Vastgoedmanagementadviseurs, wie de schoen past….

Vastgoedmanagementadviseurs, wie de schoen past….

Er was eens… een vastgoedmanagementadviseur met veel ervaring in het schrijven van goed ontvangen rapporten. De rapporten zaten vol correcte analyses en beschreven in detail de problemen in het vastgoedmanagement. Alom werd de adviseur geroemd, maar de adviseur zelf was niet erg gelukkig. Het frustreerde hem dat hij met geen mogelijkheid zijn wetenschappelijk verantwoorde analyses vertaald kreeg naar de dagelijkse praktijk. De kritiek die hij eens van een praktijkman kreeg, was dat ‘een analyse nog nooit één probleem had opgelost’ en dat trok hij zich aan. En zo besloot hij op een dag juist zijn eigen probleem nader te onderzoeken. Daar was hij immers goed in! Het bleek dat de mensen die in de vastgoedpraktijk werkten, niet of nauwelijks met zijn rapporten uit de voeten konden. Een opmerking die hem nog het meest raakte was van een ervaren vastgoedrot die zei; ‘’wat moet ik met een rapport wat voorspelt dat er regen komt, als er niet in staat hoe ik een ark kan bouwen?‘’ Dit zette de adviseur aan het denken. Hij had een gedegen opleiding genoten en schreef al jaren onderzoeken, dus hij kon toch zeker wel praktische oplossingen aandragen? Toen hij dit deelde met een aantal mensen uit de vastgoedpraktijk, kreeg hij een eensluidende reactie terug; ‘’Weten wat je moet Doen is niet hetzelfde als Doen wat je Weet!’’ De adviseur raakt in de war. Wat bedoelde ze daar nou mee? Eén van de oude gedienden legde het hem vrij eenvoudig uit. “praktisch iedereen kan je vertellen over fietsen. Wat een fiets is, wat een fiets doet, hoe je het best op een fiets kan stappen en...
Locatie, locatie, locatie… wat een onzin!

Locatie, locatie, locatie… wat een onzin!

Bedrijfsmatig vastgoed is een vak apart. Winkels en kantoren worden anders beoordeeld en bemiddeld dan huur- of koopwoningen. Een heilige kreet, die ten onrechte in het bedrijfsmatige vastgoed wordt geroepen, is dat er drie zaken belangrijk zijn voor de bepaling van de waarde van het vastgoed. Het draait allemaal om ‘locatie, locatie en locatie’. Erg lollig, maar wat een onzin! Gefixeerd Het is niet de locatie die zonder meer bepaalt hoeveel een pand waard is, en sterker nog, het is niet eens de belangrijkste factor. Dit is een typisch voorbeeld van de aangeboren blikafwijking van de totaal op het aanbod gefixeerde vastgoedmensen. Op zich verklaart dat dan wel weer, dat er zo over vastgoed wordt gedacht, maar het maakt het nog niet waar. Wat bepaalt nu werkelijk in de dagelijkse praktijk de waarde van een stuk vastgoed? Veel meer dan de locatie de waarde bepaalt, is de wijze waarop het vastgoed wordt ingezet en gebruikt daarvoor bepalend. Optimaal gebruik Dat vereist dan wel een vraaggerichte kijk op vastgoed. Een blik vanuit het belang van de huurder of de koper, die wat moet doen met dat vastgoed. Die moet het vastgoed zo optimaal mogelijk kunnen gebruiken, om er uiteindelijk zijn brood mee te verdienen. Zo’n vraaggerichte blik is niet de sterkste kan van de vastgoedprofessionals over het algemeen! Vastgoed is in de praktijk nog steeds een aanbodgedreven business. Gebruiker De vraagzijde is bijna altijd leidend. Een gebruiker maakt of breekt een locatie. Heeft de gebruiker een bedroevend slecht management, dan helpt een A-locatie ook niets. Een slechte ondernemer op een A-locatie, verliest het van een goede op een B-locatie! Vastgoed...
Gaan gemeenten huurders aanwijzen?

Gaan gemeenten huurders aanwijzen?

Leegstand. Een doorn in het oog. Van de huidige voorraad kantoorruimte van 47 miljoen m2 staat nu bijna 14% leeg. Als gebouwen langer dan een jaar leegstaan, kan de gemeente een huurder aanwijzen, die de eigenaar moet accepteren. Daar wordt een chagrijnige eigenaar met een leegstaand pand niet vrolijker van! Leegstandswet De aanwijsmogelijkheid is een gevolg van de nieuwe Leegstandswet, die is bedoeld om leegstand te voorkomen en op te lossen. De wet maakt ook kraken strafbaar en geeft gemeenten enkele middelen om de leegstand op te lossen. Simpel gezegd: als leegstand door de eigenaar niet wordt opgelost, kan de gemeente tot het aanwijzen van een huurder overgaan. De vastgoedeigenaar moet die accepteren. De nieuwe huurder kan van alles zijn; kunstenaars, buurtcentra, een bibliotheek, avondonderwijs en noem maar op. En praktisch tegen elke prijs. Ook al vertoont de wet na de eerste maanden wat haarscheurtjes (het kraakverbod blijkt iets minder waterdicht dan gedacht), het legt wel druk bij gemeenten om actiever met leegstand om te gaan. Gesprekken met eigenaren en het bijhouden van de leegstand is een logisch gevolg. Hoe gaat het in zijn werk? Eigenaren van een leegstaand pand moeten dit binnen 3 maanden bij de gemeente melden. Doen ze dat niet dan riskeren ze een boete van € 7.500,-. Dat lijkt ‘peanuts’, maar dan… Als de leegstaand is gemeld gaan eigenaar en gemeente in overleg. Leidt dat niet tot een oplossing, dan kan de gemeente overgaan tot het aanwijzen van een huurder. De eigenaar wordt dan gedwongen mee te werken! Om gemeenten te helpen met het opstellen van ‘Leegstandsbeleid’, heeft de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) op 30...
Wie ziet vastgoed staan?

