Ik zei nog zo: Niet buiten de lijntjes bouwen!

Ik zei nog zo: Niet buiten de lijntjes bouwen!

Oudere lezers herinneren zich vast nog de reclame van een melk-producent waarbij Peer Mascini aan de rand van een zwembad staat en een koe een bommetje maakt. Zijn reactie op zijn natte drie-delige pak: Ik zei nog zo: geen bommetje. Splitsingstekening Ik wil die zin in aangepaste vorm gebruiken om een probleem te bespreken dat geregeld voorkomt bij appartementen. Tijdens de nieuwbouw (of de verbouwing van een bestaand pand) wordt er een splitsingstekening gemaakt en ingediend bij het Kadaster. Daarop staat met dikke zwarte lijnen aangegeven welke delen van het gebouw als privé eigendom gebruikt mogen worden. Maar tijdens de (ver)bouw(ing) moet de aannemer (al dan niet noodgedwongen) afwijken van die tekening. Dat laatste kan bij de notaris die de splitsingsakte gepasseerd heeft tot de verzuchting leiden dat er nog zo gezegd was dat er niet “buiten de lijntjes” gebouwd mocht worden. Dit verschil in de papieren grenzen en de daadwerkelijke grenzen kan overigens vele jaren onopgemerkt blijven (wat van het natte pak van de heer Mascini niet gezegd kan worden). Maar op enig moment duikt het op en dan moet er gerepareerd worden. Die reparatie kan er uit bestaan dat de splitsingstekening aangepast en opnieuw door de notaris bij het Kadaster gedeponeerd moet worden. Bevel tot aanpassing aan de rechter gevraagd Een interessante zaak in dit verband is die welke aan het Gerechtshof in Den-Haag is voorgelegd. Het ging om nieuwbouw en één van de appartementen had een dakterras. De koper sprak met de projektontwikkelaar (Wilma) af dat het dakterras groter zou worden dan op de tekening stond. Zo gezegd zo gedaan, maar de splitsingstekening werd niet aangepast...
De beste makelaar van 2015 komt uit Arnhem

De beste makelaar van 2015 komt uit Arnhem

Dat de makelaars weer wat vrolijker kijken omdat de huizenmarkt het afgelopen jaar flink is aangetrokken betekent nog niet dat consumenten ook altijd even blij zijn met hun makelaar. De beste makelaar van Nederland Gisteren maakte de vergelijkingssite Wie is de Beste Makelaar bekend wie er in 2015 de beste beoordelingen van klanten heeft gekregen. Consumenten laten weten hoe ze de kwaliteit en inzet van de makelaar waarderen door een beoordeling te geven. Uiteindelijk mag de allerbeste van de besten zichzelf ‘Makelaar van het Jaar’ noemen. De beste makelaar van Nederland in 2015: Puntman Makelaardij (Arnhem) Zij hebben maar liefst een 9,8 als gemiddelde cijfer gekregen voor hun werk. Hun klanten zijn echt, maar dan ook echt tevreden over de dienstverlening! Mocht je het leuk vinden, lees dan de beoordelingen over hun dienstverlening. Eenvoudig is het overigens niet om ‘de beste makelaar van het jaar’ te worden. De criteria Om in aanmerking te komen voor de titel ‘Beste Makelaar van het Jaar’ zijn er vier criteria waar je als makelaar aan dient te voldoen: beoordelingen hebben op www.WieIsDeBesteMakelaar.nl minimaal 24 beoordelingen in het betreffende jaar minimaal 1 beoordeling in elk jaargetijde de hoogste gemiddelde score van het jaar Provinciale winnaars Makelen is een lokaal geheel. Er zijn niet veel mensen die van hot naar her verhuizen. Meestal verhuist men binnen een straal van 17 kilometer. Daarom zijn de prijswinnaars per provincie minstens net zo belangrijk. Hier een overzicht van de beste makelaars per provincie. Friesland Beste Makelaar: Zij is de makelaar – Joure 8.7 Groningen Beste Makelaar: Slim! Makelaardij – Groningen 9.5 Drenthe Beste Makelaar: niemand gekwalificeerd Flevoland Beste Makelaar: Makelaardij De Munt – Emmeloord 8.5 Overijssel Beste Makelaar: Zomer Makelaars – Zwolle 9.4 Gelderland...
Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Niemand de deur uit zonder executeur! Dat was kort gezegd de boodschap die notarissen kregen toen het nieuwe erfrecht in 2003 werd ingevoerd. De reden was dat door de nieuwe wetgeving de executeur een veel sterkere positie kreeg dan voor die tijd. Of om een ander gezegde te gebruiken: Koning, Keizer, Admiraal, De executeur verslaat ze allemaal. Hoe ver gaat de macht van de executeur? Toch zijn er grenzen aan de almacht van de executeur. Dat komt omdat de executeur zijn macht alleen mag aanwenden om de nalatenschap goed af te wikkelen. Hij is bijvoorbeeld wel bevoegd om spullen uit de erfenis te verkopen, maar alleen “voor zover dit noodzakelijk is voor de aflossing van de schulden van de erfenis”. Maar dan komt dus de vraag op wanneer die noodzaak er is en of het een koper voor de voeten geworpen kan worden als die noodzaak (achteraf bezien) ontbreekt. Is de koper bijvoorbeeld wel eigenaar geworden van de woning waar de overledene in woonde tot zijn overlijden? Of is de koper zijn geld en het huis kwijt? In een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden kwamen deze vragen aan de orde. Het financieel belang was aanzienlijk omdat het om de al dan niet aantastbare levering van een landgoed ging. Maar de redenatie is hetzelfde als het gaat om de verkoop voor €225.000,- van de woning van de overledene. Koper beschermd als er geen reden is om te twijfelen? Volgens de executeur moest het landgoed verkocht worden omdat de erfgenamen nog geld kregen van de overledene. Dit kwam doordat de overledene getrouwd was geweest met de moeder van de erfgenamen. Zij...
Geloofwaardigheid taxateurs krijgt een deuk

