De consument betaalt de makelaar voor geleverde diensten. Maar hoe ontvangt de makelaar zijn geld en is dat eigenlijk wel vanzelfsprekend?
In alle keren dat ik bij een koop/verkooptransactie van mijn eigen huis betrokken was (alle 3x), heb ik nooit geld aan de makelaar overgemaakt ofzo. Ook heb ik geen boze brieven of vorderingen van de makelaars ontvangen, dan mag ik er toch van uit gaan dat de makelaar z’n geld wel heeft ontvangen.
Wat heel vanzelfsprekend lijkt, namelijk dat de notaris dat allemaal voor je regelt, is niet zo vanzelfsprekend als we denken. Het is zelfs een uitzondering!
Uitzondering:
De Beleidsregel verplicht de notaris derdengelden uit te keren aan degene die daarop op grond van de akte recht heeft. In de toelichting is hier destijds uit coulance een uitzondering gemaakt voor betalingen die rechtstreeks verband houden met de transactie, zoals het honorarium voor adviseurs.
Kortom, de notaris mag de gelden ook namens de ontvanger van die gelden overmaken aan de makelaar, daar waar het zijn courtage betreft.
Ledenraadvergadering
Mogelijk dat er een einde komt aan deze uitzondering. Op 14 april wordt tijdens de ledenraad van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) een aanscherping van deze beleidsregel voorgesteld, waarbij de notaris geen honoraria aan adviseurs meer mag verzorgen.
Dat zou kunnen betekenen dat de hypotheeknemer een gedeelte van de hypotheek beschikbaar stelt aan de koper of verkoper van de woning. Die kan dan zelf de makelaar betalen.
Hoe nu verder?
Vandaag de dag ontvangt de makelaar de courtage direct na het tekenen van de koopakte bij de notaris, bij de overdracht van eigendomsrecht. Hoe moet dat als de notaris de courtage niet gaat overmaken, wanneer wordt de makelaar dan betaald?
Laat ik hier eens een voorzet geven met mogelijke oplossingen.
- Net zoals met leveranciers: 40% bij tekenen opdracht, 40% bij aanvang en 20% bij oplevering
- Zoals met elke factuur, betaling binnen 30 dagen. Maar vanaf welk moment? Levering, of einde van het leveren van de dienst (30 dagen na tekenen voorlopig koopcontract).
- Binnen 1 week na overdracht bij notaris
- Binnen 30 dagen na ontvangst van de hypotheek
- 10 dagen voor het tekenen van de akte bij de notaris. Het transport bij de notaris kan geen doorgang vinden indien de makelaar de courtage niet heeft ontvangen
Zomaar wat lukrake ideeën. Niet alles is evengoed toe te passen op de makelaardij. Een oplossing zal er zeker wel zijn, mocht de ledenraad van het KNB besluiten dat het voortaan niet aan de notaris is om het honorarium aan de makelaar uit te betalen.
Persoonlijk spreekt de laatste optie mij het meeste aan. Het zorgt niet voor paniek bij de consument, geeft duidelijkheid omtrent de termijn en garandeert wel betaling alvorens het pand van eigenaar wisselt, mits vastgelegd in de akte uiteraard!
Verandering
Er zijn nog wel meer mogelijkheden, het kan geen kwaad om alvast serieus na te gaan denken over alternatieven. Misschien is dit zelfs wel goed voor de makelaardij, komt er een betere oplossing tot stand dan de huidige situatie, want verandering is meestal ook een verbetering.
Kom maar op met jullie geniale alternatieven!
update: De NVM roept makelaars op om vandaag nog een bericht naar hun notaris te sturen. Lees hier de oproep.
Ik zou zeggen, kom met een beter alternatief, zodat EN de makelaars EN de notarissen blij zijn! Ga niet voor een compromis of stilstand, bedenk samen iets nog beters….
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
L.S.,
Mijn collega’s en ik volgen deze ontwikkeling aandachtig.
