Waarom makelaars de problemen op de huizenmarkt zelf kunnen oplossen

Waarom makelaars de problemen op de huizenmarkt zelf kunnen oplossen

Eigenlijk had dit blog een andere titel kunnen hebben. Zo’n titel met hoog Telegraaf gehalte, een titel waardoor minstens 50% van de makelaars direct de hakken in het zand zouden zetten. Waardoor ze meteen en zonder verder te lezen zouden roepen dat het niet waar is. De originele titel was: Makelaars misbruiken de huizen verkoper. Wat denk jij als je die tekst leest? Weerstand? Zin om te reageren? Goed zo! Ga dan nu direct naar de reacties toe en schrijf je mening op. Laat maar weten waarom het niet klopt. Toe maar, klik even op deze zin om nu te reageren. Ga daarna terug naar het begin en lees alles… Het kan wel eens verschil maken. Positief Omdat de makelaardij het al zwaar genoeg heeft is het zinvoller en nuttiger om vanuit een positief aspect te gaan schrijven. Werken aan een oplossing is altijd beter dan gaan slaan en schoppen. Dat is te makkelijk. Daarom de andere invalshoek. Want wat is er nou mooier als je, als makelaar, ZELF kan zorgen voor de oplossing -of op zijn minst een verbetering- van je eigen markt? Analyse van het probleem Voordat je een probleem kan gaan oplossen is het noodzaak om duidelijk te hebben wat het probleem eigenlijk is, waar het probleem zich bevindt. De volgende problemen spelen al een aantal jaar voor kopers, verkopers en makelaars. Er worden minder huizen gekocht/verkocht Voornamelijk omdat de koper geen hypotheek kan krijgen Lage doorloopsnelheid Huizen staan lang te koop Verkopers weigeren het huis met verlies te kopen Psychisch probleem, zie ook het artikel bij de Volkskrant Kopers, verkopers en makelaars verwachten allemaal dat iemand anders...
Wil jij positief nieuws over de huizenmarkt?

Wil jij positief nieuws over de huizenmarkt?

Is de aantrekkende markt in de US of A een voorspelling van wat er ook in Nederland gaat gebeuren? Het zou mooi zijn! Wat zijn de redenen voor het aantrekken van de Amerikaanse markt? Waarom gaat het herstel nu zo snel en hoe gaan makelaars die plotselinge groei managen? Dat zijn een aantal punten die aan bod komen in het webinar komende donderdag 4 april van 11 tot 12 uur. Sprekers in dit webinar zijn onder andere Sandra Lopulalan – COO van ERA Nederland, Boris Geheniau van Fundament All Media en Arjan Terpstra van Radyus. Al discussiërend delen zij hun conclusies en inzichten met je. Belangrijkste conclusie, de woningmarkt trekt weer aan! Zo zijn in de staat Texas in februari 32% meer transacties gedaan dan in het jaar daarvoor. Deze ontwikkeling, en meer inzichten en conclusies worden behandeld in dit onmisbare webinar voor makelaars en ontwikkelaars. Update: Het webinar is inmiddels afgelopen. Je kan het hieronder terugkijken en luisteren....
…en de tijd tikt weg

…en de tijd tikt weg

Huizen staan lang te koop. Dan is het begrijpelijk dat je alles en nog wat gaat bedenken om het huis toch maar verkocht te krijgen voor je opdrachtgever. Sinds december vorig jaar is er een nieuwe optie voor je bij gekomen. Een soort van veilingsite die eigenlijk geen echte veilingsite is. Ik heb het over onderdeklok.nl. Hoe werkt het Als makelaar kan je een huis aanbieden bij onderdeklok. Je geeft daarbij een beginprijs en een bodemprijs aan. Tevens ga je er mee akkoord dat iedere week de vraagprijs met minimaal €1000 zakt. Uiteraard kan dat ook meer zijn, dat bepaal je verder zelf, het is een minimum. Wanneer een koper het huis ziet en in de gaten houdt, kan die net zo lang wachten tot die een ons weegt, of op een eerder moment een bod uitbrengen op het huis. Vanzelfsprekend is dat bod niet bindend, maar een verzoek aan de makelaar om tot onderhandeling over te gaan. Zo kan het zijn dat er een koper is die de op dat moment gevraagde prijs voor het huis wel aardig vindt, om vervolgens een bod uit te brengen. Resultaat: het huis is verkocht voor meer dan de bodemprijs. Wordt de bodemprijs bereikt? Dan blijft het huis nog 4 weken op de site staan om daarna roemloos en onverkocht door de zijdeur te vertrekken. Voordeel Als verkoper loop je het risico dat je toch wat meer voor je huis krijgt dan de bodemprijs. Door de (kleine) urgentie die kopers kunnen voelen happen ze mogelijk wat eerder toe om te kopen, want anders doet een andere koper het misschien wel. Het is...
De Albatrosstraat verkoopt 25 keer beter dan de Zangvogelweg

