Is de NHG nog wel goed bezig?

Is de NHG nog wel goed bezig?

Meer dan 1,1 miljoen huiseigenaren hebben een hypotheek met NHG garantie. Een mooi vangnet voor de restschuld bij gedwongen verkoop. Is dat nog wel zo? Het klinkt in elk geval beter dan het is. Op 17 maart kwam dat ook duidelijk aan het licht bij een uitzending van Tros Radar. Dit keer gelukkig met veel inhoud en weinig welles-nietes. Het blijkt duidelijk dat ‘de Nederlander met NHG’ geen idee had van de wijziging van de spelregels. Spelregels die een behoorlijk ander resultaat hebben nu, in verhouding tot het moment in het verleden dat de hypotheek met ‘bescherming’ is afgesloten. Dat zou toch helemaal niet moeten kunnen! Ook ik heb dus een product afgesloten, afspraken over gemaakt en voor betaald, waarbij nu in een keer de afspraken eenzijdig worden gewijzigd. In mijn nadeel. Gelukkig hoef ik niet te verkopen en heb er dus geen last van. Alleen het principe op zich, het eenzijdig wijzigen van de afspraken die diepe impact hebben op de financiële situatie van mensen die hun huis nu met restschuld verkopen (of juist dus niet, zoals we in de aflevering hierboven zien), dat is onacceptabel of op zijn minst bizar te noemen. Hoe zit het met jouw klanten? Gaan die er nog altijd vanuit dat de NHG de restschuld wel oppakt, zodat men onbezorgd koopt? Heb jij verkopers die volledig (financieel) klem zitten vanwege de nieuwe regels van...
Starters zijn verwend

Starters zijn verwend

Wanneer een starter een huis gaat kopen is dat goed voor de huizenmarkt. Het is iemand die nieuw op de huizenmarkt actief wordt. Meestal met het gevolg dat er 3 tot 5 eigenaren van een koophuis doorstromen naar hun volgende huis, aangezien dat van hen verkocht wordt. Is het dan niet simpel om te zeggen dat ‘de starter’ als groep de oplossing is voor de crisis? Nee, ga daar maar niet van uit. Want, de starter is verwend! De starter is een zeurkous, een vervelend pubertje wat alles wil, zonder er ook maar iets voor te doen. Een huilebalkje. Hoeveel starters zijn er momenteel? Wie het weet mag het zeggen. Duidelijk is wel dat er voldoende mensen zijn die graag een eigen huis willen hebben. Waarschijnlijk worden dat er straks zelfs veel meer als de scheefhuurders eindelijk (en terecht) worden aangepakt. Nee, starters zijn er genoeg. Doorstroming Maar als er genoeg starters zijn, waarom is er dan geen doorstroming op de huizenmarkt? Waarom kopen die starters geen huis? Wat we als antwoord horen gaat dan vaak over de hypotheek. Banken willen geen geld uitlenen aan starters. De starter krijgt geen geld bij elkaar voor de aanschaf van het huis. Maar is dat wel zo? Hypotheek Banken verdienen geld met het uitlenen van geld. Ze schieten zichzelf in de voet door geen geld uit te willen lenen. Natuurlijk, de regeltjes omtrent het uitlenen van geld met een huis als onderpand zijn verzwaard. Maar dat is niet de oorzaak, dat zijn enkel parameters waarbinnen je dient te opereren. De schuldige van het niet hebben van geld, geleend of niet, dat is nog altijd dat...
Wil de bank nog wel erfpacht van een woning financieren?

Wil de bank nog wel erfpacht van een woning financieren?

