Kopersmarkt: doe er iets mee!

Kopersmarkt: doe er iets mee!

Huizen staan lang te koop, er komen steeds meer huizen op de markt, waardoor de prijzen onder druk staan. Dit is al een hele tijd het beeld van de Nederlandse woning-markt. Er wordt veel over gesproken en nagedacht over mogelijke oplossingen, maar het lijkt erop dat geen enkele makelaar als eerst een revolutionaire ommezwaai durft te maken om op die manier meer zekerheid te krijgen over het voortbestaan van zijn/haar kantoor. Makelaars zijn koppig en eigenwijs In mijn eerdere blog over het afschaffen van exclusieve opdrachten heb ik al uitgelegd, dat de Nederlandse makelaar over het algemeen zeer conservatief is: “Wat vroeger altijd goed heeft gewerkt, moet je vooral niet veranderen”. De vraag, de behoefte en de markt veranderen echter wél, dus als makelaar zul je je hieraan wel aan móeten passen, of je nu wilt of niet. Tot nu toe richtten de meeste makelaars zich vooral op de verkopers. Als de exclusieve verkoopopdracht binnen is, komen de revenuen vroeg of laat vanzelf. Zelfs nu de huidige markt ervoor zorgt dat de inkomsten uit verkopen langer op zich laten wachten, toont de makelaar zijn/haar doorzettingsvermogen en blijft hij/zij geduldig aan zijn/haar verkoopopdrachtgevers uitleggen, dat het een kopersmarkt is en dat er door het grote woningaanbod veel concurrentie is. Het ligt ook niet aan het feit, dat ze niet weten wat er gaande is. Nee, de makelaars zijn realistisch genoeg om te beseffen, dat het inderdaad een kopersmarkt is… ze doen er alleen niets mee. Strohalmen Met het oog op het voortbestaan van hun kantoor volgen de makelaars allerlei cursussen over Nieuwe Media. Hoe werkt Twitter?, Wat is een goed...
Welke markt kies jij?

Welke markt kies jij?

De markt is een geweldig voorbeeld van samenwerken. Op een gezamenlijke, centrale plek komen vele kleine ondernemers bij elkaar om hun waar aan te bieden. Gespecialiseerde waar om precies te zijn. Waarom doen makelaars dat niet? Je hebt op de markt de groenteboer, de visboer, de kaasboer, de slager, de plantenman, de snijbloemen en nog veel meer kraampjes die een zeer beperkt assortiment hebben. Toch bestaat de markt al jaren en zie ik het ook nog niet verdwijnen. Zelfs niet als er supermarkten in de buurt zijn waar je al die spullen handig en comfortabel in een keer kan kopen. Dat heeft een reden. Supermarkt Heb jij recentelijk iemand in de supermarkt gevraagd of je de rozen met warm of koud water in de vaas moet zetten? Je mag blij zijn als ze weten waar de roosvicee staat. Wanneer je een lekkere Griekse salade wilt maken, heb je het verschil dan wel eens geproefd tussen de olijven uit de supermarkt en bij de Turkse groenteboer? Je kiest dan al snel voor de specialist. Naast de supermarkten zijn er ook de ‘hypermarches’. Van die winkels waar je 3 uur kan winkelen, verdwaalt in de gangen en nog niet alles gekocht hebt wat je eigenlijk wilde kopen. In Frankrijk zijn dat de grote jongens zoals LeClerc, Carrefour en Casino. Ondanks het gemak is de recente trend verschoven naar kwaliteit. Kwaliteit Kijk eens om je heen. Je drinkt geen bakkie leut meer, maar een Senseo, Nespresso of Dolce Gusto. In de horeca wordt zelden nog filterkoffie geserveerd, daar zijn het de espresso-machines die met hun hete stoom de brachel maken. Enig idee...
Exclusieve opdrachten afschaffen en courtage verhogen

