Het sprookje van de hoge huizenprijzen ontzenuwd!

Het sprookje van de hoge huizenprijzen ontzenuwd!

Het is een oude discussie, meer dan 6 maanden al, die op LinkedIn gevoerd wordt. Zelf kwam ik hem vandaag pas tegen en ik ben vast niet de enige. Met toestemming van de initiator van die discussie, makelaar Henk Wouters (Lelystad), plaats ik hier zijn betoog. Huizenprijzen Het is al en tijdje bon ton in de vastgoedwereld elkaar vooral aan te praten dat de malaise voor een belangrijk deel is ontstaan door de veel te sterk gestegen huizenprijzen. Hoe meer mensen elkaar in deze nakakelen, hoe meer mensen erin gaan geloven en zo ontstaan de meeste dogma’s. 1970-2010 Maar zijn de huizenprijzen werkelijk zo exorbitant gestegen? Nee, natuurlijk niet! Sterker nog, als de woningprijzen niet op heel korte termijn dramatisch gaan stijgen wil straks niemand meer een huis kopen en nee: ik heb niet gedronken, gespoten of geslikt! Wanneer je iets wil zeggen over het prijsverloop van woningen moet je eerst afspreken over welke periode je het wilt hebben. Bij woningen is dan een jaar wat kort en 100 jaar wat lang, hoewel sommige huizen al in de middeleeuwen zijn gebouwd. Een hypotheek loopt 30 jaar, een mens leeft 80 jaar, dus is 40 jaar een redelijke termijn? We missen dan tevens de negatieve effecten van WO II en de daaropvolgende wederopbouw en de roerige jaren zestig van de vorige eeuw, kortom we praten over de periode 1970-2010. Waarde Als ik nu een woning verkoop en ik ga na voor hoeveel ik datzelfde huis 40 jaar geleden verkocht, dan zie ik meestal (gemiddeld), dat dat huis nu 5 x zo duur is. Volgens het CBS is CPI in die...
Geen geld = geen koophuis

Geen geld = geen koophuis

Volgens mij is er niets zo logisch aan het feit dat je niets kan kopen als je geen geld hebt. Waarom zou dat dan niet voor een huis gelden? De kwartaalcijfers van 2010 zijn nog maar net bekend of we horen al dat het in 2012 ook maleur blijft. De NHG zal dit voorjaar weer ‘getoetst’ worden en nu al weten we dat de NHG grens omhoog gaat. Kortom, het wordt moeilijker om geld te lenen als je geen geld hebt of verdiend. Niet Eerlijk Oneerlijk, zo zeggen diegenen zonder geld, want nu kan ik geen huis kopen De overheid moet er iets aan doen, roepen de brancheverenigingen De banken durven geen geld meer te lenen, hoe kunnen we dan ooit een huis kopen Ergens zie ik het probleem niet…. Stagnatie Is het nou echt zo erg dat er minder huizen verkocht worden? Wanneer ze wel verkocht worden is het voor een lagere prijs, is dat wel rampzalig? Een huis is waard wat de koper er voor wil betalen. Niet meer, niet minder. Dus als er minder huizen verkocht worden omdat de koper niet genoeg geld heeft… zal de vraagprijs verder moeten dalen zal de koper een kleiner of goedkoper huis moeten zoeken zal de verkoper mogelijk met een restschuld achterblijven zullen er makelaars een ander vak gaan (moeten) zoeken Zeuren Zie het maar onder ogen, het gaat gebeuren. Verwacht geen reddende engel, of regeltjes die zodanig worden veranderd dat er ‘plopsa’ in een keer weer geld te verlenen is. Ga niet zeuren dat ‘iemand anders’ er iets aan moet doen. De overheid gaat de boel mogelijk, eindelijk, een...
Wat is de toekomst van het energielabel?

Wat is de toekomst van het energielabel?