Dit gastblog is afkomstig van Hans-Willem  Heetebrij, kandidaat-notaris in Epe (Gelderland). Als je verkoper van een erfpachtrecht bent of potentiële koper daarvan, heb je er belang bij dat er een hypotheek op het recht van erfpacht gegeven kan worden. Immers, de meeste Nederlanders hebben nog steeds een (hypothecaire) geldlening voor de financiering van een woning nodig. Onlangs zijn door de banken nieuwe criteria daarvoor opgesteld. In dit artikel leg ik uit welke criteria dat zijn en hoe je door een notariële opinie kunt laten vaststellen of jouw erfpacht nog wel financierbaar is. Wat is erfpacht? Erfpacht is een zakelijk recht op een stuk grond, een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij heeft ook het recht van opstal: de grond in erfpacht mag worden voorzien van een opstal (bijv. een woning) en de erfpachthouder heeft het recht deze opstal (inclusief het erfpachtrecht) te verkopen. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor. Achtergrond In de vastgoedmarkt is er een impasse ontstaan doordat, als gevolg van de crisis, erfpachtrechten met betrekking tot woningen moeilijker financierbaar zijn geworden. Eind 2011 heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) het rapport “Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd...
Overheid verstoort woningmarkt

Overheid verstoort woningmarkt

Onder deze kop las ik een artikel over een onderzoek naar de woningmarkt. Dit is geen perfecte markt die transparant is en waar alle deelnemers over alle gegevens beschikken. Doordat de overheid ingrijpt in deze markt met subsidies (waaronder ook de hypotheek rente aftrek), is zij verstoord. Althans dat is de conclusie van de heer Frans Schilder in zijn proefschrift Essays on the economics of housing subsidies. Wellicht een zwaar onderwerp, maar misschien toch interessant om te lezen vanwege de komende verkiezingen en de onderhandelingen die daarna in politiek Den-Haag zullen volgen voor het opstellen van een kabinets-akkoord en bezuinigingen casu quo stimuleringsmaatregelen. Binnenkort zal ik weer een column plaatsen waar u in de praktijk meer aan heeft. Dat gaat over de Groninger Akte en de toekomstige verhoging van de BTW en...
Zorgplicht na executie

Zorgplicht na executie

Dit is een gastblog van Rogier van Heijnsbergen, RMT makelaar en mede-eigenaar bij Van Heijnsbergen & Partners NVM-Makelaars in Den Haag. In het dagelijks leven zou deze aanhef voor nogal wat gefronste wenkbrauwen zorgen, in de realiteit van de hypotheekwereld is het echter een bittere noodzaak. Het leven eindigt namelijk niet voor de geëxecuteerde. Hij of zij, al dan niet met het gezin, moeten de draad weer op zien te pakken na een van de meest dramatische periode in hun leven.  Al hetgeen ze aan gewend waren is verloren gegaan en de veiligheid van de eigen woning zal nimmer meer zo aanvoelen. En precies op het moment dat de mensen de helpende hand van de samenleving, hun adviseurs en financiële instellingen het meeste nodig hebben, staat niemand aan de poort van het veilinghuis. Slechts een enkeling treft een hulpverlener die zich het lot van zijn cliënt heeft aangetroffen. Verreweg de meesten zullen volledig moeten vertrouwen op hun familie en vrienden. Maar deze staan vaak ook met lege handen en kennen weinig mogelijkheden om te helpen. En als de helpende hand geboden wordt; na verloop van langere, maar meestal kortere tijd verwateren deze mogelijkheden ook. De geëxecuteerden zijn geen homogene groep: het zijn mensen/huishoudens van allerlei pluimage. Van verslaafde tot de tot voor kort hard werkende ondernemer en alles daar tussen in. Maar overwegend mensen die hun steen(tje) hebben bijgedragen aan de samenleving en in min of meerdere mate op handen werden gedragen door de banken, hun adviseurs en de belastingdienst. Zij, die vanwege een enorme diversiteit aan redenen, daar terecht zijn gekomen waar ze nooit en te nimmer verwacht hadden...
Ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid hypotheek

Ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid hypotheek

Scheidingen zijn vaak een bron van ellende. Tegelijkertijd een bron van inkomsten vaar makelaars, want is het niet zo dat een 30% van je business voortkomt uit scheidingen? Zelden zal een koophuis in het bezit blijven van één van de twee, want de ex uitkopen is meestal niet aan de orde. Toch gebeurd het wel eens dat de man of vrouw er wel blijft wonen, terwijl de hypotheek doorloopt en op beide namen staat. Nu is er een gedupeerde die in exact die situatie zit en zij is een petitie gestart. Wanneer jij, of je klanten, het ook onterecht vinden dat je als ex niet ontslagen kan worden van de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheek na een echtscheiding,  teken dan de...
Hypocrisie van de banken

Hypocrisie van de banken

Dit blog is ingezonden door Remko Schrijver – makelaar te Rotterdam (of waarom de duivel altijd op dezelfde hoop schijt) Tot 2008 groeiden de bomen tot in de hemel voor hypotheekbanken in binnen- en buitenland. Hypotheken waren enorm gewilde producten voor banken; er was onderpand, er werd een goede rente voor betaald (meer dan in andere landen) en de Nederlands consument was een graag geziene klant vanwege zijn consistent betalingsgedrag.   Crisis In 2008 bleek echter dat de hebzucht van op bonussen gefocuste bankmanagers het bankbestel in het nauw gebracht hadden en dat de gevolgen daarvan niet beperkt bleven tot de VS, maar ook Nederland aandeden en de woningmarkt voorgoed veranderden. Het consumentenvertrouwen nam met sprongen af, de hypotheekmogelijkheden werden ernstig beperkt door terughoudendheid van banken en door het enorme aanbod van te koop staande woningen begon langzaam maar zeker een structurele prijsdaling in de woningmarkt door te sijpelen. Eindelijk, een plan! Overheid, brancheorganisaties en banken misten visie en slagkracht om met een structurele aanpak te komen voor het oplossen van de impasse. Heilige huisjes bleven heilige huisjes en goedbedoelde discussies over mogelijke oplossingen leidden uiteindelijk tot niets. Tot in juni 2011 het Kabinet Rutte I besloot om eens de stoute schoenen aan te trekken. Een verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% werd ingevoerd als maatregel om de zieltogende woningmarkt een oppepper te geven. Door de belasting te verlagen gedurende een periode van 1 jaar, zou de koopbeslissing voor twijfelaars versneld moeten worden; bij een koopsom van 200.000 euro levert dit al snel een besparing op van 8.000 euro. Ook voor Henk en Ingrid, onze modale Nederlanders,...
Hou de regie in handen via Semi-VON

Hou de regie in handen via Semi-VON

Je kent natuurlijk de afkortingen: Kosten Koper (KK) of Vrij op Naam (VON). Een belangrijk praktisch verschil is dat bij KK de koper de notaris uitkiest omdat deze alle kosten van de levering betaalt, zoals de overdrachtsbelasting, honorarium notaris en kadaster. Maar dat betekent ook dat de verkoper, jouw cliënt, ineens hoge(re) notaris-kosten kan krijgen te betalen als er bijvoorbeeld nog een hypothecaire inschrijving op de woning rust die moet worden doorgehaald (royement). Deze kosten horen namelijk niet tot de kosten koper. Dit speelt bijvoorbeeld als de notaris door de koper wordt uitgekozen vanwege zijn of haar lage tarief voor de levering. Er schijnen notarissen te zijn die dit gemis aan inkomsten compenseren door de verkoper veel te rekenen voor diverse handelingen die ook noodzakelijk zijn. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft een tijd geleden aangegeven dat de verkoper voor het royement niet kan kiezen voor een eigen notaris. Het royement moet gedaan worden door de notaris die de levering begeleidt. Omdat de verkoper hier niets in te brengen heeft en dus het risico loopt hoge(re) tarieven te moeten betalen, zijn er makelaars die nu in hun koopovereenkomsten hiervoor een regeling opnemen. Die houdt in dat de koper aan de verkoper een vergoeding zal betalen als de kosten van doorhaling hoger zijn dan een aangegeven bedrag. Dit is op zich een goede regeling, maar het verbaast mij toch dat je als makelaar de verkoper gedurende het gehele verkoop-proces van goed advies voorziet en op het laatste moment de regie uit handen geeft door de koper te laten kiezen welke notaris de akte van levering zal passeren. Daarom wil ik...
Nieuwe regels voor hypotheken, verandert er veel op 1 augustus?

