Ja u leest het goed. ALS de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft DAN dalen de huizenprijzen met 15%. Dat blijkt uit een studie van het Centraal Bureau voor Statistiek van april dit jaar naar drie mogelijke hervorming scenario’s van het Nederlandse woonbeleid.
Onzekerheid: Er gaat al lange tijd een discussie over de mogelijke hervorming van het Nederlandse Woonbeleid. Veel economen zijn van mening dat de huidige vormgeving met fiscale subsidies voor koopwoningen in combinatie met een sterk gereguleerde huurwoningmarkt de woningmarkt belemmert en tot welvaartverlies leidt. Daarbovenop komt dat het kabinet nog altijd niet gevormd is en er daardoor onduidelijk blijft bestaan over de toekomst van het Nederlandse Woonbeleid.
Drie scenario’s: In een studie van het CBS staan drie hervormingsscenario’s centraal. Deze hervormingen betreffen de fiscale behandeling van koopwoningen, de huurregulering, de woningcorporaties en de huurtoeslag. De hervormingsvarianten dienen om na te gaan of er doelmatigheidswinsten mee behaald kunnen worden. Daarbij worden de effecten van hervorming het woonbeleid op zowel huur- als koopwoningmarkt en hun onderlinge verbanden in hun onderlinge verwevenheid bezien. De gekozen hervormingsopties dienen om te illustreren op welke manier het woonbeleid verbeterd kan worden, wat de gevolgen daarvan dan zijn en welke afwegingen daarbij een rol spelen. Het gaat daarbij om de gevolgen voor het functioneren van de woningmarkt, de inkomensverdeling en de welvaart. Een samenvatting van de scenario’s en gevolgen:
Drie hervorming scenario’s: Voor alle scenario´s geldt dat de overheidsbemoeienis met de markt voor huurwoningen in de vorm van het vaststellen van een maximale huur via het puntensysteem verdwijnt. Alle verhuurders van woningen brengen hun huurders een marktconforme huur in rekening. Dit resulteert in hogere huurinkomsten voor woningcorporaties. Het huidige overheidsbeleid kent gemiddeld hogere subsidies voor huurwoningen dan voorkoopwoningen. In alle scenario’s kiest de overheid voor een aanpak waarbij eigenwoningbezitters en huurders na verloop van tijd gelijk worden behandeld. Dit uitgangspunt betekent dat een bewoner – ongeacht of hij eigenaar dan welhuurder is – voor een woning van een bepaalde kwaliteit met dezelfde netto woonlasten zal worden geconfronteerd. In elk eindbeeld is er dan ook geen sprake meer van de huurtoeslag. Als opvolger daarvan wordt een woontoeslag geïntroduceerd, waarvan zowel eigenwoningbezitters als huurders met een laag inkomen van kunnen profiteren. Tot slot komt er een eind aan de overdrachtsbelasting voor eigenwoningbezitters. Hiermee verdwijnt de rem op de verhuismobiliteit op de koopwoningmarkt.
Scenario A: Hypotheekrente volledig afgeschaft: In dit scenario worden de fiscale voordelen voor de koopwoning volledig afgeschaft en verdwijnen ook de subsidies voor huren. Naast de eerder benoemde afschaffing van de overdrachtsbelasting voor de eigen woning en de introductie van de woontoeslag voert de overheid meer compenserende lastenverlichting door. Deze komt tot stand via verlaging van de tarieven van de eerste en de tweede schijf van de loon- en inkomstenbelasting en verhoging van de algemene heffingskorting.
Scenario B: een vrijstelling van maximaal 300 duizend euro: Een scenario ontworpen waarin woonsubsidies qua hoogte veel dichter blijven bij wat ze nu zijn, zij het met een wat andere vormgeving. De vermogenseffecten voor huidige eigenwoningbezitters zijn dan kleiner,maar de te behalen doelmatigheidswinsten ook. Eigenaren van een koopwoning moeten in eindbeeld B de waarde van hun woning weliswaar aangeven in box 3 van de loon- en inkomstenbelasting, maar zij kunnen daarbij profiteren van een vrijstelling van maximaal 300 duizend euro (prijspeil 2005). Eigenwoningbezitters mogen bovendien de hypothecaire schuld in eindbeeld B volledig aftrekken van de vermogenscomponenten die zij moeten aangeven in box 3.
Scenario 3: een vrijstelling van 56% van de waarde van de eigen woning: Ten slotte is ook een middenweg tussen deze twee scenario’s geanalyseerd. Ook in eindbeeld C blijft sprake van fiscale ondersteuning van het eigenwoningbezit. Eigenaren van een koophuis profiteren in dit eindbeeld van een vrijstelling van 56% van de waarde van hun woning. Zij dienen dus 44% van deze waarde aan te geven in box 3 van de loon- en inkomstenbelasting.3 Eigenwoningbezitters mogen de hypothecaire schuld ook in eindbeeld C volledig aftrekken van de vermogenscomponenten die zij moeten aangeven in box 3.
