Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een aantal jaren geleden de overdrachtsbelasting verlaagd. Koop je een woning aan dan is er maar twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt een andersoortig object, zoals een bedrijfsloods, verkocht dan moet er zes procent (6%) overgeboekt worden naar de Belastingdienst. Het zal je niet verbazen dat er discussie kan ontstaan tussen kopers en de inspecteur over welk percentage van toepassing is, als het overgedragen object niet overduidelijk in de ene of de andere categorie valt. Vier procent meer of minder belasting staat toch voor forse bedragen. Aangezien de belastingdienst vijf jaar de tijd heeft om met een naheffing te komen, zien we de laatste tijd steeds vaker dat de rechter er aan te pas moet komen om een einde te maken aan de strijd tussen kopers en fiscus. Recent is daar een voor mij wel heel lokaal tintje aan gekomen, waar ik overigens niet zelf bij betrokken ben geweest. Maar deze rechterlijke uitspraak is voor iedereen die een zogeheten kantoor-villa gaat kopen of heeft gekocht interessant. Daarnaast is hij leuk voor iedereen die Maastricht kent of tijdens zijn militaire dienst in Maastricht gelegerd is geweest. En het eigenaardige effect ervan is dat nu ook de zakelijke markt van zogeheten kantoorvilla’s gestimuleerd wordt. Kantoor is toch een woning (geweest). Dus 2% overdrachtsbelasting In 1917 zijn op het terrein van de Tapijn-kazerne twee panden gebouwd. Ieder pand deed dienst als een dubbel woonhuis voor officieren. Er konden dus vier officieren wonen met hun gezinnen. Naderhand is één van deze panden verbouwd tot militair hospitaal. Tijdens mijn studententijd in Maastricht is dat pand opnieuw...
Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Om die vraag te beantwoorden, maak ik gebruik van internet. Niet om die vraag te Googlen, maar om op de site van een makelaar de foto’s te bekijken van een pand dat binnenkort door mij overgedragen zal worden. Dat doe ik omdat de overdrachtsbelasting normaal 6% is, maar bij een woning slechts 2%. Het maakt dus financieel nogal uit of een pand al dan niet een woning is. Vaak is het verschil duidelijk. Een doorzonwoning in een woonwijk valt onder het lage tarief en een bedrijfsloods niet. Maar bij gemengd gebruik of kantoorruimte wordt het lastiger. Niet alleen ik heb soms moeite om het onderscheid te maken, maar ook rechters oordelen wel eens tegengesteld. Zo ook in de zaak die aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was voorgelegd. Kantoorvilla is wonen of toch niet – het verschil ivm de overdrachtsbelasting Er was een statig herenhuis overgedragen. Toen het in 1895 gebouwd werd, was het bedoeld als villa waar een gezin ging wonen. Naderhand is het pand verbouwd tot kantoorruimte waarbij de laatste gebruiker een advocatenkantoor was. De bestemming was gemengd: zowel wonen als werken was toegestaan. Om het pand geschikt te maken als advocatenkantoor waren er wat bouwkundige aanpassingen gedaan, waarbij ondermeer de keuken vervangen was door een pantry en de badkuip en douchebak gesloopt waren. De leidingen lagen nog wel in deze ruimte, maar badderen kon dus niet meer. In eerste instantie was de Rechtbank van mening dat het hier duidelijk om een kantoorpand ging. Dus moest de koper 6% overdrachtsbelasting betalen. De koper is hiertegen in beroep gegaan en daarom heeft het Gerechtshof nu uitspraak gedaan. De hogere rechters...
Geen BTW omdat verkoper geen ondernemer is

