dat is wel zo duidelijk voor consument én makelaar.
Vermeld jij je courtage inclusief BTW?
Laatste berichten van Judith Veldhuis-Lampe (toon alles)
- Hoe zit dat: consument, makelaar en BTW - 14 april 2011
Zo blij dat we op dit artikel gewezen zijn door een collega! Ook wij kregen kortgeleden een rekening gepresenteerd met de BTW er boven op. Met dit artikel in de hand hebben we dat gelukkig terug kunnen draaien voordat we moesten betalen. Het is schandalig dat zoveel makelaars willens en wetens (bleek uit de reactie van de makelaar) in strijd met de wet en hun eigen NVM voorwaarden deze praktijken hanteren. Het is goed dat er meer aandacht voor komt!
Fijn dat je er wat aan hebt!
Beste Josien,
Wij zitten nu in eenzelfde situatie verwikkeld met onze makelaar en zagen jouw reactie op bovenstaand bericht. Zou je ons kunnen vertellen welke stappen jullie hebben moeten ondernemen om het terug te kunnen draaien voor jullie moesten betalen? Onze makelaar doet (natuurlijk) of zijn neus bloedt. Ook rechtsbijstand zegt niks te weten hierover, noch de VVE. Wij voelen ons behoorlijk voor de gek gehouden en zouden dus ook graag willen voorkomen ze te belonen voor dit soort, in mijn ogen, oplichtingspraktijken.
Groeten, Esther
Beste Esther,
Ben je er al uit met de makelaar? Bel mij anders morgen even op kantoor, dan help ik je op weg.
Met vriendelijke groet,
Judith Veldhuis-Lampe
Al jaren communiceer ik de courtage inclusief BTW. Niet meer dan logisch en inclusief een heldere uitleg richting consument blijkt inderdaad dat veel collega’s dat nog steeds niet doen en zelfs geen uitleg over geven. Slechte zaak.
Tis nu july 2014 ik heb ook zo’n makelaar die 21% rekend, ik kan nergens op zijn site of in ons cotract vinden dat die 1,25% exclusief is, ik ben ook zeker niet van plan hiermee akkoord te gaan. Maar deze makelaar uit spijkenisse S.T. maakt het nog bonter omdat hij vind dat ik 2 jaar geleden had moeten melden dat ik het huis op mijn naam heb laten zetten 4 jaar eindelijk na de scheiding. Hij heeft mij de volledige rekening gestuurd over de vraag prijs van toen 2012. Het huis staat nog steeds te koop en ik wil het ook verkopen dus daarin is niet veranderd. Hij heeft dus geen verkoop gedaan alleen wat foto’s en openhuizen boekjes voor de sommma van 6400,- inclusief de btw die ik nergens qua afspraken kan vinden, morgen een gesprek met Sander……
Momenteel is de huizenmarkt moeilijk, de consument moet met zijn vraagprijs omlaag en kan moeilijk een nieuwe hypotheek nemen, de banken zijn aan banden gelegd. MAAR de makelaars blijven volhouden met hun prijsbeleid , exclusief btw , triest hoe dom kan je wezen.
Het makelaarswezen graven hun eigen graf, denken nog steeds in de jaren 90 te leven, de internetsites met inclusief prijzen vliegen de pan uit en zo zal het oude beroep makelaar ten gronden gaan.
Zo is het, de makelaar leunt lekker achterover en wacht rustig af zonder enige creativiteit te tonen, en dan ook nog tegen torenhoge tarieven als ie toevallig een pandje verkoopt.
Voor de boterham snabbelen ze iets bij of verdienen geld aan de geveilde huizen. De een z’n dood is immers de ander z’n brood.
Frits.
Het heeft volgens mij geen zin om de consument op het verkeerde been te zetten met een prijs ex BTW. Vroeg of laat komen ze erachter en dan voelen ze zich bedonderd (eigen ervaring). Ik vind transaparantie belangrijker dan de allerscherpste prijs. Ik ga waarschijnlijk naar een andere makelaar die duurder is, maar meteen `open` kaart heeft gespeeld in die 19%.
Leuk verhaal, en een goede tip van Menno.
Uiteraard vermelden wij onze courtage inclusief de BTW. Uit concurrentie oogpunt ex BTW vermelden? Inderdaad doen bijna alle makelaars dat. En het is vreemd dat er niet tegen op getreden wordt. Zelf zou ik de BTW als ik klant was van zo’n “ex btw kantoor” niet betalen. Ikke heel dom zijn en ikke denken prijs is prijs, ikke consument. Laat het kantoor mij dan maar voor het kantongerecht slepen, de boete voor hen is een stuk hoger dan die paar honderd euro’s aan BTW die ze misschien alsnog van mij kunnen ontvangen. Misschien dat het dan snel afgelopen is met deze minne manier van concurreren.
Judith,
op zich is het voor de consument beter om de courtage inclusief BTW te noemen, daar ben ik het volledig mee eens.
Ook ik zou dit best na willen komen, indien alle makelaars dat vanaf een bepaalde datum gaan communiceren. De onduidelijkheid voor de consument is alleen maar groter als er daar ook nog verschillen in gaan ontstaan.
de schone taak van de NVM is dit aan te pakken en een stringent beleid te voeren zodat iedereen mee moet doen.
Tja, ik heb het een tijdje gedaan. Maar zolang 95 % van de makelaars de courtage excl. BTW weergeeft is het voor de consument (hoe simpel het sommetje ook is) lastig vergelijken en dus voor de makelaar lastig(er) concurreren. Ik ben er dus ook maar weer mee gestopt, omdat je al gauw bekend staat als diegene die meer dan 2% vraagt. Jammer, want als je er over nadenkt, slaat het vermelden van prijzen excl. BTW natuurlijk nergens op en is het totaal niet klantgericht.
Duidelijk verhaal. Wat melden de algemene voorwaarden van een andere branche organisatie?
De algemene voorwaarden van de NVM vind ik in deze wel duidelijk. Gewoon inclusief BTW. Wanneer de opdrachtgever een bedrijf is, kan het natuurlijk wel excl. BTW.
Goed verhaal. Afgezien van de mogelijke straf is het in het belang van de consument en dus ben ik het er helemaal mee eens dat makelaars met bedragen/courtage inclusief btw moeten werken.