Gevolgen prijspijl woningen ,arbeidsmarkt en koopkracht: De woningcorporaties realiseren in elk van de drie eindbeelden t.o.v. van de huidige situatie een sterke stijging van de inkomsten uit de verhuur van hun woningen die ten goede zal kunnen komen aan het begrotingstekort en invoering van een nieuw woonbeleid. Met de in de scenario’s veronderstelde hervormingen van het woonbeleid neemt de verhuisbelemmeringen weg en heeft het gunstige gevolgen voor de baanmobiliteit en daarmee op de werking van de arbeidsmarkt. In alle scenario’s neemt de koopkracht toe en neemt het prijspijl van woningen af. (zie figuur)
Gevolgen voor woonconsumptie: Alleen in scenario’s A neemt de totale woonconsumptie af . Met woonconsumptie wordt bedoeld de behoefte om te verhuizen. Tegenover de afname van de consumptie van koopwoningdiensten staat een sterke stijging van de consumptie van huurwoningdiensten. Omdat het aanpassingsproces er volgens het CBS hetzelfde uitziet voor 2011- 2040 zijn de drie scenario’s is het samengevat in 1 figuur. Waarbij scenario A de meest progressieve lijn laat zien. (zie figuur)
Dit artikel is geschreven door Reinier Reijneveld, die bij JAAP.NL een afstudeerscriptie maakt over mobiel internet.
Laatste berichten van Hans Voorn (toon alles)
- De huizenmarkt stort volgend jaar weer in - 29 november 2010
- NVM liegt - 7 oktober 2010
- Verkopen 13% omlaag - 7 oktober 2010
Ja, nou, oei, tjonge jonge. De huizenprijzen zijn in tien jaar tijd met zo’n 200% gestegen. En nu zou er zich een ramp voltrekken als ze met 15% dalen? Totaal geschuffeld, dit.
Iedereen is verslaafd aan de overwaarde. Alle betrokkenen zien huizen als geldbronnen, spaarpotten, beleggingsobjecten – en pas in laatste instantie als woonvoorzieningen. Maar mensen moeten kunnen wonen & leven, zonder dat hun leven volledig bepaald wordt door de hypotheek.
Jonge gezinnen waarbij de kinderen bijna alle dagen naar de opvang moeten, omdat ’thuisblijven voor de kinderen’ godsonmogelijk is geworden vanwege de idioot gestegen woonlasten.
Dat vind ik veel erger dan die 15% lagere waarde van de woning.
Lage prijzen zijn in het belang van de consument. Dat vergeet die consument zelf ook nog wel eens. Gek gemaakt door de waardestijgingen van het afgelopen decennium.
Eens eigenlijk wel, Hannes!
Plan van aanpak problemen woningmarkt (samenvatting)
Staffelsysteem in voeren mbt hetgeen mensen betalen aan woonlasten.
Uitgangspunten hierbij :
nibud uitgaven en chf norm (hetgeen mensen maximaal kunnen lenen voor koopwoningen, gegeven hun inkomen, ca 4.5 a 5 keer hun bruto inkomen voor de aankoop van een koopwoning, vrij vermogen mag meegenomen worden tegen 3 % als extra inkomen)
Voorbeeld :
stel iemand verdient 1200 euro per maand, ca bijstand, dan mag hij bijvoorbeeld 300 euro uitgeven aan huur, ca 25 % van zijn inkomen. Hij krijgt voor dat bedrag nu geen subsidie of huurtoeslag. Indien hij meer betaalt dan krijgt hij wel subsidie in de vorm van huurtoeslag.
Huurtoeslag is een systeem waarbij veel geld wordt rondgepomt en werkt op basis van schattingen van wat je in het jaar waarop de toeslag betrekking heeft gaat verdienen. dat is niet handig want je weet je inkomen niet, voor je het weet verdien je teveel en dus is er sprake van een schuld die gaat onstaan als je niet oplet !
Veel scheefwoners wonen nu in woningen die niet passend zijn bij hun inkomen, zij verdienen meer dan de huur die zij betalen. Daarom is het voor veel mensen met lage inkomens niet mogelijk om een woning te vinden, die past bij hun inkomen. Op deze inkomens wordt geen controle gehouden, maar alleen naar gekeken bij aanvang van het huurcontract. !
Dat dient mi te veranderen !
Hoe ? invoer staffel afhankelijk van het inkomen dat mensen behalen. Er dient steeds gekeken te worden naar het inkomen in het afgelopen jaar. Teneinde schattingen te voorkomen.