Geloofwaardigheid taxateurs krijgt een deuk

Ook al speelde het zich af in 2005 en 2007, nog voor de crisis, de nieuwe berichtgeving rondom een mogelijk taxatieschandaal van Go Planet in Enschede kan voor een vertrouwensprobleem bij taxateurs zorgen. Pagina groot in het FD staat het er echt: Taxateur DTZ verdacht van fraude. Op de voorpagina om exact te zijn. Niet een klein artikel, nee, het behelst maar liefst drie pagina’s. Pagina 1, 2 en 3. Dat is veel. Dat is groot. Nederlanders zijn over het algemeen koppensnellers. Ze lezen nooit niet altijd de volledig informatie. Ze gaan af op de kop, die grote vetgedrukte letters en trekken een conclusie. Die conclusie kan wel eens zijn dat taxateurs niet te vertrouwen zijn. Als jij wel het hele artikel wil lezen dan kan dat op FD.nl Jij en ik weten wel beter! Helemaal nu het taxateurs vak wat meer losgeweekt wordt van de makelaardij, met een eigen taxateursregister en steeds duidelijkere regels. Alleen, dat weet die consument niet! Dan maakt het nog niet eens uit of het een woonconsument, een ondernemer of vastgoed belegger is. Alhoewel die laatste groep het nieuws en de informatie in de branche stukken beter zal volgen. Als taxateur kan ik me zo voorstellen dat juist dit het moment is om een communicatief tegenoffensief te starten. Door te laten zien dat de taxateurs van nu er alles aan doen om zo integer mogelijk een juiste en goede taxatie neer te leggen. Transparantie kan daarbij helpen. Laat zien voor welk bedrag een pand, object, huis of hoe je het tegenwoordig maar wilt noemen is getaxeerd en toon ook de vraagprijs alsmede de transactieprijs. Maak het duidelijk in grafieken...
Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Zaterdag 3 oktober a.s. wordt weer de Open Huizen Dag georganiseerd. Verkopers en makelaars hopen natuurlijk dat er veel kijkers langskomen om vrijblijvend één of meer woningen te bezichtigen. Want hoe meer mensen komen kijken, hoe groter de kans dat er ook gekocht wordt. Op Prinsjesdag is formeel bevestigd dat er weer de mogelijkheid komt om belastingvrij tot €100.000 te schenken, zolang het geld maar gebruikt wordt om in de eigen woning te steken. De bedoeling is dat die maatregel de woningmarkt verder stimuleert en dat zou dan al kunnen blijken uit hoeveel kijkers na de Open Huizen Dag een bod doen. Helaas is ook nadrukkelijk naar voren gebracht dat de belastingvrije schenking pas in 2017 ingaat en het kan dus goed zijn dat de maatregel tot die tijd juist een dempende werking heeft op de huizenverkoop. Simpelweg omdat kijkers “de kat uit de boom gaan kijken”. Het kan zijn dat ze pas in 2017 serieus werk gaan maken van hun zoektocht naar een nieuwe woning. Op verzoek van enkele makelaars in Maastricht heb ik een notitie geschreven voor huizenkopers om hen duidelijk te maken dat er andere (overheids)maatregelen ingevoerd gaan worden tussen nu en 2017 waardoor ze beter juist nú een huis moeten kopen. De notitie gaat ook in op de mogelijkheid om toch gebruik te maken van de nieuwe belastingvrije schenking van een ton. Oftewel: Hoe een kijker kan profiteren van alle voordelen door niet af te wachten, maar te kopen. Mijn stuk zal waarschijnlijk door een aantal makelaars in Maastricht en Beek worden geprint en tijdens de Open Huizen Dag meegegeven worden aan alle bezoekers. Maar...
Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag een notaris nu wel of niet de courtage aan de makelaar overmaken als de verkoper protest aantekent? Een belangrijke vraag voor makelaars, maar eveneens voor de bij een aankoop betrokken hypotheekadviseurs omdat ook zij vaak hun factuur aan de notaris sturen om op de afrekening te vermelden. Recent heeft de notariële tuchtrechter in Den-Haag hierover geoordeeld en daarbij ook verwezen naar een ouder arrest van de hoogste notariële tuchtrechter (Het Gerechtshof in Amsterdam). Het antwoord: Nee – dat mag de notaris niet doen Lees je de beide uitspraken dan is het duidelijk. Wenst de verkoper niet dat de notaris de courtage van de makelaar int en naar de makelaar overboekt, dan moet de notaris daar aan gehoorzamen. Waarom mag het niet? Het argument waarop het oordeel gebaseerd is, is heel simpel. De verkoper en de makelaar gaan een contract aan. Zij krijgen over en weer rechten en plichten ten opzichte van elkaar. Maar de notaris is geen partij bij dit contract. Hij of zij heeft geen rechten maar dus ook geen plicht om de courtage te innen. En de “onherroepelijke” machtiging tot incasso dan? In deze zaak kwam niet naar voren of in de bemiddelingsopdracht dan wel in de koopovereenkomst zelf de bekende clausule stond dat de verkoper de notaris onherroepelijk machtigde om de courtage aan de makelaar over te boeken. Maar als ik de hiervoor vermelde reden voor het duidelijke verbod er bij haal, dan denk ik dat het niets had uitgemaakt of die clausule er al dan niet was geweest. Die had namelijk nog steeds gestaan in de overeenkomst tussen de makelaar en de verkoper (bemiddelingsopdracht...
Let op de BTW als een ondernemer verkoopt

