Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

Makelaars gebruiken model-koopcontracten als de afspraken moeten worden vastgelegd die tussen koper en verkoper van een woning zijn gemaakt. In die modellen staat ook een bepaling over de waarborgsom en/of  bankgarantie. Waarom een bankgarantie of waarborgsom? De basis van alle koopcontracten is natuurlijk dat de koper aan de verkoper de koopprijs zal betalen en dat de verkoper daartegenover de plicht heeft om de eigendom van de woning over te dragen. Op het niet nakomen van deze afspraken staat een boete waar je vast wel eens van gehoord hebt. Iedereen kent wel de uitdrukking dat je 10% kwijt bent als je als koper je afspraak niet nakomt. In veel koopcontracten staat namelijk een artikel waarin dat is vastgelegd. Maar hoe kun je als verkoper nou zeker weten dat je dat geld ook ontvangt als de koper niet afneemt? In verband daarmee is in de model-koopovereenkomsten ook een artikel opgenomen dat gaat over de bankgarantie of de waarborgsom. Als dit artikel wordt opgenomen in het koopcontract, moet de koper er voor zorgen dat (ruim) vóór de afgesproken datum waarop de eigendom geleverd zal worden, een bankgarantie wordt afgegeven door een Nederlandse bank. De koper kan ook in plaats daarvan een bedrag overmaken naar de Derdengeldenrekening van de notaris. Deze garantie of dat bedrag is meestal 10% van de koopprijs. Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan kan de verkoper de boete verhalen door de bankgarantie in te (laten) roepen of de waarborgsom naar zich te laten overboeken door de notaris. Keuze is aan de koper Het is in Limburg nog niet echt standaard gebruik dat het artikel over de bankgarantie/waarborgsom...
In deze flat zijn alleen senioren toegestaan

In deze flat zijn alleen senioren toegestaan

In een eerdere column heb ik aangegeven dat het bij een appartementencomplex van belang is dat de aannemer niet afwijkt van de (splitsings)tekening. De juridische achtergrond is, dat de splitsingstekening ingeschreven is in de openbare registers van het Kadaster waardoor die voor iedereen in te zien is. Oftewel: iedereen kan via het Kadaster eenvoudig achterhalen hoe het nu zit met de flat. Splitsingsakte of Huishoudelijk Reglement en een leeftijdsgrens bij seniorenflat In een uitspraak van 24 november jl. kwam diezelfde juridische achtergrond naar voren in een geschil bij een zogeheten seniorenflat. Dat is een gebouw met appartementen die bedoeld zijn voor ouderen. In dit geval 50-plussers zonder kinderen. Die leeftijdsgrens was althans vastgelegd in het huishoudelijk reglement. Een woningcorporatie bezat in dat complex meerdere woningen en was (kennelijk) van mening dat deze dwingende grens het moeilijk(er) maakte om haar bezit te verhuren. Of er zoveel jonge mensen naar deze regio waren verhuisd of dat er gewoon minder senioren in die flat wilde wonen, komt niet helemaal uit de verf, maar zo iets zal waarschijnlijk het geval zijn geweest. Omdat de corporatie de meerderheid van de appartementen in haar bezit, heeft kan zij besluiten dat het huishoudelijk reglement aangepast moet worden. Daarin staat namelijk dat de flats alleen bewoond mogen worden door senioren zonder inwonende kinderen. De rechtbank is van mening dat de corporatie deze macht heeft. Niet specifiek omdat de corporatie de meerderheid van stemmen heeft, maar omdat deze beperking niet in het splitsingsreglement in de notariële akte van splitsing is opgenomen. En dat is een juridisch interessant gegeven. Want daar is weer de achterliggende gedachte van toepassing dat de...
Ik zei nog zo: Niet buiten de lijntjes bouwen!

Ik zei nog zo: Niet buiten de lijntjes bouwen!

