Is de NHG nog wel goed bezig?

Is de NHG nog wel goed bezig?

Meer dan 1,1 miljoen huiseigenaren hebben een hypotheek met NHG garantie. Een mooi vangnet voor de restschuld bij gedwongen verkoop. Is dat nog wel zo? Het klinkt in elk geval beter dan het is. Op 17 maart kwam dat ook duidelijk aan het licht bij een uitzending van Tros Radar. Dit keer gelukkig met veel inhoud en weinig welles-nietes. Het blijkt duidelijk dat ‘de Nederlander met NHG’ geen idee had van de wijziging van de spelregels. Spelregels die een behoorlijk ander resultaat hebben nu, in verhouding tot het moment in het verleden dat de hypotheek met ‘bescherming’ is afgesloten. Dat zou toch helemaal niet moeten kunnen! Ook ik heb dus een product afgesloten, afspraken over gemaakt en voor betaald, waarbij nu in een keer de afspraken eenzijdig worden gewijzigd. In mijn nadeel. Gelukkig hoef ik niet te verkopen en heb er dus geen last van. Alleen het principe op zich, het eenzijdig wijzigen van de afspraken die diepe impact hebben op de financiële situatie van mensen die hun huis nu met restschuld verkopen (of juist dus niet, zoals we in de aflevering hierboven zien), dat is onacceptabel of op zijn minst bizar te noemen. Hoe zit het met jouw klanten? Gaan die er nog altijd vanuit dat de NHG de restschuld wel oppakt, zodat men onbezorgd koopt? Heb jij verkopers die volledig (financieel) klem zitten vanwege de nieuwe regels van...
Waarom makelaars de problemen op de huizenmarkt zelf kunnen oplossen

Waarom makelaars de problemen op de huizenmarkt zelf kunnen oplossen

Eigenlijk had dit blog een andere titel kunnen hebben. Zo’n titel met hoog Telegraaf gehalte, een titel waardoor minstens 50% van de makelaars direct de hakken in het zand zouden zetten. Waardoor ze meteen en zonder verder te lezen zouden roepen dat het niet waar is. De originele titel was: Makelaars misbruiken de huizen verkoper. Wat denk jij als je die tekst leest? Weerstand? Zin om te reageren? Goed zo! Ga dan nu direct naar de reacties toe en schrijf je mening op. Laat maar weten waarom het niet klopt. Toe maar, klik even op deze zin om nu te reageren. Ga daarna terug naar het begin en lees alles… Het kan wel eens verschil maken. Positief Omdat de makelaardij het al zwaar genoeg heeft is het zinvoller en nuttiger om vanuit een positief aspect te gaan schrijven. Werken aan een oplossing is altijd beter dan gaan slaan en schoppen. Dat is te makkelijk. Daarom de andere invalshoek. Want wat is er nou mooier als je, als makelaar, ZELF kan zorgen voor de oplossing -of op zijn minst een verbetering- van je eigen markt? Analyse van het probleem Voordat je een probleem kan gaan oplossen is het noodzaak om duidelijk te hebben wat het probleem eigenlijk is, waar het probleem zich bevindt. De volgende problemen spelen al een aantal jaar voor kopers, verkopers en makelaars. Er worden minder huizen gekocht/verkocht Voornamelijk omdat de koper geen hypotheek kan krijgen Lage doorloopsnelheid Huizen staan lang te koop Verkopers weigeren het huis met verlies te kopen Psychisch probleem, zie ook het artikel bij de Volkskrant Kopers, verkopers en makelaars verwachten allemaal dat iemand anders...
Geen nationale hypotheekgarantie als het huis wordt verhuurd zonder toestemming van de bank

Geen nationale hypotheekgarantie als het huis wordt verhuurd zonder toestemming van de bank

