Waar gaat de woningmarkt naar toe?

Waar gaat de woningmarkt naar toe?

Dit gastblog is geschreven door Luuk Ophof van Woonaccent makelaars uit Gorinchem en eerder verschenen op zijn website. De woningmarkt kan snel veranderen. Eind 2008 begon de crisis in de woningmarkt, begin 2014 was de bodem bereikt. Nu 2,5 jaar later worden veel woningen weer bizar snel verkocht en is verkopen boven de vraagprijs geen uitzondering meer. Zijn er risico’s? Even terug in de tijd De afgelopen 100 jaar kende de woningmarkt in Nederland 3 keer eerder een crisis. Na een forse prijsdaling stegen de prijzen in ca. 10 jaar naar het niveau van voor de crisis. Dit keer lijkt dat echter nog geen 5 jaar te gaan duren. Gaat dit te hard? Door het hele snelle herstel kan de bouwwereld niet zo snel produceren zodat in de grotere vraag kan worden voorzien. Daarnaast is de rente historisch laag. Zit daar dan het risico? In 1982 stond de rente op 13%, vanaf dat moment is de rente op enkele korte stijgingen na eigenlijk constant gezakt naar de huidige ca. 2%. In al de tussenliggende jaren hebben veel consumenten de rente langer vast gezet omdat ze bang waren voor stijgende rentes. Trends voor de komende 5 jaar De toekomst voorspellen is niet moeilijk, de kans dat je het goed hebt is echter klein. Ik zal enkele trends benoemen voor de komende ca. 5 jaar. Doordat veel mensen met een verhuizing een lagere rente krijgen zullen veel consumenten proberen een andere woning te kopen. Daarnaast is de rentestand zo laag dat vermogende particulieren en bedrijven vastgoed kopen als belegging. Dit zal een opdrijvend effect hebben op de woningprijs. ''Komende 5 jaar...
Waarom makelaars de problemen op de huizenmarkt zelf kunnen oplossen

Waarom makelaars de problemen op de huizenmarkt zelf kunnen oplossen

Eigenlijk had dit blog een andere titel kunnen hebben. Zo’n titel met hoog Telegraaf gehalte, een titel waardoor minstens 50% van de makelaars direct de hakken in het zand zouden zetten. Waardoor ze meteen en zonder verder te lezen zouden roepen dat het niet waar is. De originele titel was: Makelaars misbruiken de huizen verkoper. Wat denk jij als je die tekst leest? Weerstand? Zin om te reageren? Goed zo! Ga dan nu direct naar de reacties toe en schrijf je mening op. Laat maar weten waarom het niet klopt. Toe maar, klik even op deze zin om nu te reageren. Ga daarna terug naar het begin en lees alles… Het kan wel eens verschil maken. Positief Omdat de makelaardij het al zwaar genoeg heeft is het zinvoller en nuttiger om vanuit een positief aspect te gaan schrijven. Werken aan een oplossing is altijd beter dan gaan slaan en schoppen. Dat is te makkelijk. Daarom de andere invalshoek. Want wat is er nou mooier als je, als makelaar, ZELF kan zorgen voor de oplossing -of op zijn minst een verbetering- van je eigen markt? Analyse van het probleem Voordat je een probleem kan gaan oplossen is het noodzaak om duidelijk te hebben wat het probleem eigenlijk is, waar het probleem zich bevindt. De volgende problemen spelen al een aantal jaar voor kopers, verkopers en makelaars. Er worden minder huizen gekocht/verkocht Voornamelijk omdat de koper geen hypotheek kan krijgen Lage doorloopsnelheid Huizen staan lang te koop Verkopers weigeren het huis met verlies te kopen Psychisch probleem, zie ook het artikel bij de Volkskrant Kopers, verkopers en makelaars verwachten allemaal dat iemand anders...
Wil jij positief nieuws over de huizenmarkt?

Wil jij positief nieuws over de huizenmarkt?