Oudere lezers herinneren zich vast nog de reclame van een melk-producent waarbij Peer Mascini aan de rand van een zwembad staat en een koe een bommetje maakt. Zijn reactie op zijn natte drie-delige pak: Ik zei nog zo: geen bommetje. Splitsingstekening Ik wil die zin in aangepaste vorm gebruiken om een probleem te bespreken dat geregeld voorkomt bij appartementen. Tijdens de nieuwbouw (of de verbouwing van een bestaand pand) wordt er een splitsingstekening gemaakt en ingediend bij het Kadaster. Daarop staat met dikke zwarte lijnen aangegeven welke delen van het gebouw als privé eigendom gebruikt mogen worden. Maar tijdens de (ver)bouw(ing) moet de aannemer (al dan niet noodgedwongen) afwijken van die tekening. Dat laatste kan bij de notaris die de splitsingsakte gepasseerd heeft tot de verzuchting leiden dat er nog zo gezegd was dat er niet “buiten de lijntjes” gebouwd mocht worden. Dit verschil in de papieren grenzen en de daadwerkelijke grenzen kan overigens vele jaren onopgemerkt blijven (wat van het natte pak van de heer Mascini niet gezegd kan worden). Maar op enig moment duikt het op en dan moet er gerepareerd worden. Die reparatie kan er uit bestaan dat de splitsingstekening aangepast en opnieuw door de notaris bij het Kadaster gedeponeerd moet worden. Bevel tot aanpassing aan de rechter gevraagd Een interessante zaak in dit verband is die welke aan het Gerechtshof in Den-Haag is voorgelegd. Het ging om nieuwbouw en één van de appartementen had een dakterras. De koper sprak met de projektontwikkelaar (Wilma) af dat het dakterras groter zou worden dan op de tekening stond. Zo gezegd zo gedaan, maar de splitsingstekening werd niet aangepast...
De beste makelaar van 2015 komt uit Arnhem

De beste makelaar van 2015 komt uit Arnhem

Dat de makelaars weer wat vrolijker kijken omdat de huizenmarkt het afgelopen jaar flink is aangetrokken betekent nog niet dat consumenten ook altijd even blij zijn met hun makelaar. De beste makelaar van Nederland Gisteren maakte de vergelijkingssite Wie is de Beste Makelaar bekend wie er in 2015 de beste beoordelingen van klanten heeft gekregen. Consumenten laten weten hoe ze de kwaliteit en inzet van de makelaar waarderen door een beoordeling te geven. Uiteindelijk mag de allerbeste van de besten zichzelf ‘Makelaar van het Jaar’ noemen. De beste makelaar van Nederland in 2015: Puntman Makelaardij (Arnhem) Zij hebben maar liefst een 9,8 als gemiddelde cijfer gekregen voor hun werk. Hun klanten zijn echt, maar dan ook echt tevreden over de dienstverlening! Mocht je het leuk vinden, lees dan de beoordelingen over hun dienstverlening. Eenvoudig is het overigens niet om ‘de beste makelaar van het jaar’ te worden. De criteria Om in aanmerking te komen voor de titel ‘Beste Makelaar van het Jaar’ zijn er vier criteria waar je als makelaar aan dient te voldoen: beoordelingen hebben op www.WieIsDeBesteMakelaar.nl minimaal 24 beoordelingen in het betreffende jaar minimaal 1 beoordeling in elk jaargetijde de hoogste gemiddelde score van het jaar Provinciale winnaars Makelen is een lokaal geheel. Er zijn niet veel mensen die van hot naar her verhuizen. Meestal verhuist men binnen een straal van 17 kilometer. Daarom zijn de prijswinnaars per provincie minstens net zo belangrijk. Hier een overzicht van de beste makelaars per provincie. Friesland Beste Makelaar: Zij is de makelaar – Joure 8.7 Groningen Beste Makelaar: Slim! Makelaardij – Groningen 9.5 Drenthe Beste Makelaar: niemand gekwalificeerd Flevoland Beste Makelaar: Makelaardij De Munt – Emmeloord 8.5 Overijssel Beste Makelaar: Zomer Makelaars – Zwolle 9.4 Gelderland...
Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Niemand de deur uit zonder executeur! Dat was kort gezegd de boodschap die notarissen kregen toen het nieuwe erfrecht in 2003 werd ingevoerd. De reden was dat door de nieuwe wetgeving de executeur een veel sterkere positie kreeg dan voor die tijd. Of om een ander gezegde te gebruiken: Koning, Keizer, Admiraal, De executeur verslaat ze allemaal. Hoe ver gaat de macht van de executeur? Toch zijn er grenzen aan de almacht van de executeur. Dat komt omdat de executeur zijn macht alleen mag aanwenden om de nalatenschap goed af te wikkelen. Hij is bijvoorbeeld wel bevoegd om spullen uit de erfenis te verkopen, maar alleen “voor zover dit noodzakelijk is voor de aflossing van de schulden van de erfenis”. Maar dan komt dus de vraag op wanneer die noodzaak er is en of het een koper voor de voeten geworpen kan worden als die noodzaak (achteraf bezien) ontbreekt. Is de koper bijvoorbeeld wel eigenaar geworden van de woning waar de overledene in woonde tot zijn overlijden? Of is de koper zijn geld en het huis kwijt? In een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden kwamen deze vragen aan de orde. Het financieel belang was aanzienlijk omdat het om de al dan niet aantastbare levering van een landgoed ging. Maar de redenatie is hetzelfde als het gaat om de verkoop voor €225.000,- van de woning van de overledene. Koper beschermd als er geen reden is om te twijfelen? Volgens de executeur moest het landgoed verkocht worden omdat de erfgenamen nog geld kregen van de overledene. Dit kwam doordat de overledene getrouwd was geweest met de moeder van de erfgenamen. Zij...
Geloofwaardigheid taxateurs krijgt een deuk