Eerder dit jaar heb ik geschreven over verhuur van een woning en het feit dat de bank die de hypothecaire lening heeft verstrekt daarvoor toestemming moet geven. Dat artikel heb ik geschreven in het kader van verruiming van de mogelijkheden om te verhuren onder de Leegstandswet. Kwijtschelding restschuld door NHG. Maar niet altijd. Recent las ik een uitspraak waaruit blijkt dat die toestemming ook noodzakelijk is als de lening verstrekt is onder de NHG. Zoals je weet, houdt NHG in dat als de woning met verlies verkocht moet worden, de NHG-organisatie aan de bank het verlies vergoedt. Het Waarborgfonds krijgt dan formeel een claim op de schuldenaar die net zo groot is als de restant schuld. Doorgaans scheldt zij dan die restschuld kwijt, maar niet altijd. Er wordt namelijk niet kwijtgescholden als, simpel gezegd, de debiteur niet alles gedaan heeft om de restantschuld zo klein mogelijk te maken. Zo zal de schuldenaar toch geheel moeten aflossen als er een wietplantage in de woning is aangetroffen of jij als verkopend makelaar niet wordt binnen gelaten. Zie daarvoor eerdere columns. Geen toestemming tot verhuur, dan ook geen kwijtschelding Aan dat rijtje uitzonderingen kan er nu nog één worden toegevoegd: verhuren van de woning zonder toestemming van de bank. Dat blijkt namelijk uit een uitspraak van de Raad van State. De schuldenaar had een woning gekocht met geld dat van een bank was geleend. Het Waarborgfonds had daarvoor de NHG-garantie afgegeven. Na een tijd komt de bank er achter dat de woning verhuurd is. De bank heeft hiervoor nooit vooraf toestemming gegeven, terwijl dat wel een eis is op basis van de...
Gedwongen verkopen

Gedwongen verkopen

Dit is een gastblog geschreven door Gerben van Es – VBO makelaar te Scherpenzeel. De afgelopen periode wordt er steeds vaker geroepen dat het aantal executie-verkopen zal gaan stijgen. Dit kregen we in 2011 al te horen en ook voor 2012 is dat de verwachting. Steeds vaker moet er een beroep op de NHG gedaan worden, met als gevolg dat de eenmalige provisie die aan de NHG betaald moet worden is gestegen tot 0,7%. In een nog niet zo ver verleden bedroeg deze provisie slechts 0,25%. Voor uw beeldvorming op een woning met een koopsom van € 250.000 k.k dient er dus eenmalig € 1.750 afgerekend te worden door de koper (Wel fiscaal aftrekbaar). De eisen die de geldverstrekkers stellen worden steeds strenger en op dit moment kan er 106% van de koopsom van de woning geleend worden. Tel naast je koopsom de volgende standaardkosten eens op: 2% overdrachtsbelasting, 0,7% NHG kosten, notariskosten, afsluitprovisie hypotheek, kadaster kosten en eventueel de kosten voor een aankoopmakelaar (die als hij zijn werk goed doet voor een lager aankoopbedrag zorgt, maar dus ook minder leencapaciteit, want de kosten van de makelaar moeten wel betaald worden). Kortom de 106% heb je in Nederland ook wel nodig om een woning te financieren. Uiteraard is het verstandig om te sparen voordat je een huis koopt zodat je niet alles hoeft te financieren, maar stel dat je als starter gestudeerd hebt, dan heb je kans dat je de afgelopen jaren bezig bent geweest om je studie schuld weg te werken en zodoende dus weinig tot geen eigen geld tot je beschikking hebt, maar gelukkig ben je dan wel...
Hypocrisie van de banken

Hypocrisie van de banken

Dit blog is ingezonden door Remko Schrijver – makelaar te Rotterdam (of waarom de duivel altijd op dezelfde hoop schijt) Tot 2008 groeiden de bomen tot in de hemel voor hypotheekbanken in binnen- en buitenland. Hypotheken waren enorm gewilde producten voor banken; er was onderpand, er werd een goede rente voor betaald (meer dan in andere landen) en de Nederlands consument was een graag geziene klant vanwege zijn consistent betalingsgedrag.   Crisis In 2008 bleek echter dat de hebzucht van op bonussen gefocuste bankmanagers het bankbestel in het nauw gebracht hadden en dat de gevolgen daarvan niet beperkt bleven tot de VS, maar ook Nederland aandeden en de woningmarkt voorgoed veranderden. Het consumentenvertrouwen nam met sprongen af, de hypotheekmogelijkheden werden ernstig beperkt door terughoudendheid van banken en door het enorme aanbod van te koop staande woningen begon langzaam maar zeker een structurele prijsdaling in de woningmarkt door te sijpelen. Eindelijk, een plan! Overheid, brancheorganisaties en banken misten visie en slagkracht om met een structurele aanpak te komen voor het oplossen van de impasse. Heilige huisjes bleven heilige huisjes en goedbedoelde discussies over mogelijke oplossingen leidden uiteindelijk tot niets. Tot in juni 2011 het Kabinet Rutte I besloot om eens de stoute schoenen aan te trekken. Een verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% werd ingevoerd als maatregel om de zieltogende woningmarkt een oppepper te geven. Door de belasting te verlagen gedurende een periode van 1 jaar, zou de koopbeslissing voor twijfelaars versneld moeten worden; bij een koopsom van 200.000 euro levert dit al snel een besparing op van 8.000 euro. Ook voor Henk en Ingrid, onze modale Nederlanders,...
Nieuwe regels voor hypotheken, verandert er veel op 1 augustus?

