Particuliere koop en verkoop van woonhuis moet schriftelijk

Particuliere koop en verkoop van woonhuis moet schriftelijk

Dat heeft de Hoge Raad der Nederlanden bepaald. Mondelinge overeenkomsten kunnen zowel door koper als verkoper als niet rechtsgeldig worden bestempeld waardoor ze van de koop/verkoop af kunnen zien zonder juridische gevolgen. Het moet op papier staan met beide handtekeningen voordat de koop/verkoop gesloten is. Korte samenvatting van de uitspraak De koop en verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper moet volgens de wet schriftelijk worden vastgelegd. Mondelinge overeenstemming is dan niet geldig. De particuliere koper én de particuliere verkoper kunnen zich erop beroepen dat een mondelinge koopovereenkomst niet geldig is. Achtergrond Een particuliere verkoper en een particuliere koper hadden mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van het woonhuis van de verkoper. De verkoper heeft de koopakte niet ondertekend. De koper eiste dat de verkoper zou meewerken aan ondertekening van het koopcontract, maar de verkoper weigerde dat. Volgens de verkoper was er geen bindende koopovereenkomst omdat het contract nog niet was ondertekend. Volgens art. 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW) wordt de koop van een woonhuis schriftelijk aangegaan als de koper een particulier is. Een mondelinge overeenkomst is in dat geval niet geldig. (Art. 7:2 BW regelt ook dat de koopakte aan de koper ter hand moeten worden gesteld. De koper heeft daarna drie dagen om de koop te ontbinden. Dat is in deze procedure niet aan de orde.) De rechtbank Breda (LJN BB6668) gaf de verkoper gelijk. Volgens artikel 7:2 BW had de koop van het woonhuis schriftelijk moeten worden aangegaan. Dat was niet het geval omdat de verkoper de koopakte niet had ondertekend. Tussen verkoper en koper was dus geen geldige koopovereenkomst tot stand gekomen. De verkoper is...
Weer een foutje. Weer niet bedankt.

Weer een foutje. Weer niet bedankt.

Een tijd terug heb ik in een column geschreven over een notaris die in de koopovereenkomst een regeling inzake driedagen bedenktijd had opgenomen terwijl het om een zakelijk pand ging. Waarschijnlijk een domme fout (verkeerde model-koopcontract gepakt ?), maar naar ik veronderstel één met een kostbaar staartje voor de notaris. Ik kan mij niet voorstellen dat de verkoper de notaris in die zaak niet aansprakelijk heeft gesteld voor geleden schade. In de laatste alinea deed ik een suggestie dat makelaars en hun beroepsorganisaties mee moeten gaan met de wens van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisate (KNB) om koopcontracten alleen door notarissen te laten opstellen. Dat was cynisch bedoeld omdat een argument van de KNB nou net is dat de notaris beschikt over meer juridische kennis om problemen te voorkomen. En dat argument bleek in de geschetste situatie juist helemaal niet op te gaan. Op 31 augustus 2011 heeft de rechtbank in Roermond weer een opmerkelijke zaak behandeld over een koopcontract opgesteld op een notariskantoor. Ook hier is een kostbare fout gemaakt en gaat het weer over een zakelijk object. Ik wil je graag even de Limburgse situatie schetsen. Een ondernemer heeft een bedrijfspand en dat wordt verkocht. Op een notariskantoor wordt het koopcontract (dus nog niet de akte van levering) opgemaakt door een notaris-klerk. In het contract wordt niets afgesproken over de zogeheten BTW-herziening. Zoals je weet mag een ondernemer de BTW die in rekening is gebracht bij de bouw aftrekken van de BTW aangifte van (simpel gezegd) het jaar van oplevering. Maar als het pand dan verkocht wordt binnen 10 jaar wordt deze aftrek herzien. Wordt bijvoorbeeld in jaar 6...
Huurbescherming bij vervroegde sleuteloverdracht?

Huurbescherming bij vervroegde sleuteloverdracht?