Op het moment dat er een wijziging van de beleidregel plaatsvindt dan ontstaat er onzekerheid over de betaling en ontvangst van de courtage.
Waar thans de courtage altijd binnenkomt, hoeft dat in de toekomst niet meer zo te zijn. Het is dan van belang om een vangnet te gebruiken en derhalve een goed incassobeleid te voeren.
Het is weldegelijk de vraag OF je als makelaar de courtage ontvangt en HOE te handelen bij wanbetaling.
Met vriendelijke groet,
Martijn Prijs
Flanderijn
@Remco,..
@Han
Gister is besloten de beslissing aan te houden. Een te grote verdeeldheid onder de notarissen maakte een weloverwogen beslissing kennelijk onmogelijk.
Indien het toch gebeurd zal het mijns inziens in de meeste gevallen gewoon goed gaan. Immers als de woning verkocht is zijn de meeste consumenten tevreden over de dienstverlening. Indien op voorhand vaststaat dat de opbrengst te laag zal zijn kan een afspraak met de bank gemaakt worden. Dit gebeurt nu ook bij dreigende executie. In hypothekenland loopt dit al een tijdje. 1,5 % van de hoofdsom is het maximum dat betaald mag worden door een notaris aan een financieel adviseur. Hier heb ik nog niet meegemaakt dat een additionele nota door de consument niet betaald werd.
Je maakt je dus geen zorgen mbt het innen van je courtage, ook indien de betaling niet wordt uitgevoerd door de notaris. Begrijp ik dat goed?
Goed dat te vernemen!
Dank je voor je reactie.
Het is een raar fenomeen, dat de gewenning die een makelaar kennelijk heeft gekregen, leidt tot een preferente positie die linksom of rechtsom op voorhand veilig gesteld dient te worden. Kennelijk wordt het leeuwendeel vanuit de wieg makelaar. Mijn ervaring is zorgen dat er een onomstotelijke vordering is, betaling volgt, heus.
Het nieuwe verdienmodel heet FREE
Mag ik dan vragen welk gedeelte je als ‘free’ ziet en met welk gedeelte de makelaar kan verdienen?
Als je met Free gratis bdoeld, dan is Free geen verdienmodel. Met gratis kun jij de hypotheek ook niet betalen.
als een woning met winst wordt verkocht, zal het betalen van de courtage geen probleem zijn. Echter hoe vaak komt het nu voor dat je als makelaar een woning in de verkoop krijgt met een hypotheek hoger dan de verwachte verkoop prijs?
Tijd voor een totaal nieuw verdienmodel voor de makelaar?
Heb je een leuk idee qua nieuw verdienmodel?
jawel, ik zal je een mail sturen.
Ik ben ook zeer benieuwd.
Goh, ik krijg mijn hoofd niet scherp bij deze kwestie. Al jaren is het veilig om op deze manier betaald te worden. Als je ervan uit gaat dat idd deze manier van uitbetaling gaat veranderen neig ik er toch naar om te zeggen dat men pas hoeft te betalen als de woning verkocht (leest getransporteerd) is. En zoals Ellen zegt met een bankgarantie te werken. Of een aanbetaling van 40%. Ben er absoluut niet blij mee. Vooral niet als een woning met verlies verkocht gaat worden…
Jolanda, vraagje voor je… Is hier de vraag OF je betaald gaat worden, of HOE je betaald gaat worden?
Persoonlijk denk ik dat OF belangrijker is dan HOE…
De vraag is welke weg de meeste kans geeft op betaling. Dus via welke weg/manier weet je zeker dat je betaalt wordt.
Daarmee zeg je eigenlijk OF je betaald wordt.
Langs welke weg maakt niet uit in dat geval – bij voorkeur de eenvoudigste uiteraard.
Stel nu eens dat… Wat zou muv de notaris dan de beste/makkelijkste weg zijn, met grootste kans van betaling voor makelaars?