Vandaag staat er in het AD een interessant artikel over het energielabel. Er is weinig animo voor. In 2009 had slechts 12,3% van de verkochte woningen een energielabel. Niet elk huis dat verkocht wordt heeft een energielabel nodig, maar 1 op de 8 woningen is wel erg weinig. Energielabel afschaffen? Het afschaffen van het energielabel zie ik niet gebeuren. Dan is er namelijk een minister die gezichtsverlies leidt, dat kan niet! Maar wat moet er wel gebeuren? Verplicht stellen en iedereen de extra kosten maar voor lief laten nemen? Is een optie. Helemaal vrijblijvend laten, zoals nu, is ook een optie. Wat is wijsheid en hoe kijken jullie daar tegenaan? Wie heeft de oplossing… Jaarlijkse keuring Toch wil ik even een parallel gaan trekken met betrekking tot het succes of mislukken van het energielabel. Kan je je nog herinneren dat er een verplichte, jaarlijkse(!) autokeuring ingevoerd werd? Ja, verplicht en met kosten. Iedereen op hoge poten, dat kan toch niet! Iedere eigenaar van een auto heeft toch zelf de verplichting om er voor te zorgen dat die veilig is? Waar bemoeit de overheid zich eigenlijk mee? Inmiddels weten we wel beter. De APK is gewoon een feit, je komt er niet omheen. De kosten zijn inmiddels meer dan 80% gekelderd voor het uitvoeren van een APK en het is er veiliger door geworden op de weg. Toekomst energielabel Als ik dit vertaal naar het energielabel…. Dat label blijft, waarschijnlijk zelfs nog meer verplicht dan nu. De kosten ervan gaan drastisch minder worden en het wordt vanzelfsprekend. Geef het nog een jaar of 5 en we weten niet beter meer...
Interview met auteur ‘Eigen Woning’

Interview met auteur ‘Eigen Woning’

Begin oktober kwam het boekje ‘Eigen Woning – het guru boek‘ uit, waar ik destijds een recensie van heb gemaakt. Inmiddels heb ik ook de auteur, Arjan Dasselaar, gesproken en hem wat vragen gesteld over het boekje. Waarom besloot je dit boek te gaan schrijven? ‘Heel simpel: omdat ik zelf had gewild dat het er was geweest toen ik in 2006 mijn eerste huis kocht. Je komt om in de websites die allemaal menen de wijsheid in pacht te hebben maar elkaar regelmatig tegenspreken. Dan heeft iemand het dus fout, en dan heb je aan mij een verkeerde. Ik ben van huis uit journalist, dus dan wil ik weten hoe het zit. Gelukkig ben ik gewend veel onderzoek te doen door mijn werk voor het weekblad Elsevier. Achteraf vond ik het zonde om niets te doen met al die stapels papier die ik had verzameld.’ Stapels papier? Het boekje is nog geen 200 bladzijdes dik… ‘Nee, maar ga jij een pil van 1500 pagina’s doorwerken? Natuurlijk niet. Die stapels papier heb ik in dit boekje gereduceerd tot het hoognodige. Het is een soort crash course bij het kopen van een eigen huis. Het helpt je niet alleen te weten, maar ook te weten wat je niet weet, zodat je beseft hoe breed het terrein van huizen kopen eigenlijk is. En zodat je achteraf gerichter verder onderzoek kunt doen.’ In het boekje staat ook een hoofdstuk over het zonder makelaar verkopen van je huis. Heb je zo’n hekel aan makelaars? ‘Nee hoor. Maar feit is dat veel mensen overwegen om zelf te gaan klussen. Nou, dan kun je ze maar...
Problemen bij de WOZ-beschikking

Problemen bij de WOZ-beschikking

Dit jaar gaat het een groter probleem worden dan voorheen. De jaarlijkse WOZ-beschikking. Elke consument weet dat er minder huizen verkocht worden, dat de prijzen gedaald zijn. Maar in hoeverre daalt de WOZ mee? Dat is namelijk van invloed op de portemonnee! Een belangrijk item dus. In 2009 zijn de verkopen van bestaande woningen gemiddeld 6.5% gedaald, menig huiseigenaar verwacht dan ook een lagere WOZ-waarde. Het is echter absoluut niet vanzelfsprekend dat de WOZ ook evenredig is gedaald. Een duidelijke uitleg daarover staat in dit persbericht van het VBO. Wat gaan makelaars doen met deze kennis? Er is wat ik ‘de jaren 70’-methode noem: niets, gewoon afwachten, misschien komt er een keer en vraagje van iemand. Of misschien wel ‘de jaren 90’-methode, laat de brancheverenigingen het maar regelen. Iets moderner kan ook: ‘dat-regelt-de-franchisegever-van-mij-wel-want-ik-ben-niet-voor-niets-bij-hen-aangesloten’. Waarom niet zelf iets ondernemen? Beetje cynisch uiteraard, de bovenstaande paragraaf. Toch zijn er nog makelaars die zo denken. Waarom niet zelf iets gaan doen en ondernemen? Dat heeft immers meer kans van slagen en levert ook nog eens nieuwe deals op! Steek je nek een beetje uit, kijk om het hoekje en laat je netwerk weten dat jij er voor hen bent. Je staat klaar om ze te helpen. Er zullen dit jaar meer consumenten zijn die maar wat graag een goede contra-taxatie kunnen gebruiken bij hun bezwaarschrift. Maak het makkelijk voor ze, laat weten dat jij dat graag voor ze wilt regelen. Voorbeelden en ideeën Het is natuurlijk makkelijk gezegd, maar wat kan je dan concreet gaan doen? Mogelijk dat er iets in dit lijstje staat wat je aanspreekt. Organiseer een inloopavond met informatie...
Advies om woonruimten te fotograferen