Wie ziet vastgoed staan?

Vastgoed en vastgoedmanagement staan te weinig op de kaart en verdienen veel meer aandacht. Dat geldt met name voor grote aantallen eigenaren-gebruikers en huurders van vastgoed, die het belang van vastgoed totaal niet inzien. Dat lijkt in eerste instantie een hard oordeel, maar het is uit passie voor het vastgoed, dat dit zo wordt gesteld. Wat je lief hebt, kastijd je! Vastgoed verdient een veel belangrijkere plek in het dagelijkse leven, zowel zakelijk als privé. De meeste mensen zien vastgoed niet voor wat het is! Het wordt voor lief genomen en slechts behandeld als een statische kostenpost. Vastgoed is niet meer dan een noodzakelijk dak boven het hoofd. Vastgoed beheren en managen wordt er vaak bij gedaan, in plaats van professioneel ingevuld. Om dat te veranderen, moet vastgoed meer aandacht. Ziet iedereen de voordelen van vastgoed? Weten we wat de meerwaarde van goed vastgoedmanagement kan bieden? Vastgoed moet als fenomeen meer herkenbaar worden. Het delen van kennis en ervaring in vastgoedmanagement moet leiden tot meer inzicht en meer perspectief. Efficiëntere en effectievere instrumenten moeten het draagvlak vergroten om serieuzer met vastgoed om te gaan. Schil een banaan De meeste mensen zien een banaan op dezelfde manier. Het is een stuk fruit, geel, halfrond met een steeltje en je maakt een banaan open bij het steeltje om de inhoud te gebruiken als eten. De meeste mensen halen de schil op dezelfde manier van de banaan. Door hem stevig vast te houden en bij het steeltje te knakken. Het is wat gedoe, omdat de schil bij het steeltje niet altijd makkelijk knakt. Sommige mensen maken dan ook eerst een keepje onder...
Gemeentelijk vastgoed onprofessioneel

Gemeentelijk vastgoed onprofessioneel

Vastgoed vervult een simpele en wezenlijke functie in de maatschappij. Zowel zakelijk als privé heeft iedereen een dak boven z’n hoofd nodig. Praktisch alles wat je doet is verbonden met een stuk vastgoed (grond en/of gebouwen). Alle functies die je kunt bedenken -wonen, werken, recreëren, winkelen, uitgaan, studeren, produceren, enzovoort- het wordt allemaal geherbergd in gebouwen! Onbekend terrein De combinatie van gemeenten en vastgoed is voor velen onbekend terrein. Gemeenten vervullen per definitie belangrijke maatschappelijke taken. Vastgoed is voor het vervullen van die taken onontbeerlijk. Te denken valt aan scholen, buurthuizen, bibliotheken, brandweerkazernes, theaters enzovoort. Gemeenten zijn feitelijk de grootste bedrijfsmatige gebruikers en eigenaren van vastgoed in Nederland! En dan zou je verwachten dat binnen gemeenten daar van hoog tot laag veel aandacht aan wordt geschonken. Niets is minder waar. 50 miljoen Naar schatting –exact weet niemand het- bezitten gemeenten het duizelingwekkende aantal van ruim 50 miljoen m2 bedrijfsruimten, met een herbouwwaarde grofweg €40 miljard! Dat zijn meer m2 dan de gehele Nederlands kantorenvoorraad anno 2011! Die gebouwen zijn op de één of andere manier gefinancierd en hopelijk verzekerd. En iemand moet ze toch ook onderhouden en beheren. Echter; zonder de hardwerkende onderhoudsmensen en huismeesters te kort te doen, kan zondermeer worden gesteld dat van professioneel vastgoedmanagement geen sprake is. Dat blijkt uit meerdere onderzoeken en steekproeven van de laatste jaren. Risico’s Daarmee loopt praktisch iedere gemeente bewust of onbewust grote risico’s.  Er zijn immers enorme belangen mee gemoeid; ten eerste de belangrijke sociaal-maatschappelijk functies die er aan zijn verbonden. Ten tweede de enorme financieel-economische belangen. En ten derde dus ook het politiek-bestuurlijk draagvlak wat hier op stoelt. Vastgoed...
Google+