Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een aantal jaren geleden de overdrachtsbelasting verlaagd. Koop je een woning aan dan is er maar twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt een andersoortig object, zoals een bedrijfsloods, verkocht dan moet er zes procent (6%) overgeboekt worden naar de Belastingdienst. Het zal je niet verbazen dat er discussie kan ontstaan tussen kopers en de inspecteur over welk percentage van toepassing is, als het overgedragen object niet overduidelijk in de ene of de andere categorie valt. Vier procent meer of minder belasting staat toch voor forse bedragen. Aangezien de belastingdienst vijf jaar de tijd heeft om met een naheffing te komen, zien we de laatste tijd steeds vaker dat de rechter er aan te pas moet komen om een einde te maken aan de strijd tussen kopers en fiscus. Recent is daar een voor mij wel heel lokaal tintje aan gekomen, waar ik overigens niet zelf bij betrokken ben geweest. Maar deze rechterlijke uitspraak is voor iedereen die een zogeheten kantoor-villa gaat kopen of heeft gekocht interessant. Daarnaast is hij leuk voor iedereen die Maastricht kent of tijdens zijn militaire dienst in Maastricht gelegerd is geweest. En het eigenaardige effect ervan is dat nu ook de zakelijke markt van zogeheten kantoorvilla’s gestimuleerd wordt. Kantoor is toch een woning (geweest). Dus 2% overdrachtsbelasting In 1917 zijn op het terrein van de Tapijn-kazerne twee panden gebouwd. Ieder pand deed dienst als een dubbel woonhuis voor officieren. Er konden dus vier officieren wonen met hun gezinnen. Naderhand is één van deze panden verbouwd tot militair hospitaal. Tijdens mijn studententijd in Maastricht is dat pand opnieuw...
Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen?

Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen?

Het is gebruikelijk dat de makelaar van de verkoper zijn courtagenota aan de notaris stuurt die de akte van levering opstelt. De bedoeling is dat de notaris deze kostenpost (makelaarscourtage) op de afrekening van de verkoper opneemt. De makelaar krijgt zijn geld dus pas nadat de gehele transactie is afgerond. Mijn makelaar verdient de courtage niet Maar soms krijgen de verkoper en de makelaar onenigheid over de hoogte van de courtage. Of anders gezegd: de verkoper vindt dat de makelaar het geld niet waard is geweest omdat hij zijn werk volgens de verkoper slecht gedaan heeft. Kan de verkoper de notaris verbieden de makelaarscourtage uit te betalen? Of moet de notaris de factuur gewoon op de afrekening zetten omdat hij of zij niet een rechter is en dus niet mag (be)oordelen óf de makelaar de verkoopopdracht goed of slecht heeft uitgevoerd? Deze wezenlijke vragen zijn in 2015 al beantwoord door de lagere tuchtrechter en onlangs nog door de hoogste tuchtrechter. Dus vanaf april 2016 zijn de antwoorden bekend. De klant bepaalt In beide instanties heeft de tuchtrechter bepaald dat de notaris gehoor moet geven aan de wens van de cliënt en dus niet het verzoek van de makelaar. Laat een verkoper aan de notaris weten dat de makelaarscourtage niet uitbetaald mag worden aan de makelaar, dan heeft de notaris zich hieraan te houden. Je mag de notaris verbieden de courtage aan de makelaar te betalen. #uitleg Klik om te Tweeten Maar deze uitspraak geldt eigenlijk voor de nota van iedere adviseur die aan de notaris wordt opgestuurd. Dus ook voor de financieel adviseur/tussenpersoon en de taxateur. Let wel op:...
Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Om die vraag te beantwoorden, maak ik gebruik van internet. Niet om die vraag te Googlen, maar om op de site van een makelaar de foto’s te bekijken van een pand dat binnenkort door mij overgedragen zal worden. Dat doe ik omdat de overdrachtsbelasting normaal 6% is, maar bij een woning slechts 2%. Het maakt dus financieel nogal uit of een pand al dan niet een woning is. Vaak is het verschil duidelijk. Een doorzonwoning in een woonwijk valt onder het lage tarief en een bedrijfsloods niet. Maar bij gemengd gebruik of kantoorruimte wordt het lastiger. Niet alleen ik heb soms moeite om het onderscheid te maken, maar ook rechters oordelen wel eens tegengesteld. Zo ook in de zaak die aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was voorgelegd. Kantoorvilla is wonen of toch niet – het verschil ivm de overdrachtsbelasting Er was een statig herenhuis overgedragen. Toen het in 1895 gebouwd werd, was het bedoeld als villa waar een gezin ging wonen. Naderhand is het pand verbouwd tot kantoorruimte waarbij de laatste gebruiker een advocatenkantoor was. De bestemming was gemengd: zowel wonen als werken was toegestaan. Om het pand geschikt te maken als advocatenkantoor waren er wat bouwkundige aanpassingen gedaan, waarbij ondermeer de keuken vervangen was door een pantry en de badkuip en douchebak gesloopt waren. De leidingen lagen nog wel in deze ruimte, maar badderen kon dus niet meer. In eerste instantie was de Rechtbank van mening dat het hier duidelijk om een kantoorpand ging. Dus moest de koper 6% overdrachtsbelasting betalen. De koper is hiertegen in beroep gegaan en daarom heeft het Gerechtshof nu uitspraak gedaan. De hogere rechters...
Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