Exclusieve opdrachten afschaffen en courtage verhogen

De laatste tijd lees ik zowel op allerlei blogs als op Twitter, Facebook en andere SocialMedia discussies over Makelaars 1.0 en de nieuwe Makelaars 2.0. De vrij algemene mening is, dat een Makelaar 1.0 als conservatief bestempeld wordt, omdat hij of zij niet deelneemt of gebruik maakt van de Nieuwe Media. Een Makelaar 1.0 zou uitsluitend gebruik maken van de aloude en beproefde methodes van adverteren en een bord plaatsen (uiteraard weet ik dat dit kort door de bocht is, maar ik denk dat het overbodig is om uit te leggen, dat makelen meer is…). Een Makelaar 2.0 benut de Nieuwe Media in elk geval meer dan een Makelaar 1.0. Het is namelijk nog maar de vraag of hij/zij deelneemt (d.w.z. een account heeft aangemaakt) of ook daadwerkelijk gebruik maakt van dat account door te communiceren via de Nieuwe Media. Dát is naar mijn idee het grote verschil; niet of je deelneemt, maar of je het ook écht gebruikt. Nederlandse makelaardij is conservatief Hoewel ik zelf niet meer als makelaar actief ben op de Nederlandse woningmarkt, houd ik deze vanuit Spanje wél in het oog. Op deze manier kan ik ‘van buitenaf’ redelijk objectief de ontwikkelingen binnen de Nederlandse makelaardij observeren en deze zodoende op een andere manier belichten. Omdat ik weet hoe de makelaars in Nederland werken, kan ik die werkwijze heel goed vergelijken met de manier waarop wij hetzelfde vak in Spanje uitoefenen. Het eerste punt, dat direct opvalt, is dat de Nederlandse makelaardij per definitie conservatief en beschermend is. Het feit dat de Nederlandse makelaars als een van de weinige, zoniet de enige, makelaars ter wereld...
Courtage makelaar wel verschuldigd

Courtage makelaar wel verschuldigd

Bij verkoop van onroerende zaken en/of productierechten wordt veelal een makelaar ingeschakeld. Na verlening van de opdracht tot bemiddeling zal de makelaar een overeenkomst opmaken, waarin onder meer bepalingen over de aan de makelaar te betalen vergoeding (courtage) opgenomen worden. Soms gebeurt het dat uzelf een koper vindt. Ondanks dat u zelf de koop tot stand brengt, bent u als de overeenkomst met de makelaar niet is ontbonden toch de afgesproken courtage verschuldigd. Een dergelijke zaak speelde onlangs voor de rechtbank. Een woningverkoper had een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van zijn woning, waarbij in de opgemaakte overeenkomst afspraken waren gemaakt over de courtage en de vraagprijs voor de woning. Ondanks diverse werkzaamheden van de makelaar (plaatsen advertenties, opmaken en rondsturen verkoopbrochure etc.) werd aanvankelijk geen koper gevonden. Pas na tweeënhalf jaar vond de verkoper zelf een koper, waarmee hij zelf een akkoord bereikte. De afgesproken verkoopprijs was veel lager dan de vraagprijs. De verkoper weigerde de courtage te betalen aan de makelaar, waarna de makelaar naar de rechter stapte. Volgens de rechter had de makelaar aangetoond dat hij diverse werkzaamheden had verricht. Het feit dat hij de koop uiteindelijk niet tot stand had gebracht deed hier niets aan af, aangezien de bemiddelingsovereenkomst niet was beëindigd. Verder stelde de verkoper dat de makelaar hem een te hoge vraagprijs had voorgesteld, waardoor de woning vrijwel niet te verkopen was. Ook dit baatte de verkoper niet: volgens de rechter had de makelaar voldoende bewijzen aangevoerd die een dergelijke vraagprijs rechtvaardigden. Daarbij kwam dat niet was gebleken dat de verkoper had aangedrongen op een bijstelling van de vraagprijs. Tip: Zorg dat in...
De goedkoopste, betrouwbare makelaar

