DSB-hypotheken en het debakel omtrent de afwikkeling ervan kan nog jaren duren, zo heeft de curator van de DSB ons laten weten.
Deze makelaar te Rotterdam heeft op zijn eigen site daar een goed verhaal op geplaatst, wat ik hier met zijn toestemming mag plaatsen, waarvoor dank Remko!
Koopt u uw eigen hypotheek met korting?
Iedereen heeft er over gehoord en er op verjaardagen over gepraat. Diverse stichtingen zijn opgericht om de DSB-probleemhypotheken aan te pakken en één belangenbehartiger ging zelfs zover ervoor te zorgen dat het imperium van Dirk Scheringa failliet ging. Overigens is het maar de vraag of deze stichtingen een bruikbaar resultaat zullen opleveren. De curatoren hebben al aangegeven geen collectieve deal te zullen sluiten en twee van de grootste stichtingen, die eerst samenwerkten, hebben het nu druk met belanghebbenden van elkaar aftroggelen en elkaar zwartmaken. De onzekerheid bij de consument over wat er staat te gebeuren met hun spaargeld of met hun hypotheek is groot. Spaargeld wordt, zoals veel in de media gecommuniceerd, door het garantiefonds gedekt tot een maximum van 100.000 euro.
Wat gebeurt er met DSB-hypotheken?
Maar wat gebeurt er met de hypotheken? En voor sommigen nog belangrijker, wat gebeurt er met probleemhypotheken? Hypotheken die zijn afgesloten bij de DSB-bank worden door de curator verkocht aan banken. De verplichting van de woningeigenaar om maandelijks rente en aflossing te betalen blijft dus. De kopende financiële instelling betaalt een bepaald bedrag voor een hypotheek, waarschijnlijk binnen een pakket van meerdere hypotheken. De betreffende bank is bereid dat bedrag te betalen omdat zij de verwachting hebben dat ze dit in maximaal 30 jaar terugbetaald zullen krijgen. Verder omdat ze in de tussentijd netjes op tijd de rente betaald krijgen. En als zekerheidsstelling voor de hypotheek heeft de bank natuurlijk de woning als onderpand. Ook voor dit soort pakketten geldt dat de waarde wordt bepaald door vraag en aanbod, waarbij het risicoprofiel van de hypotheken natuurlijk enorme invloed heeft op de bereidheid van banken om de hypotheken over te nemen.
Banken willen graag winst maken; welke onderneming niet? Dus zullen zij proberen de hypotheken aan te kopen tegen zo gunstig mogelijke condities. Het draait hierbij om twee partijen met twee belangen. Eén is de curator, die een zo hoog mogelijke opbrengst voor de activa van de DSB-bank wil realiseren. De ander is de bank, die de pakketten hypotheken tegen zo laag mogelijke kosten wil inkopen om zo op die transactie winst te kunnen boeken. De bank maakt al winst op de hypotheek wanneer zij de pakketten tegen een hogere boekwaarde op de balans op kunnen nemen dan waarvoor ze diezelfde pakketten van de curator hebben kunnen kopen.
Stel een bank koopt een aantal hypotheken tegen 60% van de uitstaande waarde van deze hypotheken en neemt ze op de eigen balans op voor 75 of 80%. Op de dag van aankoop zou dat al een winst betekenen van 15 of 20%.
Praktijkvoorbeelden
We kunnen ons allemaal goed voorstellen dat de hypotheek van een goede klant van mij uit Schiedam, bij wie de hypotheek ongeveer 70% van de waarde van zijn appartement betreft, maandelijks bij is met zijn betalingen en geen BKR-vermelding heeft, een gewilde overnamekandidaat is. Er is onderpand voldoende en de betalingen zijn op orde. Is de rente marktconform of zelfs beter, dan is die hypotheek geld waard. Hoeveel? Dat weet ik niet, maar als de hypotheek 170.000 euro is, gaat de bank dat er niet voor betalen. Eerder minder.
Maar wat nu, als het mijn klant uit Rotterdam betreft, die een DSB-hypotheek heeft met een totale hypotheeksom van 260.000 euro, tegenover een waarde van de woning van rond de 175.000 euro. De situatie is ontstaan door oversluiten van de hypotheek voor een kleine verbouwing, waarbij de adviseur de klant heeft overtuigd van het nut van twee beleggingspolissen van Hollands Welvaren en een verzekeringsproduct van Cardiff. Beide producten zijn vooral interessant geweest voor de DSB-adviseur vanwege de enorme provisies erop en de klant heeft er niets van gemerkt omdat ze in de hypotheek zijn meegefinancierd. DSB ging zelfs zover dat zij een taxatie hebben weten te regelen voor de woning voor een bedrag van ruimschoots boven de 230.000 euro, terwijl enkele maanden later, bij inverkoopname van de woning, bleek dat deze slechts 175.000 euro kan opbrengen. Deze mevrouw heeft inmiddels een aantal keren betalingsachterstanden gehad en de opgebouwde waardes in de beleggingspolissen zijn op het dieptepunt van de markt uitgekeerd om de hypotheekschuld te verlagen. Een druppel op een gloeiende plaat dus.