Nieuwe regels voor hypotheken, verandert er veel op 1 augustus?

Deze brijdrage is afkomstig van Hajo de Vries – Gecertificeerd Financieel Planner bij De Hypotheekshop in Almere De Tweede Kamer staat achter de scherpere regels die vanaf 1 augustus gaan gelden voor hypotheekverstrekking. Waarom zijn er scherpere regels nodig? Minister De Jager zegt dat Nederland koploper is met creditering in Europa. Toch valt het aantal gedwongen verkopen wel mee. Vorig jaar 2.000, nog geen half promille van de hele woningvoorraad. Meestal worden gedongen verkopen veroorzaakt door echtscheiding en werkloosheid. Wat verandert er? Voor veel mensen niets. Bestaande hypotheken worden niet aangepast. Voor hypotheken onder NHG, tot € 350.000, blijven de voorwaarden gelijk. Alleen bij hypotheken zonder NHG mag het aflossingsvrije deel maximaal de hoogte hebben van de helft van de waarde van de woning. De totale financiering mag niet meer bedragen dan 110% van de waarde van de woning. Invloed op de woningmarkt De Nederlandse Bank en het Centraal Planbureau verwachten dat de nieuwe  regels een zeer beperkt effect zullen hebben op de woningmarkt. Volgens deze instanties treft de beperking slecht een kleine groep mensen. Conclusie Ik denk ook dat deze maatregelen niet zoveel effect zullen hebben op de woningmarkt. De renteontwikkeling en nieuwe regelgeving voor banken door Basel III zullen meer invloed hebben. Het is wel vreemd dat de overheid zich bemoeit met de aflossingen van hypotheken. Eerst zadelen ze mensen op met een schuld die 6% hoger ligt dan de waarde van de woning door de overdrachtsbelasting en vervolgens verplichten ze mensen om af te lossen. Hypotheekverstrekking is maatwerk. De één wil iedere maand sparen om af te lossen, de andere investeert in een onderneming en een...
Nieuwe voorwaarden NHG per 1 juli

Nieuwe voorwaarden NHG per 1 juli

Hoewel wijzigingen in de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) normaal gesproken per 1 januari doorgevoerd worden, wijzigt Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) enkele voorwaarden al per 1 juli. “Deze besluiten zijn van dermate zwaarwegend belang voor alle bij de koopwoning- en hypotheekmarkt betrokken partijen, dat ze niet tot 1 januari kunnen wachten”, aldus de woordvoerder van het WEW. “Daar komt bij dat aan deze beslissing een gedegen voorbereiding ten grondslag ligt, we werken hier al langer naartoe”, aldus de woordvoerder. Andere partijen De wijzigingen zitten hem in het feit dat huidige taken van het Waarborgfonds overgedragen worden aan andere partijen. Zo moeten taxaties volgens de NHG-regels worden uitgevoerd door een taxateur die is gecertificeerd volgens de regels van de Stichting Normering Taxatie en Validatie. Deze stichting is door de verschillende brancheverenigingen opgericht. Keurmerk Een andere wijziging is dat voor nieuwbouwwoningen een waarborgcertificaat moet zijn afgegeven door een instelling die het keurmerk heeft van Stichting GarantieWoning. Dit keurmerk is uitgegeven aan instellingen die eisen stellen aan de contracten, de geschillenbeslechting en de garanties die bouwondernemers aan hun klanten geven. Voor woningen die in eigen beheer of door de bewoner zelf zijn gebouwd hoeft geen insolventieverzekering te worden gesloten. Wel geldt daar een opschortende voorwaarde totdat het huis is bewoond Belangrijke stap Over deze wijzigingen die per 1 juli ingaan zegt de woordvoerder van het WEW het volgende: “Hiermee zetten de brancheverenigingen een volgende belangrijke stap, gericht op het optimaliseren van de kwaliteit van taxatierapporten en het voorkomen van hypotheekfraude aan de hand van taxatierapporten.” Bron:...
Waarom executieveilingen ingrijpend moet worden veranderd

