De nieuwe regels – hoe je er voordeel uit kan halen

De nieuwe regels – hoe je er voordeel uit kan halen

In mijn vorige column heb ik aangegeven hoe de nieuwe regels omtrent hypotheekrente aftrek jouw werk aan het einde van het jaar kunnen beïnvloeden. Nu wil ik je nog iets extra meegeven in dit verband waardoor je misschien een kijker kunt overhalen te bieden en nog dit jaar een koopcontract te tekenen. GEBRUIKELIJKE ONTBINDENDE VOORWAARDEN: OOK HET VERKOOPVOORBEHOUD VALT ER ONDER! Op www.ntrs.nl staat een link naar de Vragen en Antwoorden die het Ministerie van Financiën heeft gepubliceerd over de nieuwe regels. Daaronder bevindt zich ook een toelichting op de overgangsbepalingen die er voor zorgen dat iemand die in 2012 nog het koopcontract tekent toch hypotheekrente aftrek kan claimen onder de huidige (ruimere) regels. Het koopcontract dient de zogeheten “gebruikelijke ontbindende voorwaarden” te bevatten, zoals de Drie Dagen Bedenktijd en de financieringsclausule voor de koper. Gisteren (11 dec) kreeg ik bericht dat de staatssecretaris in de Eerste Kamer nog een clausule heeft genoemd die in dit rijtje hoort. Dat is het zogeheten VERKOOPVOORBEHOUD, oftewel het voorbehoud van de verkoper dat zijn of haar eigen woning verkocht wordt. Alhoewel mij dit verbaast, is het voor jouw dagelijkse praktijk de komende 3 weken wel van belang. Hoe kan jij hiervan gebruik maken? Stel dat je een kijker rondleidt door een woning die jij in de verkoop hebt. De kijker is wel geïnteresseerd maar durft zich niet te binden omdat hij of zij een eigen woning heeft die ook nog verkocht moet worden. Je kunt dan het voorstel doen om een koopcontract op te stellen dat nog in 2012 wordt ondertekend en geregistreerd bij de notaris (zie daarvoor mijn vorige column). Ter geruststelling...
Koopcontract tekenen voor 1 januari 2013 vanwege de hypotheekrenteaftrek

Koopcontract tekenen voor 1 januari 2013 vanwege de hypotheekrenteaftrek

Ik lees op Nu.nl dat je het drukker hebt vanwege de aanstaande wijzigingen in de fiscale behandeling van hypotheken en de renteaftrek. Zoals je weet is het in het kader van de hypotheekrente-aftrek van belang of een (voorlopig) koopcontract getekend is voor of na 1 januari 2013. Dat betekent automatisch dat jij aan het einde van het jaar onder druk gezet kunt worden (door koper of verkoper) om nog een contract op te stellen voordat de champagnekurken knallen met Oud Jaar. Dat is geen probleem, want het hoort bij je werk en het is een bekroning van een geslaagde verkoopbemiddeling. Maar als je tussen Kerst en Oud en Nieuw nog een koopcontract opstelt, is het wel van belang voor partijen dat er geen discussie met de belastingdienst ontstaat of het contract is ge-antedateerd. De belangen voor zowel de fiscus als de koper zijn groot, want het gaat om de belastingaftrek van de rente voor de komende 30 jaar. Daarom nu alvast een praktische tip voor je. Overleg eens met een notaris waar je graag zaken mee doet. Kijk of het mogelijk is dat dit notariskantoor van jouw koopcontracten een copie collationnee kan maken als jij daarom vraagt. Dat houdt in dat de notaris jouw contract kopieert en er een verklaring opzet op welke dag dat gedaan is. Zolang jij jouw contract maar vóór sluitingstijd op 31 december a.s. hebt langs gebracht, is onomstotelijk duidelijk ten opzichte van de fiscus dat het contract nog in 2012 is getekend. Mocht het niet lukken om langs te gaan bij de notaris omdat je het te druk hebt met de opleveringsbezichtigingen tussen Kerst en Oud en Nieuw, vraag dan aan...
Wonen 4.0 – een vastloper of een vlottrekker?

Wonen 4.0 – een vastloper of een vlottrekker?

