Zijn makelaars zich voldoende bewust van de verplichting tot het melden van ongebruikelijke transactie?
De praktijk leert eigenlijk van niet gelet op het geringe aantal van slechts 3 meldingen in 2009. Notarissen doen jaarlijks een groeiend aantal meldingen, vooral gebaseerd op transacties met vastgoed. En dat is dezelfde markt als waarin makelaars opereren. Het aantal ongebruikelijke transacties, gemeld door notarissen, bedroeg vorig jaar 389. Enkele jaren geleden was dat vrijwel nihil.
Accountants en notarissen hebben de afgelopen 5 jaar gezamenlijk voor € 1.1 miljard aan ongebruikelijke transacties gemeld die door de ‘Financial Intelligence Unit – Nederland’ als verdachte transacties zijn doorgemeld aan opsporingsinstanties. Het notariaat is verantwoordelijk voor driekwart van het aantal. Hoe vaak hebben makelaars te maken met vastgoedtransacties?
Enkele makelaarsvoorbeelden van situaties die volgens het Ministerie van Financiën (Handleiding voor makelaars en bemiddelaars in onroerende zaken) als ongebruikelijk aangemerkt kunnen worden:
- Het object is niet gelegen in het werkgebied van de makelaar of bemiddelaar
- De eigendom van de onroerende zaak is niet transparant
- Bij de aan- of verkoop van een onroerende zaak wordt het verzoek gedaan om een taxatiewaarde vast te stellen die in wanverhouding staat tot de werkelijke waarde
- De koopsom ligt niet in lijn met de normale marktontwikkelingen of wijkt sterk af van de vraagprijs, de WOZ-waarde of de taxatiewaarde
- Bij ABC-transacties is een niet-draagkrachtige partij betrokken en/of de koopsommen wisselen sterk
- Er is sprake van onduidelijkheid over de financiering of de financieringsovereenkomst
- Er worden geen ontbindende voorwaarden voor wat betreft de financiering opgenomen
- De wens wordt geuit om de koopsom, waarborgsom en/of de courtage contant te betalen
Het kan natuurlijk zijn dat geen makelaar of bemiddelaar ooit met dergelijke situaties te maken heeft gehad, maar ik kan mij dat eigenlijk niet voorstellen.
Het wordt hoog tijd dat makelaars ook bij dit onderwerp hun verantwoordelijkheden nemen, niet afwachten en anderen (lees: de Overheid) laten overgaan tot het treffen van verregaande maatregelen.
Laatste berichten van Frits Markus (toon alles)
- Waarom executieveilingen ingrijpend moet worden veranderd - 21 maart 2011
- Vrouwen in de makelaardij - 16 februari 2011
- Wat is dat toch met die eerste van de maand - 2 november 2010
Begrijp het het verschil tussen ongebruikelijke en verdachte (voorgenomen) transacties. Makelaars moeten juist niet op de stoel van het opsporingsapparaat gaan zitten.
Goed stuk, Frits. E doch is het voor mij als makelaar tot op heden niet voorgekomen in de praktijk. Indien er (een gedeelte) cash wordt betaald dan zal de notaris aangifte doen. Hierbij is voor mij als makelaar de zaak aan het licht gebracht. Veelal is er dan geen noodzaak voor mij om ook de mot melding te maken. Ik vermoed sterk dat het hoge cijfer wat de notarissen melden, bij de makelaars ook bekend zou (moeten) zijn. Bij een transactie is immers altijd een notaris in het spel.
Als een situatie als vermeld bij de voorbeelden zich voordoet moet een makelaar een melding doen. Het vervolgtraject is dan aan de betrokken instantie. Bij twijfels kan een makelaar natuurlijk altijd informatie vragen aan deze instantie: Financial Intelligence Unit Nederland (FIU-NL).
Een deel van het antwoord op je vraag is volgens mij te vinden in het feit dat de zg ongebruikelijke transacties aan de koopkant plaats vinden. Als verkopend makelaar kun je niet zien hoe de financiering van de koper in elkaar steekt en de “duistere” koper maakt mi zelden gebruik van een aankopend makelaar. Kortom, het speelt zich buiten het gezichtsveld van de makelaar af. Ik heb nog nooit iets “ongebruikelijks” kunnen constateren.
Met de door het Ministerie van Financiën aangedragen makelaarsvoorbeelden hebben ook ‘verkopende’ makelaars te doen.
Dat betwist ik ook niet. Ik ben alleen van mening dat de zg. “ongebruikelijke transacties” zich veelal buiten het gezichtsveld van de makelaar afspelen. Het is uiteraard je plicht om alert te zijn en bij twijfel te melden. Maar, die enkele keer dat er bv geen ontbindende voorwaarden tbv de financiering worden geeist en het is volstrekt duidelijk waar het geld vandaan komt (erfenis bv), is er geen enkele aanleiding om te melden.
Wat ik wel zo af en toe zie zijn eigendomsbewijzen waaruit blijkt dat in een verleden onduidelijke abc transacties zijn geweest. Lijkt mij dat de notaris aangewezen persoon is dit te melden.