Dit keer grijp ik terug op een wat ouder arrest van het Hof in Leeuwarden. Maar ik denk dat het wel een nuttige uitspraak is voor de situaties waarin je een woning verkoopt en de koper er al in trekt voordat de akte van levering bij de notaris is getekend. In gesprekken met cliënten merk ik namelijk dat deze vaak pas een huis willen kopen als ze hun eigen huis hebben verkocht en overgedragen. Ze hebben hun handen vrij en hun overwaarde cash ter beschikking. Maar dan moet de levering van hun nieuwe woning wel snel rond komen. En dat laatste wil nog wel eens een probleem zijn als de woning weliswaar al leeg staat, maar de hypotheekbank gewoon de standaard opzegtermijn van één maand aanhoudt. Of als de financieringsaanvraag van de koper langer in behandeling is dan gehoopt. Soms lossen makelaars dat op door de oplevering te vervroegen waarna de koper alvast in de woning trekt. In het koopcontract of een losse overeenkomst wordt in zo’n situatie vastgelegd dat de koper een geldelijke vergoeding aan de verkoper betaalt voor de tijd dat koper al in de woning zit. In de zaak uit Friesland beroept de koper zich erop dat deze geldelijke vergoeding eigenlijk gewoon huur was en dat hij daarom huurbescherming genoot. Dit was van belang omdat de verkoper de koop ontbindt omdat de koper de afgesproken waarborgsom/bankgarantie niet geregeld heeft . De koper heeft wel iedere maand betaald. De rechtbank en het Hof hebben weinig op met de redenatie van de koper. Er is geen huur en dus ook geen huurbescherming. De gedachtegang van de rechters is...
Driedagen bedenktijd: nieuwe inzichten!

Driedagen bedenktijd: nieuwe inzichten!

Dit keer wil ik aandacht besteden aan de driedagen bedenktijd van artikel 7:2 Burgerlijk wetboek. Ik heb dat al eerder gedaan en nu is er weer een nieuwe uitspraak waardoor ik me afvraag of we nu eigenlijk wel alles weten over deze regeling. Op 4 oktober 2007 wordt een appartement in Amsterdam verkocht. Omdat het pand op dat moment nog niet in appartementsrechten gesplitst is, wordt een bepaling opgenomen dat de koop ontbonden is als de noodzakelijke splitsingsvergunning niet op 1 december 2007 onherroepelijk is geworden. In dat koopcontract is ook de bedenktijd uit artikel 7:2 BW opgenomen. De ambtelijke molens maalden in de hoofdstad traag want de splitsingsvergunning was op 1 december 2007 nog niet eens afgegeven, laat staan onherroepelijk geworden. Verkoper wilde toch graag van het appartement af en kreeg koper zo ver dat op 13 december 2007 een nieuw koopcontract werd opgesteld en getekend bij de notaris. De tekst daarvan is bijna gelijk aan die van het eerste contract, maar als uiterste datum voor de vergunning is nu 31 december 2007 opgenomen. Ook is in de koopovereenkomst opgenomen dat de koper niet bereid was om de uiterste datum van 1 december 2007 te verlengen met één maand en dat dus het eerste koopcontract automatisch is komen te vervallen. De tekst over de driedagen bedenktermijn is in dit tweede contract doorgestreept. Op 17 december 2007 ontbindt de koper de koopovereenkomst en beroept hij zich op het feit dat dit binnen de driedagen bedenktijd is. Daarbij moet echter gerekend worden vanaf het moment van ondertekening van het tweede koopcontract op 13 december 2007. En daar komt de juridische...
Foutje maar niet bedankt.

Foutje maar niet bedankt.

Ik dacht dat alles wel zo’n beetje bekend was over de drie dagen bedenktijd en over het moment waarop de klok begint te tikken. Maar dan blijkt dat de praktijk toch verrassingen kan opleveren. In de praktijk werken namelijk mensen en die kunnen (domme) en zeer kostbare fouten maken die voorkomen hadden kunnen worden.   Dit blijkt allemaal uit een uitspraak van het Hof in Den-Bosch van 26 juli 2011 waarbij het verkochte object een bedrijfspand was, dus geen woning. Zoals we allemaal geleerd hebben betekent dit dat het wettelijk dan niet vereist is om de koopovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Mondeling is voldoende en bovendien is de drie dagen bedenktijd niet van toepassing. Maar partijen hadden na het bereiken van de mondelinge overeenstemming er voor gekozen om deze schriftelijk vast te leggen. Zij hadden daarom een notaris gevraagd om een koopovereenkomst op te stellen. De notaris heeft daarin opgenomen dat binnen drie dagen nadat de koopovereenkomst ter hand was gesteld aan de koper, deze de koop kon ontbinden. Ook was opgenomen dat de notaris de overeenkomst zou inschrijven bij het Kadaster. Vervolgens wordt de zaak nog iets vreemder want de verkoper tekent de koopovereenkomst op 4 november 2007 maar stuurt deze pas op 5 februari 2008 naar de advocaat van de koper. De advocaat ontbindt de overeenkomst namens de koper op 6 februari 2008. De achtergrond van de vertraging van 3 maanden is mij overigens niet duidelijk geworden. Verkoper was niet gelukkig met de ontbinding en stelde dat de koop wel degelijk gesloten was. Het ging tenslotte om bedrijfsmatig onroerende zaken en dus was artikel 7:2 van het...
Notaris aan huis

