Het is altijd heel zielig wanneer Martijn Krabbe met zijn programma “uitstel van executie” toch nog een woning naar de executieverkoop ziet gaan. Iedereen weet dan dat de woning voor een schijntje weg gaat. Alle kijkers leven mee met de zielige bewoners. Zij verliezen immers het dak boven hun hoofd en houden een restschuld over.
Voor de mensen bij de executieverkoop is het helemaal niet zielig. Sterker nog, het is feest! Die zien namelijk een mogelijkheid een koopje op de kop te tikken. Tegenwoordig zijn de marges wel minimaal. De winst zit bovendien in de snelle doorverkoop binnen twaalf maanden (sinds 2011*) waardoor je geen overdrachtsbelasting verschuldigd bent. Met deze trage kopersmarkt loopt je echter een groot risico dat je na zes maanden verkoop alsnog die 6% overdrachtsbelasting verschuldigd bent. Zelfs op het gebied van executieverkoop is de markt dus moeilijker. Op enkele uitzonderingen na. Een voorbeeld: Singelstraat 30 te Utrecht.
Aanbod
Ergens begin 2010 wordt de Singelstraat 30 aangeboden in de executieverkoop via de geijkte kanalen. Het pand wordt aangeboden als bedrijfspand met garage eronder en boven een kantoorruimte. Volgens de aanbiedingstekst heeft het pand geen woonbestemming. Bezichtigen is eveneens niet mogelijk waardoor je bent toegewezen tot twee kleine foto’s van de gevel. Het belangrijkste element is wel redelijk/goed: lokatie!
Onderzoek
In eerste instantie lijkt het pand weinig tot geen potentie te hebben. Als doorgewinterde projectontwikkelaar of gewoon als slimme jurist ga je natuurlijk eerst het e.e.a zelf onderzoeken. Een simpel bezoekje bij de gemeente laat al zien dat het bestemmingsplan zowel bewoning als detailhandel toelaat in het volledige pand. Met een stapje extra naar het archief krijg je de oorspronkelijke bouwtekeningen van de woning. Zo ken je de (oorspronkelijke) indeling van het pand. Een snelle blik op googlemaps en turen door de brievenbus, laat zien dat er weinig aan is veranderd.
Het pand is nu van een grote garage veranderd naar een ruime potentieel woonruimte met minimaal 120 vierkante meter. En niet geheel onbelangrijk: de “lokatie, lokatie, lokatie” is redelijk/goed. Dat is dus wel een aardig bod waard.
Opbod / afmijnen
Tijdens de executieveiling geeft de notaris wederom aan dat het hier gaat om een garage zonder woonbestemming. Voor veel onvoorbereide mensen, valt dit pand dus al af. Het is dan ook niet verwonderlijk dat tijdens het opbod de prijs blijft hangen op 92.000 euro.
De papieren van de bieder worden gecontroleerd en ondertussen zwelt het geroezemoes in de zaal aan. Wat blijkt? Er is net brand in het pand geweest! Een snelle blik op de C2000 melder via internet, bevestigt dit gerucht. Voor zover dit pand nog interessant was, is nu alle interesse weg.
Door de bekendheid van nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat de notaris het opbod opnieuw doet. Toch dringt de eindbieder bij opbod aan om de veiling door te laten gaan met afmijnen. Naar oordeel van de notaris gaat de veiling dus door. Je verwacht nu dat niemand “mijn” roept want met deze nieuwe informatie (brand en waterschade) wil je natuurlijk nog minder betalen. Niets blijkt minder waar want iemand heeft blijkbaar wel zijn huiswerk gedaan en roept bij 115.000 euro “MIJN!”. Ruim genomen komt er nog 15.000 euro bovenop dus zo’n 130.000 euro voor Singelstraat 30 te Utrecht.
Pas na de veiling, met wat meer onderzoek, bleek dat de brand- en waterschade minimaal was. Alleen het kooktoestel op de eerste verdieping was gesneuveld en de garagedeur was beschadigd geraakt toen de brandweer het had open geforceerd.
Opknappen/opknippen
Vervolgens speelt er zich een proces af waar wij later pas blijk van krijgen. Op basis van het aanbod tijdens executieverkoop en het aanbod op funda, kan het volgende erover worden gezegd. Er wordt een splitsings- en bouwvergunning aangevraagd bij de gemeente. De woning wordt opgeknipt in een voor- en achterhuis. Met natuurlijk het nodige kluswerk: nieuwe trap, muurtje ertussen, leidingwerk, keukentje, badkamer en heel veel stucwerk. En we mogen niet vergeten dat de lelijke garagedeur is vervangen door een mooie raam-/deurpartij.