Advies om woonruimten te fotograferen

Elke makelaar heeft ze nodig: foto’s. De consument selecteert hun nieuwe woning in eerste instantie puur op de foto’s. Deze moeten dan ook goed zijn. Nee, eigenlijk zelfs beter dan goed! Hoe doe je dat als je geen externe professionele hulp wilt inschakelen? In plaats van hier een rijtje tips stuur ik je naar het blog van fotograaf Vaans Ruiten. Daar staat een formidabel goed stuk over interieurfotografie. Beetje lang, maar echt en dan bedoel ik ook echt de moeite waard om te lezen! http://www.fotograaf-venlo.eu/blog/index.php/bedrijfsfotografie/interieurfotografie/9-tips-voor-het-fotograferen-van-een-interieur.htm (met dank aan Esther Offringa voor de...
10 Redenen om geen huis te kopen

10 Redenen om geen huis te kopen

Nu is de beste tijd om een woning te kopen! Veel aanbod, lage hypotheekrente dus een goede kopersmarkt. Iedereen roept en schrijft het. De marktcijfers van de NVM vertellen ook al goed nieuws. Top! Terug naar de realiteit. Er zijn natuurlijk ook redenen waarom het niet verstandig is om een eigen woning te kopen. Ik heb een opsomming gemaakt van 10 redenen waarom het beter is om geen woning te kopen. Zeker als er al enige twijfel heerst zal dit lijstje een goede leidraard bieden. Wanneer er meerdere redenen van toepassing zijn: opgepast! Wees uiterst voorzichtig met het kopen van een woning. 1 – Geen eigen geld Het is niet meer zo vanzelfsprekend als in het verleden om 100% van je woning te financieren, plus de kosten koper. Al helemaal niet als er dan ook nog een nieuwe keuken of badkamer meegefinancierd wordt. Met eigen geld is het verkrijgen van een hypotheek simpelweg eenvoudiger. 2 – Kredietnotering Geregistreerd bij het BKR staat iedereen wel, de vraag is of het kredietadvies positief of negatief wordt op basis van die registratie. Met een, zoals het in de volksmond heet, ‘negatieve BKR registratie‘ is de kans op het krijgen van een hypotheek slecht, of de rente van die hypotheek wordt ondraaglijk hoog. Want… Let op: Geld lenen kost geld! 3 – Te hoge maandlasten Wanneer de maandlasten al meer dan 50% van het inkomen vergen, is het risico te groot om daar ook nog een hypotheek aan toe te voegen. Advies van een goede financiële adviseur (niet je makelaar) is hier zeker op z’n plaats – een gewaarschuwd mens moet extra voorzichtig...
Consumentenbond: Wel of Geen makelaar?

Consumentenbond: Wel of Geen makelaar?

