Verkoop binnen 12 maanden nu de overdrachtsbelasting is verlaagd

Verkoop binnen 12 maanden nu de overdrachtsbelasting is verlaagd

Op DeScherpePen heb ik eerder geschreven over de extra overdrachtsbelasting bij doorverkoop vanwege een wijziging per 1 juli jl.. Wat ik toen niet had voorzien, is dat de overdrachtsbelasting voor woningen op diezelfde dag verlaagd zou worden met 4%. Maar daardoor ontstaat eigenlijk een soortgelijk probleem als diezelfde woning binnen 12 maanden wordt doorverkocht. Ik wil jou als verkopend makelaar graag hierop wijzen. Let op: Dit probleem bestaat niet bij doorverkoop van een registergoed dat geen woning is. In die situatie is en blijft de overdrachtsbelasting namelijk gewoon 6%. Ik ga hieronder niet in op het probleem dat over de vergoeding die C aan B betaalt ook weer overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit om het probleem duidelijker te krijgen en omdat ik dat al eerder heb beschreven. Ik grijp weer terug op de situatie zoals ik eerder beschreef. A heeft een woning verkocht en geleverd aan B vóór 15 juni 2011. Verschuldigde overdrachtsbelasting: 6%. B verkoopt en levert ná 15 juni 2011 aan C dezelfde woning binnen de termijn van 12 maanden, zodat C alleen overdrachtsbelasting hoeft te betalen over wat C meer aan koopprijs betaalt aan B. Verschuldigde overdrachtsbelasting: 2% Doorgaans spreek je af dat C aan B een vergoeding betaalt vanwege de overdrachtsbelasting die B al heeft moeten betalen toen A het registergoed aan hem heeft geleverd. Maar het bedrag dat C aan B moet vergoeden kan behoorlijk afwijken afhankelijk van jouw formulering in je koopcontract. Stel dat je de clausule neemt zoals in een NVM contract opgenomen in artikel 1 lid 2: Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep...
Verlaging Overdrachtsbelasting leidt tot versnelde daling huizenprijzen

Verlaging Overdrachtsbelasting leidt tot versnelde daling huizenprijzen

Dit is een gastblog van Gaston A. Smit van www.huis-kopen-of-huren.nl. In de recente euforie rondom de tijdelijke verlaging van de Overdrachtsbelasting voor woningen naar 2% maak ik graag een nuancering. Deze euforie zou wel eens van korte duur kunnen zijn, veel korter dan de door de overheid afgekondigde looptijd van de regeling van 1 jaar. De gemiddelde huizenprijzen in Nederland dalen sinds 2008 mondjesmaat. Afhankelijk van de regio hebben we het over dalingen van ruwweg 1 tot 2 procent per jaar. Van het knappen van een zeepbel is, tegen de zin van sommigen in, geen sprake gebleken. Maar de NVM en CBS huizenprijs statistieken verhullen bedoeld of onbedoeld een belangrijk aspect. Uitsluitend daadwerkelijk verkochte woningen worden in de officiële statistieken geteld. Een grote voorraad onverkochte woningen, waarvan de vraagprijs vaak al meerdere keren is verlaagd, telt nog niet mee. De overdrachtsbelasting is verlaagd, en makelaars ervaren direkt een opleving in het aantal bezichtigingen en verkopen. De Nederlander, altijd uit op mooie voordeeltjes, lijkt zijn kans te grijpen en komt daadwerkelijk in beweging. Niet alleen starters komen in beweging, aldus een VBO makelaar op BNR radio, ook de doorstromers gaan weer op huizenjacht. Het lijkt erop dat de ingreep van de overheid daadwerkelijk gaat leiden tot meer woningmarkttransacties. Woningen die al heel lang in de verkoop staan, vaak met sterk verlaagde vraagprijs, maken nu daadwerkelijk weer kans om verkocht te worden. De resultaten zullen al zichtbaar zijn in de NVM en CBS cijfers van het 3e en 4e kwartaal van dit jaar. Het aantal transacties zal gestegen zijn, vele huizenverkopers zullen opgelucht zijn dat ze eindelijk hun woning verkocht hebben....
Vraag en Antwoord over tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting

