Mag ik mijn aandeel in het huis verkopen zonder toestemming van de mede eigenaar?

Mag ik mijn aandeel in het huis verkopen zonder toestemming van de mede eigenaar?

Op zich zou ik als antwoord op deze vraag kunnen verwijzen naar artikel 175 lid 1 van Boek 3 van het Burgerlijk wetboek (art. 3:175 lid 1 BW). En dan is het simpel: Ja, je kunt het aandeel in een woning verkopen aan een ander zonder dat je van de mede-eigenaar toestemming moet hebben. Maar bij aandachtige lezing van het artikel blijkt dat er een voorbehoud gemaakt is. Het hangt af van de verhouding tussen de eigenaren. Is er sprake van een (informele) maatschap? In dat verband wil ik graag wijzen op een uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 12 augustus 2014. Er was sprake van mede-eigendom van een pand dat verhuurd werd en de rechters moesten zich buigen over de aard van de samenwerking tussen de eigenaren. De rechters waren van oordeel dat er sprake was van een maatschap omdat: er gezamenlijk was besloten het pand te verhuren; maar ook vanwege de inbreng van ieders (economisch) eigendom; en de moeite die partijen zich hebben getroost om een gunstig resultaat te bereiken; in combinatie met de afspraak dat negatieve resultaten en andere risico’s 50/50 gedeeld zouden worden. Er mag dus niet zonder meer geconcludeerd worden dat er verkocht en geleverd kan worden zonder medewerking van de deelgenoot Doordat de rechters concludeerden dat hier sprake is van een (informele) maatschap, is niet de hoofdregel van art. 3:175 lid 1 BW van toepassing, maar de uitzondering. Dus kon het aandeel in de (juridische) eigendom van het pand niet worden overgedragen aan een ander tenzij de mede-eigenaar hiermee zou instemmen. Advies voor makelaars Als aan jou gevraagd wordt te bemiddelen bij de...
Ik heb nog nooit een woning verkocht door Facebook

Ik heb nog nooit een woning verkocht door Facebook

“Ik zit niet op Facebook want ik zit niet te wachten op dat geneuzel over die lekkere Prosecco op een terrasje. Of die foto’s van gezinnetjes in een pretpark of nog erger, foto’s van de baby shower. Ik besteed liever mijn tijd aan geld verdienen of op zoek naar bezichtigers/kopers.” Kijk dat is nog eens een binnenkomer. Dit gastblog is afkomstig van Johan Tadema – Manager bij Optima Formulemarketing Ik sta voor een groep makelaars om ze te helpen Facebookmarketing effectief in te zetten. Het lachsalvo dat volgt op dit statement belooft veel. Dit wordt vast weer een ochtend met hardnekkige overtuigingen en ongenuanceerde vooroordelen. Leuk! Ik kan ze alvast voor zijn: “Facebook is voor huisvrouwen en mensen die te veel tijd over hebben.” “Niemand ziet mijn pagina berichten toch.” “Ik heb nog nooit een woning verkocht door Facebook” “Onze klanten willen niet betalen voor advertenties” Enzovoort, enzovoort… Kent u ze? Er zijn veel personen werkzaam in de makelaardij die de meerwaarde van Facebook niet zien als een kans of mogelijkheid om succesvol  te zijn. Maar gelukkig kom je dit niet alleen in de makelaardij tegen. Ze zijn overal. Het probleem zit bij de makelaar zelf Het probleem is niet dat potentiële klanten niets zien van uw berichten, of dat je moet betalen om te adverteren. Het probleem is dat makelaars (nog) niet weten hoe ze hun Facebookpagina moeten gebruiken. Maar het is ook geen wonder dat ze worstelen met dit probleem, omdat de meeste social media experts zelf geen idee hebben hoe je Facebookpagina’s voor de makelaardij inzet. Hierdoor krijgen de makelaars verouderde en inefficiënte “best practices”, zoals...
Wakker worden! Ga doe-het-zelven…

