Voor de markt uit verkopen bestaat niet

Voor de markt uit verkopen bestaat niet

Twee dagen geleden schreef Perrie Voorbach een interessant blog over de essentie van funda. Daarin stelt hij onder andere dat de enige manier voor een makelaar om een zo hoog mogelijk rendement voor de verkoper te behalen enkel mogelijk is via funda. Tja – daar moet ik toch even op reageren, aangezien ik het niet met hem eens ben. Voor de markt uit verkopen In zijn blog wordt er allereerst gesproken over ‘voor de markt uit verkopen‘. Geen idee wat dat is. Wat is de markt? En waar verkoop je het dan? Is het niet zo dat ‘de markt’ niets anders is dan het aanbod van huizen die te koop staan, en de vraag van kopers naar een huis? Perrie wekt echter de indruk dat funda synoniem staat met de markt. Dat het verkopen van een huis zonder gebruik te maken van funda het ‘voor de markt uit verkopen’ is. Het gaat er toch om dat het huis verkocht wordt? Wie zegt dat funda daar een rol in hoort te spelen? Het gaat weer alleen over geld Tegelijkertijd wordt er gesteld dat de opdracht van de makelaar niets anders is dan, quote; “De woning tegen een zo hoog mogelijk prijs met de beste voorwaarden verkopen”. De valkuil hier is het gedeelte ‘beste voorwaarden’. Want dat is nogal subjectief, terwijl het op hetzelfde moment om hele andere resultaten kan gaan dan een zo hoog mogelijke prijs. Wat is in die vergelijking dan belangrijker? De zo hoog mogelijke prijs, of de beste voorwaarden? Dat zal verschillen per verkoper. Er zijn genoeg situaties waarbij de snelheid van de verkoop vele malen belangrijker is dan €5.000...
Wordt een huis met iDIN kopen heel normaal?

Wordt een huis met iDIN kopen heel normaal?

Dit gastblog is geschreven door Patrick Terranea – mede-eigenaar en commercieel directeur van Brixxs BV Sinds 8 mei 2003 is de wet elektronische handtekeningen van kracht. Deze wet geeft het juridisch kader aan voor het gebruik van elektronische handtekeningen. Ondanks het lange bestaan van deze wet wordt er nog altijd onnodig vaak gebruikgemaakt van een ‘natte’ handtekening op papier. De vastgoedbranche en het notariaat zijn nog steeds sterk afhankelijk van deze kostbare, inefficiënte en milieuonvriendelijke manier van werken. Ik ben al jaren actief met het ontwikkelen van innovatieve vastgoed proposities en sinds kort met signingservice.nl actief met de ontwikkeling van digitale ondertekening, identiteit en document management cloudservices voor de makelaar, waaronder met iDIN. Er is op dit moment veel te doen over het gebruik van iDIN voor authenticatie en digitaal ondertekenen van een koopakte of een huurovereenkomst. iDIN kan daarvoor gebruikt worden als je aan de juiste voorwaarden voldoen anders is het niet rechtsgeldig! iDIN is vrij nieuw en er is nog weinig jurisprudentie over de inzet van iDIN. Daar ligt een hele mooie kans voor de vastgoedbranche en brancheverenigingen en hun leden om initiatief te nemen en dit als de standaard voor de branche neer te zetten. Vandaar dit artikel. Ik ga in op de mogelijkheden en voordelen van digitaal ondertekenen en die van iDIN, de techniek er achter en waar je op moet letten vanuit rechtsgeldigheid en rechtsgevolg. Een lang artikel met veel informatie, maar een must read voor elke vastgoed professional die goed voorbereid met digitale ondertekenen en iDIN wil beginnen! De natte handtekening vs digitale ondertekening Het zetten van een natte handtekening op de koopakte van...
VBO geeft een cadeau

VBO geeft een cadeau

Vandaag tijdens de lancering van de nieuwe software van Wazzup, Kolibri genaamd ipv Venum 4, sprak ik achteraf nog even met Hans van der Ploeg. Die had een nieuwtje te melden, wat openbaar verteld mag worden. Bij deze. Elk jaar zijn makelaars aangesloten bij de VBO (geldt overigens ook voor NVM en VastgoedPRO) verplicht om hun kennis bij te spijkeren. Dat dienen de makelaars te doen door middel van Permanente Educatie zoals dat heet. Voor elke training, cursus of soms deelname aan een evenement worden PE-punten toegekend. Het is zaak om een minimaal gesteld aantal PE-punten te verzamelen om te voldoen aan de gestelde norm. Die deelname aan de trainingen dient door de makelaar zelf betaald te worden. Tot vandaag. De deelname aan trainingen voor de PE-punten vallen voor VBO makelaars vanaf nu in de contributie van de branchevereniging. Dat is tof zeg! Permanente educatie voor #scvm #nrvt gratis voor VBO leden! Klik om te...
De beste makelaar van 2016 komt uit Amsterdam