Notaris aan huis

Rob van de Steege, van de gelijknamige ERA vestigingen in en rondom Amsterdam heeft een goed blog geschreven. Goed, omdat het duidelijk maakt hoe je op soms eenvoudige wijze saaie dingen leuk en praktisch kan maken, met tijdswinst als bonus! Hieronder zijn verhaal: Dat de makelaars dienstverleners zijn, dat is bekend. Wanneer zij dat niet goed doen, dan worden zij keihard geconfronteerd met de gevolgen daarvan. Klandizie blijft dan weg. De service moet dan ook op een hoog niveau geschieden en het motto ‘’de klant is koning’’ moet dagelijks worden uitgedragen. Onze klanten bevestigen gelukkig, dat wij ons vooraf beloofde service-level nakomen, gezien de positieve after sales berichten die wij van hen mogen ontvangen. Dat notarissen zich meer als dienstverleners gaan opstellen is minder bekend. Maar ook dit zijn ondernemers, die graag de gunst van de klant voor zich willen winnen. Om dat te bereiken gaan velen met hun prijzen omlaag, maar voor een enkeling gaat (ook) de service omhoog. Zo hebben wij inmiddels enkele ervaringen met de ‘’rijdende’’ notaris, die bij de mensen aan huis komt. Hoe werkt dat? Hij komt bij het verkochte pand de koopakte (Amsterdams model) tekenen met koper en verkoper en de makelaars daarbij. In die koopakte worden de gebruikelijke (ontbindende) voorwaarden opgenomen en tevens laat de notaris een volmacht tekenen voor de transport- en hypotheekakte, die veelal enkele maanden later worden gepasseerd. Zodoende is een tweede trip naar de notaris niet nodig. Nadat de inspectie heeft plaats gevonden en akkoord is bevonden op de dag van de overdracht geeft de makelaar groen licht aan de notaris om te passeren. Hierin zit veel tijdwinst...
Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker willen we niet

Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker willen we niet

Waarschijnlijk heb je met interesse op TV de persconferentie van 1 juli jl. gevolgd. Daarin werd namelijk bekend gemaakt dat voor de overdracht van woningen nu maar 2% overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden door de koper. Helaas maar een tijdelijke maatregel en bij andere onroerende zaken, zoals loodsen en winkels, moet gewoon 6% afgedragen worden aan de belastingdienst. Maar als je nu denkt dat jij het makkelijk krijgt, moet ik je teleurstellen. Daarom ook de persiflage op een bekende slogan van de belastingdienst. Wat is er aan de hand? Zoals vermeld is het een tijdelijke maatregel die alleen van toepassing is als er een woning wordt verkocht. Maar het Ministerie van Financiën heeft aangegeven wat onder een woning wordt verstaan. En dan blijkt dat er bij een bestaande woning een aanvullende eis is: het moet namelijk om één (1) kadastraal perceel gaan. Meerdere percelen Bestaat de woning uit twee (2) percelen, dan is in beginsel weer 6% overdrachtsbelasting van toepassing, tenzij aan drie aanvullende eisen wordt voldaan. Het moet dan gaan om: twee naast elkaar gelegen percelen; en die optisch één geheel zijn; en die door de verkoper tegelijk van dezelfde eigenaar zijn verkregen. Als niet aan al deze vereisten is voldaan, dan moet er voor wat betreft de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting een onderscheid gemaakt worden tussen de koopsom voor het perceel waarop het huis staat (de woonkavel) en het er naast gelegen perceel. Over de woonkavel wordt dan (tijdelijk) maar 2% geheven, terwijl over de rest van de koopsom gewoon 6% betaald moet worden. Als je als verkopend makelaar hier geen rekening mee hebt gehouden, dan...
Einde discussie uitbetaling courtage ?