De Albatrosstraat verkoopt 25 keer beter dan de Zangvogelweg

2 jaar geleden schreef ik al een blog over het toepassen van en de invloed van betaalde producten op Funda.  Nu een update. Hoe staat het ermee? De marktpositie van Funda is de afgelopen 2 jaar in een moeilijke huizenmarkt alleen maar belangrijker en groter geworden. Zoek je een huis, dan zoek je allereerst op Funda en daarna misschien op een andere huizensite als Jaap of Huislijn. Of voor wellicht uitgebreidere informatie op de website van de makelaar zelf. Funda De NVM is de afgelopen jaren in actie gekomen tegen ‘algemene’ 360 graden foto’s of video’s van pleinen, parken en zelfs van de makelaarskantoren zelf. Dit kom je dan ook (gelukkig) bijna niet meer tegen. Goed gedaan! De info op Funda gaat echt weer over de woningen zelf! De consument kent en erkent Funda. Het feit dat Funda sinds 2008 elk jaar tot ‘website van het jaar’ gekroond wordt onderstreept dit. De site ziet er goed uit, is overzichtelijk en toont snel, makkelijk en goed informatie over de woningen. De consument Maar nu mijn punt…. kent en erkent Funda de consument? Denkt Funda in en vanuit het belang van de consument? Mijn mening is: nee! Als ik zoek op Funda wordt bovenaan de resultaatlijst niet de woning getoond die het beste past in mijn zoekprofiel, maar daar wordt nog steeds de woning met de meeste betaalde producten getoond. De volgorde van de ranking van de woningen is nog steeds hetzelfde als 2 jaar terug en dat vind ik vreemd. Dit in een woningmarkt die wel veranderd is en waar het huizenaanbod is toegenomen. Als de betaalde producten geen verschil...
Het spook van de waardedaling

Het spook van de waardedaling

Dit gastblog is geschreven voor Ruud van Rossum – oprichter van Het Boomhuiseffect Waardedaling bestaat voor kopers alleen op papier. Voor veel aspirant-kopers wellicht een spookbeeld: gaat de woning die ik wil aanschaffen straks misschien in waarde dalen? Ben ik dan mijn geld kwijt? Kom ik daarmee niet in financiële problemen? Daar hoeven kopers niet bang voor te zijn, waardedaling bestaat namelijk niet. Nou ja, een beetje dan, maar alleen op papier. De waardedaling van een woning gaat geruisloos over in de volgende woning. Stel, je kocht in 2008 een woning voor de toen gemiddelde woningprijs van 243.000 euro. Je wilt nu doorstromen naar een ruimere maar ook duurdere woning, destijds niet nodig en financieel niet haalbaar, nu de volgende logische stap. Je huidige woning is flink in waarde gedaald en gaat weg voor het gemiddelde van 2011, 215.000 euro. Een strop van 11%? Nee, want het volgende huis, destijds onbetaalbaar met een aankoopprijs van 315.000 euro is ook 11% in waarde gedaald. De koopsom bedraagt nu 280.000 euro, en daarmee heb je een voordeel van 7000 euro. De verkopers van het huis van 315.000 euro dan, zij willen naar een appartement van 150.000 euro, die zijn toch veel geld kwijt? Er zullen niet veel starters zijn geweest die in 2008, op het hoogtepunt van de markt, een woning hebben gekocht van 315.000 euro. Deze verkopers hebben dus in het verleden een flinke waardestijging meegemaakt. Per saldo zullen zij misschien spijtig opmerken dat ze 4 jaar eerder hadden moeten verkopen, maar er zal geen sprake zijn van een waardevermindering. Als je een woning koopt, koop je niet alleen maar een huis. Je bouwt daarmee aan je woningcarrière. Een woningcarrière beslaat algauw 30 tot 50...
Starters zijn verwend