Geen BTW omdat verkoper geen ondernemer is

Als je betrokken bent bij zogeheten herbestemming van bestaande gebouwen of percelen, dan loop je vrij snel tegen de problematiek van BTW naast of in plaats van overdrachtsbelasting aan. Dat komt door het zogeheten Don Bosco-arrest. Sinds die uitspraak is van groot belang geworden om te kijken wat de staat is van het over te dragen pand en de plannen die partijen ermee hebben. Pas dan kan bepaald worden of er BTW verschuldigd is in plaats van overdrachtsbelasting. Recent is door het Gerechtshof in Amsterdam een uitspraak gedaan, waaruit blijkt dat ook de status van de verkoper van wezenlijk belang is. Hier speelde dat de verkoper eigenaar was van een leegstaand woon-/winkelpand. De koper wilde dit na de eigendomsverkrijging slopen. De koper vond dat er, dankzij Don Bosco en andere uitspraken, geen overdrachtsbelasting verschuldigd was, maar alleen BTW. De rechters waren echter een andere mening toegedaan. De reden: de verkoper was geen ondernemer ! Het pand was namelijk al jaren niet meer echt in gebruik. De etalages waren weliswaar door de verkoper in gebruik gegeven aan derden, maar achter de etalages werd door hen geen winkel uitgebaat. Ook verder bleef de verkoper binnen de grenzen van “normaal vermogensbeheer”. De koper moest dus gewoon overdrachtsbelasting betalen. In jouw dagelijkse werkzaamheden zal vaak voorkomen dat er mooie plannen worden ontwikkeld om bestaande gebouwen een nieuwe bestemming te geven. In de exploitatie-berekeningen wordt er dan waarschijnlijk van uitgegaan dat over de koopsom alleen BTW betaald hoeft te worden omdat de verbouwingswerkzaamheden voldoende zijn om aan de criteria van Don Bosco te voldoen. Dan kijk je toch vreemd op als achteraf overdrachtsbelasting geheven wordt...
Weiland hoort niet bij woning. Dus 6% overdrachtsbelasting

Weiland hoort niet bij woning. Dus 6% overdrachtsbelasting

Onlangs las ik over een uitspraak van het Gerechtshof in Leeuwarden die ook voor jouw werk van belang kan zijn. Daarom licht ik die uitspraak graag kort toe. In de betreffende zaak ging het niet direct over de overdrachtsbelasting, wat je misschien wel zou denken gezien de titel van dit artikel. Het ging echter over de vraag wat een aanhorigheid is van een woning als bedoeld in de Inkomstenbelasting. Bij de overdrachtsbelasting is het zo dat het heffingspercentage 2% is als het gaat om de levering van een woning of een aanhorig gelegen stuk grond. De casus In deze zaak was sprake van een woonboerderij met een weiland van bijna twee hectare. Dat weiland was van de woonboerderij gescheiden door een sloot en gebeurde op het weiland niet al te veel. Een stukje was in gebruik als moestuin, de eigenaar liet zijn hond er wel eens op uit en hij heeft er een tijdje schapen op gehouden. Dat alles was voor de rechters onvoldoende om het weiland te bestempelen als aanhorigheid van de woning. Wat heb jij er aan? Stel dat jij ook in het buitengebied woningen te koop hebt, dan is het goed mogelijk dat je op enig moment bemiddelt voor een woonboerderij met een flinke lap grond erbij. Ligt die grond achter of naast de woning en is die niet als echte (park)tuin in gebruik, dan moet je gaan opletten. Op basis van de uitspraak kan er namelijk sprake van zijn dat de koper van de woning 2% overdrachtsbelasting moet betalen over de waarde van de woning, maar 6% over dat deel van de koopsom dat betrekking...
Verbouwing bedrijfsruimte tot woningen – bij aankoop toch 6% overdrachtsbelasting

Verbouwing bedrijfsruimte tot woningen – bij aankoop toch 6% overdrachtsbelasting

Zoals je weet is de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2%. Maar alleen als het verkochte object een woning is. Recent las ik een interessante uitspraak uit Den Haag die ik graag onder je aandacht wil brengen. Want het ging over inbreiding en de zaak pakte verkeerd uit voor de koper omdat de Belastingdienst 6% overdrachtsbelasting mocht incasseren. Inbreiding? Let op! Bemiddel je bij de verkoop van een bestaande woning dan weet je dat de koper 2% overdrachtsbelasting verschuldigd is. Verkoop je bouwkavels in een uitbreidingswijk, dan weet je dat er sprake is van nieuwbouw. De koper zal dan (bijzondere situaties daargelaten) 21% BTW moeten betalen. Maar wat als in een bestaand pand  meerdere woningen gerealiseerd gaan worden ? Bijvoorbeeld een oud pakhuis in de binnenstad waar een aannemer een aantal lofts gaat realiseren, met behoud van de authentieke elementen zoals geleiderails voor de takels. Dus zo’n grote open ruimte waar wel aansluitingen voor de badkamer en keuken worden gemaakt, maar het bad, douche en fornuis als losse elementen geplaatst kunnen worden door de bewoner. Je kent ze vast wel uit je praktijk en anders uit de woon-tijdschriften. Let op als jij mag bemiddelen bij de verkoop van dit soort objecten. Voor je het weet heb je een schadeclaim aan je broek van de koper of de aannemer omdat je ze er niet duidelijk op hebt gewezen dat er 6% en niet 2% overdrachtsbelasting betaald moet worden als de overdracht plaatsvindt voordat er sprake is van nieuwbouw. Wanneer is een bedrijfspand al omgebouwd tot nieuwe woning? In Den Haag ging het om een kleine en kennelijk niet zo rendabele...
Onbelaste doorverkoop nu binnen 36 maanden mogelijk! Goed en slecht nieuws.