Makelaars gebruiken model-koopcontracten als de afspraken moeten worden vastgelegd die tussen koper en verkoper van een woning zijn gemaakt. In die modellen staat ook een bepaling over de waarborgsom en/of  bankgarantie. Waarom een bankgarantie of waarborgsom? De basis van alle koopcontracten is natuurlijk dat de koper aan de verkoper de koopprijs zal betalen en dat de verkoper daartegenover de plicht heeft om de eigendom van de woning over te dragen. Op het niet nakomen van deze afspraken staat een boete waar je vast wel eens van gehoord hebt. Iedereen kent wel de uitdrukking dat je 10% kwijt bent als je als koper je afspraak niet nakomt. In veel koopcontracten staat namelijk een artikel waarin dat is vastgelegd. Maar hoe kun je als verkoper nou zeker weten dat je dat geld ook ontvangt als de koper niet afneemt? In verband daarmee is in de model-koopovereenkomsten ook een artikel opgenomen dat gaat over de bankgarantie of de waarborgsom. Als dit artikel wordt opgenomen in het koopcontract, moet de koper er voor zorgen dat (ruim) vóór de afgesproken datum waarop de eigendom geleverd zal worden, een bankgarantie wordt afgegeven door een Nederlandse bank. De koper kan ook in plaats daarvan een bedrag overmaken naar de Derdengeldenrekening van de notaris. Deze garantie of dat bedrag is meestal 10% van de koopprijs. Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan kan de verkoper de boete verhalen door de bankgarantie in te (laten) roepen of de waarborgsom naar zich te laten overboeken door de notaris. Keuze is aan de koper Het is in Limburg nog niet echt standaard gebruik dat het artikel over de bankgarantie/waarborgsom...
In deze flat zijn alleen senioren toegestaan

In deze flat zijn alleen senioren toegestaan

In een eerdere column heb ik aangegeven dat het bij een appartementencomplex van belang is dat de aannemer niet afwijkt van de (splitsings)tekening. De juridische achtergrond is, dat de splitsingstekening ingeschreven is in de openbare registers van het Kadaster waardoor die voor iedereen in te zien is. Oftewel: iedereen kan via het Kadaster eenvoudig achterhalen hoe het nu zit met de flat. Splitsingsakte of Huishoudelijk Reglement en een leeftijdsgrens bij seniorenflat In een uitspraak van 24 november jl. kwam diezelfde juridische achtergrond naar voren in een geschil bij een zogeheten seniorenflat. Dat is een gebouw met appartementen die bedoeld zijn voor ouderen. In dit geval 50-plussers zonder kinderen. Die leeftijdsgrens was althans vastgelegd in het huishoudelijk reglement. Een woningcorporatie bezat in dat complex meerdere woningen en was (kennelijk) van mening dat deze dwingende grens het moeilijk(er) maakte om haar bezit te verhuren. Of er zoveel jonge mensen naar deze regio waren verhuisd of dat er gewoon minder senioren in die flat wilde wonen, komt niet helemaal uit de verf, maar zo iets zal waarschijnlijk het geval zijn geweest. Omdat de corporatie de meerderheid van de appartementen in haar bezit, heeft kan zij besluiten dat het huishoudelijk reglement aangepast moet worden. Daarin staat namelijk dat de flats alleen bewoond mogen worden door senioren zonder inwonende kinderen. De rechtbank is van mening dat de corporatie deze macht heeft. Niet specifiek omdat de corporatie de meerderheid van stemmen heeft, maar omdat deze beperking niet in het splitsingsreglement in de notariële akte van splitsing is opgenomen. En dat is een juridisch interessant gegeven. Want daar is weer de achterliggende gedachte van toepassing dat de...
Ik zei nog zo: Niet buiten de lijntjes bouwen!