Funda
Vervolgens komen er twee leuke appartementen/studio’s op funda staan:
- 150.000 euro
- voorhuis
- 42 m2
- grote openslaande raampartij aan voorzijde
- 175.000 euro
- achterhuis
- 52 m2
- Klein binnenterras
De waarde van het pand is dus in ruim zes maanden van 130.000 naar 325.000 gegaan. Tenminste als ze de appartementen voor de vraagprijs verkopen. Met een ruwe schatting (en ik ben geen bouwtechneut) zal de verbouwing rond de 45.000 hebben gekost. Onderaan de streep resteert dan 150.000 euro credit!
Slot
Door goed je huiswerk te doen, kan je dus een koopje op de kop tikken. Of misschien is het juist doordat andere mensen niet hun huiswerk doen, kan jij met het koopje aan de haal. Doordat de verbouwing langer dan zes maanden* heeft geduurd, zijn de kopers wel overdrachtsbelasting verschuldigd. Dat is jammer maar nu is er geen stress bij de verkoop.
En stel je voor dat je van plan was om zo’n appartement te kopen? Zou je het met deze informatie niet moeten doen? Nee, dat hoor je me niet zeggen. Een potentiële koper krijgt nu namelijk de mogelijkheid om een “nieuw” object in de woningmarkt te kopen. Een nieuw object waar verkoper niet vast houdt aan 2008 prijzen of probeert quite te spelen met een bestaande hoge hypotheek.
Het is uiteraard cru dat je als lezer dit zelf niet hebt gedaan. Wie zou nu geen 150.000 euro binnen een jaar “erbij” willen verdienen. Tja, dan kan ik mezelf ook afvragen: Heb ik dit uit informatieve redenen geschreven of toch uit een stukje jaloezie?
*Het kabinet heeft besloten om per 2011 de termijn voor het afdragen van de overdrachtsbelasting te veranderen en ook de grondslag voor de afdracht te wijzigen. Wie in 2011 een huis koopt en de woning binnen twaalf maanden doorverkoopt, hoeft alleen belasting te betalen over de eventuele winst die er met die verkoop wordt gemaakt. In 2010 en eerdere jaren gold er nog een termijn van 6 maanden en moest worden betaald over het totale bedrag van verkoop. (toevoeging door redactie)
Laatste berichten van Martha Pasterkamp (toon alles)
- Huurders in het nauw gedreven - 7 mei 2012
- Financieringsvoorbehoud VERkoper - 10 oktober 2011
- Het achterdeurtje - 13 september 2011
de winst verwachting is wat erg optimistisch.
de lachende derde wordt niet genoemd.
dat is d belast dienst.
immers die winst wordt gerealiseerd by verkoop en kan niet over meerdere jaren uitgesmeerd worden. terwyl t best zou kunnen zyn dat hy in meer dan 1 jaar gevormd is.
die winst is volledig belast als toevoeging v ander inkomen. meer dan de helft mag dus voor de bel dienst geïnd orden.
In mijn omgeving is mijn ervaring dat de meeste notarissen bij een executie veiling maar 1 ding zien en is 2% (!!!!) courtage. Snel afhameren en wegwezen, want het is wel na zessen he!
Roy,
We zijn er allebei mee eens dat de notaris hier niet optimaal de belangen van hypotheekhouder en eigenaar heeft behartigd. Vandaar dat de projectontwikkelaar ook zo’n hoge winst heeft kunnen maken door de lage aankoopprijs.
Vanuit mijn vakgebied kom ik helaas alleen de slechte voorbeelden tegen van makelaars (bij executieveilingen). Die paar rotte appels hoeven natuurlijk niet de volledige vakgroep te verpesten.
Ik laat me graag verrassen door jouw ervaringen met (makelaars en) executieverkoop
Edwin,
Als je mijn reacties aan Roy leest, dan zullen veel vragen van je ook worden beantwoordt.
Inzake je kleine citaat uit een leveringsakte: Bij een executieveiling wordt vaak een andere verwoording gebruikt. Zo zal bewoning door eigenaar niet worden genoemd. En de bestemming is in dit geval hoogstwaarschijnlijk bedrijfspand geweest. In deze bewoording wordt niet gelogen want het mag publiek en privaatrechterlijk. Het enige verschil met de daadwerkelijke situatie is dat ook bewoning mogelijk is.
hmmmm begrijp ik het nu goed….de notaris biedt het aan zonder woonbestemming terwijl die er wel op zit?????? De notaris benadeelt daarmee de eigenaar van dat moment. (dus de bank én de hypotheekhouder. Die notaris moet zijn huiswerk nog maar eens doen. Volgens mij moet een notaris nog altijd controleren of de bestemming van het pand wel klopt. Als ik de eigenaar was had ik de notaris aangeklaagd
Dat heb je goed gezien.