Geloofwaardigheid taxateurs krijgt een deuk

Ook al speelde het zich af in 2005 en 2007, nog voor de crisis, de nieuwe berichtgeving rondom een mogelijk taxatieschandaal van Go Planet in Enschede kan voor een vertrouwensprobleem bij taxateurs zorgen. Pagina groot in het FD staat het er echt: Taxateur DTZ verdacht van fraude. Op de voorpagina om exact te zijn. Niet een klein artikel, nee, het behelst maar liefst drie pagina’s. Pagina 1, 2 en 3. Dat is veel. Dat is groot. Nederlanders zijn over het algemeen koppensnellers. Ze lezen nooit niet altijd de volledig informatie. Ze gaan af op de kop, die grote vetgedrukte letters en trekken een conclusie. Die conclusie kan wel eens zijn dat taxateurs niet te vertrouwen zijn. Als jij wel het hele artikel wil lezen dan kan dat op FD.nl Jij en ik weten wel beter! Helemaal nu het taxateurs vak wat meer losgeweekt wordt van de makelaardij, met een eigen taxateursregister en steeds duidelijkere regels. Alleen, dat weet die consument niet! Dan maakt het nog niet eens uit of het een woonconsument, een ondernemer of vastgoed belegger is. Alhoewel die laatste groep het nieuws en de informatie in de branche stukken beter zal volgen. Als taxateur kan ik me zo voorstellen dat juist dit het moment is om een communicatief tegenoffensief te starten. Door te laten zien dat de taxateurs van nu er alles aan doen om zo integer mogelijk een juiste en goede taxatie neer te leggen. Transparantie kan daarbij helpen. Laat zien voor welk bedrag een pand, object, huis of hoe je het tegenwoordig maar wilt noemen is getaxeerd en toon ook de vraagprijs alsmede de transactieprijs. Maak het duidelijk in grafieken...
Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Zaterdag 3 oktober a.s. wordt weer de Open Huizen Dag georganiseerd. Verkopers en makelaars hopen natuurlijk dat er veel kijkers langskomen om vrijblijvend één of meer woningen te bezichtigen. Want hoe meer mensen komen kijken, hoe groter de kans dat er ook gekocht wordt. Op Prinsjesdag is formeel bevestigd dat er weer de mogelijkheid komt om belastingvrij tot €100.000 te schenken, zolang het geld maar gebruikt wordt om in de eigen woning te steken. De bedoeling is dat die maatregel de woningmarkt verder stimuleert en dat zou dan al kunnen blijken uit hoeveel kijkers na de Open Huizen Dag een bod doen. Helaas is ook nadrukkelijk naar voren gebracht dat de belastingvrije schenking pas in 2017 ingaat en het kan dus goed zijn dat de maatregel tot die tijd juist een dempende werking heeft op de huizenverkoop. Simpelweg omdat kijkers “de kat uit de boom gaan kijken”. Het kan zijn dat ze pas in 2017 serieus werk gaan maken van hun zoektocht naar een nieuwe woning. Op verzoek van enkele makelaars in Maastricht heb ik een notitie geschreven voor huizenkopers om hen duidelijk te maken dat er andere (overheids)maatregelen ingevoerd gaan worden tussen nu en 2017 waardoor ze beter juist nú een huis moeten kopen. De notitie gaat ook in op de mogelijkheid om toch gebruik te maken van de nieuwe belastingvrije schenking van een ton. Oftewel: Hoe een kijker kan profiteren van alle voordelen door niet af te wachten, maar te kopen. Mijn stuk zal waarschijnlijk door een aantal makelaars in Maastricht en Beek worden geprint en tijdens de Open Huizen Dag meegegeven worden aan alle bezoekers. Maar...
Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag een notaris nu wel of niet de courtage aan de makelaar overmaken als de verkoper protest aantekent? Een belangrijke vraag voor makelaars, maar eveneens voor de bij een aankoop betrokken hypotheekadviseurs omdat ook zij vaak hun factuur aan de notaris sturen om op de afrekening te vermelden. Recent heeft de notariële tuchtrechter in Den-Haag hierover geoordeeld en daarbij ook verwezen naar een ouder arrest van de hoogste notariële tuchtrechter (Het Gerechtshof in Amsterdam). Het antwoord: Nee – dat mag de notaris niet doen Lees je de beide uitspraken dan is het duidelijk. Wenst de verkoper niet dat de notaris de courtage van de makelaar int en naar de makelaar overboekt, dan moet de notaris daar aan gehoorzamen. Waarom mag het niet? Het argument waarop het oordeel gebaseerd is, is heel simpel. De verkoper en de makelaar gaan een contract aan. Zij krijgen over en weer rechten en plichten ten opzichte van elkaar. Maar de notaris is geen partij bij dit contract. Hij of zij heeft geen rechten maar dus ook geen plicht om de courtage te innen. En de “onherroepelijke” machtiging tot incasso dan? In deze zaak kwam niet naar voren of in de bemiddelingsopdracht dan wel in de koopovereenkomst zelf de bekende clausule stond dat de verkoper de notaris onherroepelijk machtigde om de courtage aan de makelaar over te boeken. Maar als ik de hiervoor vermelde reden voor het duidelijke verbod er bij haal, dan denk ik dat het niets had uitgemaakt of die clausule er al dan niet was geweest. Die had namelijk nog steeds gestaan in de overeenkomst tussen de makelaar en de verkoper (bemiddelingsopdracht...
Let op de BTW als een ondernemer verkoopt

