Het is prima als je als vereniging op wilt komen voor eigen huizen bezitters. Logisch als je dan een verenigingsblad hebt waarin je nuttige informatie verschaft aan je leden. Het wordt echter anders als je volledig onjuiste informatie geeft, de schijn wekt dat je als vereniging ‘het beste met de leden voor hebt’ terwijl je in feite graag je eigen product of dienst naar voren wilt schuiven.
Dat is wel waar Vereniging Eigen Huis goed in is geworden. Het lijkt wel een vakbond. De Calimero rol aannemen en maar gaan roepen dat het niet eerlijk is. Bij mijn weten stamt Calimero uit de jaren zestig. Domweg verouderd in mijn ogen. Maar tussen Calimero, vakbonden en Vereniging Eigen Huis heeft Calimero nog het meeste bestaansrecht.
Valt er wel wat te kiezen?
In de laatste editie van het verenigingsblad van Vereniging Eigen Huis staat een artikel met de naam: Makelaars te over, maar er valt weinig te kiezen. Een artikel waar menig lezer kromme tenen van krijgt. Het staat gewoon bol van onjuiste beweringen en uitingen van onwetendheid over de makelaardij.
Als subtitel geven ze mee: Makelaardij vooraf schimmig over prijs en prestatie.
Probeert VEH hier de makelaardij gewoon in een donker, stinkend hoekje te drukken? Vooral het woord schimmig is hier toch een rare woordkeuze.
Welke definitie van het woord schimmig zouden ze bedoelen, 1) Duister 2) Mistig 3) Onduidelijk 4) Onscherp 5) Schaduwachtig 6) Schemerig 7) Vaag
Makelaars recensies zijn schaars volgens Vereniging Eigen Huis
Dat wordt in de tweede zin gesteld. En even wat verder wordt er beweerd dat online speurwerk u weinig verder brengt, wanneer er gezocht wordt naar een ervaren makelaar voor een redelijke prijs.
Mogen we hier even heel hard om lachen. Klaarblijkelijk heeft de auteur (Sander van der Ploeg) geen idee hoe Google (of Bing) gebruikt moet worden. Beste Sander, klik eens op deze link. Tel vervolgens het aantal sites dat voorgeschoteld wordt met recensies van makelaars.
Los van de reclame tel ik al 4 verschillende sites met recensies van makelaars, Google recensies zelf niet meegeteld. In 2015 had Funda al meer dan 50.000 recensies over makelaars en de allereerste beoordelingssite voor makelaars, Wie is de Beste Makelaar, verzameld al beoordelingen over makelaars sinds 2009.
Ook hoogleraar marketing aan de Radboud Universiteit Nijmegen, José Bloemer, beweert dat er geen gedegen informatie over goede makelaars met een reguliere prijs te vinden is. Gelukkig weet de consument dat wel beter, misschien maar goed dat die het blad van VEH niet leest.
Vereniging Eigen Huis weet niet van bestaan van websites met makelaarsbeoordelingen. #schandalig Klik om te Tweeten
Focus op de prijs
Waar het artikel in Vereniging Eigen Huis van doorspekt is, is het gebrek aan transparantie van de prijs. Aldoor gaat het over de prijs, de prijs en de prijs, van de makelaar om precies te zijn. Kennelijk vind VEH, de auteur en/of de geïnterviewden dat een belangrijk punt. Ach, dat zijn ook Nederlanders natuurlijk.
Het interessante echter is dat de meeste kopers en verkopers het tarief van de makelaar absoluut niet het belangrijkste criterium vinden bij de keuze van een goede makelaar.
Het vakblad Vastgoed heeft daar in 2014 onderzoek naar gedaan. Daaruit bleek dat goede communicatie toch echt het belangrijkste was, samen met vakkennis.
Wanneer je kijkt naar (veel) beoordelingen, dan komt diezelfde uitkomst ook duidelijk naar voren. Kopers en verkopers waarderen het ontzettend als een makelaar helder, concreet en tijdig communiceert. Daarbij maakt het voor de consument weinig uit of dat per email, chat of telefoon is. De meeste makelaars overigens prefereren nog altijd een telefoongesprek, alhoewel whatsapp inmiddels flink ingeburgerd is.
Prijs kan wel belangrijk zijn
Waar VEH eigenlijk wel een valide punt maakt is de moeilijkheid om makelaar 1 met makelaar 2 te vergelijken. Met name omdat je bij het vergelijken van makelaars graag wilt dat de verschillen niet te groot zijn. Laat dat bij makelaars nou heel erg ver uit elkaar liggen….