Is de aantrekkende markt in de US of A een voorspelling van wat er ook in Nederland gaat gebeuren? Het zou mooi zijn! Wat zijn de redenen voor het aantrekken van de Amerikaanse markt? Waarom gaat het herstel nu zo snel en hoe gaan makelaars die plotselinge groei managen? Dat zijn een aantal punten die aan bod komen in het webinar komende donderdag 4 april van 11 tot 12 uur. Sprekers in dit webinar zijn onder andere Sandra Lopulalan – COO van ERA Nederland, Boris Geheniau van Fundament All Media en Arjan Terpstra van Radyus. Al discussiërend delen zij hun conclusies en inzichten met je. Belangrijkste conclusie, de woningmarkt trekt weer aan! Zo zijn in de staat Texas in februari 32% meer transacties gedaan dan in het jaar daarvoor. Deze ontwikkeling, en meer inzichten en conclusies worden behandeld in dit onmisbare webinar voor makelaars en ontwikkelaars. Update: Het webinar is inmiddels afgelopen. Je kan het hieronder terugkijken en luisteren....
De Albatrosstraat verkoopt 25 keer beter dan de Zangvogelweg

De Albatrosstraat verkoopt 25 keer beter dan de Zangvogelweg

2 jaar geleden schreef ik al een blog over het toepassen van en de invloed van betaalde producten op Funda.  Nu een update. Hoe staat het ermee? De marktpositie van Funda is de afgelopen 2 jaar in een moeilijke huizenmarkt alleen maar belangrijker en groter geworden. Zoek je een huis, dan zoek je allereerst op Funda en daarna misschien op een andere huizensite als Jaap of Huislijn. Of voor wellicht uitgebreidere informatie op de website van de makelaar zelf. Funda De NVM is de afgelopen jaren in actie gekomen tegen ‘algemene’ 360 graden foto’s of video’s van pleinen, parken en zelfs van de makelaarskantoren zelf. Dit kom je dan ook (gelukkig) bijna niet meer tegen. Goed gedaan! De info op Funda gaat echt weer over de woningen zelf! De consument kent en erkent Funda. Het feit dat Funda sinds 2008 elk jaar tot ‘website van het jaar’ gekroond wordt onderstreept dit. De site ziet er goed uit, is overzichtelijk en toont snel, makkelijk en goed informatie over de woningen. De consument Maar nu mijn punt…. kent en erkent Funda de consument? Denkt Funda in en vanuit het belang van de consument? Mijn mening is: nee! Als ik zoek op Funda wordt bovenaan de resultaatlijst niet de woning getoond die het beste past in mijn zoekprofiel, maar daar wordt nog steeds de woning met de meeste betaalde producten getoond. De volgorde van de ranking van de woningen is nog steeds hetzelfde als 2 jaar terug en dat vind ik vreemd. Dit in een woningmarkt die wel veranderd is en waar het huizenaanbod is toegenomen. Als de betaalde producten geen verschil...
De NVM weet het niet meer

De NVM weet het niet meer

Wat doe je als je het zelf niet meer weet? Je gaat in het rond vragen. Aan je kennissenkring, experts en mensen op straat. Interviews, onderzoeken en je gaat over de grens kijken. Dat is waar de NVM mee bezig is. Ik juich het toe! De woningmarkt heeft het al jaren zwaar – en dat gaat niet 123 veranderen. Er zal vernieuwing voor nodig zijn, een andere werkwijze, een ander verdienmodel en er komt een ander overheidsbeleid aan. Probeer dan nog maar eens buiten het bekende vierkantje te denken. Dat is moeilijk, zeker voor vakidioten en gewortelde makelaars. De NVM zoekt het dan ook bij verse hersenen. HBO-ers en universitaire studenten die een scriptie of afstudeeronderzoek doen naar de woningmarkt. Daar kunnen ze nog serieus geld mee verdienen ook! Tenminste, als je het resultaat van je onderzoek deelt met de NVM. Zie hier de oproep van Ger Hukker zelf. Ken jij studenten die bezig zijn met onderzoek naar de woningmarkt en/of de makelaardij, attendeer ze dan op dit blog! Als ze de hoofdprijs van €5000 winnen zit er vast wel een fles bubbels voor je in :). Ben jij de auteur van een scriptie over de woningmarkt? Jouw bevindingen, je mening, jouw conclusie mag je dan ook publiceren op De Scherpe Pen! Hoe meer mensen op de hoogte zijn van jouw werk, hoe meer kans dat jouw onderzoek direct resultaat gaat opleveren in de makelaardij en de woningmarkt. Help dus mee om positief te bouwen aan het herstel van de woningmarkt. Iedereen zal je dankbaar...
Cijfers over de huizenmarkt zijn nutteloos – Real Estate Connect (video)

Cijfers over de huizenmarkt zijn nutteloos – Real Estate Connect (video)

