Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen?

Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen?

Het is gebruikelijk dat de makelaar van de verkoper zijn courtagenota aan de notaris stuurt die de akte van levering opstelt. De bedoeling is dat de notaris deze kostenpost (makelaarscourtage) op de afrekening van de verkoper opneemt. De makelaar krijgt zijn geld dus pas nadat de gehele transactie is afgerond. Mijn makelaar verdient de courtage niet Maar soms krijgen de verkoper en de makelaar onenigheid over de hoogte van de courtage. Of anders gezegd: de verkoper vindt dat de makelaar het geld niet waard is geweest omdat hij zijn werk volgens de verkoper slecht gedaan heeft. Kan de verkoper de notaris verbieden de makelaarscourtage uit te betalen? Of moet de notaris de factuur gewoon op de afrekening zetten omdat hij of zij niet een rechter is en dus niet mag (be)oordelen óf de makelaar de verkoopopdracht goed of slecht heeft uitgevoerd? Deze wezenlijke vragen zijn in 2015 al beantwoord door de lagere tuchtrechter en onlangs nog door de hoogste tuchtrechter. Dus vanaf april 2016 zijn de antwoorden bekend. De klant bepaalt In beide instanties heeft de tuchtrechter bepaald dat de notaris gehoor moet geven aan de wens van de cliënt en dus niet het verzoek van de makelaar. Laat een verkoper aan de notaris weten dat de makelaarscourtage niet uitbetaald mag worden aan de makelaar, dan heeft de notaris zich hieraan te houden. Je mag de notaris verbieden de courtage aan de makelaar te betalen. #uitleg Klik om te Tweeten Maar deze uitspraak geldt eigenlijk voor de nota van iedere adviseur die aan de notaris wordt opgestuurd. Dus ook voor de financieel adviseur/tussenpersoon en de taxateur. Let wel op:...
Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Niemand de deur uit zonder executeur! Dat was kort gezegd de boodschap die notarissen kregen toen het nieuwe erfrecht in 2003 werd ingevoerd. De reden was dat door de nieuwe wetgeving de executeur een veel sterkere positie kreeg dan voor die tijd. Of om een ander gezegde te gebruiken: Koning, Keizer, Admiraal, De executeur verslaat ze allemaal. Hoe ver gaat de macht van de executeur? Toch zijn er grenzen aan de almacht van de executeur. Dat komt omdat de executeur zijn macht alleen mag aanwenden om de nalatenschap goed af te wikkelen. Hij is bijvoorbeeld wel bevoegd om spullen uit de erfenis te verkopen, maar alleen “voor zover dit noodzakelijk is voor de aflossing van de schulden van de erfenis”. Maar dan komt dus de vraag op wanneer die noodzaak er is en of het een koper voor de voeten geworpen kan worden als die noodzaak (achteraf bezien) ontbreekt. Is de koper bijvoorbeeld wel eigenaar geworden van de woning waar de overledene in woonde tot zijn overlijden? Of is de koper zijn geld en het huis kwijt? In een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden kwamen deze vragen aan de orde. Het financieel belang was aanzienlijk omdat het om de al dan niet aantastbare levering van een landgoed ging. Maar de redenatie is hetzelfde als het gaat om de verkoop voor €225.000,- van de woning van de overledene. Koper beschermd als er geen reden is om te twijfelen? Volgens de executeur moest het landgoed verkocht worden omdat de erfgenamen nog geld kregen van de overledene. Dit kwam doordat de overledene getrouwd was geweest met de moeder van de erfgenamen. Zij...
Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Zaterdag 3 oktober a.s. wordt weer de Open Huizen Dag georganiseerd. Verkopers en makelaars hopen natuurlijk dat er veel kijkers langskomen om vrijblijvend één of meer woningen te bezichtigen. Want hoe meer mensen komen kijken, hoe groter de kans dat er ook gekocht wordt. Op Prinsjesdag is formeel bevestigd dat er weer de mogelijkheid komt om belastingvrij tot €100.000 te schenken, zolang het geld maar gebruikt wordt om in de eigen woning te steken. De bedoeling is dat die maatregel de woningmarkt verder stimuleert en dat zou dan al kunnen blijken uit hoeveel kijkers na de Open Huizen Dag een bod doen. Helaas is ook nadrukkelijk naar voren gebracht dat de belastingvrije schenking pas in 2017 ingaat en het kan dus goed zijn dat de maatregel tot die tijd juist een dempende werking heeft op de huizenverkoop. Simpelweg omdat kijkers “de kat uit de boom gaan kijken”. Het kan zijn dat ze pas in 2017 serieus werk gaan maken van hun zoektocht naar een nieuwe woning. Op verzoek van enkele makelaars in Maastricht heb ik een notitie geschreven voor huizenkopers om hen duidelijk te maken dat er andere (overheids)maatregelen ingevoerd gaan worden tussen nu en 2017 waardoor ze beter juist nú een huis moeten kopen. De notitie gaat ook in op de mogelijkheid om toch gebruik te maken van de nieuwe belastingvrije schenking van een ton. Oftewel: Hoe een kijker kan profiteren van alle voordelen door niet af te wachten, maar te kopen. Mijn stuk zal waarschijnlijk door een aantal makelaars in Maastricht en Beek worden geprint en tijdens de Open Huizen Dag meegegeven worden aan alle bezoekers. Maar...
Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag een notaris nu wel of niet de courtage aan de makelaar overmaken als de verkoper protest aantekent? Een belangrijke vraag voor makelaars, maar eveneens voor de bij een aankoop betrokken hypotheekadviseurs omdat ook zij vaak hun factuur aan de notaris sturen om op de afrekening te vermelden. Recent heeft de notariële tuchtrechter in Den-Haag hierover geoordeeld en daarbij ook verwezen naar een ouder arrest van de hoogste notariële tuchtrechter (Het Gerechtshof in Amsterdam). Het antwoord: Nee – dat mag de notaris niet doen Lees je de beide uitspraken dan is het duidelijk. Wenst de verkoper niet dat de notaris de courtage van de makelaar int en naar de makelaar overboekt, dan moet de notaris daar aan gehoorzamen. Waarom mag het niet? Het argument waarop het oordeel gebaseerd is, is heel simpel. De verkoper en de makelaar gaan een contract aan. Zij krijgen over en weer rechten en plichten ten opzichte van elkaar. Maar de notaris is geen partij bij dit contract. Hij of zij heeft geen rechten maar dus ook geen plicht om de courtage te innen. En de “onherroepelijke” machtiging tot incasso dan? In deze zaak kwam niet naar voren of in de bemiddelingsopdracht dan wel in de koopovereenkomst zelf de bekende clausule stond dat de verkoper de notaris onherroepelijk machtigde om de courtage aan de makelaar over te boeken. Maar als ik de hiervoor vermelde reden voor het duidelijke verbod er bij haal, dan denk ik dat het niets had uitgemaakt of die clausule er al dan niet was geweest. Die had namelijk nog steeds gestaan in de overeenkomst tussen de makelaar en de verkoper (bemiddelingsopdracht...
Makelaar geeft te laat aan verkoper door dat koper de waarborgsom niet heeft gestort