Wat voor de ene makelaar full service is, hoeft bij de andere makelaar niet zo te zijn. Eigenlijk lijkt het wel wat op zorgverzekeringen. Die zijn ook niet of heel slecht met elkaar te vergelijken.
Als je zorgverzekeringen enkel op prijs gaat vergelijken, is de kans wel degelijk aanwezig dat je niet de meest geschikte zorgverzekering hebt voor jouw situatie. Dat is bij het kiezen van een makelaar niet anders.
Vereniging Eigen Huis noemt dat onduidelijk en ondoorzichtig. Die wil klaarblijkelijk graag eenheidsworst (ga dan even naar de super en koop zo’n Unox rubberen ding). En VEH wil graag ‘kiezen’ op basis van prijs. Lekker simpel.
Toch zijn daar wel oplossingen voor, waarmee VEH blij mee zou moeten zijn. Zo kan je als consument op Courta heel eenvoudig aangeven dat je een huis wilt verkopen en redelijk vergelijkbare offertes van makelaars opvragen om ze te vergelijken. Maar, zoals we eerder al gezien hebben, heeft VEH geen idee hoe ze iets op het internet kunnen vinden.
Op het moment is Courta alleen nog in een beperkt gebied in het westen van het land actief, maar dat neemt niet weg dat er wel mogelijkheden zijn.
Laat het verkopen van een huis nou niet simpel zijn
Des te ingewikkelder iets is, des te moeilijker is het om het simpel te vergelijken.
Eigenlijk is het maken van een verkoopplan voor een huis maatwerk. Soms (en misschien zelfs wel regelmatig) kunnen er gedeelten ‘hergebruikt’ worden, feit blijft dat elke verkoper een ander soort mens is.
Om te beginnen vindt de ene verkoper een snelle verkoop belangrijk, denk even aan een echtscheiding, terwijl eenzelfde soort huis voor een andere verkoper juist de hoogst haalbare verkoopprijs moet opleveren, wat wel wat langer kan duren.
Zo zal dezelfde makelaar bij hetzelfde type huis toch voor een andere strategie en inspanning kiezen, wat zijn weerslag op het makelaarstarief heeft. Vereniging Eigen Huis heeft wel een valide punt als het gaat om het ontbreken van het gemak en eenvoud om het basistarief, om het even zo te noemen, van de makelaar te vinden.
Het zou makelaars sieren om dat eenvoudiger en duidelijker op de site te vermelden. Het argument om dat niet te doen vanuit concurrentie overwegingen is eigenlijk gewoon nonsens. Helemaal omdat het bekend is dat consumenten de prijs wel van belang vinden, maar niet doorslaggevend bij de keuze. Dus, kom op makelaar, wees eens publiekelijk over de prijs!
Oh ja – doe dat dan ook direct in tarieven INCLUSIEF BTW! Beschamend dat er nog altijd makelaars zijn die wel schimmig doen over de tarieven en dan bij voorkeur zonder BTW, wat wettelijk zelfs verboden is. Dat mag wel eens aangepakt worden.
Hoe zit dat met het imago van de makelaar?
Bob Maas van Vereniging Eigen Huis zegt dat het niet te controleren is of een makelaar een goede of slechte naam heeft. Mede vanwege het ontbreken van recensies over makelaars. Tjonge jonge wat hypocriet.
In 2014 -inderdaad 3 jaar geleden- mocht ik zelf al aan tafel schuiven (vanwege WIDBM) bij VEH om te praten over een samenwerking omtrent recensies en beoordelingen over makelaars. Ze weten bij VEH dus ALLANG dat er wel degelijk recensies en beoordelingssites zijn over de makelaar.
Maas gaat nog een stap verder, en beweert eigenlijk dat de beoordelingen niet te vertrouwen zijn. Want de gemiddelde score is vaak een 8 of hoger. Ja, als je dat zonder na te denken gaat ‘vergelijken’ met scores op het maakt niet uit wat voor vergelijkingssites (zoover, iens, yelp, Google), dan is dat wel erg hoog. Maar dat heeft een reden!
Laat ik het even trachten eenvoudig uit te leggen voor de bollebozen bij VEH.
Het imago van de makelaardij is niet geweldig. Eens.
De kwaliteit die makelaars inmiddels leveren, helemaal nadat er tijdens de vorige crisis heel veel (slechte) makelaars moesten stoppen met hun vak, is beduidend beter dan ‘men’ denkt.