Ik denk dat Ellen het dan bij het rechte eind heeft: een bankgarantie tbv de gehele courtage welke gesteld dient te worden na definitief rondkomen ver-/of aankoop.
En deze voorwaarde dient dan uiteraard opgenomen te worden in de opdracht tot dienstverlening, welke derhalve gewijzigd dient te worden.
Graag gedaan. En nogmaals, als de makelaars niet meer op de eindafrekening mogen verrekenen, mogen de notarissen dat zelf ook niet.
Ik hoop dat ze zich dat goed beseffen!
ZIE HIERONDER MIJN BRIEF VAN HEDEN AAN DE KNB:
Geachte heer, mevrouw,
Hedenmorgen kwam mij ter ore dat op 14 april aanstaande een vergadering van uw ledenraad plaatsvindt waarbij aanscherping van de volgende beleidsregel wordt voorgesteld:
De Beleidsregel verplicht de notaris derdengelden uit te keren aan degene die daarop op grond van de akte recht heeft. In de toelichting is hier destijds uit coulance een uitzondering gemaakt voor betalingen die rechtstreeks verband houden met de transactie, zoals het honorarium voor adviseurs.
Aanpassing van deze regel – waardoor de makelaarscourtage niet meer via de notaris zou mogen worden voldaan – is ongewenst en bovendien onnodig, zeker zolang het reguliere courtages betreft en het notabene zo tussen opdrachtgever en makelaar is overeengekomen.
In alle koopcontracten van mijn kantoor staat in dit kader het volgende beding:
Verkoper verplicht zich aan bemiddelingskosten het met Hulstkamp Makelaars B.V., kantoorhoudende te 3061 DG Rotterdam, Kralingse Plaslaan 98, overeengekomen percentage van 1,65% over de gerealiseerde verkoopsom, alsmede alle kadasterkosten, alles te vermeerderen met omzetbelasting te voldoen en verklaart dat deze overeenkomst van verkoop en koop tot stand is gekomen door bemiddeling van Hulstkamp Makelaars, nadat daartoe door hem opdracht is verstrekt en wegens het verlenen van bemiddeling is ingestemd. Overeengekomen is voorts dat de in artikel 3 genoemde notaris het bedrag van de bemiddelings- en kadasterkosten, vermeerderd met omzetbelasting bij de notariële eigendomsoverdracht casu quo levering zal innen.
Uitsluitend verkoper is terzake van deze transactie kosten aan Hulstkamp Makelaars B.V. verschuldigd.
Nogmaals, het zou volstrekt onnodig en ongewenst zijn de uitzondering op de beleidsregel om de reguliere makelaarscourtage op de eindafrekening van de notaris te verrekenen, af te schaffen.
Mag ik u er met grote nadruk op wijzen dat u als notaris dan ook als adviseur bestempeld zou moeten worden, wiens honorarium dan ook niet op de eindafrekening voldaan zou mogen worden? Gelijke monniken, gelijke kappen.
Het enige resultaat is dat het notariaat en de makelaardij langer op hun geld moeten wachten; onnodige incassoprocedures zullen het gevolg zijn. Cliënten vóór de levering laten betalen, is in de praktijk veelal onhaalbaar en ongewenst.
Zolang het om reguliere makelaarscourtages gaat welke bovendien schriftelijk tussen partijen zijn overeengekomen – in het geval van mijn kantoor zelfs niet alleen in een schriftelijke opdrachtbevestiging, maar later tevens in de koopovereenkomst zelf – is er geen enkele reden om dit niet meer via de notariële eindafrekening te laten plaatsvinden.
Ik ga ervan uit dat u de in dit schrijven gemelde overwegingen meeneemt in de vergadering van uw ledenraad en blijf beschikbaar voor advies c.q. commentaar.
Morgenmiddag zullen we het antwoord weten… Bedankt voor je reactie Leslie!