Starters zijn verwend

Wanneer een starter een huis gaat kopen is dat goed voor de huizenmarkt. Het is iemand die nieuw op de huizenmarkt actief wordt. Meestal met het gevolg dat er 3 tot 5 eigenaren van een koophuis doorstromen naar hun volgende huis, aangezien dat van hen verkocht wordt. Is het dan niet simpel om te zeggen dat ‘de starter’ als groep de oplossing is voor de crisis? Nee, ga daar maar niet van uit. Want, de starter is verwend! De starter is een zeurkous, een vervelend pubertje wat alles wil, zonder er ook maar iets voor te doen. Een huilebalkje. Hoeveel starters zijn er momenteel? Wie het weet mag het zeggen. Duidelijk is wel dat er voldoende mensen zijn die graag een eigen huis willen hebben. Waarschijnlijk worden dat er straks zelfs veel meer als de scheefhuurders eindelijk (en terecht) worden aangepakt. Nee, starters zijn er genoeg. Doorstroming Maar als er genoeg starters zijn, waarom is er dan geen doorstroming op de huizenmarkt? Waarom kopen die starters geen huis? Wat we als antwoord horen gaat dan vaak over de hypotheek. Banken willen geen geld uitlenen aan starters. De starter krijgt geen geld bij elkaar voor de aanschaf van het huis. Maar is dat wel zo? Hypotheek Banken verdienen geld met het uitlenen van geld. Ze schieten zichzelf in de voet door geen geld uit te willen lenen. Natuurlijk, de regeltjes omtrent het uitlenen van geld met een huis als onderpand zijn verzwaard. Maar dat is niet de oorzaak, dat zijn enkel parameters waarbinnen je dient te opereren. De schuldige van het niet hebben van geld, geleend of niet, dat is nog altijd dat...
Wat verwacht jij van de klant?

Wat verwacht jij van de klant?

Dit is een gastblog van Johan Tadema, werkzaam op het snijvlak van Marketing en Sales van woningverkoop. De consument is veranderd, de klant is kritischer, de klant is mondiger geworden hoor je de laatste jaren steeds opnieuw. Klopt dit wel? Is de klant nu werkelijk veranderd of is zijn omgeving juist veranderd. Ik ben van mening van dat laatste. In mijn ogen is de consument altijd al kritisch geweest en -zeker sinds de jaren tachtig vorige eeuw- ook al mondiger. Zijn kritiek heeft hij dus altijd al laten horen. Zijn kritiek -als hij tenminste ontevreden was- ging over de leverancier of over de dienstverlening. Zijn kritiek uitte hij alleen niet tegen de leverancier/dienstverlener. Die luisterde immers toch niet. Die was bezig met zijn product of nog erger met zijn omzet, verdienmodel, zijn targets en zijn bonus. En de leverancier/dienstverlener was nooit bezig met de klant. Al helemaal niet na afloop van de dienstverlening of deal. Snel weer naar de volgende klant was het motto! Dus ging de consument in zijn omgeving; vrienden, familie, kennissen, collega’s buren etc. vertellen wat goed én wat slecht ging. Het communicatiekanaal wat hij daarvoor tot zijn beschikking had was het één op één gesprek. De leverancier/dienstverlening kreeg dit dus nooit te horen én wat je niet hoort is er niet. Toch? Waarom hoor ik dan nu zo vaak dat de klant is veranderd? Ik denk omdat de leverancier opeens de kritiek wel moet horen, hij kan zich er niet meer voor afsluiten. Het is opeens overal om hem heen. Omdat de klant een krachtig comminicatiekanaal heeft gekregen. Niet langer meer één op één of op...
Overheid verstoort woningmarkt