De beste makelaar van 2016 komt uit Amsterdam

Elk jaar wordt de beste makelaar van het jaar bekend gemaakt door WieIsDeBesteMakelaar.nl, de vergelijkings- en beoordelingswebsite voor makelaars. En het makelaarskantoor met de beste score is: De Makelaers uit Amsterdam is de beste makelaar van 2016   Om in aanmerking te komen voor deze prestigieuze erkenning dient het makelaarskantoor aan de volgende voorwaarden te voldoen: Minimaal 24 beoordelingen Beoordelingen in alle 4 jaargetijden Hoogste gemiddelde score (bij gelijkstand wint de makelaar die de hoogste score met de meeste beoordelingen weet te behalen) De Makelaers hebben afgelopen jaar 76 beoordelingen ontvangen met een gemiddelde score van 9.96. Onwaarschijnlijk hoge score Deze hoge score hebben ze onder andere te danken aan het feit dat de verkopersmarkt in Amsterdam in een sterk opgaande lijn zit. Huizen worden snel verkocht en geregeld boven de vraagprijs. Ja, dan is de verkoper al snel dusdanig blij dat de makelaar met louter tienen als review wordt bedankt. Daarnaast is het verwachtingsniveau van de consument, wanneer het om makelaars gaat, nog altijd laag. Hierdoor is het voor makelaars niet overdreven moeilijk om aan de verwachtingen te voldoen of ze juist (ruim) te overtreffen. Wederom een reden dat de score zo hoog is uitgevallen. Zonder de dagelijkse inzet van de makelaar zelf zal het natuurlijk nooit wat worden, onderschat daarom de bijdrage van de makelaars en het ondersteunende personeel niet! Landelijk gezien zijn er 29 makelaars die aan de criteria voldoen en hoger dan een 9 scoren. De beste makelaars per provincie Dit is de lijst met de beste makelaars per provincie: Groningen Beste Makelaar: F1 & Riant Makelaars – Groningen 9.8 2e plaats: Slim! Makelaardij – 9.6 Flevoland Beste...
Aardbevingen in Nederland – is je huis dan minder waard?

Aardbevingen in Nederland – is je huis dan minder waard?

Je zal maar in Oost-Groningen wonen, in de buurt van Loppersum waar aardgas gewonnen wordt. Ja, dat is midden in het aardbevingsgebied van Nederland. Ga het niet direct vergelijken met Italië, maar toch schud de grond regelmatig in Oost-Groningen vanwege aardbevingen met schade aan huizen en boerderijen als gevolg. Je zal er maar wonen en je wilt verhuizen. Kan je dat huis dan nog wel verkocht krijgen voor een normaal bedrag? Dat is wat Woningmarktcijfers heeft uitgezocht en het resultaat is verbluffend! Hieronder de informatie zoals in het persbericht verstuurd door Woningmarktcijfers. Woningmarkt Groningen volgt de landelijke trend, ook in het aardbevingsgebied De woningmarkt in Groningen volgt in grote lijnen de landelijke ontwikkelingen. Het aardbevingsgebied laat geen grote afwijkingen zien. Dat blijkt uit onderzoek van Woningmarktcijfers.nl. De gemiddelde koopsom is in vergelijking met het gehele jaar 2015 gestegen met 4%. Landelijk komt de stijging uit op 5,4%. Het aantal transacties is in Groningen gestegen met 22,8%, een fractie hoger dan het landelijke cijfer van 22,3%. In Groningen kost een woning momenteel gemiddeld € 178.600, het aantal woningtransacties over de eerste 9 maanden kwam uit op 4.687 stuks. Ook koopsomstijging in het risicogebied van de aardbevingen Woningmarktcijfers.nl heeft bovendien de ontwikkelingen op wat langere termijn bekeken en ook uitgesplitst naar wel of geen risicogebied voor de aardbevingen. In 2013 beleefde de woningmarkt in Groningen, net als in de rest van Nederland het dieptepunt. In de grafiek is duidelijk te zien dat de prijsdaling in het aardbevingsgebied na 2013 nog even doorzet. Vanaf 2013 tot nu is de gemiddelde koopsom in Nederland met 13,7% gestegen. De provincie Groningen geeft een stijgingspercentage...
Tinder voor huizen komt er aan