Ik zei nog zo: Niet buiten de lijntjes bouwen!

Oudere lezers herinneren zich vast nog de reclame van een melk-producent waarbij Peer Mascini aan de rand van een zwembad staat en een koe een bommetje maakt. Zijn reactie op zijn natte drie-delige pak: Ik zei nog zo: geen bommetje. Splitsingstekening Ik wil die zin in aangepaste vorm gebruiken om een probleem te bespreken dat geregeld voorkomt bij appartementen. Tijdens de nieuwbouw (of de verbouwing van een bestaand pand) wordt er een splitsingstekening gemaakt en ingediend bij het Kadaster. Daarop staat met dikke zwarte lijnen aangegeven welke delen van het gebouw als privé eigendom gebruikt mogen worden. Maar tijdens de (ver)bouw(ing) moet de aannemer (al dan niet noodgedwongen) afwijken van die tekening. Dat laatste kan bij de notaris die de splitsingsakte gepasseerd heeft tot de verzuchting leiden dat er nog zo gezegd was dat er niet “buiten de lijntjes” gebouwd mocht worden. Dit verschil in de papieren grenzen en de daadwerkelijke grenzen kan overigens vele jaren onopgemerkt blijven (wat van het natte pak van de heer Mascini niet gezegd kan worden). Maar op enig moment duikt het op en dan moet er gerepareerd worden. Die reparatie kan er uit bestaan dat de splitsingstekening aangepast en opnieuw door de notaris bij het Kadaster gedeponeerd moet worden. Bevel tot aanpassing aan de rechter gevraagd Een interessante zaak in dit verband is die welke aan het Gerechtshof in Den-Haag is voorgelegd. Het ging om nieuwbouw en één van de appartementen had een dakterras. De koper sprak met de projektontwikkelaar (Wilma) af dat het dakterras groter zou worden dan op de tekening stond. Zo gezegd zo gedaan, maar de splitsingstekening werd niet aangepast...
Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Niemand de deur uit zonder executeur! Dat was kort gezegd de boodschap die notarissen kregen toen het nieuwe erfrecht in 2003 werd ingevoerd. De reden was dat door de nieuwe wetgeving de executeur een veel sterkere positie kreeg dan voor die tijd. Of om een ander gezegde te gebruiken: Koning, Keizer, Admiraal, De executeur verslaat ze allemaal. Hoe ver gaat de macht van de executeur? Toch zijn er grenzen aan de almacht van de executeur. Dat komt omdat de executeur zijn macht alleen mag aanwenden om de nalatenschap goed af te wikkelen. Hij is bijvoorbeeld wel bevoegd om spullen uit de erfenis te verkopen, maar alleen “voor zover dit noodzakelijk is voor de aflossing van de schulden van de erfenis”. Maar dan komt dus de vraag op wanneer die noodzaak er is en of het een koper voor de voeten geworpen kan worden als die noodzaak (achteraf bezien) ontbreekt. Is de koper bijvoorbeeld wel eigenaar geworden van de woning waar de overledene in woonde tot zijn overlijden? Of is de koper zijn geld en het huis kwijt? In een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden kwamen deze vragen aan de orde. Het financieel belang was aanzienlijk omdat het om de al dan niet aantastbare levering van een landgoed ging. Maar de redenatie is hetzelfde als het gaat om de verkoop voor €225.000,- van de woning van de overledene. Koper beschermd als er geen reden is om te twijfelen? Volgens de executeur moest het landgoed verkocht worden omdat de erfgenamen nog geld kregen van de overledene. Dit kwam doordat de overledene getrouwd was geweest met de moeder van de erfgenamen. Zij...
Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Wat ga jij kijkers en verkopers adviseren over de belastingvrije schenking van een ton in 2017 ?