Overheid verstoort woningmarkt

Onder deze kop las ik een artikel over een onderzoek naar de woningmarkt. Dit is geen perfecte markt die transparant is en waar alle deelnemers over alle gegevens beschikken. Doordat de overheid ingrijpt in deze markt met subsidies (waaronder ook de hypotheek rente aftrek), is zij verstoord. Althans dat is de conclusie van de heer Frans Schilder in zijn proefschrift Essays on the economics of housing subsidies. Wellicht een zwaar onderwerp, maar misschien toch interessant om te lezen vanwege de komende verkiezingen en de onderhandelingen die daarna in politiek Den-Haag zullen volgen voor het opstellen van een kabinets-akkoord en bezuinigingen casu quo stimuleringsmaatregelen. Binnenkort zal ik weer een column plaatsen waar u in de praktijk meer aan heeft. Dat gaat over de Groninger Akte en de toekomstige verhoging van de BTW en...
Huurders in het nauw gedreven

Huurders in het nauw gedreven

Ruim twee maanden heeft Nederland gewacht op het Catshuis-akkoord. Uiteindelijk liep dit op niets uit en kregen we een politieke crisis bovenop onze vastgoedcrisis. Dit dieptepunt leverde echter onverwachts wel een crisisakkoord op met andere politieke partijen. Binnen twee dagen was het akkoord gevormd met daarin effecten die ons jaren zullen achtervolgen. Wat betekent dit voor u als huurder? Hieronder volgt een korte samenvatting. Stabiliteitsprogramma De correcte benaming van het crisisakkoord is het “Stabiliteitsprogramma” . Hierin is een apart kopje voor onze woningmarkt opgenomen met daarin het volgende: Op de woningmarkt vinden belangrijke structurele hervormingen plaats. Het is essentieel om de hypotheekschulden te verminderen, zowel vanuit micro- als vanuit macro-perspectief. Tegelijkertijd is het van belang om het vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. De regering is daarom voornemens om de hypotheekrenteaftrek te handhaven. Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek (structurele besparing 5,4 mld.). Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Dat draagt bij aan langdurige zekerheid op de woningmarkt en lagere financiële risico’s. De maatregel wordt gefinancierd uit de afschaffing van de onbelaste reiskostenvergoeding, inclusief het onbelaste privé-gebruik van leaseauto’s. Dit bevordert dat mensen dichterbij hun werk gaan wonen en vermindert de milieu- en filedruk. De huren voor huurders met een inkomen van €33.000–€43.000 per jaar mogen worden verhoogd met de inflatie plus 1% (afgeroomd met de verhuursverheffing per 2013). Voor...
Lege huizen-treintjes tijdens Open Huizen Route?!

Lege huizen-treintjes tijdens Open Huizen Route?!

Een aantal keer per jaar zetten de Nederlandse makelaars hun beste beentje voor en sporen hun opdrachtgevers aan om hun huis op te ruimen en de deur open te zetten voor deelname aan de Open Huizen Route. De makelaars die, in de ogen van de consument normaal gesproken passief afwachten, komen ineens in actie en trachten het ongelijk van de consument te bewijzen door massaal de straat op te gaan en via alle mogelijke media-uitingen de landelijke Open Huizen Dag te hypen, maar voor wie? Aanstaande zaterdag kunnen er zo’n 55.000 woningen zonder afspraak bezichtigd worden. De verkopers van deze huizen doen hun uiterste best om juist hún stulpje zo goed mogelijk te presenteren. Hoopvol ingefluisterd door hun makelaar, die hen verteld heeft dat het voorjaar echt hét seizoen is om huizen te kijken en te kopen, gaan ze vol overgave aan de schoonmaak, maken de tuin in orde en zetten verse bloemen op tafel. Sommige opdrachtgevers nemen zelfs een stylist in de arm om hun ‘thuis’ voor hen onherkenbaar te laten inrichten, zodat het gevoel en de presentatie in elk geval voor de eventuele kijker optimaal is. Verkoper = Koper De huizenmarkt zit al een hele tijd op slot en men komt met allerlei initiatieven om de vicieuze cirkel te doorbreken of juist te benutten. Een goed voorbeeld hiervan is het idee van de huizen-treintjes. Omdat het algemeen bekend is, dat de meeste verkopers ook weer automatisch koper van een andere woning worden, is het plan opgevat om gebruik te maken van deze ketting en verkopers en kopers aan elkaar te koppelen… Huizen-trein rijdt Open Huizen Route Waarom...
Zo groei je in een slechte markt