Tinder voor huizen komt er aan

Een huis zoeken op je mobiel is omslachtig. Het kan wel, en funda heeft hard gewerkt aan een werkbare mobiele website. Alleen is dat niet meer dan precies dat, een website voor de mobiel. Er is veel meer mogelijk. Om daar een voorbeeld van te geven is het handig om even te kijken naar wat er al is, in een markt waarbij het gaat om matchen. Het matchen van vraag en aanbod, zoals eigenlijk de huizenmarkt dat ook is, alleen bedoel ik nu de datingindustrie. Wat is dan het eerste waar velen aan denken, als je het hebt over een mobiele telefoon en dating? Juist ja, Tinder, of grinder als je dat prefereert. Hoe zoek je via je mobiel? Wat je echter niet doet op Tinder is zoeken. Tenminste, niet in de oude zin des woords. Op datingsites zoek je namelijk naar ‘een match’ ipv een persoon. Dat kan ook met huizen. En dat is precies wat MyHome gaat doen, noem het een Tinder voor huizen. Eigenlijk zijn er twee manieren om te zoeken naar een huis. Allereerst de traditionele wijze: Ik wil hier-of-daar wonen in een zus-of-zo huis met dit-en-dat voor ongeveer zo-groot-bedrag. Op basis van deze, door jou bepaalde, zoekopdracht worden er resultaten uit de database voorgeschoteld. Je gaat wikken-en-wegen, kiest wat huizen uit en gaat bezichtigen tot er iets gevonden wordt waar je echt wilt wonen. De andere manier is zoals Tinder dat doet. Je geeft een paar primaire parameters aan en je krijgt 1 resultaat. Dan heb je twee keuzes. Hot or Not. Of je vindt het wat, of niet. Meer smaken zijn er niet. Naarmate je dat vaker en...
Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een aantal jaren geleden de overdrachtsbelasting verlaagd. Koop je een woning aan dan is er maar twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt een andersoortig object, zoals een bedrijfsloods, verkocht dan moet er zes procent (6%) overgeboekt worden naar de Belastingdienst. Het zal je niet verbazen dat er discussie kan ontstaan tussen kopers en de inspecteur over welk percentage van toepassing is, als het overgedragen object niet overduidelijk in de ene of de andere categorie valt. Vier procent meer of minder belasting staat toch voor forse bedragen. Aangezien de belastingdienst vijf jaar de tijd heeft om met een naheffing te komen, zien we de laatste tijd steeds vaker dat de rechter er aan te pas moet komen om een einde te maken aan de strijd tussen kopers en fiscus. Recent is daar een voor mij wel heel lokaal tintje aan gekomen, waar ik overigens niet zelf bij betrokken ben geweest. Maar deze rechterlijke uitspraak is voor iedereen die een zogeheten kantoor-villa gaat kopen of heeft gekocht interessant. Daarnaast is hij leuk voor iedereen die Maastricht kent of tijdens zijn militaire dienst in Maastricht gelegerd is geweest. En het eigenaardige effect ervan is dat nu ook de zakelijke markt van zogeheten kantoorvilla’s gestimuleerd wordt. Kantoor is toch een woning (geweest). Dus 2% overdrachtsbelasting In 1917 zijn op het terrein van de Tapijn-kazerne twee panden gebouwd. Ieder pand deed dienst als een dubbel woonhuis voor officieren. Er konden dus vier officieren wonen met hun gezinnen. Naderhand is één van deze panden verbouwd tot militair hospitaal. Tijdens mijn studententijd in Maastricht is dat pand opnieuw...
Ventu wordt de concurrent voor funda in business

