Variabele courtage en tevreden klanten versnelt de doorlooptijd

Variabele courtage en tevreden klanten versnelt de doorlooptijd

De vakjury tijdens de verkiezing van woningmakelaar van het jaar, georganiseerd door het vakblad Vastgoed, was er duidelijk over. De casus (en de pitch tijdens de award uitreiking) over variabele courtage die Van Herk Makelaardij had ingestuurd, was de winnaar. Allemaal met eigenlijk iets eenvoudigs als basis. Ambassadeurs voor je bedrijf Elke makelaar wil het graag, maar welke makelaar is bereid om het businessplan dusdanig aan te passen dat ze altijd tevreden klanten als resultaat hebben? Van Herk Makelaardij in elk geval wel. Sterker nog, ze willen graag van elke klant een echte ambassadeur maken. Iets waar ze met het volledige team in 7 kantoren hard aan werken. Het onhandige is echter dat je van tevoren niet weet of een klant tevreden zal gaan worden. En hoe kan je er van tevoren voor zorgen dat je als makelaar afspraken maakt met de klant, waardoor je ze tevreden houdt, ook als de klant aan het einde van de rit niet echt tevreden is? Wat zou jij aan je bedrijfsproces aanpassen hiervoor? Want de tijd terugdraaien om iets anders te doen lukt niet. De oplossing kan wel eens eenvoudiger zijn dan je vermoed. Juist daarom ook dit blog, zodat dit award winnende idee ook door jou geïmplementeerd kan worden. Variabele courtage Wat Van Herk Makelaardij heeft gedaan is het invoeren van twee courtage-tarieven, vandaar dat het variabele courtage heet. Het ene tarief wordt toegepast als de klant tevreden is, en het andere tarief als ze ontevreden zijn. Dat wordt dus bij aanvang van de opdracht bepaald en vastgelegd. Het mooie van dit systeem is dat er duidelijkheid is. Voor de klant en de...
Vervang jij de nieuwsbrief voor sociale media?

Vervang jij de nieuwsbrief voor sociale media?

Sociale media is hip, hot en bovenal snel en simpel. Daardoor ontstaat al snel de neiging om de tijdrovende klus van het maken en versturen van een nieuwsbrief te stoppen, en daar Facebook of iets anders voor in de plaats te gaan gebruiken. Maar is dat slim? Dit is een blog over het nut, de kansen en het succes van het goed inzetten van de e-mail nieuwsbrief. De nieuwsbrief per e-mail wordt onderschat Een belangrijke reden waarom e-mailmarketing, zoals de nieuwsbrief per e-mail ook wel genoemd wordt, onderschat wordt is de onbekendheid met het juiste gebruik er van. Ja, dat durf ik hardop te zeggen. Wanneer de nieuwsbrief niet goed ingezet wordt, wordt er ook geen voordeel mee behaald. Dat geldt natuurlijk net zo makkelijk voor het inzetten van sociale media. Of je dat nou via Facebook, Twitter, Snapchat, Instagram, Pinterest of WhatsApp doet. Maar daar waar een simpele snap of facebookbericht in 10 seconden geregeld is, ben je met een nieuwsbrief wat meer tijd kwijt. Helemaal als het een goede nieuwsbrief is. Het zal niemand verbazen dat sociale media daarom gretig omarmt wordt door de makelaardij, ten koste van een goede nieuwsbrief. En dat terwijl er niet veel makelaars zijn die de relevantie en het succes van de inzet via sociale media meten – en dan bedoel ik niet ‘het bereik’, maar de conversie. Wat levert het echt op? 85% van de Nederlanders schrijft zich in voor nieuwe nieuwsbrieven Als je dacht dat e-mail dood is en niemand meer nieuwsbrieven wil ontvangen of leest, dan heb je het goed mis! Maar liefst 85% van de Nederlanders geeft aan zich het...
Funda ga je schamen

