Als je een huis koopt en daarvoor bij de bank een lening afsluit, dan kom je in alle  hypotheekakten de standaardbepaling tegen die de eigenaar verbiedt de woning zonder schriftelijke toestemming van de bank te verhuren. Dit is een huurbeding.

Het gebeurt regelmatig dat de eigenaar vervolgens het huis toch aan iemand verhuurt. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij de eigenaar van een woning ergens anders gaat (proef)samenwonen of voor werk of andere reden naar het buitenland verhuist en hij zijn woning zolang wenst te verhuren. Verhuur om dubbele lasten te vermijden komt in de huidige tijd ook veel voor.

De bank

Veelal brengt de eigenaar de bank er niet eens van op de hoogte dat hij de woning aan (een) derde(n) verhuurt. Wat heeft de bank daarmee te maken? Wat niet weet, wat niet deert. Toch?

Dat wordt anders in het geval de eigenaar, om welke reden dan ook, zijn betalingsverplichting aan de bank niet meer nakomt. Daar kunnen velerlei redenen voor zijn. Door persoonlijke problemen, ziekte, ongeval of ongeluk kan men in inkomen teruglopen. Dan komt het huurbeding om de hoek kijken.

Huurbeding

Als de woning inderdaad blijkt te zijn verhuurd aan een nietsvermoedende huurder, zal de bank zich tegenover de eigenaar en de huurder op het huurbeding beroepen en bij de rechter de ontruiming van de woning vorderen. In lege staat levert een woning natuurlijk meer op dan in verhuurde staat. Uit de opbrengst van de verkoop zal de bank de openstaande schuld willen verhalen.
Een huurbeding heeft dus de bedoeling te voorkomen dat een hypotheekhouder bij een eventuele executie financieel nadeel lijdt.

Uitzondering

De rechter zal de bank de toestemming tot het inroepen van het huurbeding alleen onthouden als te verwachten is dat verkoop in verhuurde staat voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen of indien het huurrecht ouder is dan de hypothecaire lening.
Het eerste geval doet zich alleen voor als een woning onderdeel uitmaakt van een groter gebouw dat als geheel wordt verkocht. Het tweede geval komt weinig voor.  Het huurbeding is dus een uitzondering op de bescherming van de huurder.

Ontruimen

Als de voorzieningenrechter aan de bank verlof verleent om het huurbeding in te roepen, wordt de huurder(s) veroordeeld tot ontruiming met een ontruimingstermijn van maximaal één jaar. Om de huurder niet helemaal in de kou te laten staan bepaalt de wet dat de huurder de door hem geleden schade direct na de bank kan verhalen op het bedrag waarvoor de woning is verkocht.

Schadevergoeding

Dat de huurder schade lijdt staat buiten kijf. Door zijn betalingsverplichting ten opzichte van de bank niet na te komen, kan de eigenaar /verhuurder de huurder niet langer het ongestoorde huurgenot verschaffen. Dat was wel de afspraak. De eigenaar / verhuurder pleegt dus wanprestatie. Deze voorrang van de huurder heeft natuurlijk alleen betekenis als de veilingopbrengst hoger is dan de restschuld van de eigenaar/verhuurder aan de bank.

Bezint eer je begint

Mocht je wegens omstandigheden (dubbele lasten) van plan zijn jouw woning te verhuren, bezint eer je begint.
Neem eerst contact op met de bank. Bij tijdelijke verhuur zijn banken redelijk coulant. Vergeet ook niet de inboedelverzekeraar te informeren omtrent de verhuur. Mogelijk vervalt bij verhuur de dekking omdat een ander de woning betrekt.

The following two tabs change content below.
Advocaat (partner) at Briedé Cassese Advocaten & Mediators. Advies- en proceservaring op het gebied van vastgoed (bouw, aanneming, huur, koop) en complexe financiële aansprakelijkheidskwesties.

Laatste berichten van Diederik Briedé (toon alles)

Google+