Ventu wordt de concurrent voor funda in business

De laatste vijf jaren is er veel gebeurd op het gebied van presentatie van onroerend goed wat te koop staat. Met name in de huizenmarkt. Vastgoedstyling werd vijf jaar geleden met een scheef oog aangekeken, video’s van te koop staande huizen waren uitzonderingen (en dan geen foto’s die een beetje bewegen), in omschrijvingen komt de verkoper aan het woord en het gaat niet enkel meer om het huis, ook de omgeving wordt nu meegenomen in de informatievoorziening. Hoe anders is dat bij het commercieel vastgoed. De presentaties van commercieel onroerend goed zijn overwegend ‘traditioneel’ te noemen. Tijdens een steekproef met 15 kantoorpanden die te koop/huur staan had ruim 30% slechts 3 of minder foto’s. De omschrijvingen waren redelijk uitgebreid, waarbij de uitgebreidste beschrijvingen gewoon exact hetzelfde format hadden qua tekstverloop als in de huizenmarkt. Niet specifiek gericht op de doelgroep. Een triest voorbeeld is dit als omschrijving: Ruime bedrijfshal, ca. 550 m², gelegen nabij het stadscentrum en nabij uitvalswegen. hoogte 4,5 meter voorzien van elektrische overheaddeuren Huurprijs € 2.995,– p/mnd is incl. BTW Versnipperd aanbod bedrijfs onroerend goed Daarnaast mag het wel zo zijn dat funda op de huizenmarkt vrijwel het volledige aanbod toont, op het gebied van bedrijfs onroerend goed is de markt nog altijd versnipperd. Ben je op zoek naar een kantoor, horeca bedrijf, bedrijfslocatie, fabriek of beleggingspand dan kan je het niet op één locatie vinden. Dat aanbod is namelijk verdeeld over ±2000 makelaars en andere spelers zoals beleggers, projectontwikkelaars, corporaties, rijksoverheid en gemeenten. Ventu wil dat gaan veranderen Ventu is de naam van de nieuwe website voor commercieel vastgoed, dat door PropertyNL gelanceerd gaat worden. Het officiële startschot van die lancering vindt...
Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen?

Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen?

Het is gebruikelijk dat de makelaar van de verkoper zijn courtagenota aan de notaris stuurt die de akte van levering opstelt. De bedoeling is dat de notaris deze kostenpost (makelaarscourtage) op de afrekening van de verkoper opneemt. De makelaar krijgt zijn geld dus pas nadat de gehele transactie is afgerond. Mijn makelaar verdient de courtage niet Maar soms krijgen de verkoper en de makelaar onenigheid over de hoogte van de courtage. Of anders gezegd: de verkoper vindt dat de makelaar het geld niet waard is geweest omdat hij zijn werk volgens de verkoper slecht gedaan heeft. Kan de verkoper de notaris verbieden de makelaarscourtage uit te betalen? Of moet de notaris de factuur gewoon op de afrekening zetten omdat hij of zij niet een rechter is en dus niet mag (be)oordelen óf de makelaar de verkoopopdracht goed of slecht heeft uitgevoerd? Deze wezenlijke vragen zijn in 2015 al beantwoord door de lagere tuchtrechter en onlangs nog door de hoogste tuchtrechter. Dus vanaf april 2016 zijn de antwoorden bekend. De klant bepaalt In beide instanties heeft de tuchtrechter bepaald dat de notaris gehoor moet geven aan de wens van de cliënt en dus niet het verzoek van de makelaar. Laat een verkoper aan de notaris weten dat de makelaarscourtage niet uitbetaald mag worden aan de makelaar, dan heeft de notaris zich hieraan te houden. Je mag de notaris verbieden de courtage aan de makelaar te betalen. #uitleg Klik om te Tweeten Maar deze uitspraak geldt eigenlijk voor de nota van iedere adviseur die aan de notaris wordt opgestuurd. Dus ook voor de financieel adviseur/tussenpersoon en de taxateur. Let wel op:...
Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Om die vraag te beantwoorden, maak ik gebruik van internet. Niet om die vraag te Googlen, maar om op de site van een makelaar de foto’s te bekijken van een pand dat binnenkort door mij overgedragen zal worden. Dat doe ik omdat de overdrachtsbelasting normaal 6% is, maar bij een woning slechts 2%. Het maakt dus financieel nogal uit of een pand al dan niet een woning is. Vaak is het verschil duidelijk. Een doorzonwoning in een woonwijk valt onder het lage tarief en een bedrijfsloods niet. Maar bij gemengd gebruik of kantoorruimte wordt het lastiger. Niet alleen ik heb soms moeite om het onderscheid te maken, maar ook rechters oordelen wel eens tegengesteld. Zo ook in de zaak die aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was voorgelegd. Kantoorvilla is wonen of toch niet – het verschil ivm de overdrachtsbelasting Er was een statig herenhuis overgedragen. Toen het in 1895 gebouwd werd, was het bedoeld als villa waar een gezin ging wonen. Naderhand is het pand verbouwd tot kantoorruimte waarbij de laatste gebruiker een advocatenkantoor was. De bestemming was gemengd: zowel wonen als werken was toegestaan. Om het pand geschikt te maken als advocatenkantoor waren er wat bouwkundige aanpassingen gedaan, waarbij ondermeer de keuken vervangen was door een pantry en de badkuip en douchebak gesloopt waren. De leidingen lagen nog wel in deze ruimte, maar badderen kon dus niet meer. In eerste instantie was de Rechtbank van mening dat het hier duidelijk om een kantoorpand ging. Dus moest de koper 6% overdrachtsbelasting betalen. De koper is hiertegen in beroep gegaan en daarom heeft het Gerechtshof nu uitspraak gedaan. De hogere rechters...
Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