Funda ga je schamen

Gisteren kwam het nieuws naar voren dat funda niet langer onderscheid maakt tussen de herkomst van een huis en de positie daarvan in de zoekresultaten (bron: nu.nl). Chapeau! Of eigenlijk niet. Correctie: Funda maakt al langer onderscheid, het is de toezichthouder Autoriteit Consument & Markt (ACM) die het gisteren pas wereldkundig heeft gemaakt, 10 maanden later… Want hoe zat het ook alweer? Een simplistische versie Maart 2012 –  de NMa pleit voor een zelfde behandeling van alle makelaars bij het tonen van de te koop staande huizen. Dat doen ze via een marktscan over de concurrentie op de makelaarsmarkt. Vanzelfsprekend is de NVM het daar niet mee eens, want funda is er ”om de dienstverlening en het woningaanbod van de NVM en haar leden te profileren”. Funda is er om de dienstverlening en het woningaanbod van de NVM en haar leden te profileren. Klik om te Tweeten Juli 2013 – ruim een jaar later komt de NVM naar voren met het nieuws dat ze de transparantie op funda vergroten. Maar, helaas, het enige wat ze doen is op de website vermelden dan het aanbod van de NVM makelaars eerst getoond wordt. Oftewel, ze erkennen publiekelijk wat ze doen, en waarvan allang bekend was dat ze dat deden (bron: acm.nl) Op zich begrijpelijk, as je de laatste zin van het stukje hierboven nog een keer leest. Simpelweg: NVM eerst. November 2015 – Funda begint met de uitrol van aanpassingen in de volgorde van de zoekresultaten. In eerste instantie alleen op het mobiele platform, daarna gevolgd door de desktop website. Het woningaanbod in de zoekresultaten wordt niet langer meer gesorteerd op basis van herkomst van de makelaar (wel/geen NVM-er...
Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Zaterdag 3 oktober a.s. wordt weer de Open Huizen Dag georganiseerd. Verkopers en makelaars hopen natuurlijk dat er veel kijkers langskomen om vrijblijvend één of meer woningen te bezichtigen. Want hoe meer mensen komen kijken, hoe groter de kans dat er ook gekocht wordt. Op Prinsjesdag is formeel bevestigd dat er weer de mogelijkheid komt om belastingvrij tot €100.000 te schenken, zolang het geld maar gebruikt wordt om in de eigen woning te steken. De bedoeling is dat die maatregel de woningmarkt verder stimuleert en dat zou dan al kunnen blijken uit hoeveel kijkers na de Open Huizen Dag een bod doen. Helaas is ook nadrukkelijk naar voren gebracht dat de belastingvrije schenking pas in 2017 ingaat en het kan dus goed zijn dat de maatregel tot die tijd juist een dempende werking heeft op de huizenverkoop. Simpelweg omdat kijkers “de kat uit de boom gaan kijken”. Het kan zijn dat ze pas in 2017 serieus werk gaan maken van hun zoektocht naar een nieuwe woning. Op verzoek van enkele makelaars in Maastricht heb ik een notitie geschreven voor huizenkopers om hen duidelijk te maken dat er andere (overheids)maatregelen ingevoerd gaan worden tussen nu en 2017 waardoor ze beter juist nú een huis moeten kopen. De notitie gaat ook in op de mogelijkheid om toch gebruik te maken van de nieuwe belastingvrije schenking van een ton. Oftewel: Hoe een kijker kan profiteren van alle voordelen door niet af te wachten, maar te kopen. Mijn stuk zal waarschijnlijk door een aantal makelaars in Maastricht en Beek worden geprint en tijdens de Open Huizen Dag meegegeven worden aan alle bezoekers. Maar...
Welke informatie wordt gebruikt om een makelaar te kiezen?

Welke informatie wordt gebruikt om een makelaar te kiezen?

Omdat men niet elk jaar een makelaar nodig heeft is het kiezen van een makelaar niet eenvoudig. Toch wil elke koper/verkoper en huurder/verhuurder dat graag goed doen. Maar welke informatie wordt gebruikt om een makelaar te kiezen? Het draait allemaal om herinneringen. Met daarbij een kanttekening. Wat herinner jij je nog van je zomervakantie 2014? Nadat je even hierover hebt nagedacht komt de volgende vraag, welke ervaringen heb je allemaal opgedaan tijdens die vakantie? De kans is groot dat die twee gevoelens (ervaring en herinnering) niet overeen komen. Dit is erg belangrijk, want de ervaring zo zou je normaal gesproken zeggen, is wat je gebruikt om afgewogen keuzes te maken. De praktijk wijst anders uit. Potje voetbal Stel je even het volgende scenario voor. Je gaat met wat vrienden naar een voetbalwedstrijd. Jouw favoriete club tegen een team wat net veilig is van degradatie, ADO Den Haag zeg maar. Je ziet een fantastische wedstrijd waarbij beide ploegen goed tegen elkaar opgewassen zijn. Er wordt eerlijk gespeeld en het is bloed spannend. Uiteraard scoort jouw ploeg als eerste met een fenomenale actie waardoor de bal in de kruising geknald wordt. Direct na de het begin van de tweede helft heeft ADO hun momentje en ze maken er 1-1 van met een kopbal. Je zit op het puntje van je stoel van spanning en bij menige kans op nog een punt vlieg je omhoog. Genieten – wat een wedstrijd! 3 minuten voor tijd gaat het mis. Een verdediger van ADO haalt ´jouw´ spits onderuit, precies binnen de 16 meter. Penalty. Kat in het bakkie / een gewonnen wedstrijd… Totdat ´jouw´ spits de...
Dave Crolla Makelaardij prolongeert titel als Beste Makelaar van Nederland!