Voorstel staffelsysteem :
Bij een inkomen tot 30.000 euro 25 % , betaal je meer dan krijg je subsidie
bij een inkomen tussen 30.000 en 60.000 betaal je 30 %, daarboven subsidie
bij een inkomen tussen 60.000 en 150.000 betaal je 35 % daarboven subsidie
bij een inkomen boven 150.000 betaal je 40 % daarboven subsidie
voorbeeld : je verdient 40.000 euro, je woont in een woning met een huur van 300 per maand (3600 pj) dan betaal je dus veel te weinig tov 30 % die zou moeten. Of te wel je gaat bijbetalen.
je mag in de sociale woning blijven wonen, maar kunt er ook voor kiezen te verhuizen uiteraard, of te wel de markt komt in beweging, en als dat niet gebeurd dan is de prijs in ieder geval marktconform en subsidieert de scheefwoner de mensen die te duur wonen en subsidie dienen te ontvangen.
Immers door dat de man met inkomen 40.000 nu in een woning woont die voor hem te goedkoop is, houdt hij een woning bezet voor iemand met een lager inkomen, die nu subsidie dient te ontvangen !
gezin met inkomen van 20.000 euro dient 25 % te betalen, maar die betaalt nu bijv 500 euro per maand (6000 per jaar ipv 5000 per jaar en gaat dus 1000 subsidie ontvangen).
Dan verder : indien iemand een inkomen heeft van 185.000 euro (balkenende norm) kan hij 50 % van zijn inkomen besteden aan wonen, maar dat zal hij zelden doen. In principe hoort bij dit inkomen een woning van ca. 800.000 a 1 miljoen, meestal hebben deze mensen koopwoningen. Bij een rente van 5 % hoort hier een last bij van 40.000 a 50.000 euro. Of te wel ca. 25 % !
Dan nog de hypotheekrente aftrek over de top van het inkomen of te wel de kosten zijn slechts ca. 18 % ! netto. Tsja………..wat te doen ?
echter meestal hebben deze mensen geen maximale hypotheek, hebben zij ook eigen vermogen ingebracht, etc. Dat wil je wel stimuleren !
Mi de lasten standaard stellen op 25 % voor mensen met inkomens 80.0000 euro of te wel > 8 % rente bij lening van een miljoen
Ter compensatie voor huizenbezitters dient mi de vermogensrendementheffing in box 3 niet van toepassing te worden verklaard op eigen woningen. Verder dienen bij bovenstaand systeem ter stimulering van de economie verbouwingen meegenomen te worden in de kosten van wonen !
ps uiteraard geldt jaarlijkse controle en dient er ook een oplossing te komen voor mensen met veel vermogen en weinig inkomen, dient er een oplossing te komen voor mensen die hun baan / inkomen kwijt raken in het jaar zelf, waardoor zij in de problemen komen, etc. maar daar heb ik wel over nagedacht maar heb ik geen tijd voor om hier ook allemaal neer te schrijven.
het systeem zoals hierboven beschreven heb ik overigens ca. 7 jaar geleden uitgedacht, ziet op een integrale aanpak van de problematiek op de woningmarkt, bevordert de doorstroming en zou mi goed moeten werken en is ook eerlijk en transparant. Hoor ik graag reacties !
vriendelijke groet
bert
Goed voorstel, maar ik vrees dat de politiek nog niet echt actie onderneemt
Een solitaire maatregel om de hypotheekrente-aftrek (gedeeltelijk) af te schaffen levert geen bijdrage aan het gezond maken (en vooral ook houden) van de woningmarkt. Als de politiek wil besluiten tot (een vorm van) afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, dan zal hierbij tevens de Overdrachtsbelasting, de Onroerende-zaakbelasting, het huurwaarde-forfait, de fiscalisering van het onderhoud van de eigen woning en het ‘scheefwonen’ door huurders moeten worden betrokken. Overigens is een vorm van afschaffen van de hypotheekrente-aftrek inmiddels wel maatschappelijk geaccepteerd.
Vooral dat scheefwonen vind ik, bizar dat de huiseigenaar moet leiden en de scheefwoners dan evt zouden mogen blijven doorprofiteren
wie gaat mij verbieden om in een te goedkope woning te wonen?
Dat is simpel, degene die die goedkope woning subsidieert en dat is de overheid. Google ff op scheefwonen 😉
Dus als ik mijn woning 12 jaar geleden voor een prikkie gekocht heb, woon ik nu scheef?
had even niet in de gaten dat het om huurwoningen gaat.
had niet goed gelezen dat het om huren gaat
Eigenlijk ben ik wel voor afschaffing van de renteaftrek, mits dit over een lange periode wordt uitgesmeerd. Al deze maatregelen, ook de overdrachtbelasting werkt marktverstorend en dat is wat we juist niet willen. Wellicht is het wel mogelijk om starters een zetje in de rug te geven om te beginnen, maar een meegefinancierde top, moet wel weer versneld worden afgelost.
Per saldo maakt het niets uit als de totale markt integraal 15% daalt. Aandachtspunt is de veelal te hoge hypotheek, waardoor woningeigenaren ahw gevangen zitten in hun eigen woning.
Zo dat hakt er in!