Waarom executieveilingen ingrijpend moet worden veranderd

Opvallend: in veel gevallen wordt zeer kort na een executieveiling woningen met aanzienlijke winsten doorverkocht, zonder dat sprake is van noemenswaardige verbeteringen. Niet zelden is zelfs al doorverkocht nog voordat een executieveiling daadwerkelijk heeft plaatsgevonden…. Eerlijke prijs In een recent onderzoek ‘Eenmaal, andermaal‘ constateert Prof. dr. D.Brounen van de Erasmus Universiteit Rotterdam dat woningen die worden verkocht op een executieveiling geen eerlijke prijs krijgen. Het prijsverschil is substantieel (gemiddeld 37%). Brounen geeft hiervoor de volgende redenen aan: hoge en variërende transactiekosten; gebrekkige of ontbrekende informatie over de staat van onderhoud; beperkte concurrentie onder de kopers. De situatie heeft in ieder geval tot gevolg dat de gemiddelde ex-huiseigenaar wordt geconfronteerd met een onevenredig financieel probleem. De huidige veilingsystematiek en de wet- en regelgeving die aan de executieveiling ten grondslag ligt, dateren uit 1838. Het systeem gaat uit van een fysieke veiling onder regie van de notaris. Schade en verlies Executieveilingen leiden tot verlies. Drie partijen worden geconfronteerd met schade: de banken, de Nationale Hypotheekgarantie en de verkopende consument. Het huidige systeem van executieveilingen (en zeker ingeval sprake is van hypothecaire geldleningen met NHG) moet daarom drastisch op de schop. Mijn suggesties Alvorens over te gaan tot executiemaatregelen zal eerst gedurende een redelijke termijn (bijvoorbeeld 4 tot 6 maanden) moeten worden getracht om met gedegen verkoopactiviteiten via een lokale makelaar tot een onderhandse verkoop te geraken, om een executieveiling mogelijk te kunnen voorkomen. Mocht men uiteindelijk wel tot executiemaatregelen moeten overgaan, dan zal een executieveiling goed moeten worden ingericht en voorbereid, dus onder meer met: complete en zorgvuldig samengestelde woninginformatie; brede publiciteit, ook via Funda, gedurende een redelijke termijn; ruime mogelijkheden...
Geen geld = geen koophuis

Geen geld = geen koophuis

Volgens mij is er niets zo logisch aan het feit dat je niets kan kopen als je geen geld hebt. Waarom zou dat dan niet voor een huis gelden? De kwartaalcijfers van 2010 zijn nog maar net bekend of we horen al dat het in 2012 ook maleur blijft. De NHG zal dit voorjaar weer ‘getoetst’ worden en nu al weten we dat de NHG grens omhoog gaat. Kortom, het wordt moeilijker om geld te lenen als je geen geld hebt of verdiend. Niet Eerlijk Oneerlijk, zo zeggen diegenen zonder geld, want nu kan ik geen huis kopen De overheid moet er iets aan doen, roepen de brancheverenigingen De banken durven geen geld meer te lenen, hoe kunnen we dan ooit een huis kopen Ergens zie ik het probleem niet…. Stagnatie Is het nou echt zo erg dat er minder huizen verkocht worden? Wanneer ze wel verkocht worden is het voor een lagere prijs, is dat wel rampzalig? Een huis is waard wat de koper er voor wil betalen. Niet meer, niet minder. Dus als er minder huizen verkocht worden omdat de koper niet genoeg geld heeft… zal de vraagprijs verder moeten dalen zal de koper een kleiner of goedkoper huis moeten zoeken zal de verkoper mogelijk met een restschuld achterblijven zullen er makelaars een ander vak gaan (moeten) zoeken Zeuren Zie het maar onder ogen, het gaat gebeuren. Verwacht geen reddende engel, of regeltjes die zodanig worden veranderd dat er ‘plopsa’ in een keer weer geld te verlenen is. Ga niet zeuren dat ‘iemand anders’ er iets aan moet doen. De overheid gaat de boel mogelijk, eindelijk, een...
Makelaar/taxateur berecht voor foute taxatie