Wakker worden! Ga doe-het-zelven…

Dit blog is afkomstig van Jeroen Doornbos – verkoopmanager bij SCO-RE Het is vijf voor twaalf! De vastgoedmarkt is sterk aan het veranderen, dat is een understatement. Projectontwikkelaars en woningcorporaties kruipen dicht tegen potentiële kopers aan. Vraaggestuurd ontwikkelen lijkt het codewoord. Naast gezellig en warm is het bovenal erg nuttig om je klant te (er)kennen. Het is een onwaarschijnlijke paradox dat verkopers van nieuwbouwprojecten het klantcontact altijd hebben overgelaten aan externe deskundigen. De verkoop van projecten is immers de levenslijn, de aorta, voor ontwikkelaars! Onbegrijpelijk des te meer, omdat opdrachtgevers al langer steen en been klagen over de verkopers van de nieuwbouwprojecten. En eerlijk is eerlijk, soms niet geheel onterecht. De voorbeelden zijn legio: Verkeerde informatie op de (project)website of op funda Onvolledige of soms zelfs in het geheel geen lijst met contactgegevens van geïnteresseerden Brochures worden verstuurd via e-mail, soms zelfs een ingescande variant! Onvolledig informeren van de opdrachtgever bij verkooprapportages Weinig pro-actieve en vernieuwde houding ten opzichte van verkoopbevorderende activiteiten Maar kunnen we het onze verkopers kwalijk nemen dat de verkoop niet gaat zoals we dat graag zouden willen? NEE! Er is veel onzekerheid op de woningmarkt en niemand kan meerdere heren dienen. Waarschijnlijk verwachten we een andere rol van onze verkopers dan dat we traditioneel gewend zijn. De rol van betaalde prijsadviseur, taxateur en lead-generator. “De klant is koning” is een algemeen bekend gezegde. Laten we daar eens beter naar kijken. Veel journalisten zouden een moord doen voor de contactgegevens van de koning! En zeg eens eerlijk: zou je zelf ook niet een keer met de koning willen praten? Natuurlijk willen we dat… Het succes van Collectief...
Waarom een gat in je muur goed is voor jouw business

Waarom een gat in je muur goed is voor jouw business

Het wordt weer eens tijd om het te gaan hebben over samenwerken. Samen als makelaars echt goed voor je klant(en) zorgen, zonder het eigenbelang te vergeten. Tegelijkertijd wel je concurrent aan business helpen. Kan dat? Jazekers – en daar heb je een gat in de muur voor nodig. Laat ik het uitleggen waarom ik dat zeg aan de hand van een waargebeurd verhaal wat zich afspeelt in Egypte. Luxor – Egypte Een goede vriend van mij heeft een appartementencomplex in Luxor wat hij heeft omgetoverd tot een prima plekje om als toerist te willen vertoeven. Tijdens de verbouwing kwam het moment om met het interieur bezig te gaan. Samen met een Nederlandse part-time interieurstyliste ging hij op pad. Een zoektocht naar mooie en betaalbare stoffen voor gordijnen. Om goed aan te sluiten bij de lokale bevolking en cultuur werd er lokaal geshopt in Luxor, waar te kust en te keur winkeltjes zijn, ook met stoffen op rol om er mooie gordijnen et cetera van te kunnen maken. In een klein winkeltje, om en nabij de 20m² volgepropt met rollen stof, werd een toepasselijk stofje gevonden voor gordijnen in stijl voor de appartementen. Er werd opgemeten hoeveel stof er nog beschikbaar was… en dat was te weinig! Daar sta je dan als koper. Je weet wat je wilt, je wilt overgaan tot koop en de verkoper kan het niet leveren. Gat in de muur De verkoper van de stoffenzaak dacht direct aan de klant. Hij schoof een voorraad rollen stof aan de kant (waarbij de voordeur nauwelijks meer open kon), schoof een grote kartonnen plaat opzij waarna, inderdaad, een gat...
Hoogspanning

Hoogspanning

Elke week is het zover, gespannen gezichten bij de brievenbus. Komt het populairste weekblad vandaag of morgen? Het is onvoorstelbaar hoe lang een Donald Duck blijft zwerven. Elke keer opnieuw wordt het Duckje weer gelezen. Soms kom je dan iets tegen waar je heerlijk om kan grinniken, uit 2004 in dit geval. Maar wat heeft dat nou met de makelaardij te maken? Kijk...
6 mythes over acquisitie