Zaterdag 3 oktober a.s. wordt weer de Open Huizen Dag georganiseerd. Verkopers en makelaars hopen natuurlijk dat er veel kijkers langskomen om vrijblijvend één of meer woningen te bezichtigen. Want hoe meer mensen komen kijken, hoe groter de kans dat er ook gekocht wordt. Op Prinsjesdag is formeel bevestigd dat er weer de mogelijkheid komt om belastingvrij tot €100.000 te schenken, zolang het geld maar gebruikt wordt om in de eigen woning te steken. De bedoeling is dat die maatregel de woningmarkt verder stimuleert en dat zou dan al kunnen blijken uit hoeveel kijkers na de Open Huizen Dag een bod doen. Helaas is ook nadrukkelijk naar voren gebracht dat de belastingvrije schenking pas in 2017 ingaat en het kan dus goed zijn dat de maatregel tot die tijd juist een dempende werking heeft op de huizenverkoop. Simpelweg omdat kijkers “de kat uit de boom gaan kijken”. Het kan zijn dat ze pas in 2017 serieus werk gaan maken van hun zoektocht naar een nieuwe woning. Op verzoek van enkele makelaars in Maastricht heb ik een notitie geschreven voor huizenkopers om hen duidelijk te maken dat er andere (overheids)maatregelen ingevoerd gaan worden tussen nu en 2017 waardoor ze beter juist nú een huis moeten kopen. De notitie gaat ook in op de mogelijkheid om toch gebruik te maken van de nieuwe belastingvrije schenking van een ton. Oftewel: Hoe een kijker kan profiteren van alle voordelen door niet af te wachten, maar te kopen. Mijn stuk zal waarschijnlijk door een aantal makelaars in Maastricht en Beek worden geprint en tijdens de Open Huizen Dag meegegeven worden aan alle bezoekers. Maar...
Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag een notaris nu wel of niet de courtage aan de makelaar overmaken als de verkoper protest aantekent? Een belangrijke vraag voor makelaars, maar eveneens voor de bij een aankoop betrokken hypotheekadviseurs omdat ook zij vaak hun factuur aan de notaris sturen om op de afrekening te vermelden. Recent heeft de notariële tuchtrechter in Den-Haag hierover geoordeeld en daarbij ook verwezen naar een ouder arrest van de hoogste notariële tuchtrechter (Het Gerechtshof in Amsterdam). Het antwoord: Nee – dat mag de notaris niet doen Lees je de beide uitspraken dan is het duidelijk. Wenst de verkoper niet dat de notaris de courtage van de makelaar int en naar de makelaar overboekt, dan moet de notaris daar aan gehoorzamen. Waarom mag het niet? Het argument waarop het oordeel gebaseerd is, is heel simpel. De verkoper en de makelaar gaan een contract aan. Zij krijgen over en weer rechten en plichten ten opzichte van elkaar. Maar de notaris is geen partij bij dit contract. Hij of zij heeft geen rechten maar dus ook geen plicht om de courtage te innen. En de “onherroepelijke” machtiging tot incasso dan? In deze zaak kwam niet naar voren of in de bemiddelingsopdracht dan wel in de koopovereenkomst zelf de bekende clausule stond dat de verkoper de notaris onherroepelijk machtigde om de courtage aan de makelaar over te boeken. Maar als ik de hiervoor vermelde reden voor het duidelijke verbod er bij haal, dan denk ik dat het niets had uitgemaakt of die clausule er al dan niet was geweest. Die had namelijk nog steeds gestaan in de overeenkomst tussen de makelaar en de verkoper (bemiddelingsopdracht...
Let op de BTW als een ondernemer verkoopt

Let op de BTW als een ondernemer verkoopt

Tijdens je opleiding tot makelaar en in je werk zul je gemerkt hebben hoe moeilijk de samenloop is van BTW en overdrachtsbelasting. De laatste tijd is dat gebied in beweging. Bijvoorbeeld als het gaat om de vraag of onbebouwde grond aangemerkt kan worden als nieuwbouw. Die vraag moet (mede) beantwoord worden op basis van de intenties van de partijen, waarbij die intenties dan wel weer door objectieve zaken en externe uitingen ondersteund moeten worden. Dat alles is van belang omdat– afhankelijk van de situatie – hetzij 6% (of zelfs slechts 2%) overdrachtsbelasting betaald moet worden, hetzij 21% BTW. Dat aanzienlijke belastingverschil kan grote gevolgen hebben voor de prijsstelling van het door jou te verkopen registergoed en de opbrengst voor de eigenaar. Maar er is nog een ander aspect aan deze materie en dat wil ik graag onder je aandacht brengen. Alleen BTW als de verkoper ondernemer is Tijdens mijn studie is er door de hoogleraren telkens op gehamerd dat er een belangrijke en eigenlijk essentiële eerste vraag is die beantwoord moet worden. Die luidt: Is de verkoper ondernemer voor de BTW ? Is het antwoord negatief, dan kan er geen sprake zijn van heffing van BTW. Toen werd ook onderwezen dat dat ondernemerschap beoordeeld moet worden in het kader van de betreffende eigendomsoverdracht. Dus als bijvoorbeeld een slager zijn woning op de bovenste verdieping van een flatgebouw verkocht, hoefde verder niet gekeken te worden naar het verkochte object om te bepalen of er sprake zou kunnen zijn van heffing van BTW. Hof Arnhem-Leeuwarden: een ondernemer is altijd een ondernemer Onlangs is die laatste veronderstelling door het Hof Arnhem-Leeuwarden onderuit gehaald....
BTW, de (bedrijfs)makelaar en diens aansprakelijkheid