In de consumentengids van december staat een artikel genaamd “Makelaars inschakelen of niet?”. Een vaste lezer van De Scherpe Pen heeft dit artikel aan een grondig onderzoek onderworpen. In een brief aan de Consumentenbond laat hij zijn bevindingen weten. De Scherpe Pen is gevraagd om de brief eveneens te plaatsen, bij deze! Aan de Consumentenbond n.a.v. uw artikel “Makelaar inschakelen of niet?” Geachte heer Friederichs, Wat is dat toch met consumentenorganisaties, wanneer er makelaarsdiensten worden besproken. Vandaag lees ik in de consumentengids van December “Makelaar inschakelen of niet?” De kop suggereert dat het hier een gedegen onderzoek betreft. Gretig lezen we verder. De subkop maakt ons niet wijzer. Zelf (ver)kopen kan geld opleveren, maar ook kosten. De rest van het stuk is redelijk inhoudsloos. Er wordt wat gewikt en gewogen, maar goede onderbouwing ontbreekt. Er wordt een “deskundige” geciteerd, maar helaas betreft dit de VEH, ook een consumentenorganisatie. Als laatste wordt het stuk onderbouwd met 2 voorbeelden. Als eerste een particuliere aankoper die claimt 10% van de vraagprijs af te hebben gekregen zonder hulp van een makelaar. Het wordt echter totaal niet onderzocht hoe de woning geprijsd stond en in welke prijsklasse. (In de ene woning zit meer ruimte dan de ander). Helaas, dit antwoord kan de Consumentenbond ons niet geven. De koper is tevreden. Logisch! Hij wordt gevraagd zijn eigen inspanningen te beoordelen. Het tweede voorbeeld is van een verkoper. Zij schakelt een makelaar in, waarvan niet wordt vermeld tot welke branchevereniging deze behoort. Ook is het niet duidelijk in welke prijsklasse deze woning valt en of de vraagprijs hoog of scherp is. De makelaar plaatst de woning...
Open brief aan alle makelaars

Open brief aan alle makelaars

Dat het onrustig is in de makelaardij is bekend. Consumenten maken zich zorgen om het verkopen van hun woning. Anderen kunnen geen woning kopen omdat er geen hypotheek te verkrijgen valt. Ook makelaars zelf maken zich druk. Ellen Mouthaan onderneemt actie, middels een open brief. Beste collega makelaars X, Y en Z, Al tijden zit ik me af te vragen of ik met jullie dit gesprek zou moeten aangaan. Een gesprek over iets dat mij, maar ook jullie aangaat en ook bezighoudt. Niet één collega die het er nooit over heeft! En omdat ik een weblog heb en deze maand via ons vakblad Vastgoed aandacht wordt besteed aan mijn blog, heb ik bedacht dat het wellicht een goed idee is om op deze manier een open brief naar jullie allemaal tegelijk te sturen. Ik wil het met jullie namelijk hebben over: de courtage, volgens de Dikke van Dale “cour·ta·ge [koertaazje] de; v -s makelaarsloon, provisie” En volgens Wikipedia Courtage is de afsluitprovisie die een makelaar ontvangt bij de aan- of verkoop van een huis. Deze provisie bedraagt meestal tussen de 1,2 en 2,5% (excl. btw) van de koopsom van de woning. De provisie bij aan- en verkoop van aandelen wordt soms courtage genoemd. Het wordt steeds meer gebruikelijk om met de makelaar over de courtage te onderhandelen.” Zoals op Wikipedia staat te lezen is de courtage iets waar onze opdrachtgevers op kunnen onderhandelen. Iets dat ze natuurlijk doen! Zou ik ook doen, als ik weet dat ik heeeeel makkelijk geld kan besparen door te zeggen dat ik niet de volle mep wil betalen en al van alle kanten heb gehoord...
NHG verscherpt eisen aan taxateurs

NHG verscherpt eisen aan taxateurs

Stichting Waarborgfonds Eigen Woning gaat taxateurs selecteren door het stellen van strengere regels. Vanmorgen las ik dit bericht op nu.nl en daarna dit bericht op fd.nl. In deze berichten worden gemeld dat per 1 januari 2010 de taxatierapporten t.b.v. van een NHG-aanvraag alleen nog door taxateurs mag worden verstrekt welke zijn aangesloten bij een taxatieinstituut. Welke instituten dit gaan worden is nog niet bekend, maar gedacht kan worden aan bijvoorbeeld NWWI. De instituten zorgen voor een extra check voordat het rapport definitief wordt uitgebracht. Ook zijn de taxatierapporten een stuk uitgebreider en minder lang geldig dan iedereen nu gewend is. Met deze maatregels wil het waarborgfonds de taxatiefraude nog verder terugdringen. Is dit nu een goed bericht in deze tijden? Ik werd in mijn gedachten een tijd lang heen en weer geslingerd tussen ja en nee. Ja, natuurlijk: hypotheekfraude moet zo snel mogelijk worden uitgebannen en als dit een maatregel is om dit te versnellen / te bereiken, prima! Ja, het kaf wordt van het koren gescheiden binnen de taxateurs-wereld. Wie neemt zijn vak serieus en sluit zich aan bij een instituut? Echter, consumenten moeten vervolgens ook beseffen dat dit ook een investering is voor de taxateur. De tijden dat taxateurs vanachter hun bureau huizen kunnen taxeren, zijn in ieder geval nu echt voorbij! Twijfel….. de dumptarieven van ‘bureautaxateurs’ zijn dan wel voorbij maar de taxatierapporten zullen een behoorlijk stuk duurder worden dan nu het geval is. In het artikel van het FD wordt gesproken van ‘een paar tientjes’, maar dit is in mijn ogen niet juist en een tikkeltje voorbarig om te noemen aangezien ze nog geen instituten...
Recensie van uw ‘eigen woning’ – het guru boek