Vraag en Antwoord over tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft een aantal vragen en antwoorden op een rijtje gezet over de verlaging van de overdrachtsbelasting. Voor het gemak staan ze hier ook vermeld.   Vraag: Is het besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M, wel van toepassing, omdat het pas in werking treedt met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst en plaatsing in de Staatscourant nog niet heeft plaatsgevonden? Antwoord: Ja, het besluit is echt van toepassing. Het is afgelopen vrijdag gepubliceerd op www.rijksoverheid.nl en hiermee is het officieel bekendgemaakt beleid waarop publiek en notariaat mogen vertrouwen, vooruitlopend op publicatie in de Staatscourant. Deze plaatsing is nog slechts een formaliteit en zal morgen plaatsvinden. De enige reden waarom publicatie nog niet heeft plaatsgevonden, is dat dit om technische redenen nog niet mogelijk was. Dit is ons officieel door de Belastingdienst bevestigd. Vraag: Wat gebeurt er als het wetsvoorstel waarover het besluit rept niet wordt aangenomen? Antwoord: De Belastingdienst heeft ons bevestigd dat de werking van het besluit dan niet met terugwerkende kracht zal worden beëindigd. De Belastingdienst verwacht overigens dat het wetsvoorstel zonder meer zal worden aangenomen, omdat dit van tevoren met alle betrokken partijen (ook de Tweede Kamer) is afgestemd. Vraag: Geldt de 2% ook voor tweede woningen en recreatiewoningen, al dan niet verhuurd? Antwoord: Ja, de 2% geldt ook voor tweede woningen en recreatiewoningen, mits het woningen betreft die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Vraag: Wat wordt verstaan onder de overgangsperiode, die in het afgelopen vrijdag gepubliceerde bericht van de Belastingdienst wordt vermeld? Antwoord: Het betreft...
Cadeautje voor veel kopers

Cadeautje voor veel kopers

Er is duidelijkheid, de overdrachtsbelasting is per 15 juni (inderdaad, met terugwerkende kracht) verlaagd van 6 naar 2% tot 1 juli 2012. Overigens, alleen van toepassing op de woningmarkt. Commercieel onroerend goed valt buiten de boot. Cadeau Het cadeautje zit hem in het feit dat deze maatregel is gekoppeld aan de datum van overdracht. Heb je in januari een huis gekocht en is het na 15 juni (of later) bij de notaris gepasseerd, dan heb je mazzel! Je hebt even heel snel wat geld over. Geld over? Ja, geld over. Immers is de hypotheek gebaseerd op het volledige bedrag inclusief de 6% overdrachtsbelasting. Die 4% heb je dus wel geleend, alleen hoeft die nu niet uitgegeven te worden aan de schatkist. De grote vraag Mag de koper dit geld gebruiken zoals ze zelf willen? Of zitten daar haken en ogen aan vanwege de afspraken in hypotheek? Zo kan ik me goed voorstellen dat de 4% besteed moet worden aan: aflossen van de hypotheek investeren in het huis (naar eigen inzicht) investeren in verduurzamen van het huis (isoleren, nieuwe HR cv-ketel) gebruiken voor verbeteringen (keuken/badkamer) Tijdens de persconferentie van premier Rutte en minister Donner is hier niet over gesproken en blijft het nog even gokken. Ik vertrouw er op dat er de komende dagen (week?) vast nog wel meer duidelijkheid komt over hoe die 4% wel besteed mag/moet worden. Om het besluit van de overheid toe te juichen en ze te laten zien dat we ze dankbaar zijn (ook al is dit nog maar het begin) zou het mooi zijn als alle makelaars, kopers en verkopers morgen de vlag...
Overdrachtsbelasting wordt verlaagd per 1 juli