Dave Crolla Makelaardij prolongeert titel als Beste Makelaar van Nederland!

Het hele jaar lang werken makelaars zich uit de naad (of niet) om hun klanten tevreden te stellen. Door een huis te verkopen of een woning aan te kopen – of juist niet, zodat er een beter bod op tafel gelegd wordt. Tussen negen en vijf, maar ook daarbuiten. ’s Avonds of in het weekeinde. Dat hele lange jaar kunnen consumenten laten weten hoe ze de kwaliteit en inzet van de makelaar waarderen door een beoordeling te geven op de onafhankelijke vergelijkingssite Wie Is De Beste Makelaar. Uiteindelijk mag de allerbeste van de besten zichzelf ‘Makelaar van het Jaar’ noemen. De beste makelaar van Nederland in 2014 Vorig jaar was Dave Crolla voor het eerst makelaar van het jaar en dit jaar zet hij dat voort. Met een fenomenale 9,8 als gemiddelde score in 2014. Zijn klanten zijn echt, maar dan ook echt tevreden over de dienstverlening! Mocht je het leuk vinden, lees dan de beoordelingen over zijn dienstverlening. Eenvoudig is het overigens niet om ‘de beste makelaar van het jaar’ te worden. De criteria Om in aanmerking te komen voor de titel ‘Beste Makelaar van het Jaar’ zijn er vier criteria waar je als makelaar aan dient te voldoen: beoordelingen hebben op www.WieIsDeBesteMakelaar.nl minimaal 24 beoordelingen in het betreffende jaar minimaal 1 beoordeling in elk jaargetijde de hoogste gemiddelde score van het jaar Provinciale winnaars Makelen is een lokaal geheel. Er zijn niet veel mensen die van hot naar her verhuizen. Meestal verhuist men binnen een straal van 17 kilometer. Daarom zijn de prijswinnaars per provincie minstens net zo belangrijk. Hier een overzicht van de beste makelaars per provincie. Friesland Beste Makelaar: Zij is...
Lachen gieren brullen – of is het huilen?

Lachen gieren brullen – of is het huilen?

De kwaliteit van de communicatie van makelaars verschilt. Eigenlijk verschilt die gigantisch. Wanneer je makelaars daar op attendeert, in het algemeen zoals bijvoorbeeld tijdens een training, dan wordt er meestal gereageerd met de opmerking ‘dat het wel mee valt’, maar ja, het kan beter. Dat het niet alleen beter kan, maar dat er ook makelaars zijn die ronduit belachelijk communiceren wordt hier wel duidelijk. Communicatie tussen potentiële koper en makelaar De totale communicatie is maar liefst 3 e-mails lang. Waarschijnlijk zegt dat al genoeg. Mag ik je op dit moment alvast adviseren om één van deze twee dingen te doen? ga stevig op een stoel of bank zitten, en laat jezelf vastbinden zodat je er niet af kan rollen pak een doos tissues en zet die binnen handbereik neer Want hoe je het ook wendt of keert – dit is ronduit beschamend. Initiële e-mail van de klant aan de makelaar Zoals je ziet is dit een screenshot waarin ik enkel de identiteit van de locatie, de makelaar en de klant heb verwijderd. En nu begint het wachten. Want het duurt even voordat de makelaar reageert met het volgende bericht. Reactie van de makelaar aan de klant   Zo! Daar kan je het mee doen. Helder en duidelijk gecommuniceerd, zo denkt de makelaar klaarblijkelijk. Die oranje streep ter accentuering van de mededeling staat in de eigenlijke e-mail, deze is niet door mij toegevoegd… Laatste bericht van de klant aan de makelaar Het zal je niet verwonderen dat betreffende makelaar niet meer heeft gereageerd op deze laatste e-mail. Dat zal de klant een worst wezen, die had inmiddels een mooi platform gevonden...
Dit is de meest gemaakte fout door makelaars en het heeft iets te maken met chocolade

Dit is de meest gemaakte fout door makelaars en het heeft iets te maken met chocolade

