…nu nog je makelaar, bouwkundige en jurist.

Woensdagavond staat garant voor leedvermaak en grote verwondering met het RTL programma “Bouwval gezocht”. Mensen kopen een bouwval en met goede bedoelingen en een veel te klein budget beginnen ze met verbouwen. Bij aanvang geeft Bob de Bouwer een professionele mening over de haalbaarheid van het budget en de geweldige plannen. Bijna altijd pakt deze evaluatie negatief uit. Bij het eerste seizoen is dat niet erg maar het is bijzonder dat bij het tweede seizoen nog steeds mensen worden gevonden die dezelfde fouten begaan. Leert men dan niet?

Beginnersfouten

De algemene fout is overschatting. Overschatting van het budget. Overschatting van het gemak. Overschatting van de mogelijkheden. Zelf ben ik wel een voorstander van een gezonde mate van naïviteit. Daarmee zie je mogelijkheden en geen obstakels. Toch moet je een goede verhouding houden met de realiteit. Die is vaak zoek. De plannen zijn vaag. Het budget is meestal te laag. De deskundigheid is ver te zoeken en uiteindelijk worden de kantjes ervan afgelopen. Ondanks het goede advies van Bob de Bouwer gaat het toch elke keer mis. Is het mogelijk om een korte gids te maken voor het geval je je bouwval hebt gevonden? Hieronder zal een poging worden gewaagd.

Ligging

Als je je bouwval hebt gevonden, wil je er van alles aan veranderen. Er is echter één ding wat je niet kunt veranderen: de locatie! Dat is een zeer belangrijk element. Locatie, locatie, locatie! Het is van belang om bewust te zijn van je omgeving. Wat gaat er gebeuren (een nieuwbouwwijk om de hoek of een asielzoekerscentrum) en hoe is het huidige aanbod in de buurt (onverkoopbare villa’s of gewilde studentenhuizen). Een lokale makelaar kan daarbij uitstekend helpen. Het zou namelijk jammer zijn als jij flink investeert in je paleisje terwijl je buurt verloederd is. Jouw paleisje moet dus ook in de buurt passen want anders prijs je jezelf uit de markt. Een lokale makelaar zou daarbij kunnen aangeven welke toevoeging net de waarde flink kan verhogen. Bijvoorbeeld een dakterras, inloopkast, extra slaapkamer.

Bouwtechnische keuring

Voordat je naar de toekomst kijkt, moet je even stilstaan bij de huidige situatie. Maak een inventarisatie van jouw bouwval. Is het dak nog goed? Zijn de vloerbalken verrot? Zit er een kelder onder het huis? Kortom, schakel je eigen Bob de Bouwer in om de verrassingen te minimaliseren.

Vergunningen

Je weet nu wat je wilt veranderen en wat je moet veranderen. Laat hiervoor een vergunningscheck uitvoeren. Door bijlage II van de Bor is heel wat vergunningsvrij geworden. Dit is wel echt juristenvoer dus haal er een specialist bij. Het kan ook bij de gemeente maar… de meeste gemeenten weten er zelf nog geen raad mee. Een goed advies kan een bouwstop en vertraging schelen. Wanneer alle vergunningen binnen zijn, kan worden gestart met de verbouwing. Let op dat tussen de aanvraag van de vergunning en verlening minimaal acht weken zit. Houd daarmee rekening met het tijdschema.

Budget

Misschien wel het meest belangrijke en zeker een zwaar onderschat element: het budget. De meeste mensen kiezen een bouwval doordat hun budget geen kant-en-klaar paleisje aan kan. Je budget is dus al krap en moet zeer efficiënt worden besteed. Dit budget is vastgesteld op basis van jouw financiële ruimte, dus niet de grootte van de verbouwing. Alle elementen uit jouw wensenlijstje geef je een kostenpost. Vervolgens maak je een keuze uit je wensenlijstje en pas je die in je budget totdat deze bijna vol is. Waarom bijna? Omdat je 10% over wilt houden voor onverwachte kosten. Het budget is leidend, niet de verbouwing! Zo houd je het realistisch en hoef je niet halverwege de verbouwing te stoppen omdat de bodem van het budget is bereikt.

Planning

Je weet nu wat je wilt, wat er bouwkundig vereist is, welke vergunningen verplicht zijn en wat de beperkingen zijn van je budget. Nu maak je een tijdschema. Je houdt rekening met de duur van het aanvragen van een vergunning. Materialen bestel je op tijd vanwege de levertijd. Je zorgt ervoor dat alle betrokken personen tijdig worden ingelicht. Houd er rekening mee dat aannemers, tegelzetters en elektriciens soms een druk schema hebben. Een bouwvak kan bijvoorbeeld een onverwachte vertraging veroorzaken.

Buren

Een goede buur is beter dan een verre vriend. Breng daarom uw buren op de hoogte van uw plannen. Zij zullen zeker een mate van overlast meekrijgen. Mochten ze heel vervelend zijn, dan kunnen zij met bezwaarschriftprocedures roet in het eten gooien. Vooraf communicatie kan al veel van deze ellende wegnemen. Je hoeft ze niet gelijk inspreekrecht te geven maar gewoon een kleine mededeling dat jij er bent en de komende maanden gaat verbouwen is voldoende. Geloof me: het helpt echt!

Mocht je problemen verwachten met de buren vanwege bouwschade, laat een bouwexploot uitbrengen. Daarmee leg je de situatie voor de verbouwing vast zodat duidelijk is welke schade is veroorzaakt door de verbouwing.

De verbouwing

Dan komt de verbouwing zelf. Je hebt een bouwkundig rapport, de nodige vergunningen, een strak tijdschema, aansluitend budget, alle vakmensen zijn ingeschakeld en toch gaat er iets mis. Tja, waar mensen werken worden fouten gemaakt. Maar denk hier maar aan: Als je al deze stappen vooraf niet had gedaan, was het nog veel erger geworden.