Een viertal organisaties die verschillende partijen op de woningmarkt vertegenwoordigen, hebben een revolutionair plan gepresenteerd – Wonen 4.0. Het doel van dit plan? Het vlottrekken van de woningmarkt. Echter: Direct toen ik hoorde wat men nu weer bedacht had sloeg het angstzweet mij aan alle kanten uit! Een dergelijk plan presenteren is 1 maar je realiseren wat voor invloed dit heeft op de emotie en dus het koopgedrag van de consument is 2. Dit plan gaat de woningmarkt helemaal niet op korte termijn vlottrekken. Dit plan gaat onrust geven! En onrust betekent…..aan de handrem trekken. Natuurlijk is alles goed doorgerekend en het zal best wel kloppen, maar………een huis kopen is en blijft een emotionele beslissing! En aan dat laatste is men in mijn ogen in dit plan dan ook totaal aan voorbij gegaan. Als “Wonen 4.0” daadwerkelijk uitgevoerd zou worden dan weet niemand wat het wonen in 2015 nu echt gaat kosten. Iedereen krijgt in dit plan per jaar 1/30 minder hypotheekrente aftrek. En dat hakt er in! Natuurlijk zal er wel gecompenseerd worden middels wijziging in de IB en zullen er woontoeslagen komen, maar de een zal hier beter van worden en de ander niet. En of je straks bij de een of bij de ander hoort, dat weet niemand. Dit geeft dus onrust bij de kopers van nu. En of die onrust terecht is of niet, dat doet er niet eens toe. De consument reageert emotioneel en gaat zich nog maar eens achter de oren krabben of het nu wel het juiste moment is om te kopen. Vrijwel niemand is dakloos, dus in de wachtmodus gaan is geen...
Overheid verstoort woningmarkt

Overheid verstoort woningmarkt

Onder deze kop las ik een artikel over een onderzoek naar de woningmarkt. Dit is geen perfecte markt die transparant is en waar alle deelnemers over alle gegevens beschikken. Doordat de overheid ingrijpt in deze markt met subsidies (waaronder ook de hypotheek rente aftrek), is zij verstoord. Althans dat is de conclusie van de heer Frans Schilder in zijn proefschrift Essays on the economics of housing subsidies. Wellicht een zwaar onderwerp, maar misschien toch interessant om te lezen vanwege de komende verkiezingen en de onderhandelingen die daarna in politiek Den-Haag zullen volgen voor het opstellen van een kabinets-akkoord en bezuinigingen casu quo stimuleringsmaatregelen. Binnenkort zal ik weer een column plaatsen waar u in de praktijk meer aan heeft. Dat gaat over de Groninger Akte en de toekomstige verhoging van de BTW en...
Hoezo nu effe de hypotheekrenteaftrek afschaffen?

Hoezo nu effe de hypotheekrenteaftrek afschaffen?

Dit is een gastblog van Jeroen Stoop – directeur van Makelaarsland Nu de hypotheekrenteaftrek afschaffen!  Eenvoudige woorden van mensen die zich even in de schijnwerpers willen zetten zoals onze kersverse president van De Nederlandsche bank Knot.  Uiteraard is een dergelijk statement een leuke introductie om jezelf direct tot een BN-er  te maken, maar erg doordacht en chique is het niet. Terug naar de realiteit: Directe afschaffing was een goed idee geweest in een sterk groeiende economie met oplopende huizenprijzen. Zweden is hier een goed voorbeeld van. Hier beperkte men 14 jaar geleden(1997) de renteaftrek. De woningmarkt klapte volledig in maar herstelde evenredig met de economische groei. Wat zijn de consequenties voor Nederland van een dergelijke maatregel in een economisch zware tijd? “Er zal een soort kettingreactie ontstaan die uiteindelijk iedereen zwaar raakt” Huizenprijzen donderen in elkaar Mensen kunnen gemiddeld 30-50% minder lenen. Banken moeten namelijk een normering aanhouden welk deel van het inkomen aan woonlasten mag worden besteed. Als de woonlast veel hoger wordt zal er dus minder geleend kunnen worden.  Daarbij komt ook nog het feit dat huizenkopers niet meer willen lenen dan haalbaar is om normaal te blijven leven. Het minder kunnen lenen zal een direct effect hebben op de huizenprijzen met 25% – 40%. Noodgedwongen blijven wonen ‘Verkoopmoetjes’ blijven uit Door ziekte, scheiding, overlijden of baanverlies moet een woning vaak gedwongen verkocht worden. Iedereen met een hypotheek die hoger is dan het niveau na de ineenstorting blijft met een restschuld zitten en moet dus noodgedwongen blijven wonen of gaat failliet. ‘Funverkopers’ stromen niet door Ik noem ze altijd de funverkopers.  De groep in een bepaalde fase,...
Oproep: Premier Rutte, doe iets, alstublieft!