Nieuwe regels voor hypotheken, verandert er veel op 1 augustus?

Deze brijdrage is afkomstig van Hajo de Vries – Gecertificeerd Financieel Planner bij De Hypotheekshop in Almere De Tweede Kamer staat achter de scherpere regels die vanaf 1 augustus gaan gelden voor hypotheekverstrekking. Waarom zijn er scherpere regels nodig? Minister De Jager zegt dat Nederland koploper is met creditering in Europa. Toch valt het aantal gedwongen verkopen wel mee. Vorig jaar 2.000, nog geen half promille van de hele woningvoorraad. Meestal worden gedongen verkopen veroorzaakt door echtscheiding en werkloosheid. Wat verandert er? Voor veel mensen niets. Bestaande hypotheken worden niet aangepast. Voor hypotheken onder NHG, tot € 350.000, blijven de voorwaarden gelijk. Alleen bij hypotheken zonder NHG mag het aflossingsvrije deel maximaal de hoogte hebben van de helft van de waarde van de woning. De totale financiering mag niet meer bedragen dan 110% van de waarde van de woning. Invloed op de woningmarkt De Nederlandse Bank en het Centraal Planbureau verwachten dat de nieuwe  regels een zeer beperkt effect zullen hebben op de woningmarkt. Volgens deze instanties treft de beperking slecht een kleine groep mensen. Conclusie Ik denk ook dat deze maatregelen niet zoveel effect zullen hebben op de woningmarkt. De renteontwikkeling en nieuwe regelgeving voor banken door Basel III zullen meer invloed hebben. Het is wel vreemd dat de overheid zich bemoeit met de aflossingen van hypotheken. Eerst zadelen ze mensen op met een schuld die 6% hoger ligt dan de waarde van de woning door de overdrachtsbelasting en vervolgens verplichten ze mensen om af te lossen. Hypotheekverstrekking is maatwerk. De één wil iedere maand sparen om af te lossen, de andere investeert in een onderneming en een...
Is huur-koop de oplossing?

Is huur-koop de oplossing?

Nu er al geruime tijd behoorlijke stagnatie optreedt in de verkoop van woningen, wordt er door alle betrokken partijen naar oplossingen gezocht om de woningmarkt vlot te trekken. (Ik spreek in dit geval bewust over dé woningmarkt, omdat de problematiek in alle regio’s, bij alle woningtypes en in elke prijsklasse wel ergens voorkomt.) Alternatief Door de nieuw aangekondigde beperkingen m.b.t. hypotheekverstrekking en de terughoudendheid van banken lijkt de situatie er niet beter op te worden. Wellicht is nu de tijd aangebroken om op een andere manier naar de mogelijkheden op de woningmarkt te kijken… Nijpende situaties Nederland is niet het enige land waar de huizen lang te koop staan. Ook hier in Spanje lopen de verkooptijden behoorlijk op en in veel gevallen is de noodzaak tot verkoop nog nijpender dan bij de meeste Nederlandse verkopers. I.v.m. de hoge werkeloosheid wil men zich zo snel mogelijk van de hypotheeklast ontdoen om te voorkomen, dat de bank de woning gedwongen verkoopt waarbij men met een restschuld blijft zitten. Onderdak bij familie of vrienden is hier snel geregeld en om de verkoop van de woningen aantrekkelijker te maken, wordt er steeds vaker overgeschakeld op huur-koop. Wat is huur-koop? Bij huur-koop wordt er tussen koper en verkoper een overeenkomst gesloten welke contractueel wordt vastgelegd. In de huur-koopovereenkomst wordt vastgelegd voor welke vaste koopsom de koper de woning uiteindelijk zal afnemen en op welke uiterste datum de notariële overdracht zal plaatsvinden. Daarnaast wordt in dit contract een aanbetaling opgenomen, die de koper dient te voldoen bij ondertekening van de huur-koopovereenkomst. Deze aanbetaling is minimaal gelijk aan de aanbetaling die verschuldigd zou zijn bij een...
Wil je adverteren met je huis?