Onbelaste doorverkoop nu binnen 36 maanden mogelijk! Goed en slecht nieuws.

De maatregel Zoals je vast weet is op 1 september 2012 een nieuw besluit gepubliceerd met betrekking tot de overdrachtsbelasting. Dit besluit verlengt de termijn van artikel 13 Wet belastingen van rechtsverkeer waarbinnen niet nog eens overdrachtsbelasting verschuldigd is over dezelfde koopprijs. Het gaat simpel gezegd om transacties die betrekking hebben op een pand dat eerst door A aan B is verkocht en geleverd, waarna B hetzelfde pand weer doorverkoopt en levert aan C. Als dit snel achter elkaar plaatsvindt dan betaalt C alleen overdrachtsbelasting over dat deel van de koopprijs dat hoger is dan hetgeen B zelf voor het pand betaald heeft. (Zie ook een eerder bericht op De Scherpe Pen hierover van mijn hand) In artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbrv) is deze “vrijstelling” van de overdrachtsbelasting geregeld mits de uiteindelijke verkrijger (C dus) de eigendom geleverd krijgt binnen 6 maanden na de eerste eigendomsoverdracht (van A aan B). Door het nieuwe besluit wordt die termijn (tijdelijk) opgerekt naar 36 maanden. Deze maatregel is getroffen met de bedoeling om de woningmarkt vlot te trekken. Goed nieuws Opvallend is dat deze langere termijn weliswaar pas per 1 januari 2013 in de wet wordt opgenomen, maar dat de maatregel al geldt voor panden die op 1 september 2012 of later geleverd worden. Daarnaast is het zo dat deze maatregel voor het hele belastingjaar 2013 moet gaan gelden. Dat betekent dat ook een pand dat op 31 december 2013 wordt aangekocht door B onder de verlengde termijn van 36 maanden valt. Dit pand zou dus tot uiterlijk 31 december 2016 onder deze regeling kunnen worden doorgeleverd...
Huurders in het nauw gedreven

Huurders in het nauw gedreven

Ruim twee maanden heeft Nederland gewacht op het Catshuis-akkoord. Uiteindelijk liep dit op niets uit en kregen we een politieke crisis bovenop onze vastgoedcrisis. Dit dieptepunt leverde echter onverwachts wel een crisisakkoord op met andere politieke partijen. Binnen twee dagen was het akkoord gevormd met daarin effecten die ons jaren zullen achtervolgen. Wat betekent dit voor u als huurder? Hieronder volgt een korte samenvatting. Stabiliteitsprogramma De correcte benaming van het crisisakkoord is het “Stabiliteitsprogramma” . Hierin is een apart kopje voor onze woningmarkt opgenomen met daarin het volgende: Op de woningmarkt vinden belangrijke structurele hervormingen plaats. Het is essentieel om de hypotheekschulden te verminderen, zowel vanuit micro- als vanuit macro-perspectief. Tegelijkertijd is het van belang om het vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. De regering is daarom voornemens om de hypotheekrenteaftrek te handhaven. Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek (structurele besparing 5,4 mld.). Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Dat draagt bij aan langdurige zekerheid op de woningmarkt en lagere financiële risico’s. De maatregel wordt gefinancierd uit de afschaffing van de onbelaste reiskostenvergoeding, inclusief het onbelaste privé-gebruik van leaseauto’s. Dit bevordert dat mensen dichterbij hun werk gaan wonen en vermindert de milieu- en filedruk. De huren voor huurders met een inkomen van €33.000–€43.000 per jaar mogen worden verhoogd met de inflatie plus 1% (afgeroomd met de verhuursverheffing per 2013). Voor...
Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting

Dit gastblog is geschreven door Rob Mutters – Register Makelaar/Taxateur Laten we hopen dat het overleg in het Catshuis eindelijk zal leiden tot het doorhakken van knopen. Alle weldenkende mensen zijn het erover eens dat de woningmarkt nu echt hervormd moet worden. Er zijn diverse instrumenten over het voetlicht gebracht, die indien er een goede samenhang wordt gevonden, een bijdrage aan de oplossing voor de stagnerende woningmarkt kunnen leveren. Een van die instrumenten is de overdrachtsbelasting. Het veel geopperde idee is om deze “mobiliteits” belasting te transformeren naar een “bezits” belasting. Kortom: Overdrachtsbelasting naar 0% en het Eigen woning forfait verhogen. Op zich een goede gedachte die de woning markt een zetje in de goede richting zal kunnen geven. Nu ben ik bang dat, omdat de nuance in deze discussie vaak zoek is, het kabinet met uitsluitend eenvoudige en makkelijk uitlegbare maatregelen zal gaan komen. Mijn idee is dat het veel effectiever en intelligenter kan, waarbij ook een aantal positieve nevenvoordelen zijn te behalen. Koppel de hoogte van de overdrachtsbelasting aan bepaalde doelgroepen en tevens aan het energielabel wat per 1 januari 2013 verplicht is. Ontzie starters en scheefhuurders en belast hen niet (0%) met overdrachtsbelasting. In alle andere gevallen koppel je de belasting aan het Energielabel. Bijvoorbeeld: Label A en B: 0% overdrachtsbelasting Label C en D: 2% overdrachtsbelasting Label E en F: 4% overdrachtsbelasting Label G: 6% overdrachtsbelasting Om te voorkomen dat eigenaren van oudere woningen die nooit een A, B of C label zullen kunnen behalen de dupe worden, is er een eenvoudige tabel te maken waarin bouwjaar en maximaal haalbare Energielabel zorgen voor billijkheid en...
Weer een foutje. Weer niet bedankt.

Weer een foutje. Weer niet bedankt.

Een tijd terug heb ik in een column geschreven over een notaris die in de koopovereenkomst een regeling inzake driedagen bedenktijd had opgenomen terwijl het om een zakelijk pand ging. Waarschijnlijk een domme fout (verkeerde model-koopcontract gepakt ?), maar naar ik veronderstel één met een kostbaar staartje voor de notaris. Ik kan mij niet voorstellen dat de verkoper de notaris in die zaak niet aansprakelijk heeft gesteld voor geleden schade. In de laatste alinea deed ik een suggestie dat makelaars en hun beroepsorganisaties mee moeten gaan met de wens van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisate (KNB) om koopcontracten alleen door notarissen te laten opstellen. Dat was cynisch bedoeld omdat een argument van de KNB nou net is dat de notaris beschikt over meer juridische kennis om problemen te voorkomen. En dat argument bleek in de geschetste situatie juist helemaal niet op te gaan. Op 31 augustus 2011 heeft de rechtbank in Roermond weer een opmerkelijke zaak behandeld over een koopcontract opgesteld op een notariskantoor. Ook hier is een kostbare fout gemaakt en gaat het weer over een zakelijk object. Ik wil je graag even de Limburgse situatie schetsen. Een ondernemer heeft een bedrijfspand en dat wordt verkocht. Op een notariskantoor wordt het koopcontract (dus nog niet de akte van levering) opgemaakt door een notaris-klerk. In het contract wordt niets afgesproken over de zogeheten BTW-herziening. Zoals je weet mag een ondernemer de BTW die in rekening is gebracht bij de bouw aftrekken van de BTW aangifte van (simpel gezegd) het jaar van oplevering. Maar als het pand dan verkocht wordt binnen 10 jaar wordt deze aftrek herzien. Wordt bijvoorbeeld in jaar 6...
Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker willen we niet

Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker willen we niet

Waarschijnlijk heb je met interesse op TV de persconferentie van 1 juli jl. gevolgd. Daarin werd namelijk bekend gemaakt dat voor de overdracht van woningen nu maar 2% overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden door de koper. Helaas maar een tijdelijke maatregel en bij andere onroerende zaken, zoals loodsen en winkels, moet gewoon 6% afgedragen worden aan de belastingdienst. Maar als je nu denkt dat jij het makkelijk krijgt, moet ik je teleurstellen. Daarom ook de persiflage op een bekende slogan van de belastingdienst. Wat is er aan de hand? Zoals vermeld is het een tijdelijke maatregel die alleen van toepassing is als er een woning wordt verkocht. Maar het Ministerie van Financiën heeft aangegeven wat onder een woning wordt verstaan. En dan blijkt dat er bij een bestaande woning een aanvullende eis is: het moet namelijk om één (1) kadastraal perceel gaan. Meerdere percelen Bestaat de woning uit twee (2) percelen, dan is in beginsel weer 6% overdrachtsbelasting van toepassing, tenzij aan drie aanvullende eisen wordt voldaan. Het moet dan gaan om: twee naast elkaar gelegen percelen; en die optisch één geheel zijn; en die door de verkoper tegelijk van dezelfde eigenaar zijn verkregen. Als niet aan al deze vereisten is voldaan, dan moet er voor wat betreft de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting een onderscheid gemaakt worden tussen de koopsom voor het perceel waarop het huis staat (de woonkavel) en het er naast gelegen perceel. Over de woonkavel wordt dan (tijdelijk) maar 2% geheven, terwijl over de rest van de koopsom gewoon 6% betaald moet worden. Als je als verkopend makelaar hier geen rekening mee hebt gehouden, dan...
Mogelijk toch 2% overdrachtsbelasting voor huizen die voor 15 juni zijn gepasseerd