Oproep: Premier Rutte, doe iets, alstublieft!

Deze oproep is afkomstig van Jeroen Stoop Breng de woningmarkt direct weer tot leven! Geruststellende woorden van Vice Premier Verhagen. Vandaag adviseert de heer Verhagen  mensen die op het punt staan een huis te kopen niet te speculeren op mogelijke besluiten van het kabinet voor de woningmarkt. “Iedereen die zijn oog heeft laten vallen op een mooi huis, moet het gewoon kopen. Want daar heeft hij jarenlang plezier van” aldus Verhagen vrijdag na afloop van de ministerraad. Open Brief Meneer Rutte, ik vraag u alstublieft?  Hoe reageert de Nederlandse consument op berichten over verlaging/afschaffing  van de overdrachtsbelasting. Nederlanders, waar zuinigheid met vlijt verankerd zit in het oerinstinct. Die reclames over het Zeeuwse Meisje nog vers in het geheugen hebben zitten. Die Nederlanders gaan allemaal achterover zitten en wachten en wachten. Net zo lang totdat het kabinet heeft gesproken. Gelukkig is dit Prinsjesdag al het geval. We hoeven dus maar 3 maanden te wachten. Dat is echt te lang! Meneer Verhagen geeft aan dat de Nederlandse consument er niets aan heeft dat allerlei partijen, of dat nu banken zijn, makelaars of belangenorganisaties, iedere keer maar weer een steen in de vijver gooien om te kijken wie er nat wordt.  Diezelfde Nederlanders hebben er ook niets aan als het kabinet hetzelfde doet. En dat is juist nu precies wat er gebeurt. En dat “niets” slaat nu een onacceptabel  gat van 3 maanden. Ik vraag u alstublieft op zeer, zeer korte termijn uitslag te geven welke maatregelen er nu wel of niet genomen gaan worden. Als dat niet mogelijk is dan vraag ik u nu een tijdelijke maatregel te nemen zoals het...
Hypotheekplan Rabo heeft wel wat

Hypotheekplan Rabo heeft wel wat

Zojuist heb ik het persbericht van de Vereniging Eigen Huis gelezen, als reactie op een plan van de Rabobank. Kortweg wil de Rabo de annuïteitenhypotheek verplicht stellen. Grootste bezwaar van de VEH is de zwaardere druk op de lasten van de consument, immers, doordat de renteschuld op de hypotheek met de jaren afneemt is er minder hypotheekrenteaftrek, het belastingvoordeel. Ja, dat is een feit zolang de hypotheekrenteaftrek blijft zoals die nu is… Oh jee, daar gaan we weer. Jongens en meisjes, de hypotheekrenteaftrek gaat veranderen! Hoe en wanneer is nog niet bekend. Maar het gaat gebeuren. Laten we nou eens simpel naar het Rabo voorstel kijken. Iedereen vanaf 2012 aan de annuïteitenhypotheek. Dan hoeft er op zich niet heel veel meer aan de hypotheekrenteaftrek gedaan te worden, want die wordt aldoor iets minder. Als de overheid vervolgens besluit om, gestaag over een periode van 30 jaar, de hypotheekrenteaftrek steeds meer te laten vervallen hoeft nog steeds niemand met een lopende hypotheek daar echt last van te hebben. De klap wordt kleiner. Compenseer dat een beetje met verdere belastinghervormingen (die toch wel gebeuren) en pak de verhuisboete aan. Kopers weten dan redelijk goed wat ze maandelijks kwijt zijn aan lasten en hebben na 20 of 30 jaar het huis afbetaald. Laat de economen dit maar eens uitwerken, doorrekenen en met voorstellen komen. Zijn we ook direct van de komkommertijd af deze zomer. Lekker met z’n allen discussiëren over de hypotheekvormen, belastingen en voordelen. De vraag blijft alleen of wij als huizenkopers het gaan accepteren dat er geen keus is qua hypotheekvorm. Dictatuur op de huizenmarkt? Ik zie het er niet...
De woningmarkt