Overal waar je kijkt en leest wordt hetzelfde bericht jubelend gekopieerd en gedeeld. De woningmarkt trekt weer aan! Dit is dan ook direct het moment om voor op te passen. Want als de markt weer aantrekt, betekent dat over het algemeen ook meer business. Makelaars krijgen het weer drukker! Omdat huizen nu sneller verkocht (gaan) worden en voor een betere prijs (als we de media mogen geloven) wordt er a) meer verkocht en b) komen er verkopers die nu wel willen verkopen. Wat gebeurt er als er meer business komt Om te illustreren wat het gevolg daarvan is vraag ik je om even 2 minuten te kijken naar deze scene van “I love Lucy“. Onbekend voor diegenen die niet weten een cassettebandje is, of nog nooit een zwart-wit televisie hebben gezien (ja echt, vroeger was er geen kleurenscherm!), maar het was een heerlijke komedie. Kijk en lach. Het is duidelijk wat er mis gaat, Lucy en Ethel kunnen de hoeveelheid nieuwe aanvoer niet meer bijbenen en zoeken uitvluchten. Waar makelaars de fout in gaan Er zijn maar heel weinig makelaars die een niche-markt bedienen. De meeste makelaars willen graag alle business. Een beetje zoals in het filmpje. Want zodra er wat meer business in de richting van de makelaar komt – pakken die klant! Natuurlijk wordt het huis in de verkoop genomen. Business is business zeg maar. Even terug naar de opdracht die Lucy en Ethel krijgen: alle chocolaatjes die voorbij komen inpakken. Of vertaald naar de makelaardij: alle verkopers die contact opnemen om het huis te verkopen als klant toe-eigenen. Dat is waar het mis gaat. Dat heb je net gezien!...
Bedenktijd van consumenten wordt langer als de opdracht buiten kantoor overeengekomen wordt

Bedenktijd van consumenten wordt langer als de opdracht buiten kantoor overeengekomen wordt

Over het algemeen vind je hier geen overgenomen berichten, of aftreksel van een ander blog. Vandaag een uitzondering. Dit is dusdanig van belang voor het runnen van je bedrijf dat je dit echt weten wilt. Om er derhalve ook via dit kanaal aandacht te geven een stukje knip-en-plak. Bron van de informatie is Vastgoed Actueel en het volledige artikel kan je bij hen lezen. Bedenktijd voor consument over gekochte dienstverlening is plaatsafhankelijk Je leest het goed. We weten allemaal dat consumenten goed beschermd worden waar het gaat om het kopen van artikel en/of diensten. Kopers hebben een ‘bedenktijd’. Let op, deze kopers zijn jouw klanten – niet de kopers van een huis dat je in portefeuille hebt. Het is van wezenlijk verschil of de overeenkomst tot dienstverlening (het kopen van jouw product, namelijk je dienstverlening als makelaar) wordt afgesloten op jouw kantoor, of bij de opdrachtgever thuis. Het volgende hierover staat te lezen op Vastgoed Actueel: De bedenktijd is vanaf vrijdag 13 juni van zeven werkdagen naar twee weken gegaan voor diensten die online of  telefonisch zijn aangekocht. De bedenktijd voor aankopen aan de deur gaat van acht dagen naar eveneens twee weken. Voor verkoop op straat is de bedenktijd nieuw. Volgens de Autoriteit Consument & Markt en de NVM kunnen potentiële klanten van makelaars, die bijvoorbeeld een taxatie willen laten uitvoeren of een verkoopopdracht willen plaatsen, ook aanspraak maken op deze extra bedenktijd. Maar alleen als de overeenkomst op afstand of buiten de verkoopruimte is gesloten. Bijvoorbeeld als de makelaar bij de klant thuis tot die afspraak is gekomen. Voor klanten die op het kantoor van de makelaar besluiten...
Mag het ietsje meer zijn?

Mag het ietsje meer zijn?

Het thema van de 8e editie van het Nationaal Symposium Makelaardij komende donderdag. Een terecht thema eigenlijk. Jan-Kees Duvekot stelt het ook erg mooi in het voorwoord van het programmaboekje. Velen zullen dezelfde jeugdherinnering met hem delen. De slager die vraagt “Mag het ietsje meer zijn” bij het kopen van een pond half-om-half gehakt. Goh – wat is die slager toch aardig! Niets is minder waar – er wordt simpelweg meer verkocht dan waar om gevraagd is. Het knappe daaraan is dat iedereen wel weet dat er net iets meer geld uitgegeven wordt, alleen op zo’n manier dat je het als service ervaart. Service waar je met plezier voor betaalt. Makelaardij Is dat bij de makelaar ook mogelijk? Dat is de vraag die tijdens het NSM8 speelt. Waar de organisatie, sprekers en deelnemers aan zullen werken om een antwoord op te geven. Regelmatig loop ik makelaars tegen het lijf die moeite hebben om, bijvoorbeeld, vastgoedstyling of professionele fotografie verkocht te krijgen. De klant wil er niet, of niets extra voor betalen. Kan het niet zo zijn dat de makelaar er zelf niet voldoende in gelooft waardoor het niet geloofwaardig verkocht wordt? Dat de consument het gevoel krijgt dat er meer betaald dient te worden, maar voor wat? Dat geldt absoluut niet alleen voor styling/fotografie maar voor elke extra dienst die je als makelaar in het arsenaal hebt. Hoeveel dingen zijn dat eigenlijk – maak eens een lijstje (hieronder bij de reacties graag) welke diensten je als makelaar verkoopt. Kom je verder dan 10…? Is de klant bereid om daar met plezier voor te betalen? Daar ligt het verschil met de...
Geen BTW omdat verkoper geen ondernemer is