Makelaar geeft te laat aan verkoper door dat koper de waarborgsom niet heeft gestort

In Zuid-Limburg is het niet zo gebruikelijk om in het koopcontract op te nemen dat de koper een waarborgsom moet storten of bankgarantie moet doen stellen. In andere delen van Nederland is het echter standard practice. Graag wil ik je wijzen op een uitspraak van de Rechtbank in Rotterdam waaruit blijkt dat een makelaar wel een grote zorgplicht op zich neemt als hij of zij in het koopcontract vastlegt dat de koper de verplichting heeft tot het storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie. Die zorgplicht gaat zelfs zo ver dat je als makelaar schadeplichtig bent ten opzichte van de verkoper als je niet of te laat actie onderneemt als de koper niet aan deze verplichting voldoet. De casus Een NVM-makelaar stelt een koopcontract op. Daarin is de clausule omtrent de waarborgsom/bankgarantie opgenomen. De koper dient uiterlijk op 27 april 2012 aan de daaruit voortvloeiende verplichting te voldoen. Op die dag krijgt de makelaar van de betrokken notaris te horen dat de koper geen waarborgsom heeft gestort en dat er ook geen bankgarantie aan de notaris is afgegeven. De makelaar neemt vervolgens wel contact op met de koper, maar niet met de verkoper. Die laatste verkeert in de veronderstelling dat alles in orde is en tekent op diezelfde dag een koopcontract voor de woning waar hij wil gaan wonen nu zijn eigen woning (definitief) verkocht is. Pas zes weken later (op 11 juli 2012) geeft de makelaar aan de verkoper door dat de koper geen waarborgsom heeft gestort en ook geen bankgarantie heeft geregeld. Dat is echter te laat voor de verkoper om het door hem...
Notaris niet aansprakelijk voor verkeerde bestemming