Let op de BTW als een ondernemer verkoopt

Tijdens je opleiding tot makelaar en in je werk zul je gemerkt hebben hoe moeilijk de samenloop is van BTW en overdrachtsbelasting. De laatste tijd is dat gebied in beweging. Bijvoorbeeld als het gaat om de vraag of onbebouwde grond aangemerkt kan worden als nieuwbouw. Die vraag moet (mede) beantwoord worden op basis van de intenties van de partijen, waarbij die intenties dan wel weer door objectieve zaken en externe uitingen ondersteund moeten worden. Dat alles is van belang omdat– afhankelijk van de situatie – hetzij 6% (of zelfs slechts 2%) overdrachtsbelasting betaald moet worden, hetzij 21% BTW. Dat aanzienlijke belastingverschil kan grote gevolgen hebben voor de prijsstelling van het door jou te verkopen registergoed en de opbrengst voor de eigenaar. Maar er is nog een ander aspect aan deze materie en dat wil ik graag onder je aandacht brengen. Alleen BTW als de verkoper ondernemer is Tijdens mijn studie is er door de hoogleraren telkens op gehamerd dat er een belangrijke en eigenlijk essentiële eerste vraag is die beantwoord moet worden. Die luidt: Is de verkoper ondernemer voor de BTW ? Is het antwoord negatief, dan kan er geen sprake zijn van heffing van BTW. Toen werd ook onderwezen dat dat ondernemerschap beoordeeld moet worden in het kader van de betreffende eigendomsoverdracht. Dus als bijvoorbeeld een slager zijn woning op de bovenste verdieping van een flatgebouw verkocht, hoefde verder niet gekeken te worden naar het verkochte object om te bepalen of er sprake zou kunnen zijn van heffing van BTW. Hof Arnhem-Leeuwarden: een ondernemer is altijd een ondernemer Onlangs is die laatste veronderstelling door het Hof Arnhem-Leeuwarden onderuit gehaald....
Opschudding onderweg voor verhuurders en verhuur makelaars