6 mythes over acquisitie

Veel verkopers (ja, ook makelaars) wringen zich in allerlei bochten om maar onder acquisitie uit te komen. Veel excuses zijn echter nergens op gebaseerd. Dit artikel is een feest der herkenning voor jou als salesprofessional. Zeker voor vakexperts die ‘verkopen’ als neventaak hebben. Denk aan een makelaar, architect, consultant, advocaat, notaris, stukadoor of bijvoorbeeld een tekstschrijver. Zes mythes over acquireren 1. Ik heb er geen verstand van… Veel professionals weten niet hoe te acquireren vanwege een tekort aan kennis en ervaring. Maar deze professionals zijn tegelijkertijd hoog opgeleide mensen die in elk geval de capaciteiten hebben om te leren. Weet je niet hoe het moet? Leer het dan! 2. Ik ben dienstverlener en kan niets laten zien… Veel professionals verkopen diensten, en diensten hebben nu eenmaal de eigenschap dat ze ongrijpbaar zijn. Je kunt een dienst moeilijk in een showroom zetten of opsturen naar een klant, dat klopt. Maar je kunt wel helder omschrijven wat jouw dienst inhoudt, je kunt prospects wel in contact brengen met tevreden klanten. Kortom: je kunt misschien weinig laten zien, maar je hebt vast veel te vertellen. 3. Ik heb wel wat leukers te doen… Veel professionals vertonen vluchtgedrag. Ze verstoppen zich achter ‘leukere werkzaamheden’. Veel professionals zijn nu eenmaal expert op een specifiek vakgebied en voelen zich geen verkoopprofessional. En dat is geen wonder: ze hebben tijdens hun opleiding ook nooit geleerd hoe ze moeten verkopen. Misschien heb jij ook wel wat leukers te doen dan acquireren, maar als je iets leuks wilt blijven doen, zul je er toch voor moeten zorgen dat er klanten blijven komen die bereid zijn jou te betalen om leuke dingen...
Heeft marketing zin of verkoopt een huis toch wel?

Heeft marketing zin of verkoopt een huis toch wel?

Twee vragen waarbij ik op elke vraag volmondig ja kan zeggen. Om met de eenvoudigste maar te beginnen; elk huis verkoopt uiteindelijk, ook zonder enige marketing en met een passieve makelaar met slechte foto’s. Alleen is het dan de vraag voor welke prijs? Het doel is om een huis te verkopen voor de in deze markt hoogst haalbare prijs. En wil je dat bereiken dan is een goede marketing essentieel! Dus dat is de tweede “ja”. De P’s Om die hoogst haalbare prijs in deze markt te kunnen realiseren moet er een balans zijn tussen plaats, prijs, presentatie en promotie en daarbij rekening houdend met de doelgroep. Gewoon marketing dus! Ik ben me er goed van bewust dat er veel makelaars zijn die het woord marketing bij wijze van spreken niet kunnen schrijven en in het geheel niet weten waar we het over hebben als je het hebt over object marketing, maar er zijn ook steeds meer makelaars die wel weten hoe je het beste resultaat voor je klant kunt realiseren. Fulltime objectmarketing Mijn makelaarskantoor is niet groot (incl mezelf 3.8 ft) maar op ons kantoor is een kandidaat makelaar fulltime bezig met alleen maar objectmarketing; van schrijven van brochures, klaarmaken van drukwerk, inzetten van verschillende social media, plaatsen van borden tot het lopen van buurtmailingen etc.etc.. Echt een dagtaak dus! De twee makelaars zijn vervolgens bezig met bezichtigingen en alles wat daar om heen te doen is en natuurlijk het verwerven van nieuwe opdrachten en de office manager regelt verder het algehele kantoor. Verandering Ja, het vak van makelaar is ontzettend onderhevig aan verandering. Persoonlijk moet ik zeggen...
Kijkje achter de schermen bij een woningcorporatie (deel 1 – inleiding)

Kijkje achter de schermen bij een woningcorporatie (deel 1 – inleiding)