Notaris niet aansprakelijk voor verkeerde bestemming

Dienstwoningen blijven een bron van problemen. Zo ook in de zaak die in Rotterdam beslecht werd door de Rechtbank. De gekochte woning was een dienstwoning. Sloop en nieuwbouw mocht niet De koper kocht hier een woning en kwam er naderhand achter dat het bestemmingsplan aangaf dat de woning een dienstwoning was. Zijn plannen om te slopen en compleet nieuw te bouwen, waren dus niet direct te realiseren. Gelukkig voor de koper werkte de gemeente mee aan wijziging van het bestemmingsplan en kon hij zijn plannen uiteindelijk wel ten uitvoer brengen. Schade geclaimd bij de notaris Dat hij hierbij een forse vertraging had opgelopen en extra kosten had, was echter voldoende aanleiding om te proberen de schade te verhalen. In dit geval bij de notaris. Volgens de koper had de notaris namelijk zijn plicht verzaakt door geen onderzoek te doen naar de daadwerkelijke bestemming van het gekochte object. Oordeel van de rechter De rechter in Rotterdam was van mening dat het niet tot de standaard werkzaamheden van de notaris behoort om na te gaan welke bestemming een over te dragen object heeft in het geldende bestemmingsplan. Dat kan eventueel anders zijn als de notaris reden heeft om aan te nemen dat de in het koopcontract opgegeven bestemming afwijkt van die in het bestemmingsplan. In deze zaak was er echter geen aanleiding voor nader onderzoek. In de eigendomsakte was niets vermeld omtrent een bijzondere bestemming (als dienstwoning). De woning had een eigen huisnummer en was geheel los gelegen van het bedrijf (in casu een tuincentrum). Ook het feit dat op de naastgelegen percelen eveneens tuincentra lagen waarbij wel duidelijk sprake was...
De nieuwe regels – hoe je er voordeel uit kan halen

De nieuwe regels – hoe je er voordeel uit kan halen

In mijn vorige column heb ik aangegeven hoe de nieuwe regels omtrent hypotheekrente aftrek jouw werk aan het einde van het jaar kunnen beïnvloeden. Nu wil ik je nog iets extra meegeven in dit verband waardoor je misschien een kijker kunt overhalen te bieden en nog dit jaar een koopcontract te tekenen. GEBRUIKELIJKE ONTBINDENDE VOORWAARDEN: OOK HET VERKOOPVOORBEHOUD VALT ER ONDER! Op www.ntrs.nl staat een link naar de Vragen en Antwoorden die het Ministerie van Financiën heeft gepubliceerd over de nieuwe regels. Daaronder bevindt zich ook een toelichting op de overgangsbepalingen die er voor zorgen dat iemand die in 2012 nog het koopcontract tekent toch hypotheekrente aftrek kan claimen onder de huidige (ruimere) regels. Het koopcontract dient de zogeheten “gebruikelijke ontbindende voorwaarden” te bevatten, zoals de Drie Dagen Bedenktijd en de financieringsclausule voor de koper. Gisteren (11 dec) kreeg ik bericht dat de staatssecretaris in de Eerste Kamer nog een clausule heeft genoemd die in dit rijtje hoort. Dat is het zogeheten VERKOOPVOORBEHOUD, oftewel het voorbehoud van de verkoper dat zijn of haar eigen woning verkocht wordt. Alhoewel mij dit verbaast, is het voor jouw dagelijkse praktijk de komende 3 weken wel van belang. Hoe kan jij hiervan gebruik maken? Stel dat je een kijker rondleidt door een woning die jij in de verkoop hebt. De kijker is wel geïnteresseerd maar durft zich niet te binden omdat hij of zij een eigen woning heeft die ook nog verkocht moet worden. Je kunt dan het voorstel doen om een koopcontract op te stellen dat nog in 2012 wordt ondertekend en geregistreerd bij de notaris (zie daarvoor mijn vorige column). Ter geruststelling...
Koopcontract tekenen voor 1 januari 2013 vanwege de hypotheekrenteaftrek