Makelaars gebruiken model-koopcontracten als de afspraken moeten worden vastgelegd die tussen koper en verkoper van een woning zijn gemaakt. In die modellen staat ook een bepaling over de waarborgsom en/of  bankgarantie. Waarom een bankgarantie of waarborgsom? De basis van alle koopcontracten is natuurlijk dat de koper aan de verkoper de koopprijs zal betalen en dat de verkoper daartegenover de plicht heeft om de eigendom van de woning over te dragen. Op het niet nakomen van deze afspraken staat een boete waar je vast wel eens van gehoord hebt. Iedereen kent wel de uitdrukking dat je 10% kwijt bent als je als koper je afspraak niet nakomt. In veel koopcontracten staat namelijk een artikel waarin dat is vastgelegd. Maar hoe kun je als verkoper nou zeker weten dat je dat geld ook ontvangt als de koper niet afneemt? In verband daarmee is in de model-koopovereenkomsten ook een artikel opgenomen dat gaat over de bankgarantie of de waarborgsom. Als dit artikel wordt opgenomen in het koopcontract, moet de koper er voor zorgen dat (ruim) vóór de afgesproken datum waarop de eigendom geleverd zal worden, een bankgarantie wordt afgegeven door een Nederlandse bank. De koper kan ook in plaats daarvan een bedrag overmaken naar de Derdengeldenrekening van de notaris. Deze garantie of dat bedrag is meestal 10% van de koopprijs. Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan kan de verkoper de boete verhalen door de bankgarantie in te (laten) roepen of de waarborgsom naar zich te laten overboeken door de notaris. Keuze is aan de koper Het is in Limburg nog niet echt standaard gebruik dat het artikel over de bankgarantie/waarborgsom...
In deze flat zijn alleen senioren toegestaan

In deze flat zijn alleen senioren toegestaan

In een eerdere column heb ik aangegeven dat het bij een appartementencomplex van belang is dat de aannemer niet afwijkt van de (splitsings)tekening. De juridische achtergrond is, dat de splitsingstekening ingeschreven is in de openbare registers van het Kadaster waardoor die voor iedereen in te zien is. Oftewel: iedereen kan via het Kadaster eenvoudig achterhalen hoe het nu zit met de flat. Splitsingsakte of Huishoudelijk Reglement en een leeftijdsgrens bij seniorenflat In een uitspraak van 24 november jl. kwam diezelfde juridische achtergrond naar voren in een geschil bij een zogeheten seniorenflat. Dat is een gebouw met appartementen die bedoeld zijn voor ouderen. In dit geval 50-plussers zonder kinderen. Die leeftijdsgrens was althans vastgelegd in het huishoudelijk reglement. Een woningcorporatie bezat in dat complex meerdere woningen en was (kennelijk) van mening dat deze dwingende grens het moeilijk(er) maakte om haar bezit te verhuren. Of er zoveel jonge mensen naar deze regio waren verhuisd of dat er gewoon minder senioren in die flat wilde wonen, komt niet helemaal uit de verf, maar zo iets zal waarschijnlijk het geval zijn geweest. Omdat de corporatie de meerderheid van de appartementen in haar bezit, heeft kan zij besluiten dat het huishoudelijk reglement aangepast moet worden. Daarin staat namelijk dat de flats alleen bewoond mogen worden door senioren zonder inwonende kinderen. De rechtbank is van mening dat de corporatie deze macht heeft. Niet specifiek omdat de corporatie de meerderheid van stemmen heeft, maar omdat deze beperking niet in het splitsingsreglement in de notariële akte van splitsing is opgenomen. En dat is een juridisch interessant gegeven. Want daar is weer de achterliggende gedachte van toepassing dat de...
Google+