BTW, de (bedrijfs)makelaar en diens aansprakelijkheid

Wat kan en mag een opdrachtgever verwachten van een redelijk handelende en redelijk bekwame makelaar? En wanneer dient de makelaar op te draaien voor de schade die de opdrachtgever lijdt? Die vragen kwamen aan de orde in een zaak die door het Gerechtshof in Den-Haag onlangs werd afgesloten en die voor de betreffende makelaar slecht uitpakte. BTW, herzieningstermijn, optie BTW-belaste levering van een bedrijfspand In deze zaak ging het om een bedrijfspand dat te koop werd aangeboden. Kennelijk ging het om een nieuw, maar niet gloednieuw bedrijfspand. De verkoper had namelijk bij de bouw de BTW afgetrokken en nu was bij de levering overdrachtsbelasting verschuldigd. Dus waren er in ieder geval al twee jaar al verstreken sinds de ingebruikname. Maar het pand was nog geen 10 jaar in gebruik, want de optie tot levering met BTW was hier in het geding. Bij deze transactie waren diverse adviseurs van de koper en de verkoper betrokken, maar de zwarte piet kwam bij de verkopend makelaar te liggen. Deze had namelijk de verkoper er niet op gewezen dat door de levering binnen die tien jaar, de eerder in aftrek gebrachte BTW, herzien zou worden. Als gevolg hiervan zou de koper alsnog een deel van die BTW moeten terugbetalen aan de fiscus. Om herziening te voorkomen, kunnen de koper en de verkoper afspreken dat bij de levering geopteerd wordt voor heffing van BTW (en voor verlegging daarvan naar de koper). Dan vindt er dus geen herrekening plaats bij de verkoper en neemt de koper als het ware diens BTW-termijn van tien jaar over. In deze zaak was dit alles niet gedaan en had...
Is de notaris aansprakelijk als er later toch een erfdienstbaarheid blijkt te bestaan? En hoe zit het met de makelaar?

Is de notaris aansprakelijk als er later toch een erfdienstbaarheid blijkt te bestaan? En hoe zit het met de makelaar?

Als makelaar heb je er vast mee te maken gehad: het is onduidelijk of er bij een pand een erfdienstbaarheid hoort. De verkoper weet van niets en in het eigendomsbewijs is hierover niks terug te vinden. Zorgvuldig onderzoek kan dan helpen de waarheid boven tafel te krijgen. De casus In een zaak die in Noord-Nederland speelde ging het niet om de vraag of er een erfdienstbaarheid was, maar om de vraag of de notaris aansprakelijk was voor de schade die de koper geleden had toen de erfdienstbaarheid uit 1946 boven water kwam. In 2009 was het registergoed overgedragen en had de notaris de titel en zelfs de daaraan voorafgaande titel opgevraagd bij het Kadaster. Maar de notaris was daar gestopt en niet helemaal terug gegaan naar 1946 (het jaar waarin uiteindelijk de erfdienstbaarheid was gevestigd) of 1900 (het bouwjaar van de woning). Toen de koper eenmaal op de hoogte was van het bestaan van deze erfdienstbaarheid (ten laste van het gekochte perceel), duurde het nog vier en een half jaar alvorens de procedure tegen de notaris werd opgestart. Maar toen verweet de koper de notaris wel dat hij onzorgvuldig te werk was gegaan en daarom schadeplichtig was. Het oordeel over de notaris De Rechtbank was het hier niet mee eens. De notaris was zorgvuldig genoeg geweest door twee titels terug te gaan in de tijd en het daar bij te laten. Eén van de argumenten daarvoor was dat de koper ten tijde van de overdracht een advocaat had ingeschakeld als adviseur en dat de koper door de notaris was gewezen op de mogelijkheid een erfdienstbaarhedenonderzoek uit te laten voeren...
Google+