Nu komt het. Een consument die een (licht) negatief beeld heeft van een makelaar wordt al snel verrast door het feit dat die makelaar zich wel degelijk inzet voor zijn klant. Hoppa, de klant is nu al tevreden, immers, de werkelijkheid is beter dan de verwachting. Makelaars die actief werken met beoordelingen, dat zijn over het algemeen de makelaars die ècht goed zijn. Drie keer raden wat er gebeurt als een consument zo’n makelaar treft. DIe is niet alleen tevreden omdat de makelaar de verwachting overtreft (wat niet zo moeilijk is), maar dat deze makelaar wel heel erg goed is.
Dan is het niet bijzonder dat er veel negens en tienen te zien zijn bij de recensies.
Jammer is dat wel, in alle eerlijkheid zou het fijn zijn als er meer consumenten beoordelingen over makelaars achter laten. Kritische en negatieve beoordelingen.
Makelaars op funda mogen kiezen
Hier is wel weer een issue waar VEH gelijk heeft. Funda toont niet alle reviews. Een makelaar kan er voor kiezen om geen reviews getoond te hebben op Funda. Iets wat op WIDBM overigens geen mogelijkheid is voor makelaars.
Daarnaast vraagt funda enkel de betalende opdrachtgever om een review van de makelaar, terwijl een makelaar veel vaker goed en intensief contact met consumenten heeft.
Dat Bob Maas van VEH die beoordelingen echter niet serieus neemt is kinderachtig en ongegrond. We hebben het hier niet over WC-eend.
Consumenten kunnen wel rekening houden met het feit of een makelaar wel/geen beoordelingen heeft en toont. Als er gekozen kan worden tussen een makelaar met en zonder reviews, dan is het geen moeilijke keuze om voor de makelaar met reviews te gaan. Dat geeft wel degelijk meer zekerheid ten overstaande van een makelaar die nog altijd ‘bang’ is voor (negatieve) beoordelingen. Misschien is dat dan wel terecht…
Vereniging Eigen Huis duwt eigen dienst naar voren
Wat nog meer een ‘deuk’ geeft aan de kwaliteit van dit artikel van VEH is de eigen reclame. Lekker alles afkraken en zeggen dat er niets van klopt (Calimero…) om in een zijkader de eigen dienst van makelaars beoordelingen te promoten. Anders gezegd, de bestaande mogelijkheden zijn slecht, alleen wij van VEH doen het goed. Heeft er iemand een teiltje?
Wanneer gaan de makelaarstarieven veranderen?
Hoogleraar Strategisch Management en Ondernemingsbeleid Henk Volberda stelt dat de makelaars hun tarieven zo onduidelijk kunnen houden omdat mensen toch maar 2 à 3 keer in hun leven een huis kopen/verkopen. Sterker nog, hij beweert dat makelaars de tarieven ‘achter houden’.
De kans is groter dat de makelaar graag duidelijk wil maken wat zijn dienstverlening nu echt inhoud. Juist omdat een consument maar een paar keer in het leven te maken krijgt met deze grote en belangrijke stap in hun leven. Zo wil die voorkomen dat de consument puur op basis van prijs gaat kiezen, voor een dubbeltje de beste makelaar verwacht….
Is dat dan achterhouden of juist de consument beschermen? Het is maar net welke pet je op wilt zetten, en de makelaardij is wel een makkelijke groep om tegenaan te schoppen. OK, daar hebben makelaars het in het verleden zelf naar gemaakt, toch is daar dusdanig veel veranderd, waardoor het imago ook bijgesteld moet worden.
Volberda vergelijkt de makelaardij met de hotelbranche. Voornamelijk vanwege de grote verspreiding van kleine hotelletjes en makelaarskantoren. Daar zit wat in. Hij gaat verder met de bewering dat mede dankzij AirBNB de tarieven van hotels helder en concurrerender zijn geworden. Een boute uitspraak, omdat er ook hotels zijn die de prijs juist wat omhoog hebben gedaan, vanwege de kwaliteit en beleving die er ervaren wordt.
De consument vergelijkt echt niet alleen meer op prijs wanneer het gaat om dienstverlening. Dat is domweg te kort door de bocht.
Overigens is er in het verleden door Vastgoed een mooi onderzoek naar (alternatieve?) makelaarstarieven gedaan, waar in het artikel ook naar verwezen wordt.
In 2011 is er, mede vanuit De Scherpe Pen, een dialoog begonnen en gewerkt aan een nieuw verdienmodel voor de makelaardij. Lees hier de artikelen over een nieuw verdienmodel.
