Als je een huis koopt en daarvoor bij de bank een lening afsluit, dan kom je in alle hypotheekakten de standaardbepaling tegen die de eigenaar verbiedt de woning zonder schriftelijke toestemming van de bank te verhuren. Dit is een huurbeding.
Het gebeurt regelmatig dat de eigenaar vervolgens het huis toch aan iemand verhuurt. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij de eigenaar van een woning ergens anders gaat (proef)samenwonen of voor werk of andere reden naar het buitenland verhuist en hij zijn woning zolang wenst te verhuren. Verhuur om dubbele lasten te vermijden komt in de huidige tijd ook veel voor.
De bank
Veelal brengt de eigenaar de bank er niet eens van op de hoogte dat hij de woning aan (een) derde(n) verhuurt. Wat heeft de bank daarmee te maken? Wat niet weet, wat niet deert. Toch?
Dat wordt anders in het geval de eigenaar, om welke reden dan ook, zijn betalingsverplichting aan de bank niet meer nakomt. Daar kunnen velerlei redenen voor zijn. Door persoonlijke problemen, ziekte, ongeval of ongeluk kan men in inkomen teruglopen. Dan komt het huurbeding om de hoek kijken.
Huurbeding
Als de woning inderdaad blijkt te zijn verhuurd aan een nietsvermoedende huurder, zal de bank zich tegenover de eigenaar en de huurder op het huurbeding beroepen en bij de rechter de ontruiming van de woning vorderen. In lege staat levert een woning natuurlijk meer op dan in verhuurde staat. Uit de opbrengst van de verkoop zal de bank de openstaande schuld willen verhalen.
Een huurbeding heeft dus de bedoeling te voorkomen dat een hypotheekhouder bij een eventuele executie financieel nadeel lijdt.
Uitzondering
De rechter zal de bank de toestemming tot het inroepen van het huurbeding alleen onthouden als te verwachten is dat verkoop in verhuurde staat voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen of indien het huurrecht ouder is dan de hypothecaire lening.
Het eerste geval doet zich alleen voor als een woning onderdeel uitmaakt van een groter gebouw dat als geheel wordt verkocht. Het tweede geval komt weinig voor. Het huurbeding is dus een uitzondering op de bescherming van de huurder.
Ontruimen
Als de voorzieningenrechter aan de bank verlof verleent om het huurbeding in te roepen, wordt de huurder(s) veroordeeld tot ontruiming met een ontruimingstermijn van maximaal één jaar. Om de huurder niet helemaal in de kou te laten staan bepaalt de wet dat de huurder de door hem geleden schade direct na de bank kan verhalen op het bedrag waarvoor de woning is verkocht.
Schadevergoeding
Dat de huurder schade lijdt staat buiten kijf. Door zijn betalingsverplichting ten opzichte van de bank niet na te komen, kan de eigenaar /verhuurder de huurder niet langer het ongestoorde huurgenot verschaffen. Dat was wel de afspraak. De eigenaar / verhuurder pleegt dus wanprestatie. Deze voorrang van de huurder heeft natuurlijk alleen betekenis als de veilingopbrengst hoger is dan de restschuld van de eigenaar/verhuurder aan de bank.
Bezint eer je begint
Mocht je wegens omstandigheden (dubbele lasten) van plan zijn jouw woning te verhuren, bezint eer je begint.
Neem eerst contact op met de bank. Bij tijdelijke verhuur zijn banken redelijk coulant. Vergeet ook niet de inboedelverzekeraar te informeren omtrent de verhuur. Mogelijk vervalt bij verhuur de dekking omdat een ander de woning betrekt.
Laatste berichten van Diederik Briedé (toon alles)
- Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid vaak vergeten - 25 januari 2011
- Spreken is goud - 10 augustus 2010
- Pleidooi voor minder huurbescherming - 5 augustus 2010
Uiteraard moeten zaken met de hypotheekverstrekker goed geregeld worden. Maar zolang de maandelijkse hypotheek op tijd betaald wordt, hoor je niets van de bank.
Belangrijker nog is een goede huurder, daarmee valt of staat het hele verhuurtraject.
Ook het beperken van de huurbescherming door het verhuren op basis van de leegstandswet en een contract zonder fouten is noodzakelijk.
Laat u altijd bijstaan door een specialist, deze heeft vaak een netwerk van goede huurders. De kosten die u hiermee maakt zijn vaak gedekt door de hogere huur of de minimale leegstand en u weet zeker dat u alles perfect geregeld heeft.
Het is inderdaad belangrijk om goed op te letten aan wie je de woning verhuurd en nog belangrijker dat je het bespreekt en aangeeft bij de instanties die hier overgaan. Dit om achteraf kosten en ellende te voorkomen!
Het is inderdaad belangrijk om met je verzekeraar de verhuur van je woning te bespreken.
Je hebt als verhuurder in ieder geval een aparte aansprakelijkheidsverzekering nodig. Daarnaast is het belangrijk dat de inboedel- en opstalverzekeraar op de hoogte is van verhuur. Immers aan verhuur kleven nogal wat risico’s. Ook goed om te weten dat een leegstaande woning na 3 maanden bij de meeste verzekeraars niet meer verzekerd is tegen vandalisme……
De titel Verhuur van eigen woning: zeer riskant! – De Scherpe Pen is zonder twijfel behoorlijk adequaat
gekozen omwille van het vakgebied. Ik moet zeggen dat ik uw column bovendien ook met plezier heb bestudeerd
Heb je als verhuurder niet een soort plicht om je huurder op de hoogte te stellen van de beperkte huur. Of ben je als huurder volledig afhankelijk van wat je zelf gaat checken in het kadaster? Staan daar trouwens wel de hypotheekvoorwaarden genoemd?
Allemaal waar, echter de keuze voor verhuur wordt niet zomaar gemaakt! Vaak staat de woning al lang te koop en kan verkoper/verhuurder zijn dubbele woonlasten niet meer betalen. Als de bank dan ook nog dreigt met een executie veiling dan is de keuze snel gemaakt. Professionele begeleiding is natuurlijk wel een voorwaarde! Verhuren via de Leegstandswet met toestemming van de bank klinkt mooi vanwege de geringe huurbescherming. Echter praktisch stuit je op het probleem dat slechts weinigen willen huren op de door banken gestelde voorwaarden.
@Frits
Mooie aanvulling. Jij gaat verder waar ik ophoud.
De lopende opstal- en aansprakelijkheidsverzekering zijn een extra reden om voorzichtig te zijn bij tijdelijk verhuur van de eigen woning.
Als men een woning tijdelijk wil verhuren kan dit ook gevolgen hebben voor de woonhuis- en aansprakelijkheidsverzekering.
De verzekeraar kan besluiten om de dekking van de opstal- of aansprakelijkheidsverzekering te beperken. Ook kan de verzekeraar besluiten om de premie te verhogen. De beperking van de dekking kan betekenen dat men niet meer voor schade door inbraak, waterschade en glasschade is verzekerd.
Men moet in elk geval tijdig ook de verzekeraar informeren dat men de woning gaat verhuren en bespreken wat de mogelijkheden zijn om de risico’s te beperken.
Het niet (tijdig) informeren kan voor verzekeraars aanleiding zijn om niet of slechts gedeeltelijk tot vergoeding van eventuele schade over te gaan.