Overdrachtsbelasting wordt verlaagd per 1 juli

Het kabinet Rutte wil de overdrachtsbelasting halveren, om de woningmarkt uit het slop te trekken. Dat bevestigen ingewijden aan RTL Nieuws. De regeling gaat meteen morgen al in. Volgens informatie van Frits Wester gaat de verlaging van de overdrachtsbelasting meteen in met terugwerkende kracht begin deze week en gaat gelden voor een jaar. Zag jij dat aankomen? voor meer informatie: RTL...
Overdrachtsbelasting afschaffen helpt niet

Overdrachtsbelasting afschaffen helpt niet

Daar gaan we, de knuppel het hoenderhok in gooien! De stelling is namelijk: Het afschaffen van de overdrachtsbelasting maakt geen verschil voor de huizenmarkt. Afgelopen week vielen we er over, iedereen zegt wat ze er van vinden en het gros is het met elkaar eens: het is goed als de overdrachtsbelasting (tijdelijk) wordt afgeschaft. Actie Dat er iets moet gebeuren is duidelijk. Dat het een keer gaat gebeuren ook. Kijk alleen maar wat er op dit blog is geschreven over de hypotheekrenteaftrek. Op prinsjesdag, zo ziet het er naar uit, komt de regering met een plan van aanpak voor de huizenmarkt. Menigeen vindt dat te laat. 6% verschil Dat is een boel geld bij de aankoop van een huis, het is al snel €10.000 of meer, afhankelijk van wat je wilt kopen. Maar kan het zo zijn dat er na afschaffing van die 6% verhuisboete massa’s starters een huis gaan kopen, want het is nu goedkoper? Zo groot is dat verschil nou ook weer niet… 3 redenen waarom het geen verschil zal maken Wanneer je jouw huis moet verkopen, wegens omstandigheden (ontslag, scheiding en dat soort redenen), is de kans erg groot dat er verlies geleden gaat worden. Wanneer de overdrachtsbelasting verdwijnt zullen deze huizen simpelweg duurder worden, en nog steeds niet snel gekocht worden. Kopers gaan voor het maximale. Ze willen al het geld dat ze kunnen lenen uitgeven aan het nieuwe huis. Stel dat alle huizen in een klap 6% in vraagprijs dalen, dan gaan de kopers kijken naar de huizen die eerst net buiten hun reikwijdte lagen, maar nu niet meer. Makelaars denken nog steeds in...
Verkoop binnen 6 maanden en de standaard clausule van de NVM hierover

Verkoop binnen 6 maanden en de standaard clausule van de NVM hierover

Ik heb eerder aangegeven dat er vanaf 1 juli a.s. extra overdrachtsbelasting betaald moet worden als een woning of bedrijfspand binnen 6 maanden wordt doorverkocht en geleverd. Je spreekt in zo’n situatie vrijwel altijd af dat de uiteindelijke eigenaar (C) aan de koper/verkoper (B) de overdrachtsbelasting vergoedt die deze heeft moeten betalen toen de eigenaar (A) het registergoed aan hem heeft geleverd. Over die vergoeding moet namelijk vanaf 1 juli 2011 ook 6% overdrachtsbelasting betaald worden. Ik heb in die column aangegeven dat dit nadeel voor rekening van C zou komen en dat je C daar maar beter op kunt wijzen ook al gaat het niet om hele grote bedragen. Ondertussen heb ik andere berichten gehoord als je gebruik maakt van de standaard clausule van het koopcontract zoals door NVM maar ook andere organisaties gebruikt. Het nadeel zou dan namelijk wel eens bij de verkoper kunnen komen te liggen en dat is toch moeilijk uit te leggen aan jouw cliënt, de verkoper. Ik zal proberen hieronder uit te leggen waarom het zo zou zijn. Eerst even de tekst van de clausule zoals in een NVM contract opgenomen in artikel 1 lid 2: Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Stel het pand wordt door A aan B verkocht en geleverd voor € 100.000,-. Overdrachtsbelasting is 6% daarover oftewel € 6.000,- B verkoopt en levert...
Oproep: Premier Rutte, doe iets, alstublieft!