De goedkoopste, betrouwbare makelaar

In de meeste gevallen en voor de meeste producten of diensten kiest de consument de goedkoopste beste verkoper. Wanneer alles zo ongeveer hetzelfde lijkt, natuurlijk wordt er dan voor de goedkoopste aanbieder gekozen, dat is immers goed genoeg. Zodra je inziet wat dat voor jou betekent, kan je drie dingen gaan doen. Zorgen dat je de goedkoopste bent De meest betrouwbare zijn De enige aanbieder zijn Zorgen dat je de goedkoopste bent Deze keuze wordt door veel makelaars gekozen. Hup, omlaag die courtage – dan krijg ik wel weer klanten. Hoe lang hou je dat vol? Hoeveel meer woningen zul je moeten gaan verkopen om in ieder geval break-even te komen met je bedrijf? Heb je die cijfers allemaal op een rijtje? (Lees ook: Open brief aan alle makelaars) Wat ga je doen als jouw concurrentie de prijzen ook verlaagd? Nog minder courtage vragen? Geld toegeven als je een huis in de verkoop mag nemen? De meest betrouwbare zijn Enig idee hoe je dat gaat doen? Laat het dan direct weten, want het is mij een raadsel hoe jij er voor kan zorgen dat je de meest betrouwbare bent. Misschien lukt het je wel om de betrouwbaarste te zijn voor een bepaalde groep consumenten, maar een andere groep mensen zal daar toch echt verschillend over denken. Stel je toch eens voor dat het geheim hiervan ontrafeld wordt…. Scheelt een boel bij de verkiezingen, gaan we allemaal op dezelfde partij kiezen. De enige aanbieder zijn Waarschijnlijk is dit je beste en enig haalbare alternatief. Zolang jij je duidelijk kan onderscheiden van de concurrentie zal de consument niet meer hoeven kiezen...
Een business model op basis van geluk

Een business model op basis van geluk

“Not everything that can be counted counts, and not everything that counts can be counted”, zei Albert Einstein ooit. Dat zet je wel aan het denken… Want hoe zit dat dan bij waardebepaling (achteraf); wat geeft werkelijk waarde? Eerder postte ik een blog over ‘waardebepaling achteraf‘. Over een nieuw soort beloningsstructuur tussen opdrachtgever en opdrachtnemer. Maar hoe zit het eigenlijk tussen werkgever en werknemer, bestaat daar ook zo’n werkvorm voor? Ja, Chip Conley laat in deze TEDtalk zien hoe. Hij presenteerde op TED zijn ´business model van het geluk´. Bijzonder, inspirerend en hoopgevend! Check zijn inspirerende TEDtalk hieronder. Voor de ongeduldigen; zie mijn samenvatting eronder! [youtube]http://www.youtube.com/watch?v=UROCz70tlMY[/youtube] Wat de schoonmaakster en de koning in gemeen hebben Toen de dotcom-zeepbel barstte ging de Amerikaanse hoteleigenaar Chip Conley op zoek naar een nieuw business model. En niet zo maar een business model. Door de wijsheid van een schoonmaakster en een Boeddhistische koning, leerde hij wat werkelijk telt. Het gaat om geluk, of zoals hij het uitdrukt: om “Joie de Vivre”. Hij baseerde er zijn bedrijfsmodel op en haalde bijzondere resultaten. In de industriële 19e en 20e eeuw stond produceren centraal. Harde cijfers over economie: vraag, aanbod en schaarste waren zwaarwegende geluksfactoren. Winst maken was succes en succes stond weer synoniem voor geluk. Geluk werd daarom hoofdzakelijk gemeten aan de hand van het Bruto Nationaal Product. Eigenlijk tot op de dag vandaag nog steeds het geval. Maar zijn de meetbare dingen nu alles? Volgens Einstein niet – en ik heb die man hoog zitten. Want hoe waardeer je fenomenen als gezondheid, geluk, plezier en inspiratie? Momenteel wordt dat niet of nauwelijks meegenomen in ons...
‘Wat de gek er voor geeft’ is zo gek nog niet