Wat zou deze laatstgenoemde hypotheek nu waard zijn voor een bank? Te weinig onderpand en een negatieve betalingshistorie zullen ervoor zorgen dat deze hypotheek minder wenselijk is voor een kopende partij. En waar uit zich dat in? In een lagere prijs. Dus de bank die de hypotheek gaat kopen, betaalt minder (zo niet veel minder) voor de betreffende hypotheek van 260.000 euro. Stel nu, dat er een bank komt, die bereid (ik doe een aanname omwille van de rekensom) is maximaal de executiewaarde van de woning, een bekend begrip op de hypotheekmarkt, te betalen aan de curator om deze hypotheek over te nemen. Als er geen andere bieder is, die bereid is meer te betalen dan het bod van de executiewaarde, dan zal de curator, bij gebrek aan beter, waarschijnlijk besluiten te verkopen.
Een snelle rekensom
Rekent u mee? Mijn cliënte heeft een hypotheek van 260.000 euro. Wanneer zij nu verkoopt voor 175.000, de reële opbrengst, dan houdt zij een restschuld over van 85.000 euro. Nu komt er voor die tijd een bank en die is bereid de executiewaarde te betalen voor overname van de hypotheek. De executiewaarde van een woning is over het algemeen 89% van de vrije verkoopwaarde. 89% van 175.000 euro is 155.750 euro. Zou mijn cliënte niet zelf voor 155.750 euro haar hypotheek willen kopen? Dan zou zij bij verkoop van haar woning theoretisch zelfs winst kunnen maken. Maar omdat er momenteel niet met particulieren over hun hypotheek gepraat wordt door de curator, wordt deze mogelijkheid niet benut.
Natuurlijk heeft de particulier ook niet het geld om de hypotheek te kopen van de curator, maar als je als woningeigenaar de tijd krijgt om een nieuwe hypotheekverstrekker te zoeken om de reële waarde van de woning te laten financieren, dan kan de hypotheek tegen betere condities worden verstrekt aan de eigenaar van de woning.
Win-win
Dit gaat de curator extra tijd kosten, maar het doel is maatschappelijk verantwoord. Er zijn tijdens de DSB-periode hypotheken ontstaan die gewoonweg ongezond zijn voor de eigenaar van de woning. Die moeten samen met gezonde hypotheken verkocht worden om zoveel mogelijk uit de DSB-boedel terug te ontvangen om schuldeisers te betalen. De curator en de schuldeisers zijn dus ook gebaat bij een zo hoog mogelijke opbrengst. De curator moet dan ook op zoek naar de partij die bereid is het meest te betalen voor onderdelen uit de boedel en dus de particulier, de woningeigenaar aan wie de hypotheek verstrekt is, betrekken in het verkoopproces. Als een bank een bedrag biedt voor overname van de hypotheek en de woningeigenaar kan de hypotheek zelf kopen voor bijvoorbeeld 10.000 euro meer dan dat bedrag en daarmee alsnog zijn hypotheek verlagen door een oversluiting bij een andere bank, dan zijn alle partijen blij, behalve de bank die er winst op had willen maken.
Overigens wordt de minister van Financiën en wij als belastingbetaler uiteindelijk dus ook, eveneens bevoordeeld. Wanneer de hypotheken lager worden overgesloten, wordt er minder hypotheekrente betaald en wordt er dus minder hypotheekrenteaftrek gegeven. Waardoor er geld in de schatkist blijft voor andere doeleinden.
Voor iedereen?
Helaas, zoals het met veel mogelijke oplossingen is, ze gelden niet voor iedereen. Bent u, om welke reden dan ook, BKR-genoteerd waardoor het verstrekken van een nieuwe hypotheek onmogelijk is, dan zou dit idee niet werken voor u. Maar verder is het, in al zijn eenvoud, vooral veel werk voor diverse partijen, maar uiteindelijk het meest wenselijk voor de schuldeisers en de consument; beiden zeer belangrijk in dit faillissement.
Noot: – Inmiddels is er contact geweest met een bank over richtlijnen voor het berekenen van de waarde van een hypotheek voor een bank. De bank kijkt hierbij naar de marge die zij kunnen behalen tussen door de klant te betalen rente en de rente waartegen de bank zelf geld leent en de resterende looptijd. Vervolgens leiden de hypotheeksom, executiewaarde en betalingsgedrag tot een risicoprofiel wat aanleiding geeft tot een afslag op de waarde.
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
Het is een mooi plan als de curatoren het belang van de individuele hypotheekgever voor ogen hebben. Maar dat waag ik te betwijfelen. Juist ook om dat er tussen de veel goede debiteuren er ook veel slechte zitten. De curatoren zullen dan waarschijnlijk gaan voor het snelle geld en daarom hele hypotheekportefeuilles verkopen waarbij de goede en de rommelhypotheken elkaar afwisselen.
M.vr. groet, Gert van Dorsten