Recensie van uw ‘eigen woning’ – het guru boek

Dit is weer een keer wat anders! Recentelijk is in de guru-reeks een boekje uitgekomen met als titel: Eigen Woning – over kopen, verkopen en onderhoud. Via twitter sta ik in contact met de auteur Arjan Dasselaar. Aangezien de titel van het boek aansluit bij de inhoud van dit blog heb ik de auteur verzocht om een recensie-exemplaar. Wat mij bijzonder aanspreekt is dat het boekje is geschreven omdat de auteur had gewild dat het er was toen hij zijn eerste huis ging kopen. Des te meer omdat er klaarblijkelijk teveel is misgegaan destijds. Het boekje Eigen Woning leest lekker weg. Niet onverwacht aangezien Arjan Dasselaar economisch journalist is en al meerdere andere boekwerken en artikelen op zijn naam heeft staan, dus gewend om te schrijven. Daarbij weet hij uitstekend ingewikkelde materie helder te verwoorden. Af en toe, maar zeker niet te vaak, wordt er met een knipoog wat humor toegevoegd aan de informatie. Dit gaat gepaard met de persoonlijke ervaring van de heer Dasselaar en geeft het boekje daarom een persoonlijke tintje. Zo nu en dan staat er een leuke cartoon bij de tekst, die goed gekozen zijn. De opbouw van de hoofdstukken ben ik minder over te spreken, ronduit rommelig. Er zal vast wel voor een bepaalde structuur gekozen zijn, mij ontgaat die echter. Zo wordt het hoofdstuk ‘bezichtigen en onderhandelen’ pas na het hoofdstuk ‘verhuizen’ genoemd. Ook binnen de hoofdstukken zelf wordt er wel eens van de hak-op-de-tak gesprongen. Wanneer u een ‘zappende’ lezer bent zult u alleen die hoofdstukken lezen die voor u van belang zijn en maakt de volgorde niet veel uit. De tijdsgeest is uitermate...
Verkopen van eigen dienstverlening

Verkopen van eigen dienstverlening

Makelaars hebben het zwaar, wat zeg ik, ze hebben het gewoon ronduit moeilijk! De redenen hiervoor zijn bekend: crisis, teveel makelaars, slechte dienstverlening en consumenten krijgen geen hypotheek van de bank voor de aanschaf van een huis etcetera. Het is dus cruciaal voor makelaars om de klant duidelijk te maken waarom er juist voor hem/haar gekozen moet worden. En daar wordt het moeilijk. Makelaars communiceren niet altijd even goed met hun (potentiele) klanten. Daarnaast zullen makelaars de noodzaak in moeten zien om met hun markt (lees: klanten) mee te veranderen qua communicatie. Makelaars zijn conventioneel, iets nieuws of anders wordt niet zo snel opgepakt. Gelukkig beginnen er steeds meer vernieuwende intiatieven zich te ontplooien – men moet wel! De NVM/SOM gaat makelaar 2.0 cursussen geven, er verschijnen steeds meer makelaars op twitter en ook het bloggen wordt nu meer en meer gezien als een praktische en goede methode om de klanten blijvend te informeren. Recentelijk las ik een blogpost van de marketing guru Seth Godin met een suggestie waarvan ik er het volste vertrouwen van heb dat het ook voor makelaars inzetbaar is. Ik kom even terug op mijn opmerking over het slechte communiceren van makelaars. De verkooppresentatie in dit specifieke voorbeeld. Het moment dat de makelaar voor het eerst om de tafel zit met de mogelijke opdrachtgevers, mensen die hun woning willen verkopen. Vaak gaat het daar al mis – de makelaar wijst er namelijk graag op dat het bedrijf al x jaar bestaat, dat ze weet-ik-hoeveel % marktaandeel hebben en daarom dus goed zijn. Maar dat is niet wat de klant wil weten…. Die wil weten wat...
Google+