‘Wat de gek er voor geeft’ is zo gek nog niet

Wat is mijn werk waard? Best een goede vraag. In mijn vakgebied communicatie wordt dat als volgt vastgesteld. De opdrachtgever schetst de opgave, wij denken een briljant plan uit, we bedenken hoeveel uur we ermee zoet zijn en maken een offerte. Zoveel uur hiervoor, een paar uur daarvoor, enzovoorts. Even optellen, maal uurtarief, nou dat kost u dan… Klinkt heel logisch, niet? Eigenlijk is het dat niet. Bij onze vorm van dienstverlening koopt iemand een verwachte dienst met bijbehorend verwacht resultaat. Hij betaalt echter enkel voor de input, wat voor hem er natuurlijk weinig toe doet. Resultaten, daar gaat het om.  Het resultaat van mijn investeringen wordt pas achteraf duidelijk. Toch wordt er vooraf al voor betaald, ongeacht het resultaat. Best gek eigenlijk. Waarom werken met waardebepaling achteraf? In de blog van @corne pleit hij daarom voor het systeem van waardebepaling achteraf. Na wat geGoogle ontdekte ik zelfs een ‘officiële’ website over dit onderwerp. Leuk initiatief! Je vindt daar een heldere uitleg van het concept. Samengevat; waarom werken met waardebepaling achteraf? Volgens de site: Het daagt je uit om je te ontwikkelen in de dingen waar je echt goed in bent. Het daagt je uit om de plekken te vinden waar je echt van toegevoegde waarde kan zijn. Het daagt je uit om het gesprek aan te gaan met je samenwerkingspartners over toegevoegde waarde. Het daagt je uit om te denken in mogelijkheden ipv onmogelijkheden. Doordat waardebepaling achteraf laagdrempelig aanvoelt krijg je vaak meer kansen dan als je de traditionele weg bewandelt. Heb je tijd over, lees dan hier nog eens de achterliggende filosofie. Zeker het lezen waard! Doet me...
Notaris blijft makelaar faciliteren

Notaris blijft makelaar faciliteren

Het was even spannend zoals ik twee dagen geleden berichtte, of de notaris nog wel de courtage aan de makelaar zou blijven uitbetalen. Inmiddels heb ik vernomen, met dank aan Karin en Frits, dat 60% van de notarissen op hun ledenraadvergadering tegen het plan hebben gestemd om geen honoraria aan adviseurs uit te betalen. Een zucht van verlichting voor veel makelaars, aangezien de huidige constructie een goede garantie voor de makelaar is om de courtage te ontvangen. (Zie ook de vele reacties op het vorige artikel) Desalniettemin lijkt het me wijs dat er door de gezamenlijke brancheverenigingen wordt nagedacht over een ander systeem. Een systeem waarbij de risico’s van het ontvangen van de courtage laag blijven, maar waarbij het moment van betalen naar voren wordt gehaald. Immers, is het niet van de zotte dat een makelaar zijn honorarium ontvangt lang nadat de dienst geleverd is? Daar zit makkelijk een 3 tot 9 maanden verschil tussen. De makelaar is daardoor feitelijk aan het voorfinancieren. Dat moet anders...
Hoe ontvangt een makelaar zijn courtage?

Hoe ontvangt een makelaar zijn courtage?

De consument betaalt de makelaar voor geleverde diensten. Maar hoe ontvangt de makelaar zijn geld en is dat eigenlijk wel vanzelfsprekend? In alle keren dat ik bij een koop/verkooptransactie van mijn eigen huis betrokken was (alle 3x), heb ik nooit geld aan de makelaar overgemaakt ofzo. Ook heb ik geen boze brieven of vorderingen van de makelaars ontvangen, dan mag ik er toch van uit gaan dat de makelaar z’n geld wel heeft ontvangen. Wat heel vanzelfsprekend lijkt, namelijk dat de notaris dat allemaal voor je regelt, is niet zo vanzelfsprekend als we denken. Het is zelfs een uitzondering! Uitzondering: De Beleidsregel verplicht de notaris derdengelden uit te keren aan degene die daarop op grond van de akte recht heeft. In de toelichting is hier destijds uit coulance een uitzondering gemaakt voor betalingen die rechtstreeks verband houden met de transactie, zoals het honorarium voor adviseurs. Kortom, de notaris mag de gelden ook namens de ontvanger van die gelden overmaken aan de makelaar, daar waar het zijn courtage betreft. Ledenraadvergadering Mogelijk dat er een einde komt aan deze uitzondering. Op 14 april wordt tijdens de ledenraad van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) een aanscherping van deze beleidsregel voorgesteld, waarbij de notaris geen honoraria aan adviseurs meer mag verzorgen. Dat zou kunnen betekenen dat de hypotheeknemer een gedeelte van de hypotheek beschikbaar stelt aan de koper of verkoper van de woning. Die kan dan zelf de makelaar betalen. Hoe nu verder? Vandaag de dag ontvangt de makelaar de courtage direct na het tekenen van de koopakte bij de notaris, bij de overdracht van eigendomsrecht. Hoe moet dat als de notaris de...
Makelaars moeten meer solliciteren