Zo groei je in een slechte markt

De markt is slechter dan ooit. Smullend kondigen kranten met dikke chocoladeletters de volgende doemtijding aan. 2012 wordt nog slechter, zelfs Ger heeft het bevestigd. De woningmarkt ligt voorlopig nog aan de beademing. ….Piep…..piep…..piep….. Zelfs de ultra positivo’s die hardnekkig hoopten dat het allemaal met een sisser zou aflopen zien in dat verandering nodig is. Want blijf je werken zoals je deed voor de crisis, dan wordt het alleen maar erger. Het traditionele model heeft zijn glorietijd gehad. Allemaal niet zo schokkend, want dat heb je al op 100 keer gelezen. Je leest artikelen die je vertellen dat je moet veranderen. Je moet verbeteren, je moet dit, je moet dat. Wat er nooit bij staat WAT moet je dan doen? Dat puzzelstukje ontbreekt. Voor je het weet ben je hopeloos verdwaald in cliché land.  ‘Klantgerichter‘ zijn. Of ‘Aankopen Doen‘. Of ‘Specialiseren‘. Allemaal goed advies. Maar hoe doe je dat? Want je bent nu op punt A. Punt Z ligt in de verte. Een succesvol kantoor, bruisend van activiteit, aktes die passeren bij de vleet, biedingen die binnenstromen…  alleen die tussenstappen, dat zijn rotzakken. Hoe kom je van A naar Z? Misschien kan ik voor TomTom spelen. In 2009 kwam ik in zwaar vaarwater. De crisis sloeg in als een bom. Ik had net met briljante timing een investering gedaan in nieuwe kantoorruimte. Mijn reserve lag onder het vriespunt. Ik moest iets doen. Wachten tot alles overwaaide en eens lekker in winterslaap gaan was geen optie. Dus ik ging op zoek. Net zoals nu was er goedbedoeld ‘algemeen’ advies te vinden zover als je kon kijken. Maar ik moest iets praktisch...
Wat kan een echte aankoopmakelaar betekenen?

Wat kan een echte aankoopmakelaar betekenen?

Een paar maanden geleden vroeg ik me af of een aankoopmakelaar wel waar voor z’n geld levert. Want, er zijn maar verrekte weinig consumenten die een aankoopmakelaar inschakelen (2 tot 10%). Ook zijn er maar heel weinig makelaars die alleen maar dat doen: aankopen. Ik snap waarom. De makelaars weten zelf nauwelijks wat een aankoopmakelaar is! Die conclusie volgt als je de informatie over de voordelen van een aankoopmakelaar volgens de NVM leest. Analyse Kijk even naar deze tekst en laat het goed tot je doordringen: Het is een prachthuis en de roze bril gaat op. De verkoper presenteert het huis prachtig en heeft een goed verhaal voor eventuele mindere punten. Op dit moment heeft u behoefte aan een aankoopmakelaar. Dit is exact wat er op de NVM site staat. Alleen al met deze zinsnede wordt het vak, de kunde, van aankoopmakelaar de grond in geboord. Alleen al hiermee is een aankoopmakelaar tot niets anders verworden dan een juridische en bouwkundige controlepost. Geen enkele andere meerwaarde voor de koper! 12 punten Van de 12 verschillende punten (voordelen genoemd) zijn er maar liefst 5 gerelateerd aan het huis, 2 juridisch van aard en slechts 2 die over het voordeel voor de klant gaan (tijdswinst en lokale kennis). En dan vind men het gek dat kopers geen aankoopmakelaar inschakelen voor hun zoektocht. Voortraject Juist de periode vóór de eerste bezichtiging is waar een aankoopmakelaar het verschil kan maken. Een periode die in dit NVM lijstje compleet genegeerd wordt. Een gemis van jewelste. Waarmee kan een aankoopmakelaar echt het verschil maken voor kopers? Even wat voorbeelden (met dank aan een paar gedreven...
Google+