Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

waarborgsom of bankgarantie bij verkoop van je huis

Makelaars gebruiken model-koopcontracten als de afspraken moeten worden vastgelegd die tussen koper en verkoper van een woning zijn gemaakt. In die modellen staat ook een bepaling over de waarborgsom en/of  bankgarantie.

Waarom een bankgarantie of waarborgsom?

De basis van alle koopcontracten is natuurlijk dat de koper aan de verkoper de koopprijs zal betalen en dat de verkoper daartegenover de plicht heeft om de eigendom van de woning over te dragen.

Op het niet nakomen van deze afspraken staat een boete waar je vast wel eens van gehoord hebt. Iedereen kent wel de uitdrukking dat je 10% kwijt bent als je als koper je afspraak niet nakomt. In veel koopcontracten staat namelijk een artikel waarin dat is vastgelegd.

Maar hoe kun je als verkoper nou zeker weten dat je dat geld ook ontvangt als de koper niet afneemt?

In verband daarmee is in de model-koopovereenkomsten ook een artikel opgenomen dat gaat over de bankgarantie of de waarborgsom. Als dit artikel wordt opgenomen in het koopcontract, moet de koper er voor zorgen dat (ruim) vóór de afgesproken datum waarop de eigendom geleverd zal worden, een bankgarantie wordt afgegeven door een Nederlandse bank. De koper kan ook in plaats daarvan een bedrag overmaken naar de Derdengeldenrekening van de notaris. Deze garantie of dat bedrag is meestal 10% van de koopprijs.

Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan kan de verkoper de boete verhalen door de bankgarantie in te (laten) roepen of de waarborgsom naar zich te laten overboeken door de notaris.

Keuze is aan de koper

Het is in Limburg nog niet echt standaard gebruik dat het artikel over de bankgarantie/waarborgsom wordt opgenomen in de koopovereenkomst. Wellicht vertrouwen we elkaar hier meer dan in het westen ?

Maar wordt het artikel wel opgenomen, dan zie ik dat het aan de koper is om te kiezen tussen het regelen van de bankgarantie of het storten van de waarborgsom. En dat is wat vreemd omdat de keuze van de koper vervelende consequenties kan hebben voor de verkoper, terwijl de regeling bedoeld is ten gunste van de verkoper.

Is het ene beter dan het andere?

Gaat de koper failliet voordat de akte van levering getekend is, dan zal de deal niet doorgaan. De verkoper lijdt in dat geval schade omdat het huis opnieuw in de verkoop moet en zal die schade willen verhalen op de koper. Heeft een bank een bankgarantie afgegeven ter afdekking van de 10% boete, dan volstaat één briefje naar de bank om dat geld te laten uitbetalen. De verkoper heeft namelijk een claim ten opzichte van de bank.

Is er echter een waarborgsom gestort bij de notaris, dan ligt de situatie wezenlijk anders. De notaris houdt dit geld formeel namelijk voor de koper. Dat betekent dus ook dat die 10% aanbetaling nog niet van de verkoper is, maar simpelweg in het faillissement van de koper valt. De verkoper zal één van de schuldeisers van de koper zijn maar heeft geen bijzondere voorrechten. De faillissementscurator moet proberen om alle schuldeisers zo veel mogelijk af te betalen, rekening houdend met hun rangorde als crediteur.

En helaas voor de verkoper zijn er waarschijnlijk een aantal andere schuldeisers met een betere uitgangspositie. Denk bijvoorbeeld aan de Belastingdienst die met voorrang haar vordering betaald krijgt.

Dus als je als verkoper zeker van je zaak wilt zijn, moet je niet alleen laten opnemen in het koopcontract dat de koper zekerheid moet (doen) stellen voor 10% van de koopsom. Maar je moet ook laten opnemen dat de koper dit alleen kan doen door een bankgarantie te laten afgeven door een Nederlandse bank.

The following two tabs change content below.
Ik beheer een website, www.ntrs.nl waarop ik ook o.a. columns plaats die ik voor de Telegraaf schrijf. Daarnaast heb ik meegeholpen bij de oprichting van de site www.vaknotaris.nl. De gedachte erachter is om klanten van de notaris de mogelijkheid te bieden op een eenvoudige wijze (retour-)provisies te ontvangen en daarmee de kosten van de notaris "terug te verdienen", waardoor de klant de notaris kan kiezen op basis van kwaliteit en niet op basis van de laagste prijs. Ook kun je me volgen op Twitter (ernstloenderslo).

2 Reacties

  1. Geachte heer Joosten,

    Ik denk niet dat mijn artikel achterhaald is.

    Onderlingen afspraken kunnen namelijk niet de werking van de Faillissemenstwet veranderen.

    Weliswaar is de waarborgsom verbeurd (volgens de koopovereenkomst) maar daarmee is niet gezegd van wie het geld is.
    Op grond van de Faillissementswet is de verkoper daardoor slechts één van de schuldeisers en niet eigenaar van het geld.

    reageren
  2. Ernst,

    In mijn (verkoop)contract staat de volgende clausule (uit het modelcontract van NVMJ/Consumentenbond/VastgoedPRO/VEH):

    5.3 Indien koper in staat van faillissement wordt verklaard of is toegelaten tot de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen en de curator of bewindvoerder deze koopovereenkomst niet gestand wenst te doen, zal het in artikel 5.1 genoemde bedrag respectievelijk de waarborgsom van rechtswege als boete bedoeld in artikel 11.2 aan verkoper zijn verbeurd.

    Als verkoper verwacht ik nu dat ik bij faillissement van de koper in beide gevallen mijn geld krijg. Is daarmee jouw artikel achterhaald, of zit er voor de verkoper alsnog een addertje onder het gras?

    Alvast bedankt voor je reactie.

    reageren

Geef een reactie

Google+