Makelaars moeten meer solliciteren

Als er iemand is die vaak solliciteert is het de makelaar wel. Want wie is jouw werkgever…? Denk eens goed na wie dat eigenlijk echt is! Inderdaad, de klant. De consument die jou inhuurt om een huis te kopen, of juist te verkopen. Dus zo gek is het idee niet eens, om te gaan solliciteren. Het verschil tussen het aanbieden van je diensten en solliciteren is niet zo groot. Maar de perceptie van de manier waarop wel. Offerte Je maakt inzichtelijk wat je als makelaar gaat doen tegen een afgesproken tarief Je gaat uit van de kracht van je dienstverlening Je geeft het gevoel van ‘take it or leave it’, met beetje onderhandelingsruimte over het tarief Je verkrijgt de opdracht op basis van kosten Daar is op zich dus niets verkeerd aan. Door anders tegen de ‘opdracht’ aan te kijken verander je ook je houding. Laten we eens kijken hoe dat ook zou kunnen. Sollicitatie Je maakt duidelijk waarom jij graag voor deze persoon wilt gaan werken Je gaat uit van de kracht van jezelf Je geeft het gevoel van meerwaarde aan, je maakt duidelijk dat jij het verschil maakt Je verkrijgt de opdracht op basis van inzet, van meerwaarde voor de ‘werkgever’ Door op een andere manier aan te kijken tegen het verkrijgen van de opdracht tot aankoop/verkoop breng je andere aspecten naar voren bij je klant. Wanneer er ingezet wordt op de meerwaarde die jij geeft, wordt de discussie over de courtage ook anders. Men is namelijk wel degelijk bereid te betalen voor meerwaarde. Iedereen kent het gezegde ‘Waar voor je geld krijgen’. Wil je een betere...
Prijs van makelaar afhankelijk van de markt

Prijs van makelaar afhankelijk van de markt

Dat is althans wat er gesteld wordt. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gaf vorige week woensdag te kennen dat de prijzen van makelaars met 2% gedaald zijn. Snelle rekensom: courtage was (stel) €3000, dan was het dus het derde kwartaal 2009 maar €2940. Dat is schrikken! Nu stelt het CBS dat die daling onder andere het gevolg is van het minder aantal verkochte woningen ten opzichte van een jaar eerder. Omdat er 31,4% minder woningen van eigenaar zijn verwisseld, ten opzichte van het 3e kwartaal 2008, laat de makelaar de courtage met 2% zakken. Oh ja, er is ook nog eens meer concurrentie, aldus het CBS. Als ik me niet vergis was de ‘crisis’ in het 3e kwartaal van 2008 al in volle gang. Is de concurrentie in de makelaardij het afgelopen jaar dan toegenomen? Aan de ene kant niet, aangezien het aantal makelaars zelfs is afgenomen. Maar… omdat de taart veel kleiner is geworden LIJKT het alsof de concurrentie is toegenomen. Ok, dan verlagen we toch gewoon de prijzen? Als dat de oplossing zou zijn, is 2% prijsdaling dan genoeg? Retorische vraag inderdaad. De enige manier wanneer een prijsdaling echt zin heeft, is als het om het product gaat. Mag ik even zo vrij zijn om een vergelijk te trekken met de supermarkt-oorlog? De winnaar was degene die het beste communiceerde wat de voordelen waren van het winkelen bij hen. Gewoon. Maar was het ook de goedkoopste? Is die keten nu de goedkoopste? Het laten dalen van de prijs kan een prima manier zijn om business te genereren, mits goed gecommuniceerd. Au, dat is de pijnlijke...
Google+