Einde discussie uitbetaling courtage ?

Zoals je weet was de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) van plan om de mogelijkheid van betaling van jouw courtage aan banden te leggen. Sterker nog: de notaris zou een verbod opgelegd krijgen, zodat jouw courtage niet meer via de afrekening van de notaris zou worden geïncasseerd. Zoals je weet heeft dit heeft tot veel onrust en discussies geleid maar per 1 augustus a.s. gaat een nieuwe regeling in. Officieel is dat: Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD) ter vervanging van Beleidsregel beperking uitbetaling derdengelden bij onroerend goed Een heel aardig punt in de nieuwe regeling is dat er in het geheel geen plafond meer is voor de courtage. Het is nu aan de individuele notaris om te bepalen of jouw courtage overdreven hoog is. Dus nu kun jij als verkopend makelaar heel creatief worden als het gaat om jouw tarief. Stel dat je afspreekt dat je een bonus krijgt als de woning heel snel en/of boven een bepaalde koopsom wordt verkocht, dan is dat dus niet meer een probleem op grond van de uitbetalinsgregeling van de KNB. Als jij je werk goed doet en je opdrachtgever tevreden is over het resultaat, dan mag daar ook een goede vergoeding tegenover staan. En de KNB staat nu niet meer in de weg als het gaat om de uitbetaling via de...
Hou de regie in handen via Semi-VON

Hou de regie in handen via Semi-VON

Je kent natuurlijk de afkortingen: Kosten Koper (KK) of Vrij op Naam (VON). Een belangrijk praktisch verschil is dat bij KK de koper de notaris uitkiest omdat deze alle kosten van de levering betaalt, zoals de overdrachtsbelasting, honorarium notaris en kadaster. Maar dat betekent ook dat de verkoper, jouw cliënt, ineens hoge(re) notaris-kosten kan krijgen te betalen als er bijvoorbeeld nog een hypothecaire inschrijving op de woning rust die moet worden doorgehaald (royement). Deze kosten horen namelijk niet tot de kosten koper. Dit speelt bijvoorbeeld als de notaris door de koper wordt uitgekozen vanwege zijn of haar lage tarief voor de levering. Er schijnen notarissen te zijn die dit gemis aan inkomsten compenseren door de verkoper veel te rekenen voor diverse handelingen die ook noodzakelijk zijn. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft een tijd geleden aangegeven dat de verkoper voor het royement niet kan kiezen voor een eigen notaris. Het royement moet gedaan worden door de notaris die de levering begeleidt. Omdat de verkoper hier niets in te brengen heeft en dus het risico loopt hoge(re) tarieven te moeten betalen, zijn er makelaars die nu in hun koopovereenkomsten hiervoor een regeling opnemen. Die houdt in dat de koper aan de verkoper een vergoeding zal betalen als de kosten van doorhaling hoger zijn dan een aangegeven bedrag. Dit is op zich een goede regeling, maar het verbaast mij toch dat je als makelaar de verkoper gedurende het gehele verkoop-proces van goed advies voorziet en op het laatste moment de regie uit handen geeft door de koper te laten kiezen welke notaris de akte van levering zal passeren. Daarom wil ik...
Vraag en Antwoord over tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting

Vraag en Antwoord over tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft een aantal vragen en antwoorden op een rijtje gezet over de verlaging van de overdrachtsbelasting. Voor het gemak staan ze hier ook vermeld.   Vraag: Is het besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M, wel van toepassing, omdat het pas in werking treedt met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst en plaatsing in de Staatscourant nog niet heeft plaatsgevonden? Antwoord: Ja, het besluit is echt van toepassing. Het is afgelopen vrijdag gepubliceerd op www.rijksoverheid.nl en hiermee is het officieel bekendgemaakt beleid waarop publiek en notariaat mogen vertrouwen, vooruitlopend op publicatie in de Staatscourant. Deze plaatsing is nog slechts een formaliteit en zal morgen plaatsvinden. De enige reden waarom publicatie nog niet heeft plaatsgevonden, is dat dit om technische redenen nog niet mogelijk was. Dit is ons officieel door de Belastingdienst bevestigd. Vraag: Wat gebeurt er als het wetsvoorstel waarover het besluit rept niet wordt aangenomen? Antwoord: De Belastingdienst heeft ons bevestigd dat de werking van het besluit dan niet met terugwerkende kracht zal worden beëindigd. De Belastingdienst verwacht overigens dat het wetsvoorstel zonder meer zal worden aangenomen, omdat dit van tevoren met alle betrokken partijen (ook de Tweede Kamer) is afgestemd. Vraag: Geldt de 2% ook voor tweede woningen en recreatiewoningen, al dan niet verhuurd? Antwoord: Ja, de 2% geldt ook voor tweede woningen en recreatiewoningen, mits het woningen betreft die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Vraag: Wat wordt verstaan onder de overgangsperiode, die in het afgelopen vrijdag gepubliceerde bericht van de Belastingdienst wordt vermeld? Antwoord: Het betreft...
Onvindbare erfgenamen en verkoop woning