Ze zijn weer gepresenteerd, de cijfers over de huizenmarkt 2011. Toch is dat nutteloos. Het interessante is dat exact hetzelfde in Amerika gezegd wordt over de woningmarktcijfers daar. Niet door de minste of geringsten, nee door de CEO van Realogy (met meerdere franchises zoals ERA, ColdwellBanker en Century21), door de CEO van RE/MAX en door de hoofdjournalist Real Estate van CNBC. Als dat soort kopstukken roepen dat er iets niet klopt, vervolgens alle hoofdjes in de zaal bij de Real Estate Connect in New York bevestigend knikken, dan kan je het niet negeren. direct de video bekijken Waar gaat het om De woningmarktcijfers zijn gemiddelden over het land. Het maakt even niet uit of dat nu Amerika of Nederland is, want ze kloppen niet. Het gemiddelde cijfer wel, maar dat heeft geen betrekking op de lokale markt waar jouw klant zich bevindt. Die lokale klant ziet en ervaart een ander beeld dan het nieuws verteld. Directe gevolg: de makelaar wordt niet meer geloofd. Het vertrouwen wordt minder en je weet wat dat voor gevolgen heeft. Het moet dus anders! Hoe het wel kan – hyperlocal De cijfers over de huizenmarkt zouden alleen lokaal, zeer lokaal verstrekt moeten worden. Om dat in het nieuws te krijgen is er goed contact nodig met locale media en journalisten. Dat loopt via de lokale makelaar. Anders gezegd, de cijfers moeten niet landelijk verspreid worden als een regenbui over heel het land. Want dat komt nooit (nou ja, zelden) voor!  Het moet als lokale regenbuitjes langs drijven. Via de makelaar en de lokale media naar de consument. Die herkent en bevestigd de cijfers want het beeld komt...
Eindelijk Herfst

Eindelijk Herfst

Eindelijk herfst. Niet dat het prettig is om weg te glibberen over dikke hagelstenen, om met witgeknokkelde vuisten om het stuur je auto in goede stormbanen te leiden of om verzopen bij een klant aan te komen. Maar dit weer heeft wel iets wat klopt. Zo hoort het. Niet die lauwwarme najaarsdagen die een verregende zomer proberen goed te maken. Nee, óp naar de winter! Rond de kerstboom Dingen moeten kloppen, moeten passen bij verwachtingen. Zo moeten potentiële kopers met hooggespannen verwachtingen bij een bezichtiging de indruk krijgen dat de woning bij hen past. Ze moeten al het idee krijgen dat het hún woning is en moeten zich al rond de kerstboom kunnen zien zitten bij díe open haard in dát huis. Emotie. Verkoop is emotie. Disharmonie, vuil, rommel, te weinig ruimte, teveel het stempel van de huidige bewoners. Het helpt allemaal niet mee om het juiste gevoel te krijgen. Kooplustig Er is helaas nog steeds een status quo op de woningmarkt. De overheid, instellingen en banken doen gelukte en mislukte pogingen om de markt weer een impuls te geven. Voor veel kooplustigen zijn het ivorentorenverhalen en dooddoeners. Ze willen DOOR met hun leven. Willen verhuizen, móeten verhuizen vaak. De doorstroming stagneert. Alles wat helpt bij een snellere verkoop is daarbij van het grootste belang. We weten allemaal dat een deskundige makelaar, de juiste promotie (met of zonder social media), een goede ligging en een passende prijs, factoren zijn die een verkoop bespoedigen. Nul kijkers Steeds meer echter (h)erkent de vastgoedbranche nu ook de waarde van vastgoedstyling. Dat kan ook niet anders, want de bewijzen liggen voor het oprapen: steeds vaker worden woningen binnen enkele weken verkocht nadat deze jaren tevergeefs werden aangeboden met zelfs...
Hoe stabiel is de woningmarkt?

Hoe stabiel is de woningmarkt?