Dat de massa van de makelaars nog ‘vasthoudt’ aan de vertrouwde courtage is eigenlijk een kip/ei verhaal. De consument weet niet beter, en de makelaar wil het de consument zo makkelijk mogelijk maken. Wel grappig is dat consumenten die achteraf over het verdienmodel bevraagd werden (door Vastgoed) liever een ander betaalmodel hadden gebruikt. Vooraf echter wordt gekozen voor de bekende weg.
Dat er alternatieven zijn staat vast. Vorig jaar nog verdiende Van Herk Makelaardij een award voor hun bussinesmodel, gestoeld op tevreden klanten en variabele courtage. Lees hier hoe dat zit.
Conclusie
Al met al is het artikel van Vereniging Eigen Huis slecht te noemen. Met name vanwege valse en onjuiste beweringen, waarbij er gewoon geen (gedegen) onderzoek is gedaan. Een abonnement op VEH kan wel eens sneu geld zijn.
Het is te begrijpen dat makelaars wel een abonnement op VEH hebben, al is het alleen maar om te weten welke onzin consumenten lezen, en voor waar aannemen.
Want daar waar het imago van de makelaar vroeger slecht was, en nu -terecht- gestaag steeds beter wordt, daar heeft VEH nog baat bij het imago dat vroeger stevig en goed was, terwijl ze met dit artikel laten zien dat hun ‘werk’ misschien wel gewoon achterhaald is. Ze mogen dan goed 10 jaar ouder zijn dan Calimero, verouderd zijn ze wel.
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
Ik heb gisteren Sander van der Ploeg maar eens mijn opmerkingen gemaild….. het blijft stil.
Er zijn vast collega’s van Sander van er Ploeg die zich zelf bij hun sollicitatie bij VEH beter verkocht hebben en meer verdienen.
VEH ?? o ja dat is die club die bouwtechnische keuringen verkoopt (uit winstbejag) voor een bedrag waar ze fors geld aan verdienen en dan mag de plaatselijk bouwkundige voor € 117,50 een halfuurtje met een hippe tablet door de woning lopen. Volgens mij moet VEH maar eens werken aan een beter imago.
Daarnaast werkt VEH ook nog eens samen met de NTS. De NTS staat er om bekend dat ze taxateurs 140 euro vergoeden voor een taxatie. Met zo’n lage vergoeding kan de consument nooit een kwalitatief goede taxatie ontvangen.
Goed artikel Han! Ook ik ben een van die makelaars die lid zijn van VEH. Staan best wel zinnige artikelen in hun blad, maar krijg wel het gevoel dat ze denken dat hun bestaansrecht afhangt van het feit of ze hard genoeg kunnen schoppen tegen makelaars en financiele adviseurs. Van dat laatste hebben ze een verdienmodel gemaakt en volgende stap zal wel een eigen makelaarstak zijn. Ze moeten immers ook een boterham eten. Dat dat over de rug gaat van oa makelaars vind ik beneden alle peil!
In de vakliteratuurbranche is het hetzelfde als elders. Full service spelers contra low cost prutsers. Het abonnement op vastgoedactueel kost 6keer zoveel dan het vereniging eigen huis blaadje van € 27,50 .
Lees het artikel “exclusiviteit is niet meer van deze tijd” in de editie van vastgoedactueel van deze maand. Dat zou Sander van der Ploeg ook eens moeten doen, als die tenminste kan lezen
Briljant!
Prima beschouwd Han, goed dat er een tegengeluid richting VEH wordt gegeven. Onderstaande reactie kreeg ik eerder deze week in mijn mailbox (kwam dit overigens niet tegen in het VEH artikel):
“Op basis van jouw advies willen we ook nog een bouwkundige keuring laten doen. De makelaar van de verkopers heeft mij echter verzocht of we dit dan wel door een gespecialiseerd bedrijf willen laten doen en niet iemand van Vereniging Eigen Huis want daar hebben ze slechte ervaring mee. Zou jij iemand weten die dit voor ons kan doen?”.
De bovenbedoelde makelaar is mij bekend en werkzaam bij een gerenomeerd NVM-kantoor. En ja, natuurlijk weet ik iemand die dat kan doen, dat is inmiddels geregeld.
Dank je André. Op Facebook kreeg ik ook al veel (!) reacties over de belabberde kwaliteit van de bouwtechnische keuringen van VEH. Als het goed is komt daar een gastblog van een makelaar over.
Klopt André, die gastblogschrijver ben ik. Gisteren mijn verhaald doorgemaild aan Han. Helaas was bij de opleveringskeuring van mijn woning er in West Friesland geen keurder vanuit mijn professionele netwerk beschikbaar. Ivm ziekte van externe bouwkundige keurder, soort van noodgedwongen de keuring dus door VEH laten uitvoeren.