Koopcontract tekenen voor 1 januari 2013 vanwege de hypotheekrenteaftrek

Ik lees op Nu.nl dat je het drukker hebt vanwege de aanstaande wijzigingen in de fiscale behandeling van hypotheken en de renteaftrek. Zoals je weet is het in het kader van de hypotheekrente-aftrek van belang of een (voorlopig) koopcontract getekend is voor of na 1 januari 2013. Dat betekent automatisch dat jij aan het einde van het jaar onder druk gezet kunt worden (door koper of verkoper) om nog een contract op te stellen voordat de champagnekurken knallen met Oud Jaar. Dat is geen probleem, want het hoort bij je werk en het is een bekroning van een geslaagde verkoopbemiddeling. Maar als je tussen Kerst en Oud en Nieuw nog een koopcontract opstelt, is het wel van belang voor partijen dat er geen discussie met de belastingdienst ontstaat of het contract is ge-antedateerd. De belangen voor zowel de fiscus als de koper zijn groot, want het gaat om de belastingaftrek van de rente voor de komende 30 jaar. Daarom nu alvast een praktische tip voor je. Overleg eens met een notaris waar je graag zaken mee doet. Kijk of het mogelijk is dat dit notariskantoor van jouw koopcontracten een copie collationnee kan maken als jij daarom vraagt. Dat houdt in dat de notaris jouw contract kopieert en er een verklaring opzet op welke dag dat gedaan is. Zolang jij jouw contract maar vóór sluitingstijd op 31 december a.s. hebt langs gebracht, is onomstotelijk duidelijk ten opzichte van de fiscus dat het contract nog in 2012 is getekend. Mocht het niet lukken om langs te gaan bij de notaris omdat je het te druk hebt met de opleveringsbezichtigingen tussen Kerst en Oud en Nieuw, vraag dan aan...
Voorkom problemen en bereid je voor – het energielabel en wetswijzigingen

Voorkom problemen en bereid je voor – het energielabel en wetswijzigingen

Ik krijg de laatste tijd vragen van makelaars over het Energielabel. De teneur is telkens of de notaris inderdaad moet weigeren de akte van levering te passeren als het label niet aan de koper overhandigd is. Het antwoord is: Zodra de wet gewijzigd is en is opgenomen dat het label echt verplicht is, dan moet de notaris medewerking weigeren! Maar niemand weet wanneer die wijziging doorgevoerd zal zijn. Dus tot dat moment kan de notaris de akte passeren zonder energie-prestatie-certificaat als de koper en verkoper het er mee eens zijn. Tot nu toe waarschijnlijk geen nieuws voor jou, maar toch wil ik je een suggestie doen om problemen te voorkomen. Stel, jij bemiddelt bij de verkoop en je maakt vandaag het (voorlopig) koopcontract. Koper en verkoper tekenen dat contract, de drie dagen bedenktijd verstrijkt en koper roept de ontbindende voorwaarde van financiering niet in binnen de afgesproken tijd. Ook wordt opgenomen dat de koper afziet van het energielabel. Alles in orde zou je denken, maar helaas blijkt de wetgever ineens tempo te maken. De wet wordt gewijzigd VOORDAT de akte van levering getekend is. Oftewel: er mag niet getekend worden door de notaris tenzij het label alsnog overhandigd wordt. Dan ontstaat er een fors probleem omdat de verkoper verplicht is alsnog te zorgen voor een certificaat. Doet hij dit niet, dan is er sprake van een tekortkoming door de verkoper met de bijbehorende boete. De verkoper zal eieren voor zijn geld kiezen en moet (via jou) zorgen voor het opstellen van een label. Maar wie zal de kosten daarvan betalen ? Niet de koper, maar de verkoper. En die zal de...
Ga niet af op een mondelinge toezegging van een verkoper

Ga niet af op een mondelinge toezegging van een verkoper

Waar gewerkt wordt, worden fouten gemaakt. Maar leer van die van anderen. Een tijd terug heb ik een column geschreven over foute voorlichting door een notaris-klerk aan een makelaar. Dat werd een hele dure fout omdat zowel de notaris als de makelaar schade moesten vergoeden aan de verkoper. Recent las ik een uitspraak die ik graag onder je aandacht wil brengen. Want als je niet zorgt dat je van de verkoper schriftelijk een bevestiging krijgt, dan kan de wederpartij jou aansprakelijk stellen voor de geleden schade en dat kan al snel 10% van de koopsom zijn. Lees dus even door en realiseer je dat je dus vooral geen uitspraken moet doen als je die niet kunt onderbouwen met “unterlagen” van je opdrachtgever. Op 25 april 2012 heeft de Rechtbank in Utrecht een uitspraak gedaan waaruit je de conclusie kunt trekken dat je nooit zomaar op mondelinge uitspraken van (in dat geval) een verkoper mag afgaan. De zaak ging over de verkoop van een huis waarbij de koper zich zonder boete kon terugtrekken als hij niet voor 18 februari 2012 van een bank de toezegging had gekregen dat de hypothecaire geldlening rond zou komen. Het welbekende financieringsvoorbehoud. De banken werkten kennelijk niet zo snel mee, want de kandidaat-notaris die het dossier in behandeling had, stuurde aan de koper een brief dat de termijn verlengd was tot 25 februari 2012. De kandidaat-notaris vermeldde nog dat de verkoper telefonisch had ingestemd met deze verlenging van een week. Tussen 18 februari (de oorspronkelijke uiterste datum) en 25 februari 2012 deed de koper een beroep op de ontbindingsmogelijkheid. Hij had namelijk van twee banken...
Koffietijd