Een vraag die menig Nederlander zich regelmatig stelt. Want hoe stabiel is die woningmarkt nou eigenlijk? Vraag het aan twee economen die bij de Rabobank werken en er wordt beweerd dat de woningmarkt uitermate stabiel is. De prijsontwikkelingen zijn redelijk ‘normaal’ te noemen, de rente nog altijd laag en Nederlanders zijn trouwe betalers. Geen vuiltje aan de lucht dus! Nou ja, volgens hun (reclame)artikel dan. Want dat moet toch wel de conclusie zijn van het verhaal. Het klinkt aannemelijk, wordt leuk onderbouwd, maar blijft erg subjectief en praat precies in het straatje van de bancaire wereld in heel Nederland. Ik beveel dan ook van harte aan om de reacties op dat artikel te lezen. Misschien is alles op dit moment nog wel stabiel, maar blijft dat ook zo? In Engeland hebben ze in de jaren ’90 aandacht besteed aan het aanpassen van de woningmarkt, omdat er anders hele grote problemen zouden ontstaan. Ze hebben ‘de markt’ dankzij die tijdige aanpassingen redelijk weten te behoeden voor erger. Dat zou in Nederland eigenlijk ook moeten gebeuren, aldus Hugo Priemus, hoogleraar Besluitvorming grote infrastructuurprojecten en emeritus hoogleraar volkshuisvesting, in dit video fragment.   Weet jij nog wat je moet je geloven? Ik vind het verhaal van de heer Priemus in ieder geval geloofwaardiger, al was het alleen al omdat die andere twee economen betaald worden door een hypotheeknemer. Wat vind...
De woningmarkt

De woningmarkt

Het onderwerp wat verkopers en kopers bezig houdt is de woningmarkt, de huizenprijzen, de hypotheekrenteaftrek en wat kan ik lenen. Of liever gezegd, wat kan mijn koper nog lenen?! Het weer Wekelijks lees ik uitlatingen over “de” woningmarkt. Per definitie ongenuanceerd, aangezien de woningmarkt in Nederland net zo divers is als het klimaat op aarde. Tis een beetje alsof Helga vanavond zegt dat het morgen in Europa lekker weer wordt. Daarnaast lees je van alles over de hypotheekrente aftrek, wel of niet volhouden is eigenlijk niet eens een vraag. Afschaffen is de enige mogelijkheid, omdat we het eigen woning bezit in Nederland subsidiëren, hetgeen we van Europa niet mogen en het drijft de prijzen op. Het is nu eenmaal zo dat de waarde van een woning (ja, ik ga generaliseren) jarenlang bepaald werd door wat men er voor wilde (en dus kon) geven. Instabiel Gisteren zei een 2e kamerlid van de grootste partij tegen mij, dat er nog wat lucht in de markt zit, wat ze er gecontroleerd uit willen laten lopen. Mooi is dat, eerst subsidiëren en oppompen, dan met alleen een persoonlijk doel (kiezers!) de hypotheekrente handhaven en daarna de markt haar werk laten doen. Welke markt, bedoel je die markt die je zelf van alle kanten hebt beïnvloed en welke door juist die invloed instabiel is? NHG afschaffen Verder las ik gisteren een artikel in de Volkskrant over afschaffen van de Nationale Hypotheek Garantie. Keihard een lachertje. Conclusie was dat de belastingbetaler opdraait voor de schade welke uit dit fonds voortvloeit, wanneer een eigenaar met schuld verkoopt. Die schuld betalen wij sowieso, want zonder de NHG...
Woningmarkt vroeger en nu

Woningmarkt vroeger en nu

Woningmarkt “vroeger” Je kocht gewoon een huis, want de eigen woning verkopen was niet een echt probleem. Het was een zogenaamde verkopersmarkt. Langzaam maar zeker werden mensen wel wat voorzichtiger, maar de doorstroming bleef goed op gang. De starter kocht een leuk appartement of een tussenwoning, de verkopers van dat huis konden dan de stap naar een hoekwoning of zelfs een 2/1 kap maken. Deze stapten dan vrolijk over naar een vrijstaande woning of zelfs een woonboerderijtje. Prachtig toch. Maar net als het populaire domino moet het eerste steentje wel om voordat de rest ook verder kan. Door de crisis en alle onzekerheden die daar bij horen heeft de starter even pas op de plaats gemaakt. Als klap op de vuurpijl hebben de banken besloten om veel minder geld aan starters uit te willen lenen. Het eerste steentje staat muurvast. Woningmarkt nu Het eerste steentje van het dominospel staat zoals gezegd muurvast. Gevolg: een stagnerende woningmarkt. Genoeg mensen die wel willen kopen, maar alleen als de eigen woning verkocht is. Je krijgt het gevoel van “wachten op elkaar”, wie durft een eerste stap te zetten? Nu het de starter vrijwel onmogelijk gemaakt is om te kopen, moeten we vanuit die hoek niet teveel actie verwachten. Oei, dan blijkt dat we wel erg afhankelijk geworden zijn van de starter. Hoe kunnen we die afhankelijkheid omzeilen? Dat kan door te kiezen voor woning(in)ruil. Woont u vrijstaand en wilt u kleiner wonen? Er zijn vast mensen die de andere kant op willen. Eigenlijk is het niet echt (in)ruil, maar betreft het twee transacties tussen een koper en een verkoper die toevallig elkaars...
Woningmarkt: wat heet herstel?