Woningcorporaties zijn een noodzakelijk kwaad om mensen te kunnen huisvesten, vaak met subsidies, volgens de wensen van de overheid. Grote, logge stichtingen die teveel huur vragen voor armzalige huisjes. Dat is wat ik lang geleden dacht. De laatste 10 jaar werd het genuanceerder, maar op zich had ik er geen positief beeld bij. Na een openhartig gesprek met de directeur van Beter Wonen (Almelo) weet ik wel beter! In dit vierdelige blog deel ik mijn ervaringen van het mogen ‘kijken’ achter de schermen bij Beter Wonen. Deel 1 gaat over de stand van zaken en het verkopen van woningen. Een inleiding van deze 4 delen. Deel 2 omvat de woonlastensturing. Die woonlastensturing was wat mij destijds deed besluiten om over te gaan bloggen. Deel 3 gaat verder over de woonlastensturing en de problemen die daar bij komen kijken. Hoe gaat de woningcorporatie daar mee om. Deel 4 is bonus! Hoe draagt een woningcorporatie pro-actief en positief bij aan armoedebestrijding (in Almelo). Vanwege de bijzonder dingen die ik hoorde ga ik hier ook aandacht aan geven, ik ben er van onder de indruk. Aanleiding Tijdens een bijeenkomst van Zakelijk Almelo werd Peter van der Hout (directeur Beter Wonen) geïnterviewd over zijn ‘bedrijf’. Woningcorporaties lagen in de media onder vuur. Beter Wonen was er echter in geslaagd om bijvoorbeeld het aantal huisuitzettingen met 75% te verminderen, ondanks de economische malaise en ontslagen die bij de huurders speelden. Voornamelijk vanwege de ‘woonlastensturing’ waarmee de corporatie vroegtijdig problemen wil signaleren, opvangen en oplossen voordat het uit de hand loopt. Voor mij aanleiding om met Peter van der Hout om de tafel te gaan...
Wij hebben geen haast

Wij hebben geen haast

Een veelgehoorde uitspraak van verkopers die voornemens zijn een woning te verkopen en nog geen concrete plannen hebben wanneer zij hierin slagen, is: “Wij hebben geen haast!”. Een aantal jaar geleden hoorden wij het vaker dan tegenwoordig, maar we horen hem nog steeds. Gek genoeg heeft de koper vandaag de dag ook een toepasselijke gelegenheid gevonden deze uitspraak te gebruiken. Vaak zijn er zelfs meerdere gelegenheden. Maar echt begrijpen doe ik het niet. Wensen Tijdens een bezichtiging informeren wij vaak naar de wensen van de potentiële koper. Heeft meneer of mevrouw al meerdere woningen gezien, waar woont men nu, vanwaar de keuze deze woning te bekijken etc. Enige interesse, misschien zelfs nieuwsgierigheid, maar ook om het ijs een beetje te breken en om een soort kennis te maken. Dit is veelal de eerste gelegenheid om “Wij hebben geen haast” toe te passen. Waarom? Het past niet als antwoord op een van mijn gestelde vragen en de betekenis is onduidelijk. Maar goed, een huis bekijken en misschien straks aankopen is spannend. Je weet niet wat er allemaal bij komt kijken en er is wellicht de wens om het een beetje vrijblijvend te houden. Daar kunnen we inkomen. Maar enkele dagen na de bezichtiging bellen we de kijkers op om te informeren naar hun belangstelling en dan volgt de uitspraak vaak weer. De andere kant Veel mensen lijken te vergeten dat bij het zien van het huis en de makelaar niet alle betrokkenen zijn ontmoet. Aan de andere zijde zitten ook mensen. De verkopers vinden het allemaal net zo spannend. Met het plannen van de bezichtiging geeft een kijker een koopsignaal....
Communicatiebureau daagt makelaars uit

Communicatiebureau daagt makelaars uit

Sterker nog, ze gaan frontaal de confrontatie aan. Kort door de bocht stellen ze dat makelaars die alleen gebruik maken van de klassieke middelen om een woning verkocht te krijgen overbodig zijn. De gemiddelde consument is meer web-savvy dan deze groep makelaars. Het volgende staat op de speciaal hiervoor in het leven geroepen site: Welkom bij “Makelaar Overbodig”. Wij willen laten zien dat veel van de verkoopkanalen die de makelaardij gebruikt, niet meer bij de tijd zijn. De consument lijkt veel meer dan de gemiddelde makelaar op de hoogte van de mogelijkheden van internet en online sociale netwerken. En kan in het huidige digitale tijdperk dus net zo goed, of zelfs beter, zijn doelgroep van potentiële kopers bereiken.Wie kan het best een huis verkopen: de makelaar of de webwijze consument? Om dit te testen hebben we een object geselecteerd waarvan de verkoop een uitdaging vormt voor beide partijen: de Verbindingsweg 4 te Blaricum. Wij dagen de makelaardij van Nederland uit! Lukt het de eigenaren van deze woning om het, nadat het 18 maanden bij een makelaar te koop stond, nu wel verkocht te krijgen met dank aan de ‘moderne middelen’…? Natuurlijk is de verkopende makelaar bij dit experiment betrokken. Lees hoe hij er tegenaan kijkt: Waarom is het tot nu toe nog niet gelukt? “De economische crisis heeft natuurlijk een enorme invloed gehad op de woningmarkt,” licht Wester toe. “Met name in het prijssegment van deze woning is dit goed voelbaar geweest. De vraagprijs van de woning is bijna 1,4 miljoen euro, en dan kom je uit bij een heel specifieke doelgroep. Daarnaast is de architectuur van het huis...
Hoe moet je verkopen?