Bij een normale verkoop heeft de verkoper een meldingsplicht, de koper een onderzoeksplicht en een makelaar die doorgaans deze punten wel heeft uitgezocht. Vervolgens heeft de notaris nog een onderzoeksverplichting bij het passeren van de akte.
Al deze elementen zijn (bijna) niet van toepassing bij een executieverkoop. De koper wordt niet beschermd. En de bank? Die stelt soms een minimumprijs in maar aangezien dit pand al jaren in handen was van de schuldenaar, zou die minimumprijs zeker worden behaald.
Je hebt idd gelijk maar volgens mij is er toch nog de onderzoeksverplichting van de notaris. Het gaat hier nl. om de bestemming. Die moet gemeld worden in de koopakte
In hoeverre heeft de notaris een onderzoeksverplichting bij een executieverkoop?
In deze kwestie had de notaris inlichtingen gevraagd bij de gemeente met betrekking tot de huidige situatie. De gemeente heeft hier correct op gereageerd met de meest simpele verwoording dat het gebruik correct was.
De notaris heeft zich dus gehouden aan de minimale vereisten van de onderzoeksverplichting.
hmmmm en dan het verbond van de notarissen de koopaktes naar zich toetrekken?
Lijkt me een zeer slecht zaak als ik bovenstaande lees.
Ik ben geen notaris, maar weet wel dat er in leveringsaktes het volgende vermeld moet worden:
BESTEMMING
Het verkochte zal door koper gebruikt worden als woonhuis.
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper het volgende meegedeeld:
– hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden
niet is toegestaan.
Hier zit volgens mij dan ook de crux
Er zijn nogal wat voorbeelden te geven van succesvolle doorverkopen (met vette overwinsten) na executieveiling. Je kunt je ook terecht afvragen of de info verstrekking van de notaris in deze situatie voldoende is geweest. En verder: executie volgens plaatselijk gebruik. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat een aantal executies vooraf afgestemd worden.
Het is wel handig om je als particulier te laten begeleiden door een makelaar, die het proces van veiling kent en doorziet.
De informatieverstrekking van de notaris hoeft nooit volledig te zijn. Je moet zelf dus meer onderzoek doen. Een begeleiding daarin is zeker aan te raden.
Qua afstemming? Als jij als particulier echt dat pand wil, dan kunnen ze afstemmen wat ze willen maar zo’n particulier biedt er toch overheen.
Het grote probleem is, is dat er haast geen particulieren in de zaal zitten.
De notaris hoeft niet volledig te zijn maar in belang van de cliënt voor wie geveild wordt zou dat juist in deze situatie wel moeten. Een belangenafweging van wat wel en niet gezegd moet worden lijkt me zinvol. (en dan zie je dat notarissen zeker geen makelaars zijn)
Wel eens afgevraagd waarom er zo weinig particulieren op de veiling aanwezig zijn. Wellicht ligt hier ook een rol voor de makelaar; je kunt in de aankopende sfeer goed zaken doen.
Bij een executieveiling behartigd de notaris niet de belangen van de eigenaar. De notaris hoeft dus ook niet de rol van een makelaar aan te nemen.
Het is overigens niet voor niets dat makelaars zich vaak niet wagen aan een executieveiling.
De notaris behartigt de zaken van zijn opdrachtgever. In veel gevallen de bank. Het lijkt me dat de opdrachtgever een zo hoog mogelijke opbrengst wil verkrijgen. In deze zou de toevoeging aan de executiewaarde “na beste voorbereiding en marketing” zinvol kunnen zijn.
Ik denk overigens dat je niet goed op de hoogte bent welke adviezen makelaars al voor de veiling en tevens ten tijde van de veiling verstrekken.
oh, en dit voorbeeld is geen abc-tje
Een “ABCtje” kan op verschillende wijzen worden uitgelegd. Mijn titel richt zich op twee soorten:
1) het wisselen van eigenaar in een kort tijdsbestek waarbij de waarde flink vermeerderd.
2) een transactie tussen A naar C waarbij B levert. In dit geval is B de ontwikkelaar die eigenlijk alleen maar levert en op de winst na, alleen maar een stroman is.
Wat is jouw definitie van een ABCtje?
de laatste
Binnenkort een uitgebreid informatie programma over succesvol inversteren in vastgoed.
Het is een stukje sluipreclame wat je hier doet maar… waar kan ik het verwachten?
En is het weer zo’n investeringsprogramma voor de elite zoals die van Harry Mensch?
nope
Heb je daar al antwoord op: uit jalouzie of informatief?