De woningmarkt

Het onderwerp wat verkopers en kopers bezig houdt is de woningmarkt, de huizenprijzen, de hypotheekrenteaftrek en wat kan ik lenen. Of liever gezegd, wat kan mijn koper nog lenen?! Het weer Wekelijks lees ik uitlatingen over “de” woningmarkt. Per definitie ongenuanceerd, aangezien de woningmarkt in Nederland net zo divers is als het klimaat op aarde. Tis een beetje alsof Helga vanavond zegt dat het morgen in Europa lekker weer wordt. Daarnaast lees je van alles over de hypotheekrente aftrek, wel of niet volhouden is eigenlijk niet eens een vraag. Afschaffen is de enige mogelijkheid, omdat we het eigen woning bezit in Nederland subsidiëren, hetgeen we van Europa niet mogen en het drijft de prijzen op. Het is nu eenmaal zo dat de waarde van een woning (ja, ik ga generaliseren) jarenlang bepaald werd door wat men er voor wilde (en dus kon) geven. Instabiel Gisteren zei een 2e kamerlid van de grootste partij tegen mij, dat er nog wat lucht in de markt zit, wat ze er gecontroleerd uit willen laten lopen. Mooi is dat, eerst subsidiëren en oppompen, dan met alleen een persoonlijk doel (kiezers!) de hypotheekrente handhaven en daarna de markt haar werk laten doen. Welke markt, bedoel je die markt die je zelf van alle kanten hebt beïnvloed en welke door juist die invloed instabiel is? NHG afschaffen Verder las ik gisteren een artikel in de Volkskrant over afschaffen van de Nationale Hypotheek Garantie. Keihard een lachertje. Conclusie was dat de belastingbetaler opdraait voor de schade welke uit dit fonds voortvloeit, wanneer een eigenaar met schuld verkoopt. Die schuld betalen wij sowieso, want zonder de NHG...
De huizenmarkt stort volgend jaar weer in

De huizenmarkt stort volgend jaar weer in

Helaas is de kans best groot dat de huizenmarkt en huizenprijzen begin volgend jaar weer instort. Maatregelen als deze: klik hier, leveren volgens berekeningen van de Hypotheekshop betekenen voor veel mensen met een laag inkomen dat ze 20% minder hypotheek kunnen krijgen. Dat betekent dus dat die mensen minder snel zullen gaan verhuizen, of minder hoog kunnen bieden en dat betekent dus dat de vraag afneemt en de prijzen dalen. Oops! Sommige banken (die dat tegen ons hebben beweerd maar van wie we hun naam vanwege bankpolicies niet mogen noemen) vertelden ons dat het vaak zelfs om 25% gaat. Dus dat veel mensen 25% minder hypotheek krijgen volgend jaar en hij verwacht dat de hypotheekmarkt begin volgend jaar verder verslechterd. Het is zelfs zo, dat die banken vroeger, een paar jaar geleden werkte met een factor van 5 a 6. Dus als je bruto inkomen inclusief je partner, 40.000 euro per jaar is, dan mocht je een hypotheek krijgen van max 240.000 euro. Vanaf volgend jaar gaat die factor naar 3,5. Dan mag je dus maar 140.000 euro hypotheek krijgen!!! Dat is 42% minder. En we hebben zelfs ook berichten gekregen van mensen die 50% minder hypotheek...
De woningmarkt: tijd voor revolutie

De woningmarkt: tijd voor revolutie

Tijdens het NIROV debat van 28 september was het de eer aan Joop Hazenberg om de column te verzorgen. Met zijn toestemming staat hier de integrale tekst van zijn column. Belangenclubs Allereerst wil ik benadrukken dat ik geen kenner van de woningmarkt. Ik vind het eerlijk gezegd een vreselijk onderwerp, waarin belangenclubs steevast het hoogste woord voeren en het algemeen belang buiten schot blijft. Daardoor zitten we inmiddels in een volstrekt absurde toestand: 2,4 miljoen van de 7 miljoen woningen zijn sociale huur, dus een derde van de Nederlanders leeft kennelijk op het randje van de armoedegrens. Ten tweede is de nationale hypotheekschuld de hoogste ter wereld, in 2009 stond de teller op 609 miljard euro, dat is meer dan we jaarlijks gezamenlijk verdienen. Intussen staat één op de zes kantoren leeg. Overheid Met het kabinet dat binnen twee weken op het bordes staat, zal aan deze situatie bitter weinig veranderen. In het algemeen lopen de kosten van de verzorgingsstaat in Nederland de komende tien/twintig jaar compleet uit de hand, de woningmarkt is daar slechts een onderdeel van. Volgens recente schattingen van economen is zo’n vier procent groei van het BBP per jaar nodig om de verzorgingsstaat te kunnen blijven betalen. Kredietcrisis Als er één les is die we uit de kredietcrisis moeten trekken, is dat de reële en de financiële economie in balans moeten blijven. Nu hebben we de afgelopen decennia vooral een ingewikkeld kaartenhuis gebouwd, op basis van mooie principes en het idee dat schulden vanzelf kunnen worden opgelost door continue waardestijging en continue economische groei. Deze hypotheek op de toekomst heeft ons nu de das omgedaan,...
Onrust bij kopers blijft