Oproep: Premier Rutte, doe iets, alstublieft!

Deze oproep is afkomstig van Jeroen Stoop Breng de woningmarkt direct weer tot leven! Geruststellende woorden van Vice Premier Verhagen. Vandaag adviseert de heer Verhagen  mensen die op het punt staan een huis te kopen niet te speculeren op mogelijke besluiten van het kabinet voor de woningmarkt. “Iedereen die zijn oog heeft laten vallen op een mooi huis, moet het gewoon kopen. Want daar heeft hij jarenlang plezier van” aldus Verhagen vrijdag na afloop van de ministerraad. Open Brief Meneer Rutte, ik vraag u alstublieft?  Hoe reageert de Nederlandse consument op berichten over verlaging/afschaffing  van de overdrachtsbelasting. Nederlanders, waar zuinigheid met vlijt verankerd zit in het oerinstinct. Die reclames over het Zeeuwse Meisje nog vers in het geheugen hebben zitten. Die Nederlanders gaan allemaal achterover zitten en wachten en wachten. Net zo lang totdat het kabinet heeft gesproken. Gelukkig is dit Prinsjesdag al het geval. We hoeven dus maar 3 maanden te wachten. Dat is echt te lang! Meneer Verhagen geeft aan dat de Nederlandse consument er niets aan heeft dat allerlei partijen, of dat nu banken zijn, makelaars of belangenorganisaties, iedere keer maar weer een steen in de vijver gooien om te kijken wie er nat wordt.  Diezelfde Nederlanders hebben er ook niets aan als het kabinet hetzelfde doet. En dat is juist nu precies wat er gebeurt. En dat “niets” slaat nu een onacceptabel  gat van 3 maanden. Ik vraag u alstublieft op zeer, zeer korte termijn uitslag te geven welke maatregelen er nu wel of niet genomen gaan worden. Als dat niet mogelijk is dan vraag ik u nu een tijdelijke maatregel te nemen zoals het...
Gaat de verhuisboete verdwijnen?

Gaat de verhuisboete verdwijnen?

Het gonst! Er wordt klaarblijkelijk serieus gedacht en gesproken over het aanpakken van de overdrachtsbelasting. Het idee komt bij minister Donner van Binnenlandse Zaken vandaan. Door de overdrachtsbelasting te laten vallen, hoopt de minister de huizenmarkt een impuls te geven. Het ministerie van Financiën zou echter bang zijn dat het niet te betalen is. Wat zij gaan missen aan inkomsten (6% van ieder verkocht huis is een beste smak geld), kan niet gecompenseerd worden door de hypotheekrenteaftrek te verminderen. “Want daar komen we deze kabinetsperiode niet aan”. Vorig jaar was er al kritiek te horen van het Centraal Plan Bureau, omdat deze vorm van belasting niet eerlijk en tevens een storende factor in ons belastingmodel zou zijn. Is dit het zoveelste proefballonnetje, alleen nu van de overheid? Of bestaat de kans dat er daadwerkelijk iets gedaan wordt om het de makelaars huizenkopers makkelijker te maken? Het zal mij benieuwen wanneer we de vlag kunnen uithangen. Wat zou de impact voor jouw kantoor zijn als de overdrachtsbelasting verdwijnt? Ga je meer verkopen? Gaat de vraagprijs snel weer omhoog? Wat verwacht jij dat er gaat gebeuren, geef jouw visie in een...
Toch overdrachtsbelasting na scheiding