Wil je adverteren met je huis?

Voor de zekerheid zal ik de vraag herhalen: Wil jij adverteren met je huis? Goed lezen, want ik vraag dus niet of je het huis geadverteerd wilt hebben. Dat is wat anders. In de Verenigde Staten (waar anders) is een nieuwe vorm van adverteren ontstaan. Omdat er menig huishouden echt in de financiële problemen zit en de mortgage niet meer kan betalen heeft Adzookie een fantastische oplossing bedacht. Billboard Waarom het oppervlak van het huis niet gebruiken als giga-groot-billboard? Maak van je huis een advertentieruimte en de kosten van je hypotheek zijn gedekt. Kan je blijven wonen waar je woont en zijn de zorgen van de maandelijkse lasten verdwenen. Verschil In Amerika is dit eenvoudig te doen. Er zijn echter twee hele grote verschillen tussen het land van de onbegrensde mogelijkheden en het kikkerlandje van ons. De advertentie wordt geverfd. In Nederland is het gros van de huizen gebouwd met bakstenen of beton. In Amerika voornamelijk hout. Welstandscommissie. Moet ik er meer over zeggen? Idee Ik vind het een geweldig idee! Ook in Nederland vind ik dat het zeker opgepakt zou moeten worden. Want die Vinex-wijken met allemaal dezelfde saaie huizen en eenzijdig gekleurde voordeuren is ook niets. Een beetje leven in de brouwerij! Trouwens, waarom nog gebruik maken van Te Koop borden als je de gevel tot Te Koop advertentievlak kan omtoveren? Wie durft? ps- over adverteren...
Hoe goed wordt hypotheek informatie begrepen?

Hoe goed wordt hypotheek informatie begrepen?

Misschien was het beter geweest om te vragen hoe slecht. Natuurlijk weet jij wel wat voor hypotheek je hebt. Maar vraag het eens aan je kennissen tijdens een verjaardag of ander sociaal evenement? Eeeeeh Dat zal het meest gegeven antwoord zijn. Samen met ‘een woekerpolis’ en de vanzelfsprekende ‘dat weet ik eigenlijk niet’. Een hypotheekadviseur zal daar niet van opkijken. Column Vandaag kwam ik een leuke column van Luuk Koelman tegen die hier over ging. Omdat het bij METRO gepubliceerd is, mag ik het niet volledig overnemen, helaas. Toch staat hier alvast het eerste stukje en ik nodig je uit om de rest ook te gaan lezen. Het is de moeite waard. Deze week zag ik meermalen het H-woord voorbij komen. Het voerde me terug in de tijd. Vijf jaar geleden zat ik samen met mijn vriendin bij een hypotheekadviseur. Hij heette Richard en zetelde in een klein kamertje, temidden van een heleboel andere kamertjes waarin weer andere Richards zaten. Drie lange ochtenden waren mijn vriendin en ik bij hem te gast. Dat viel niet mee, want Richard liet niets on­besproken. Daar rolde de eerste offerte al uit de printer. ‘Financieringsbehoefte’ stond er in grote letters boven. Terwijl Richard diverse getallen aanwees (“dit is het open doelkapitaal, waarbij in de saldo-opgave een onderscheid wordt gemaakt tussen waarde-ontwikkeling enerzijds en de termijnen tijdens de looptijd anderzijds”), zag ik vanuit een ooghoek mijn vriendin al in een diepe trance verdwijnen. Lees verder op de site van...
Google+