Opschudding onderweg voor verhuurders en verhuur makelaars

Dat het plaatje voor opschudding zorgt zal al wel duidelijk zijn. Toch ligt daar niet de kern. Nee, de opschudding moet gaan komen van een nieuw online platform voor huurders en verhuurders. Ja, alweer een nieuwe website die voorspelt disruptive te worden voor een beroepsgroep. Op 16 juni moet de site gelanceerd worden. Wat gaat er veranderen aan het huren en verhuren? De value proposition zoals dat heet van dit nieuwe platform is waar het om draait. Als ik het goed inschat komt het voort uit frustratie. Ergernis. Het gebeurt nog steeds dat een huurder een extra maand huur betaalt voor het mogen huren van een woonplek. Terwijl de verhuurder ook al betaald voor de diensten van de verhuur makelaar om het verhuurd te krijgen. Dat kan anders – zo hebben de makers bedacht. Dat kan toch ook kosteloos? Flatchimp brengt daar verandering in De naam van het nieuwe huurders- en verhuurders platform (website) is flatchimp. Hoe komen ze er op… Gokje? Mailchimp is een hele bekende en laagdrempelige software om nieuwsbrieven mee te beheren. Het integreert links en rechts heel makkelijk in bestaande software en websites, en voor beperkt gebruik kost het niets, nada, njente. Flat is de Engelstalige term voor appartementen, studio’s, flats en al wat niet meer gehuurd kan worden. Zie daar, flatchimp. (Wikipedia zegt: flat (in British English) is a self-contained housing unit (a type of residential real estate) that occupies only part of a building.) De slogan die ze daarbij hanteren is duidelijk: A completely free online rental platform Waarom is alles in het Engels en wie zit er achter? Geen idee waarom alles in het Engels is. Ondanks veelvuldig en...
Hoe weet je waar jij het prettigste woont?

Hoe weet je waar jij het prettigste woont?

Verhuizen is vaak een crime. Alleen de stress al! Voordat het zover is zijn er nog meer momenten van stress, onduidelijkheid en onzekerheid. Het hele traject van huis kopen/verkopen kan nogal wat met zich meebrengen. Waar wil ik wonen? Misschien is dat wel de vraag waar alle onrust mee begint. Op zoek naar een ander, een nieuw plekje. Maar welk plekje past dan goed, waar is het dat iemand zich thuis voelt en er een huis wil kopen. Hoe weet je dat? Waarschijnlijk valt er wel te stellen dat je dat niet weet. Dat is gewoon onmogelijk om te weten. Natuurlijk heeft iedereen daar zo zijn/haar voorkeuren. Meestal begint dat met een soort huis (appartement/hoekwoning/vrijstaand etc). Uiteraard op goede stand, met een mooie ligging, unieke kenmerken, in gegoede buurt, niet ver van -vul maar in-, prima energielabel en nog meer van allersoortige feiten en kenmerken. Selectie op wijk Wat nog niet genoemd is hierboven is de locatie. Want laten we niet vergeten, alles draait om locatie locatie locatie bij makelaars en huizenzoekers. Bepalend voor de prijs, bepalend voor de status, bepalend voor het gemak en comfort. Vergeet daarbij niet de allerbelangrijkste factor, het is ook bepalend voor het woongenot. De vraag blijft dan nog altijd – hoe weet iemand waar die zich het beste thuis voelt? Welke plaats of wijk is dan geschikt? We denken allemaal wel dat we het weten, maar waarop is dat gebaseerd? Zit er een fundament achter dat gevoel, of is het inderdaad niet meer dan dat. Een gevoel. Is daar geen app voor? Op je gevoel moet je vertrouwen, dat valt niet in harde...
BTW, de (bedrijfs)makelaar en diens aansprakelijkheid

BTW, de (bedrijfs)makelaar en diens aansprakelijkheid

Wat kan en mag een opdrachtgever verwachten van een redelijk handelende en redelijk bekwame makelaar? En wanneer dient de makelaar op te draaien voor de schade die de opdrachtgever lijdt? Die vragen kwamen aan de orde in een zaak die door het Gerechtshof in Den-Haag onlangs werd afgesloten en die voor de betreffende makelaar slecht uitpakte. BTW, herzieningstermijn, optie BTW-belaste levering van een bedrijfspand In deze zaak ging het om een bedrijfspand dat te koop werd aangeboden. Kennelijk ging het om een nieuw, maar niet gloednieuw bedrijfspand. De verkoper had namelijk bij de bouw de BTW afgetrokken en nu was bij de levering overdrachtsbelasting verschuldigd. Dus waren er in ieder geval al twee jaar al verstreken sinds de ingebruikname. Maar het pand was nog geen 10 jaar in gebruik, want de optie tot levering met BTW was hier in het geding. Bij deze transactie waren diverse adviseurs van de koper en de verkoper betrokken, maar de zwarte piet kwam bij de verkopend makelaar te liggen. Deze had namelijk de verkoper er niet op gewezen dat door de levering binnen die tien jaar, de eerder in aftrek gebrachte BTW, herzien zou worden. Als gevolg hiervan zou de koper alsnog een deel van die BTW moeten terugbetalen aan de fiscus. Om herziening te voorkomen, kunnen de koper en de verkoper afspreken dat bij de levering geopteerd wordt voor heffing van BTW (en voor verlegging daarvan naar de koper). Dan vindt er dus geen herrekening plaats bij de verkoper en neemt de koper als het ware diens BTW-termijn van tien jaar over. In deze zaak was dit alles niet gedaan en had...
De makelaar wordt overbodig