Toch overdrachtsbelasting na scheiding

Na een echtscheiding wordt een woning vaak toebedeeld aan één van de partijen. Tijdens je opleiding heb je geleerd dat dan geen overdrachtsbelasting betaalt hoeft te worden als de woning in een goederengemeenschap zit die is ontstaan door een huwelijk of een geregistreerd partnerschap. Maar soms heb je wel eens te maken met zakenpartners die uit elkaar gaan en hun beleggingspanden moeten verdelen. Jij krijgt hier als makelaar mee te maken als je de waarden van de panden moet taxeren. Lees deze column even af, zodat je een volwaardige gesprekspartner bent. Zakelijke scheiding Twee beleggers waren samen eigenaar van tien panden. Zakelijk waren ze partner, maar niet privé. De samenwerking kwam tot een einde en afgesproken werd dat ieder volledig eigenaar zou worden van vijf panden. Om de overdrachtsbelasting uit te sparen werden ze levenspartners. Zij gingen een geregistreerd partnerschap aan met partnerschapsvoorwaarden waarin stond dat alleen de 10 panden in de gemeenschap van goederen zouden vallen. Al na één dag verbraken zij hun geregistreerd partnerschap. Bij het ondertekenen van de akte van verdeling beriepen ze zich op de vrijstelling van overdrachtsbelasting omdat zij hun gemeenschap van goederen verdeelden. Belastingdienst De belastingdienst ging hier niet in mee en stuurde een naheffing van 6% overdrachtsbelasting over de totale waarde van de tien panden. Daarbovenop kwamen nog heffingsrente en een boete. De reden: opzettelijk misbruik van de wet, oftewel fraus legis. Juridische weg De (zaken)partners gingen in beroep maar kregen geen gelijk van de rechter. De letter van de wet bood misschien wel de mogelijkheid voor dit handelen, maar de geest ervan werd geweld aangedaan. Het was namelijk overduidelijk dat het...
Geen overdrachtsbelasting bij aankoop woonark

Geen overdrachtsbelasting bij aankoop woonark

Het Gerechtshof in Den-Bosch heeft geoordeeld dat bij de aankoop van een woonark/woonboot geen overdrachtsbelasting verschuldigd is (lees alle details in de uitspraak). De belastingdienst gaat waarschijnlijk in cassatie bij de Hoge Raad.  Over een paar weken of maanden zullen we dan pas weten hoe de Hoge Raad er over denkt. Als je vanaf vandaag als makelaar betrokken bent bij de aan- of verkoop van een woonboot / -ark, raad ik je aan om te overleggen met de koper en (pro-forma) bezwaar aan te tekenen tegen de heffing van de...
Doorverkoop woningen en overdrachtsbelasting

Doorverkoop woningen en overdrachtsbelasting

Vorig jaar zijn er een aantal maatregelen door de overheid aangekondigd om de woningmarkt vlot te trekken. Eén van die maatregelen betrof artikel 13 Wet belastingen van rechtsverkeer. Zoals je weet zorgt dit artikel er voor dat bij de doorverkoop van onroerende zaken de overdrachtsbelasting niet twee keer over hetzelfde bedrag wordt gerekend door de belastingdienst. Daarbij is de termijn zo gekozen dat je een half jaar de tijd hebt voor de doorverkoop. Voorbeeld Je hebt dan de volgende situatie A verkoopt aan B en B betaald 6% overdrachtsbelasting. B verkoopt door aan C en C betaalt alleen overdrachtsbelasting over hetgeen hij meer betaalt aan B dan B aan A heeft betaald. Praktische punten Graag ga ik in op een paar praktische punten waar je dit jaar, ook of juist vanwege de aangekondigde maatregelen, rekening mee moet houden. Ik zal daarbij wel de term “verkoop” of “doorverkoop” gebruiken voor de akte van levering die bij de notaris wordt getekend. Die akte is namelijk volgens de wet het moment waarop gekeken wordt of artikel 13 van toepassing is. Voordeel Allereerst moeten de koper en de verkoper wel afspreken dat het voordeel van artikel 13 door de koper vergoed zal worden aan de verkoper. In de meeste koopcontracten staat dit standaard vermeld, maar kijk je koopcontract wel hierop na. Recent had ik namelijk een situatie waarbij een beleggingspand was doorverkocht zonder dat een koopcontract was getekend en er geen afspraken gemaakt waren over de vergoeding van de overdrachtsbelasting. Uiteindelijk is de koper zo “vriendelijk” geweest om de helft van de eerder betaalde overdrachtsbelasting aan de door-verkoper terug te betalen. Geen extra...
Google+