Geen BTW omdat verkoper geen ondernemer is

Als je betrokken bent bij zogeheten herbestemming van bestaande gebouwen of percelen, dan loop je vrij snel tegen de problematiek van BTW naast of in plaats van overdrachtsbelasting aan. Dat komt door het zogeheten Don Bosco-arrest. Sinds die uitspraak is van groot belang geworden om te kijken wat de staat is van het over te dragen pand en de plannen die partijen ermee hebben. Pas dan kan bepaald worden of er BTW verschuldigd is in plaats van overdrachtsbelasting. Recent is door het Gerechtshof in Amsterdam een uitspraak gedaan, waaruit blijkt dat ook de status van de verkoper van wezenlijk belang is. Hier speelde dat de verkoper eigenaar was van een leegstaand woon-/winkelpand. De koper wilde dit na de eigendomsverkrijging slopen. De koper vond dat er, dankzij Don Bosco en andere uitspraken, geen overdrachtsbelasting verschuldigd was, maar alleen BTW. De rechters waren echter een andere mening toegedaan. De reden: de verkoper was geen ondernemer ! Het pand was namelijk al jaren niet meer echt in gebruik. De etalages waren weliswaar door de verkoper in gebruik gegeven aan derden, maar achter de etalages werd door hen geen winkel uitgebaat. Ook verder bleef de verkoper binnen de grenzen van “normaal vermogensbeheer”. De koper moest dus gewoon overdrachtsbelasting betalen. In jouw dagelijkse werkzaamheden zal vaak voorkomen dat er mooie plannen worden ontwikkeld om bestaande gebouwen een nieuwe bestemming te geven. In de exploitatie-berekeningen wordt er dan waarschijnlijk van uitgegaan dat over de koopsom alleen BTW betaald hoeft te worden omdat de verbouwingswerkzaamheden voldoende zijn om aan de criteria van Don Bosco te voldoen. Dan kijk je toch vreemd op als achteraf overdrachtsbelasting geheven wordt...
Valse tonen in de makelaardij

Valse tonen in de makelaardij

Een bekende uitdrukking is: Het is de toon die de muziek maakt!  En hoe gek het ook klinkt : het zou wel uit de makelaardij kunnen komen. Als je tijdens een bezichtiging met een chagrijnig gezicht en op een monotone wijze als makelaar je verhaal doet kun je je voorstellen dat kijkers daar niet direct enthousiast van worden. Als je daarentegen enthousiast je verhaal doet, enthousiast wijst op de mogelijkheden en kansen en ook op leuke elementen die (elke) woning biedt, zul je veel sneller een enthousiaste reactie krijgen. Opknapper Jaren geleden had  ik een leuke woning te koop staan in het Wilhelminapark in Meppel, een van de leukste plekjes van de stad. De woning was een opknapper maar daar was de prijs dan ook naar. Een jong stel dat belangstelling had maakte een afspraak voor bezichtiging en nam gelijk al hun aannemer mee zodat de kosten ook direct duidelijk zouden zijn. De aannemer kwam al mopperend en nors kijkend de woning binnen. Och, och wat moet er wat gebeuren! Och, och de vloeren, de deuren, de keuken. Noem maar op: overal had ie wel een opmerking over. Ter plaatse gaf hij een globale kostenraming: €50.000. Je snapt het al: de koop ging niet door. 14 dagen later kwam er een ander jong stel kijken bij de woning en ook zij hadden gelijk hun aannemer meegenomen. Enthousiast en breed lachend kwam deze man de woning binnen en ging eerst voor het raam staan: “Wat een prachtige plek en wat een prachtig uitzicht heb je hier! De woning moet wel wat aan gebeuren maar wat kun je er wat moois...
Google+