Let op de BTW als een ondernemer verkoopt

Tijdens je opleiding tot makelaar en in je werk zul je gemerkt hebben hoe moeilijk de samenloop is van BTW en overdrachtsbelasting. De laatste tijd is dat gebied in beweging. Bijvoorbeeld als het gaat om de vraag of onbebouwde grond aangemerkt kan worden als nieuwbouw. Die vraag moet (mede) beantwoord worden op basis van de intenties van de partijen, waarbij die intenties dan wel weer door objectieve zaken en externe uitingen ondersteund moeten worden. Dat alles is van belang omdat– afhankelijk van de situatie – hetzij 6% (of zelfs slechts 2%) overdrachtsbelasting betaald moet worden, hetzij 21% BTW. Dat aanzienlijke belastingverschil kan grote gevolgen hebben voor de prijsstelling van het door jou te verkopen registergoed en de opbrengst voor de eigenaar. Maar er is nog een ander aspect aan deze materie en dat wil ik graag onder je aandacht brengen. Alleen BTW als de verkoper ondernemer is Tijdens mijn studie is er door de hoogleraren telkens op gehamerd dat er een belangrijke en eigenlijk essentiële eerste vraag is die beantwoord moet worden. Die luidt: Is de verkoper ondernemer voor de BTW ? Is het antwoord negatief, dan kan er geen sprake zijn van heffing van BTW. Toen werd ook onderwezen dat dat ondernemerschap beoordeeld moet worden in het kader van de betreffende eigendomsoverdracht. Dus als bijvoorbeeld een slager zijn woning op de bovenste verdieping van een flatgebouw verkocht, hoefde verder niet gekeken te worden naar het verkochte object om te bepalen of er sprake zou kunnen zijn van heffing van BTW. Hof Arnhem-Leeuwarden: een ondernemer is altijd een ondernemer Onlangs is die laatste veronderstelling door het Hof Arnhem-Leeuwarden onderuit gehaald....
Opschudding onderweg voor verhuurders en verhuur makelaars

Opschudding onderweg voor verhuurders en verhuur makelaars

Dat het plaatje voor opschudding zorgt zal al wel duidelijk zijn. Toch ligt daar niet de kern. Nee, de opschudding moet gaan komen van een nieuw online platform voor huurders en verhuurders. Ja, alweer een nieuwe website die voorspelt disruptive te worden voor een beroepsgroep. Op 16 juni moet de site gelanceerd worden. Wat gaat er veranderen aan het huren en verhuren? De value proposition zoals dat heet van dit nieuwe platform is waar het om draait. Als ik het goed inschat komt het voort uit frustratie. Ergernis. Het gebeurt nog steeds dat een huurder een extra maand huur betaalt voor het mogen huren van een woonplek. Terwijl de verhuurder ook al betaald voor de diensten van de verhuur makelaar om het verhuurd te krijgen. Dat kan anders – zo hebben de makers bedacht. Dat kan toch ook kosteloos? Flatchimp brengt daar verandering in De naam van het nieuwe huurders- en verhuurders platform (website) is flatchimp. Hoe komen ze er op… Gokje? Mailchimp is een hele bekende en laagdrempelige software om nieuwsbrieven mee te beheren. Het integreert links en rechts heel makkelijk in bestaande software en websites, en voor beperkt gebruik kost het niets, nada, njente. Flat is de Engelstalige term voor appartementen, studio’s, flats en al wat niet meer gehuurd kan worden. Zie daar, flatchimp. (Wikipedia zegt: flat (in British English) is a self-contained housing unit (a type of residential real estate) that occupies only part of a building.) De slogan die ze daarbij hanteren is duidelijk: A completely free online rental platform Waarom is alles in het Engels en wie zit er achter? Geen idee waarom alles in het Engels is. Ondanks veelvuldig en...
Hoe weet je waar jij het prettigste woont?