Onrust bij kopers blijft

Er was heel even rust omtrent het H-woord, met het oog op een mogelijke rechtse regering. Ondanks dat uitzicht bleef de consument, de koper, terughoudend. Want wat gaat er gebeuren…? Onrust om niets Het zal geen ene moer uitmaken. Linksom of rechtsom, desnoods recht door het midden, er zal een moment komen dat er iets aan de hypotheekrenteaftrek gaat veranderen. Geen idee hoe, maar het gaat gebeuren. Dat is absoluut geen reden om met de billen samengeknepen op de bank te blijven zitten. Het maakt geen verschil Geen groot verschil moet ik zeggen. Er is geen enkele partij die het hele subsidie- en belastingstelsel (met betrekking op de woningmarkt etcetera) snel en daadkrachtig op z’n kop zal zetten. Alle partijen weten wel dat de impact daarvan op de BV Nederland te groot is. Kijk maar naar de voorbeelden uit Zweden. Wat dan nog? Stel, ik zeg stel dat er een coalitie komt die gekke dingen gaat doen. Oorzaak is gevolg… Nederland zal dat niet accepteren, binnen 4 jaar een nieuwe regering en de boel wordt wederom aangepast en veranderd. What else is new? Mooie praatjes Het probleem zit hem er in dat de consument niet gelooft dat het grofweg genomen geen impact op de portemonnee heeft. Welke mooie woorden er ook gezegd worden, hoe geruststellend het ook klinkt, de koper gelooft het niet. Geloof jij de woorden van een politicus? Gelooft de consument de sympathieke woorden van een makelaar? Geloofwaardigheid Daar zit hem het probleem. Al jaren lang vertellen politici A, vervolgens doen ze B wat C tot gevolg heeft (zie het artikel over breekpunten). Waar herkennen we dat...
3 mythes over de hypotheekrenteaftrek

3 mythes over de hypotheekrenteaftrek

De hoofdredacteur van de Geldgids (uitgave van de Consumentenbond) schrijft op de Telegraaf een interessant stuk over 3 mythes met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek. In de makelaardij is de aftrek van de hypotheekrente een heet hangijzer. Met toestemming van de juridische afdeling van de Consumentenbond plaats ik hier het integrale artikel van Reinout van der Heijden. Er bestaat veel onbegrip over de hypotheekrenteaftrek. Je kunt zelfs spreken van drie mythes. Vaak wordt beweerd dat Nederlanders verslaafd zijn aan hun hypotheek. Nederland heeft immers de grootste hypotheekschuld ter wereld, als je het afzet tegen de waarde van de woningen of het bruto nationaal product. Bij die cijfers wordt echter geen rekening gehouden met het feit dat veel Nederlanders hun hypotheek ook aflossen. Ze doen dat vaak via een spaarhypotheek waarbij pas aan het einde van de looptijd wordt afgelost. Dat is fiscaal gunstig en wij zijn een praktisch volk. Een fiscaal voordeeltje laten we niet liggen. Een andere misvatting is dat de hypotheekrenteaftrek ertoe leidt dat wonen steeds duurder wordt. De laatste 25 jaar zijn de woonlasten relatief gezien gelijk gebleven voor woningbezitters. Dat wil zeggen dat mensen nog altijd hetzelfde percentage van hun inkomen uitgeven aan hun eigen woning als in 1985. Natuurlijk, huizen worden steeds duurder. Maar het gezinsinkomen stijgt ook. De derde mythe is misschien wel de lastigste om te weerleggen. En dat is dat het beperken van de hypotheekrenteaftrek leidt tot een verarming onder huiseigenaren. Dat is helemaal niet zeker. Iemand koopt een woning van €275.000 en betaalt €16.000 hypotheekrente per jaar. Na verrekening van de renteaftrek blijft er nog €10.000 per jaar over. Die €10.000...
Google+