Woningmarkt: wat heet herstel?

In alle commentaren over de woningmarkt vallen mij twee dingen altijd weer op. Het eerste is dat de meeste sprekers en schrijvers alle mogelijke argumenten aangrijpen om te betogen dat de woningmarkt weer aan het herstellen is. Beleggen Het lijkt erg op de jaarberichten van beleggingsfondsen die ik krijg. De afgelopen 10 jaar heeft beleggen alleen maar verlies opgeleverd. Elk jaar krijg ik bericht dat het komende jaar er “beleggingstechnisch” een stuk beter uit ziet dan het afgelopen jaar. In veel jaren staat er echter in een paar regels bij waarom het afgelopen jaar toch niet zo goed is uitgepakt als een jaar geleden werd gedacht. Huizenprijs als indicator Het tweede wat mij treft is dat vooral het dalen of het stijgen van de huizenprijzen als belangrijke indicator wordt gebruikt om de gezondheid van de woningmarkt aan te duiden. Nu weet ik best dat velen in het land liever horen dat de prijzen stijgen dan dat ze dalen. Maar vergis ik me als ik denk dat er op een gezonde markt vlot wordt gehandeld, vooral als het een markt betreft waar zich veel potentiële kopers en verkopers begeven? Er zijn veel potentiële kopers, immers veel mensen geven aan een (ander) huis te willen kopen. Dat er veel potentiële verkopers zijn behoeft geen betoog, kijk naar het toegenomen woningaanbod. Handel of geen handel Ook hier dringt zich een vergelijking op met andere markten. Neem weer de beurs: als er weinig gehandeld wordt, dan is de prijs wankel. Er zullen dan nieuwe signalen moeten komen die ondersteunen dat de prijs terecht is, voordat er – op die prijs – weer vlot...
Europese regels voor de makelaar in de maak

Europese regels voor de makelaar in de maak

Dit is een gast blog van Marc Spits Steeds vaker worden geluiden geuit in de richting van uitholling van het beroep makelaars. Sinds de vrijgave van het beroep in 2001 in Nederland en vele andere Europese landen wordt door menigeen een neerwaartse spiraal gezien  in de kwaliteit van de beroepsbeoefenaars. Ook de opkomst van internet met websites als funda.nl (van de NVM), jaap.nl en anderen wordt door velen gezien als verdere afkalving van het exclusieve werkterrein van de makelaars. Immers alle informatie is openbaar beschikbaar, er is geen makelaar meer nodig voor het vinden van aanbod en het kadaster verstrekt via allerlei kanalen de historische koopsommen van particulier vastgoed. Op Europees niveau is men echter de wildgroei aan makelaars en amateuristische bemiddelaars zat. Europa bepaalt de standaard in de Nederlandse makelaardij Eind 2009 is door een Europese commissie een eerste versie opgesteld van overkoepelende Europese wetgeving voor de makelaardij (EN 15733).  Doel van de wetgeving is het vastleggen van minimale eisen aan enerzijds kwaliteitseisen voor makelaars, via diploma`s, lidmaatschappen en aansprakelijkheid en anderzijds de verstrekte informatie aan consumenten via het opleggen van verregaande informatieplicht bij verkoop, bemiddeling of advisering in particulier vastgoed. De opgestelde regels zijn door de EU duidelijk en helder verwoord in de Europese Norm voor makelaars, de EN 15733. Hierin is vastgelegd welke informatie minimaal verstrekt moet worden, op welke wijze deze verstrekt moet worden en op welk moment. Daarnaast is vastgelegd dat indien bepaalde informatie niet voorhanden is, dit duidelijk en vooraf moet worden gemeld. De rechten en plichten van een opdrachtgever Nieuw is de positie van de aankopende makelaar in deze wetgeving. Het lijkt...
Google+