Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een aantal jaren geleden de overdrachtsbelasting verlaagd. Koop je een woning aan dan is er maar twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt een andersoortig object, zoals een bedrijfsloods, verkocht dan moet er zes procent (6%) overgeboekt worden naar de Belastingdienst.

Het zal je niet verbazen dat er discussie kan ontstaan tussen kopers en de inspecteur over welk percentage van toepassing is, als het overgedragen object niet overduidelijk in de ene of de andere categorie valt. Vier procent meer of minder belasting staat toch voor forse bedragen.

Aangezien de belastingdienst vijf jaar de tijd heeft om met een naheffing te komen, zien we de laatste tijd steeds vaker dat de rechter er aan te pas moet komen om een einde te maken aan de strijd tussen kopers en fiscus.

Recent is daar een voor mij wel heel lokaal tintje aan gekomen, waar ik overigens niet zelf bij betrokken ben geweest. Maar deze rechterlijke uitspraak is voor iedereen die een zogeheten kantoor-villa gaat kopen of heeft gekocht interessant. Daarnaast is hij leuk voor iedereen die Maastricht kent of tijdens zijn militaire dienst in Maastricht gelegerd is geweest. En het eigenaardige effect ervan is dat nu ook de zakelijke markt van zogeheten kantoorvilla’s gestimuleerd wordt.

Kantoor is toch een woning (geweest). Dus 2% overdrachtsbelasting

In 1917 zijn op het terrein van de Tapijn-kazerne twee panden gebouwd. Ieder pand deed dienst als een dubbel woonhuis voor officieren. Er konden dus vier officieren wonen met hun gezinnen. Naderhand is één van deze panden verbouwd tot militair hospitaal. Tijdens mijn studententijd in Maastricht is dat pand opnieuw verbouwd en vervolgens is er een opvang- en adviescentrum voor drugsverslaafden in gevestigd. Daarbij zijn op de begane grond douches, toiletten en rustruimten gemaakt. Dit pand is recent verkocht aan een BV, die het heeft omgebouwd tot twee verschillende kantoorruimten die verhuurd worden. Volgens het bestemmingsplan mag er overigens ook gewoond worden.

De BV gaat de strijd aan met de belastinginspecteur over de hoogte van de overdrachtsbelasting. Volgens de BV hoeft maar 2% betaald te worden omdat het pand (oorspronkelijk) bestemd is om er te wonen en daarvoor ook geschikt was op het moment van de aankoop. De inspecteur is van mening dat het om kantoorruimte gaat en dus 6% voldaan moet worden.

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 10 juni 2016 uitspraak gedaan in deze zaak (die nog niet gepubliceerd is maar als kenmerk BRE 15/5308 heeft). De rechter neemt als criterium de oorspronkelijke aard van het pand, namelijk (officiers) woning.

Maar vervolgens wordt bekeken of er sinds de bouw zodanige aanpassingen zijn gedaan dat er niet meer gewoond kan worden. Volgens de rechtbank is daarvan geen sprake omdat er weliswaar verbouwd is in de afgelopen 100 jaar, maar daardoor niet wezenlijk iets veranderd is aan het pand. Bovendien staat het bestemmingsplan toe dat er gewoond mag worden.

De conclusie van de rechters is duidelijk: de koper hoeft maar 2% overdrachtsbelasting te betalen omdat het om een woning gaat. Dat het pand ten tijde van de overdracht (al lang) niet meer bewoond werd, doet niet terzake.

Advies aan kopers van kantoorvilla’s

Koop je een object dat nu geen woning is maar wel ooit een woning geweest is, kijk dan eens kritisch naar de geschiedenis van het pand. Is het oorspronkelijk een woning geweest maar nu op een andere wijze in gebruik, dan kun je mogelijk profijt hebben van deze Tapijn-casus.

Gaat het bijvoorbeeld om een statig herenhuis uit 1880 waar nu een notariskantoor is gevestigd en wil je er zelf een advocatenkantoor in vestigen, dan kun je mogelijk 4% overdrachtsbelasting uitsparen.

Het gaat namelijk niet om het huidige of voorgenomen gebruik van het pand en ook niet over de vraag of de koper een particulier is. Criterium is (onderhand) of het pand een woning is geweest en als zodanig weer gebruikt kan worden op dit moment (na een kleine verbouwing).

Het resultaat van deze en andere rechterlijke uitspraken heeft nu wel als onverwacht neveneffect dat niet alleen de woningmarkt wordt gestimuleerd maar ook de markt van kantoorvilla’s. Bedrijven die zo’n pand kopen om daar kantoor te houden, hoeven hoogstwaarschijnlijk ook maar 2% overdrachtsbelasting te betalen. Het laatste woord in deze is overigens wel aan de Hoge Raad.

Aardig detail: woning-makelaar huurt deel van dit pand

Recent ben ik in een van deze officierswoningen binnen geweest. Ik was op bezoek bij Roger Henquet en Jan-Joost Schols om een bepaalde aankoop te bespreken. Zij zijn namelijk makelaars in exclusief onroerend goed.

Zij bemiddelen dan ook vaak bij de aan- of verkoop van statige panden. En laten dat nu net panden zijn die vaak én als woning én als fraai kantoorpand gebruikt kunnen worden of als zodanig in gebruik zijn.  Kortom, panden die aanleiding geven tot de vraag hoeveel overdrachtsbelasting geheven mag worden.

The following two tabs change content below.
Ik beheer een website, www.ntrs.nl waarop ik ook o.a. columns plaats die ik voor de Telegraaf schrijf. Daarnaast heb ik meegeholpen bij de oprichting van de site www.vaknotaris.nl. De gedachte erachter is om klanten van de notaris de mogelijkheid te bieden op een eenvoudige wijze (retour-)provisies te ontvangen en daarmee de kosten van de notaris "terug te verdienen", waardoor de klant de notaris kan kiezen op basis van kwaliteit en niet op basis van de laagste prijs. Ook kun je me volgen op Twitter (ernstloenderslo).

Geef een reactie

Google+