Hoe weet je waar jij het prettigste woont?

Verhuizen is vaak een crime. Alleen de stress al! Voordat het zover is zijn er nog meer momenten van stress, onduidelijkheid en onzekerheid. Het hele traject van huis kopen/verkopen kan nogal wat met zich meebrengen. Waar wil ik wonen? Misschien is dat wel de vraag waar alle onrust mee begint. Op zoek naar een ander, een nieuw plekje. Maar welk plekje past dan goed, waar is het dat iemand zich thuis voelt en er een huis wil kopen. Hoe weet je dat? Waarschijnlijk valt er wel te stellen dat je dat niet weet. Dat is gewoon onmogelijk om te weten. Natuurlijk heeft iedereen daar zo zijn/haar voorkeuren. Meestal begint dat met een soort huis (appartement/hoekwoning/vrijstaand etc). Uiteraard op goede stand, met een mooie ligging, unieke kenmerken, in gegoede buurt, niet ver van -vul maar in-, prima energielabel en nog meer van allersoortige feiten en kenmerken. Selectie op wijk Wat nog niet genoemd is hierboven is de locatie. Want laten we niet vergeten, alles draait om locatie locatie locatie bij makelaars en huizenzoekers. Bepalend voor de prijs, bepalend voor de status, bepalend voor het gemak en comfort. Vergeet daarbij niet de allerbelangrijkste factor, het is ook bepalend voor het woongenot. De vraag blijft dan nog altijd – hoe weet iemand waar die zich het beste thuis voelt? Welke plaats of wijk is dan geschikt? We denken allemaal wel dat we het weten, maar waarop is dat gebaseerd? Zit er een fundament achter dat gevoel, of is het inderdaad niet meer dan dat. Een gevoel. Is daar geen app voor? Op je gevoel moet je vertrouwen, dat valt niet in harde...
BTW, de (bedrijfs)makelaar en diens aansprakelijkheid

BTW, de (bedrijfs)makelaar en diens aansprakelijkheid

Wat kan en mag een opdrachtgever verwachten van een redelijk handelende en redelijk bekwame makelaar? En wanneer dient de makelaar op te draaien voor de schade die de opdrachtgever lijdt? Die vragen kwamen aan de orde in een zaak die door het Gerechtshof in Den-Haag onlangs werd afgesloten en die voor de betreffende makelaar slecht uitpakte. BTW, herzieningstermijn, optie BTW-belaste levering van een bedrijfspand In deze zaak ging het om een bedrijfspand dat te koop werd aangeboden. Kennelijk ging het om een nieuw, maar niet gloednieuw bedrijfspand. De verkoper had namelijk bij de bouw de BTW afgetrokken en nu was bij de levering overdrachtsbelasting verschuldigd. Dus waren er in ieder geval al twee jaar al verstreken sinds de ingebruikname. Maar het pand was nog geen 10 jaar in gebruik, want de optie tot levering met BTW was hier in het geding. Bij deze transactie waren diverse adviseurs van de koper en de verkoper betrokken, maar de zwarte piet kwam bij de verkopend makelaar te liggen. Deze had namelijk de verkoper er niet op gewezen dat door de levering binnen die tien jaar, de eerder in aftrek gebrachte BTW, herzien zou worden. Als gevolg hiervan zou de koper alsnog een deel van die BTW moeten terugbetalen aan de fiscus. Om herziening te voorkomen, kunnen de koper en de verkoper afspreken dat bij de levering geopteerd wordt voor heffing van BTW (en voor verlegging daarvan naar de koper). Dan vindt er dus geen herrekening plaats bij de verkoper en neemt de koper als het ware diens BTW-termijn van tien jaar over. In deze zaak was dit alles niet gedaan en had...
Google+