De makelaar wordt overbodig

Er worden elk jaar weer mooie voorspellingen gedaan over de toekomst van het vak makelaar. Meestal gaat het over de nieuwe richting die een makelaar in dient te slaan om te blijven innoveren. Of over het gemak dat er gaat komen voor verschillende (simpele) taken dankzij automatisering. Want dankzij de automatisering wordt het makkelijker om als makelaar je werk te doen. Dankzij diezelfde automatisering wordt de makelaar overbodig. Bereid je voor op een uitgebreider blog dan normaal. Want dit gaat over de evolutie van de makelaar. Waar zijn de werkpaarden? De toekomst (wat een belachelijke manier eigenlijk om er zo over te spreken) is lang niet altijd gebaseerd op het verleden. Zeker niet met de volgende revolutie die ons te wachten staat, namelijk de robotisering. Automatisering keer 10 zeg maar. Toch maakt het het makkelijk om de sceptici onder de lezers (ben jij dat ook?) even wakker te schudden. Dus gaan we terug naar 1916. Dat was namelijk het jaar van hoogtij voor het werkpaard. Sindsdien ging alles bergafwaarts. Want waar is het werkpaard? Ja! ze zijn er nog. Alleen niet in die aantallen als een eeuw geleden. Elke auto (fiets/motor/vliegtuig) is een vervangen paard… Dat werkpaard is vervangen door automatisering. Simpel. Want de automatisering maakt dingen makkelijker voor ons mens. De automatisering maakt dingen makkelijker en sneller voor de makelaar. Zodat de makelaar vervangen wordt door de automatisering. Te kort door de bocht? Lees even verder… Toekomst van de auto We hebben het allemaal al gezien of over gehoord, de zelf rijdende auto. Geen toekomst meer, maar realiteit. De testauto’s die zichzelf al een tijdje rondrijden hebben nog geen brokken gemaakt. Tja, logisch als...
Dave Crolla Makelaardij prolongeert titel als Beste Makelaar van Nederland!

Dave Crolla Makelaardij prolongeert titel als Beste Makelaar van Nederland!

Het hele jaar lang werken makelaars zich uit de naad (of niet) om hun klanten tevreden te stellen. Door een huis te verkopen of een woning aan te kopen – of juist niet, zodat er een beter bod op tafel gelegd wordt. Tussen negen en vijf, maar ook daarbuiten. ’s Avonds of in het weekeinde. Dat hele lange jaar kunnen consumenten laten weten hoe ze de kwaliteit en inzet van de makelaar waarderen door een beoordeling te geven op de onafhankelijke vergelijkingssite Wie Is De Beste Makelaar. Uiteindelijk mag de allerbeste van de besten zichzelf ‘Makelaar van het Jaar’ noemen. De beste makelaar van Nederland in 2014 Vorig jaar was Dave Crolla voor het eerst makelaar van het jaar en dit jaar zet hij dat voort. Met een fenomenale 9,8 als gemiddelde score in 2014. Zijn klanten zijn echt, maar dan ook echt tevreden over de dienstverlening! Mocht je het leuk vinden, lees dan de beoordelingen over zijn dienstverlening. Eenvoudig is het overigens niet om ‘de beste makelaar van het jaar’ te worden. De criteria Om in aanmerking te komen voor de titel ‘Beste Makelaar van het Jaar’ zijn er vier criteria waar je als makelaar aan dient te voldoen: beoordelingen hebben op www.WieIsDeBesteMakelaar.nl minimaal 24 beoordelingen in het betreffende jaar minimaal 1 beoordeling in elk jaargetijde de hoogste gemiddelde score van het jaar Provinciale winnaars Makelen is een lokaal geheel. Er zijn niet veel mensen die van hot naar her verhuizen. Meestal verhuist men binnen een straal van 17 kilometer. Daarom zijn de prijswinnaars per provincie minstens net zo belangrijk. Hier een overzicht van de beste makelaars per provincie. Friesland Beste Makelaar: Zij is...
Google+