Hoe moet je verkopen?

Verwacht hier geen epistel over verkooptechnieken. Nee, ik ga iets totaal onverwachts doen over het basisbeginsel van iets verkocht krijgen en hoe je daar inspiratie voor kan opdoen. Bioscoop Ik ga je naar de film sturen. Een nieuwe film, waarin ‘verkopen’ de rode draad is. Ga nu je kaartjes reserveren voor ‘The Joneses‘ (sinds 12 augustus in de NL bioscoop). Er wordt niet zomaar een product verkocht, nee, het gaat hier om een complete lifestijl! Is een woning daar niet ook een (belangrijk) onderdeel van…? In de film gaat het om consumer goods, waarbij het heel duidelijk wordt dat er pas verkocht wordt, als men het wil hebben! Hebben, hebben, hebben Er moet gezorgd worden voor een hoog ‘wannahave’ gehalt. Dat is nou precies wat The Joneses doen. Zij zorgen er voor dat jij het hebben wilt. Dat gaat het beste wanneer anderen vertellen wat voor moois jij te koop hebt. Is dit herkenbaar? Beide voeten op de grond Het is een film… Er zit dus drama in, verliefdheid, sentiment, schuldgevoel, de hele mikmak wat bij een film hoort. Daar kan je dan gewoon van genieten, want het is een leuke film. De eerste 20-30 minuten zullen je echter wel inspiratie gaan geven. Het gaf mij in ieder geval inspiratie voor dit blog :). Cinema, DVD of TV Ga je naar de film, dan ben je er vlot bij. Je kan natuurlijk ook 4 maanden wachten tot The Joneses op DVD uit komt, of tot ergens volgend jaar als de film op TV komt. Dat is jouw keuze, het maakt niet uit wanneer, als je de film maar gaat...
Kan ik zelf een woning taxeren en verkopen?

Kan ik zelf een woning taxeren en verkopen?

Het is eigenlijk verbazend hoe veel mensen de makelaar/taxateur wantrouwen, maar nog opvallender vind ik hoe snel mensen denken dat ze een woning zelf kunnen taxeren en (ver)kopen. Als je nagaat hoe groot de beslissing is: De aflossing van een hypotheek duurt 30 jaar. Dat houdt in dat de woning wordt gekocht op het moment dat de koper en de eventuele partner nog jong zijn en waarschijnlijk beide werken. Aan het eind van de aflossing zullen hun kinderen misschien al klaar zijn met hun studie en de deur uit zijn. Of beide dan nog (fulltime) werken is nog maar de vraag. We hebben het hier over een beslissing waarvan de gevolgen een half leven duren. Het huis moet passen Ter vergelijking: bij de aankoop van een goed kostuum luister je al naar de adviezen van de verkoper en ga je ter oriëntatie langs meerdere winkels. Een huis is geen kostuum. Toch moeten niet alleen de woning maar ook de financiële gevolgen van de aankoop wel “als gegoten” zitten. Hoezo, geen deskundige nodig? Wat als er iets mis gaat… Als iemand al besluit dat hij heel goed zelf kan bepalen of de waarde van een woning de juiste is: bij de aankoop van een woning kan veel fout gaan. Allereerst zijn er de diverse gebreken die op kunnen duiken. Ondanks de meldplicht van verborgen gebreken kan er natuurlijk altijd iets mis zijn. Maar ook bijvoorbeeld het inschatten van de omgeving. Niet iedereen koopt een woning binnen het gebied waar hij/zij bekend is en bijvoorbeeld de school die zich zo lekker dicht bij de woning bevindt, blijkt achteraf gezien helemaal niet...
Google+