Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Kantoorvilla - huis of bedrijfspand - overdrachtsbelasting

Om die vraag te beantwoorden, maak ik gebruik van internet. Niet om die vraag te Googlen, maar om op de site van een makelaar de foto’s te bekijken van een pand dat binnenkort door mij overgedragen zal worden. Dat doe ik omdat de overdrachtsbelasting normaal 6% is, maar bij een woning slechts 2%. Het maakt dus financieel nogal uit of een pand al dan niet een woning is.

Vaak is het verschil duidelijk. Een doorzonwoning in een woonwijk valt onder het lage tarief en een bedrijfsloods niet. Maar bij gemengd gebruik of kantoorruimte wordt het lastiger. Niet alleen ik heb soms moeite om het onderscheid te maken, maar ook rechters oordelen wel eens tegengesteld. Zo ook in de zaak die aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was voorgelegd.

Kantoorvilla is wonen of toch niet – het verschil ivm de overdrachtsbelasting

Er was een statig herenhuis overgedragen. Toen het in 1895 gebouwd werd, was het bedoeld als villa waar een gezin ging wonen. Naderhand is het pand verbouwd tot kantoorruimte waarbij de laatste gebruiker een advocatenkantoor was. De bestemming was gemengd: zowel wonen als werken was toegestaan.

Om het pand geschikt te maken als advocatenkantoor waren er wat bouwkundige aanpassingen gedaan, waarbij ondermeer de keuken vervangen was door een pantry en de badkuip en douchebak gesloopt waren. De leidingen lagen nog wel in deze ruimte, maar badderen kon dus niet meer.

In eerste instantie was de Rechtbank van mening dat het hier duidelijk om een kantoorpand ging. Dus moest de koper 6% overdrachtsbelasting betalen.

De koper is hiertegen in beroep gegaan en daarom heeft het Gerechtshof nu uitspraak gedaan. De hogere rechters vinden dat het feit dat er geen keuken (maar wel nog een pantry) en badkuip meer zijn, nog niet betekent dat het pand de bestemming wonen heeft verloren. Mede daarom oordeelt het hof dat de kantoorvilla een woning is gebleven. De koper hoeft dus maar 2% overdrachtsbelasting te betalen.

Pas dat toe in de praktijk en je krijgt problemen

Kort na publicatie van deze laatste uitspraak kregen we op kantoor de vraag voorgelegd of bij de overdracht van een specifiek pand nu wel of niet de lage heffing van 2% van toepassing was. Voorheen was er een advocatenkantoor gevestigd en volgens het bestemmingsplan mocht er zowel gewerkt als gewoond worden.

Op de foto’s die de makelaar op internet had gezet, zag ik dat er in dit pand wel een keuken zat met alle apparatuur. Ook was er een nette natte cel (geen bad, maar wel een werkende douche) aanwezig.

De eerste reactie was: 2% overdrachtsbelasting, want de overeenkomsten met de zaak die door het Hof was beslist, waren overduidelijk. Maar bij een vraagprijs van €1 miljoen, is een foute inschatting een schadepost van €40.000,-.

Telefonisch contact met de inspecteur overdrachtsbelasting bracht aan het licht dat hij zou uitgaan van een heffing van 6%. Achtergrond daarbij is dat de belastinginspecteur die de zaak aan het Gerechtshof had voorgelegd het niet eens was met de uitspraak. Er zou cassatie ingesteld worden, althans dat was het advies aan de leidinggevenden binnen de Belastingdienst. Totdat duidelijk is hoe de Hoge Raad oordeelt, moeten alle inspecteurs één lijn trekken (en dat is dus heffing van 6% overdrachtsbelasting bij dit soort panden).

Hoge Raad moet duidelijkheid geven

Ik denk dat iedere belastinginspecteur, notaris en vastgoed-professional hopen dat het oordeel van de Hoge Raad gevraagd zal worden. Maar vooral dat de Hoge Raad de zaak ook daadwerkelijk in behandeling zal nemen. Deze hoogste rechterlijke instantie kan dit namelijk ook weigeren omdat het hier om feitelijkheden en niet om juridische onduidelijkheden gaat.

Een arrest van de Hoge Raad zal duidelijkheid geven aan iedereen die in het vastgoed werkt. Afwijzen van het cassatieverzoek omdat het niet om wetsuitleg gaat, zal de onduidelijkheid voor de praktijk juist in stand houden.

Wordt zeker vervolgd.

The following two tabs change content below.
Ik beheer een website, www.ntrs.nl waarop ik ook o.a. columns plaats die ik voor de Telegraaf schrijf. Daarnaast heb ik meegeholpen bij de oprichting van de site www.vaknotaris.nl. De gedachte erachter is om klanten van de notaris de mogelijkheid te bieden op een eenvoudige wijze (retour-)provisies te ontvangen en daarmee de kosten van de notaris "terug te verdienen", waardoor de klant de notaris kan kiezen op basis van kwaliteit en niet op basis van de laagste prijs. Ook kun je me volgen op Twitter (ernstloenderslo).

Geef een reactie

Google+