Denk dat het voor de gemiddelde particulier gewoon niet mogelijk is om onze vergoeding vooruit te betalen of uit iets anders dan de opbrengst van zijn huis of de hypotheek bij aankoop.
Als nota niet meer via de notaris gaat lopen dan zullen we meer incasso problemen gaan krijgen en moeten de tarieven dus omhoog. Wie is hiermee gebaat?
Mis nog een optie dat de klant vooraf een bankgarantie regelt ter hoogte van de courtage. De verkoper wil namelijk ook vooraf een bankgarantie en de makelaar dan dus ook.
De vraag is natuurlijk wie er gebaat is met het niet meer laten lopen van de geldstromen via de notaris; alleen de notaris! Maar volgens mij hebben notarissen en makelaars een belang bij goede verstandhoudeningen met elkaar.We hebben elkaar ook nodig.
Mijn advies: houden zoals het is. Voor alle partijen het beste! En als de notaris een vergoeding van de makelaar wil voor het doorsluizen van het geld dan heb ik daar geen probleem mee.
Dank je voor je feedback Ellen!
Dat probleem mbt het innen van de courtage zie ik ook als een nog op te lossen fenomeen.
Betaling gewoon 15 of 30 dagen na faktuurdatum. De vraag is dus eerder: wanneer verstuur je de faktuur? Voor mij klnkt logisch: 1/3 bij opdracht, 1/3 bij ondertekening van het voorlopig koopcontract en 1/3 bij oplevering.
Maar het geeft ook de mogelijkheid tot het sturen van deelfacturen. Niet eens slecht. En de meesten zullen van goede wil zijn. Er zal inderdaaad een wat uitgebreider aanmaningenbeleid moeten komen.
Dank je Lea voor je inbreng – wat ik me dan toch weer afvraag, is of de koper wel het geld heeft om je te betalen.
Vrijwel iedereen financiert dat mee en krijgt pas op of na de transactiedatum het geld van de hypotheeknemer….
Dan zou je de percentages aan kunnen passen, zodat het behapbaar blijft. Voor de individuele notaris zou dit trouwense een prima kans kunnen zijn om als (PR-)service naar de makelaar toe toch het gebruikelijke systeem te handhaven.
Nee dat wil je inderdaad niet, klopt. De tussenpersoon moet wel weer een extra proces introduceren.
Een vraag aan de makelaars: Is dit juist een kans?
Ik vind het een lastig vraagstuk. Aan de ene kant moet je nu als makelaar lang wachten tot je betaalt wordt. Maar goed, misschien is dat ook wel terecht. En laten we eerlijk zijn: als makelaar heb je in de vorm van de notaris een prima incasso bureau. De notarissen die ik ken vinden het prima om mij het leven iets makkelijker te maken door mijn nota te verrekenen. Immers, ik lever ze vaak genoeg handel aan.
Ik denk dat de ondernemende/vooruitstrevende notarissen gewoon zo blijven werken.
@Han, zet de notaris zich zo buitenspel? Nu spelen ze een belangrijke rol door ook bankje te spelen. Wat vind jij als marketing guru?
Hallo Remco, je vraag vind ik moeilijk te beantwoorden. Ook notarissen hebben het ‘zwaar’, waarschijnlijk kijken ook zij naar het optimaliseren van hun business.
Daarbij zullen ze meer core competenties willen doen, minder andere zaken.
Vermoedelijk zien ze dit als een tijdrovende zaak, die ze niets oplevert. Valt wat voor te zeggen.
Of het voor de lange termijn een goede keuze is weet ik niet.
Maar problemen, zoals de NVM die wel ziet, zie ik niet. Er zijn genoeg alternatieven of betere oplossingen te bedenken.
Waarom zou een makelaar, zoals nu, moeten wachten tot het transport voordat er inkomsten zijn? Dat wil je, ook als NVM, toch niet in stand houden?