Koffietijd

Iedere morgen drink ik met mijn vrouw een kopje thee voordat we de dag ingaan. Krantje erbij, heerlijk. Op kantoor is het eerste wat we doen: Koffieapparaat aan. Vervolgens de computer en gaan we de NVM-uitwisseling bekijken onder het genot van een kop koffie. Zwart, hoe sterker hoe beter is mijn motto. Na een bakje of twee op naar de eerste afspraak. Taxatie. Bij de klant thuis staat dan meestal de koffie al klaar. Eerst even de taxatie-opdracht bespreken (koffie er bij), taxatie doen en nog even een tweede kopje (voor mij dus de vierde) en op naar de volgende afspraak. Nieuwbouwgesprek op kantoor. Koffie er bij, dat praat relaxter. Bij de notaris: koffie, bij een voortgangsgesprek: koffie. En zo gaat het maar door… Onderweg naar een in verkoopname om half twaalf heb ik eens geteld hoeveel koffie ik toen al gehad gedronken: 12 kopjes, allemaal zwart en zo sterk mogelijk. Toen ik binnenkwam riep de vrouw des huizes: “Ha, Weide. Ga zitten. Ik heb al koffie gezet. Daar heb je vast wel zin in?” De koffie die ik toen kreeg had ook thee kunnen zijn. Zo’n slappe bak. Bah. Je kon de bodem van het kopje gewoon zien. Ik liep met de man des huizes even de woning door en toen we terugkwamen in de kamer riep mevrouw: “Ik heb je vast een tweede bakje ingeschonken hoor. Vind je vast lekker?” “Mmmm…” riep ik nog. Tussen de middag thuis heb ik nog even gecontroleerd of mijn haar inmiddels niet al rood kleurde. Aan het einde van de dag had ik toen zo’n 24 bakjes koffie gehad. Inmiddels moet ik toch...
Deze makelaar zal nooit meer een notaris vertrouwen!

Deze makelaar zal nooit meer een notaris vertrouwen!

Dat is wat ik dacht toen ik de uitspraak las van de rechtbank in Den-Bosch. Want het (misplaatste) vertrouwen van de makelaar in de notaris kostte uiteindelijk €10.000. Daar moet je toch veel huizen voor verkopen wil je dat terugverdienen. Na deze intro, neem ik aan dat je zeer benieuwd bent wat er speelt en hoe jij kunt voorkomen dat jij ook zo’n schadepost krijgt. Een Brabantse makelaar kreeg de opdracht een woning te verkopen. Deze opdracht was verstrekt door de kinderen omdat de beide ouders overleden waren. Er hoefde echter niet uitgezocht te worden of de kinderen wel de enige erfgenamen waren, omdat de woning al bij leven op naam van de kinderen was gezet. Het recht van gebruik en bewoning dat de ouders daarbij hadden gekregen was door hun overlijden geëindigd, waardoor het huis nu vrij van gebruikers verkocht kon worden. En de makelaar heeft zijn werk goed gedaan want een half jaar na de ondertekening van de bemiddelingsopdracht was er een koper gevonden en kon het (voorlopig) koopcontract getekend worden. De makelaar had wel begrepen dat er iets bijzonders aan de hand was, want één van de kinderen was gescheiden. Die scheiding had plaatsgevonden nadat de transactie tussen de ouders en de kinderen had plaatsgevonden en ook nog eens in Australië. Bovendien was de ex-echtgenoot overleden voordat de gemeenschap van goederen tussen dit kind en deze ex-echtgenoot was verdeeld. Deze ex had als erfgenaam een kind achtergelaten uit een eerdere relatie. Genoeg reden dus om je als makelaar zorgen te maken of je wel alle eigenaren in beeld hebt die de (voorlopige) koopovereenkomst moeten tekenen. Deze...
Google+