Onvindbare erfgenamen en verkoop woning

Eerder heb ik op deze site geschreven over Krimp en het feit dat makelaars vergeten om na te vragen wie de erfgenamen zijn als zowel vader als moeder zijn overleden. Dat was bewust een kritisch stuk om je “bij de les te houden”. Dit keer kom ik met een oplossing als mocht blijken dat niet alle erfgenamen te vinden zijn, bijvoorbeeld omdat een kind helemaal uit beeld is geraakt omdat er binnen de familie ruzie is of is geweest. Je kent dit soort situaties vast wel. Bruikbare uitspraak De rechter in Almelo heeft onlangs in een kort geding een vonnis gewezen waarin op een praktische maar ook juridisch correcte manier een oplossing is gegeven voor het geval dat onbekend is wie erfgenaam is en/of waar zij zijn. Neem even de tijd om verder te lezen. Je weet nooit wanneer je zelf een woning in de verkoop krijgt, waar dit speelt. Buitenland In dit geval waren een man en vrouw in 1975 met elkaar getrouwd zonder het opstellen van huwelijks voorwaarden en zijn ze in Afrika gaan wonen. Het huwelijk hield geen stand want in 1984 volgde een echtscheiding, maar de man had toen al een woning in Nederland gekocht op zijn naam. Een verdeling daarvan is er echter nooit geweest. Zekerheid bij overdracht De man heeft de woning dit jaar verkocht en de notaris die de levering moest opstellen wilde zeker weten dat de ex-vrouw geen recht op de woning had. In de korte tijd die er nog was voor de levering werd dit niet duidelijk. De notaris wilde de akte daarom laten tekenen door de man en zijn...
Krimp en makelaars: Slechte combi?

Krimp en makelaars: Slechte combi?

Han Tuttel heeft De Scherpe Pen opgezet om het handelen van makelaars kritisch te volgen, maar wel met een positieve grondhouding. In dat licht moet je ook deze column zien. Vergrijzing In sommige regio’s in Nederland is er al sprake van dat de bevolking veroudert en het totaal aantal inwoners zakt. Dit heet Krimp en ook in mijn werkgebied Maastricht krijgen we daar mee te maken, terwijl 25 kilometer verder in Heerlen het fenomeen zich al voordoet. Dit heeft natuurlijk gevolgen waar een makelaar in zijn werk mee geconfronteerd wordt. Er komen meer woning te koop, er zijn minder kopers en het woningaanbod sluit niet aan op de vraag. Rollators en buggies Dit is natuurlijk allemaal relatief, want naast meer senioren woningen zal er ook altijd behoefte bestaan aan starterswoningen of woningen voor gezinnen. In Heerlen zie je echt niet alleen ouderen met hun rollators door de winkelstraat lopen, maar ook jonge moeders met de buggy. Maar je zult dus wel vaker aantreffen dat een woning verkocht wordt door de kinderen omdat beide ouders overleden zijn. Op 1 april jl. had ik twee dossiers waarbij dit speelde. Hierbij waren twee verschillende makelaars betrokken als verkopend makelaar en beiden hadden dezelfde basale “fout” gemaakt, terwijl ze wel goed aangeschreven staan. En daardoor kom ik op mijn vraag of Krimp en makelaars een slechte combinatie is. Erfrecht Wat speelde er ? Het koopcontract was ondertekend door de kinderen. Moeder was namelijk op hoge leeftijd overleden, terwijl haar man al 15 jaar geleden was gestorven. In de tussentijd was de weduwe in het huis blijven wonen. Beide makelaars hadden gecontroleerd dat de...
Google+