Mogelijk toch 2% overdrachtsbelasting voor huizen die voor 15 juni zijn gepasseerd

Nog meer over de overdrachtsbelasting. Dit keer lijkt het er op dat er een juridisch steekspel aan vast zit. Vandaar een waarschuwing vooraf – laat je goed informeren en adviseren door een belastingexpert. Het nieuws over de tijdelijke maatregel van het verlagen van de overdrachtsbelasting is intussen bekend. Maar er verschijnen nu nieuwe geluiden (Koppelbelastingadvies). Er wordt door de overheid gediscrimineerd. Discriminatie Alle kopers van een huis dat voor 15 juni 2011 is gepasseerd bij de notaris hebben pech, zij betalen nog gewoon het volle pond van 6% overdrachtsbelasting. Het moment van juridische overdracht is bepalend voor de verlaging naar 2% en op 15 juni gezet in het besluit van de staatssecretaris van Financiën. Wanneer een huis wel voor 15 juni is verkregen, maar waarvan de overdrachtsbelastingschuld niet onherroepelijk vast stond voor die 15e juni zou, naar mening van KPMG, het besluit strijdig zijn met het recht, het discriminatieverbod in het bijzonder. Intussen heeft KPMG een bezwaarschrift ingediend waarin die stellingname wordt ingenomen. Actie Op basis van deze informatie kan jij nu gaan kijken welke woningen in de 6 weken voor 15 juni zijn gepasseerd waarop dit van toepassing is. De bezwaartermijn die hiervoor geldt is 6 weken. Wanneer je iets extra’s wilt doen voor alle kopers van een huis tot 6 à 7 weken voor 15 juni, dan is dit je kans: Maak een bezwaarschrift! Argumentatie De argumentatie grijpt terug op het moment van definitief verschuldigd zijn van de belasting en een ongeoorloofd verschil daarbij voor mensen die op of na dan wel voor 15 juni hebben getekend. In beide gevallen is de overdrachtsbelasting nog niet onherroepelijk maar...
Verlaging overdrachtbelasting – voordeel of nadeel?

Verlaging overdrachtbelasting – voordeel of nadeel?

Dit is een gastblog van Kees Kooyman – makelaar met meerdere vestigingen in Zuid Holland Het vervroegde besluit van de regering om de overdrachtsbelasting tijdelijk naar 2% te verlagen heeft al heel wat stof doen opwaaien. Uiteraard waren er direct geluiden dat de vastzittende woningmarkt met alleen deze maatregel, en bovendien een tijdelijke maatregel, niet los zou komen. Ook de HRA en de huurmarkt moet worden aangepakt om echte structurele veranderingen teweeg te brengen. Hoewel op zich waarschijnlijk waar wil ik het hier nu niet over hebben. Feiten De maatregel kwam op het juiste moment. Een paar dagen na de afkondiging kwam de NVM met het nieuws dat het afgelopen kwartaal het slechtste kwartaal van deze eeuw was, de prijzen onder druk stonden en de markt op slot. Hoewel de toon van sommige persberichten van de NVM soms anders doet vermoeden is de NVM weliswaar de grootste makelaarsvereniging maar hun cijfers geven geen totaalbeeld van de markt. Dat de markt onder druk staat betwist niemand. Hoerastemming, terecht of niet? De NVM verwacht voor het volgende kwartaal zelfs een stijging van 10% van het aantal transacties. Ik was ook verheugd dat de VBO een paar dagen na het bekendmaken van de verlaging al wist te vertellen dat het aantal bezichtigingen, ja zelfs het aantal verkopen, was gestegen. Hoewel ik blij was met een positief bericht vroeg ik me toch af hoe ze dat na een paar dagen al konden weten… Navraag onder collega’s leerde me dat men meer telefoontjes had en meer bezichtigingen verwachten. Maar niemand had nog iets concreets. Men was wel optimistisch en voelde dat er iets in...
Google+