Makelaar/taxateur berecht voor foute taxatie

Wat gebeurt er als je als makelaar/taxateur een taxatie uitvoert, die naar later blijkt toch wel erg optimistisch was? Na jaren van juridisch geharrewar is daar nu wel (meer) duidelijkheid over. Voor de goede orde, de taxatie vond plaats in april 2004 en de uitspraak van het hoger beroep was vorige maand. De versimpelde situatie is als volgt: Makelaar taxeert woning Bank neemt hypotheek Eigenaar huis kan niet meer betalen Woning executoir verkocht Bank claimt groot verlies bij makelaar Wie heeft hier het risico genomen? Dat is een van de punten die bij deze rechtzaak aan de orde kwam. Mag de bank er van uit gaan dat de makelaar/taxateur zijn werk oprecht en correct uitvoert? Of is het aan de bank om dat te verifiëren? Zullen banken panden nu dubbel laten taxeren alvorens een hypotheek te nemen? In deze rechtzaak is gebleken dat de makelaar aan het kortste eind trekt. Zijn ondeugdelijke taxatie heeft er toe geleid dat de bank een erg groot verlies heeft geleden, wat bij de makelaar wordt verhaald. Terecht, aldus de rechtbank. Het is wel discutabel dat de makelaar nu ook opdraait voor het verschil tussen de executiewaarde en de verstrekte hypotheek. Ondanks een veranderende markt en overige factoren. Dat is toch onredelijk? Ook al wil je als makelaar graag dat de financiering voor een woning wordt geregeld, zodat je die woning kan verkopen, het is verstandiger om de taxatie reëel te laten zijn! Anders kan het je wel eens heel veel geld gaan kosten! Sinds 2004 is de wereld van de taxateur drastisch veranderd en zijn er mechanismen die dit soort praktijken dienen te...
Wat doe je met een taxateur die z’n nek uit steekt?

Wat doe je met een taxateur die z’n nek uit steekt?

Steunen! Eenvoudiger kan ik het niet zeggen. Waar dit over gaat? Komende dinsdag 13 juli dient er een kort geding van een taxateur tegen het NHG en het NWWI. Inderdaad, deze dappere taxateur durft het aan om het in z’n uppie op te nemen tegen deze gevestigde instituten die we allemaal kennen. De inzet is logisch. Dankzij een eenzijdige aanpassing van de regels, namelijk het inperken van de regio waarin je als taxateur mag taxeren, is de inkomstenstroom van deze taxateur sterk gedaald. Mag dit? Dat is de vraag die de rechter zal gaan beantwoorden. Jouw steun kan deze brave man, dhr Reiber, wel gebruiken. Ed van de Bijl geeft op zijn blog al aan dat het kort geding hem makkelijk een € 6.000 gaat kosten. Jij wil toch ook gerechtigheid? Maak dan nu € 10 over op rekening nummer 45 77 830 op naam van Reiber Advies. Ik zeg, doen! Laat vervolgens in een reactie weten dat je € 10 hebt overgemaakt ter...
Waarom oversluiten van je hypotheek voordelen kan hebben

Waarom oversluiten van je hypotheek voordelen kan hebben

Een hypotheek waarbij de rentevastperiode afloopt, dient getoetst worden op het mogelijk verkrijgen van de Nationale Hypotheekgarantie[NHG]. De NHG hypotheekrente is de meest gunstige in de huidige hypothekenmarkt. Het verschil kan oplopen tot 0,7% in vergelijk met normale hypotheekrente. Voorwaarden oversluiten van de bestaande hypotheek U kunt uw bestaande hypotheek oversluiten naar de Nationale Hypotheekgarantie als u voldoet aan bepaalde voorwaarden. Zo dient u te verbouwen en uw huidige huis moet meer waard zijn dan de huidige hypotheekhoofdsom. Daarnaast dient u met uw inkomen te voldoen aan de gedragscode hypotheekfinanciering. Voordelen bij het oversluiten van de bestaande hypotheek Lage hypotheekrente Veel geldverstrekkers hebben scherpe hypotheekrentes met de NHG. Een oversluiting van de bestaande hypotheek dient te voldoen aan bepaalde regels. De eenmalige kosten dient u terug te verdienen binnen de nieuwe rentevastperiode. De eenmalige kosten bestaan uit de kosten voor de NHG, taxatiekosten, notariskosten en kosten voor advies van de adviseur. Extra zekerheid Een ander voordeel van oversluiten naar de Nationale Hypotheekgarantie is, dat u bij een eventuele gedwongen verkoop van uw woning, buiten uw eigen schuld om, u geen restantschuld overhoudt. Een eigenhuizenbezitter kan een mogelijke verbetering meenemen bij de NHG oversluiting. Verbetering huidige hypotheekvorm: banksparen Een oversluiting naar een nieuwe geldverstrekker kan ook een verbetering zijn naar een nieuwe hypotheekvorm en of verbetering van de hypotheekvoorwaarden. Op dit moment is banksparen een alternatief voor de dure woekerpolissen waarbij de klanten bij een hypotheekrente van 4,75% voor 10 jaar vast op de spaarrekening een vergoeding krijgen van 4,75%. Bij banksparen dient de klant uiteindelijk met de spaarrekening de hypotheek af te lossen. Bron:...
Google+