Is de taxateur nog geloofwaardig?

Het consumenten programma ‘De Monitor’ durft het stellig te zeggen: niet elke taxateur is eerlijk. Dat doen ze mede na een gesprek met NVM makelaar Frits Markus, die het heel netjes verwoord: ‘Er is een groep (taxateurs) die te lichtzinnig taxeert om maar een deal te kunnen sluiten’.

Niet elke taxateur is eerlijk. Klik om te Tweeten

Anders gezegd, er zijn kennelijk taxateurs die de taxatiewaarde op dat bedrag zetten (of iets erboven) van datgene wat de koper graag wil, zodat ze een hypotheek kunnen krijgen. Gebeurt dat dan? Ja hoor (eigen ervaring).

Bekijk hier de video met Frits Markus, afkomstig van ‘De Monitor‘.

Wat is de waarde van een taxatie

Eigenlijk begint de vraag met de waarde van een taxatie. Want, tijdens een taxatie is het de taak van de taxateur om ‘de juiste waarde’ van een huis te taxeren. Alleen, die waarde verschilt met de dag (nou ja, iets ruimer, maar je snapt het wel). Want, wat is een huis waard?

Een huis is niet meer waard dan wat de koper er voor wil betalen. Voor exact hetzelfde huis, in dezelfde staat et cetera wilde de koper er in 2010 beduidend minder voor betalen dan vandaag. Terwijl er in feite niets is veranderd aan het huis. Wat is een taxatie dan nog waard?

Een taxatie is niet meer dan een momentopname. Maakt dat taxaties nutteloos? Klik om te Tweeten

Banken, daar zijn ze weer…

Die taxatie is nodig voor de koper om een hypotheek te kunnen afsluiten. Want, de bank wil graag zekerheid voordat ze een hypothecaire lening afsluiten. Ze willen de zekerheid dat a) de koper de maandlasten kan betalen, nu en in de toekomst en b) het huis de juiste waarde heeft meegekregen zodat de bank niet besodemieterd wordt.

En als je niet besodemieterd wil worden, dan ga je dingen controleren. Alleen doen ze dat niet zelf, dat laten ze doen door taxateurs. Taxateurs laten hun werk dan weer ‘valideren’, wat vaak modelmatig en automatisch gebeurt. Daarbij kan je je dus afvragen of dat wel weer waarde heeft. En op basis van die informatie, het taxatierapport, kan de bank de koper het geld verstrekken voor de aankoop.

Dat er dan gesjoemeld wordt, is niet meer dan voorspelbaar.

Alles voor een deal

Wanneer de taxateur niet mee wil gaan met ‘de wens’ van de koper om op een bepaalde taxatiewaarde uit te komen, heeft die geen opdracht. Tja… zo’n vetpot is het taxeren nou ook weer niet, dus ach, dan maar wat ruimer/krapper taxeren. Vind de verkopende makelaar ook wel weer fijn, want dan dan is er een huis verkocht, dus courtage te ontvangen. En de bank? Die vind het stiekem ook niet erg, immers, er wordt weer iemand klant die er goed voor betaald.

Wat nou als de verkoopprijs waardebepalend zou zijn?

Kijk, als iedere koper en verkoper, maar zeker ook de bemiddelaar (makelaar/taxateur) eerlijk zouden zijn, dan zijn taxaties helemaal niet meer nodig. Iets met vertrouwen, zeg maar. Helaas weten we dat als er ergens misbruik van gemaakt kan worden, dat het ook gebeurt.
(zie ook dit blog: Geloofwaardigheid taxateur krijgt een deuk)

Stel nou dat de bank enkel kijkt of de koper het huis wel/niet kan betalen, dan zou dat toch genoeg moeten zijn? Willen ze meer voor het huis betalen dan iemand anders, dan is dat toch de waarde van het huis? Wil iemand de vraagprijs voor het huis niet betalen, dan zegt dat ook nog altijd wat over de waarde van dat huis, namelijk dat het te hoog is ingeschat door de makelaar/verkoper. Op dat moment. Want een jaar later kan het wel helemaal anders zijn.

Omdat de waarde van een huis zo fluctueert, onder externe omstandigheden zoals de economie en het sentiment van ‘de mens’, is er geen waarde vast te stellen. Het argument van banken dat ze het nodig hebben om een goede hypotheek te kunnen verstrekken acht ik ongeloofwaardig. Een kunstmatige manier om je te verantwoorden.

Wanneer een koper de hypotheek niet meer kan betalen, en er geen gezamenlijke oplossing mogelijk is, pas dan gaat de bank balen. Die zien immers hun inkomsten dalen (zonder dat er extra kosten voor in de plaats komen). Ze nemen hun verlies door het huis zo snel mogelijk te verkopen. Liever vandaag voor €30.000 minder dan morgen voor €15.000 meer.

Het belang van de bank is dat het huis zo snel mogelijk verkocht wordt, want dan komt er weer een nieuwe hypotheek op. En dat betekent dat de geldstroom weer doorgaat.

Desondanks heb ik diep respect voor taxateurs die naar eer en geweten een goede taxatie afgeven. Maar of het systeem van taxaties blijft bestaan, ik betwijfel het (zie ook dit blog uit 2010: Blijft de taxateur bestaan?)

Misschien zijn die taxaties inderdaad wel complete onzin. Schijnveiligheid.

(volg ook de discussie op Facebook)

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

6 Reacties

  1. Een huis is niet meer waard dan wat de koper er voor wil betalen. Voor exact hetzelfde huis, in dezelfde staat et cetera wilde de koper er in 2010 beduidend minder voor betalen dan vandaag. Terwijl er in feite niets is veranderd aan het huis. Wat is een taxatie dan nog waard?

    Als iemand deze zin begrijpt dan hoor ik het graag, wordt wel moe van dit soort “conclusies”, met name als dit soort zinnen als pseudo serieus worden geponeerd. Wat moet dit voorstellen? Ik zou graag inhoudelijk reageren, maar dan wel met een beginpunt met enige kennis van zaken.

    reageren
    • Theo – mag ik uit je reactie (dank daarvoor) opmaken dat je taxaties wel nuttig vind? Kan je dan onderbouwen waarom ze nog wel nut hebben? Wetende dat er taxateurs zijn die niet naar eer en geweten een waarde (momentopname) afgeven?

      ps- Amsterdam is wat ver weg om ‘even langs te komen’, maar bedankt voor je uitnodiging (facebook). Overigens, die denkfouten (bewust en/of onbewust) kunnen juist tot een discussie leiden, wat een doel van dit blog is.

      reageren
  2. Rotte appels zijn er natuurlijk altijd. En hypotheekadviseurs, maar uit eigen ervaring ook de banken zelf, die net zo lang zoeken tot er een taxateur komt die de “gewenste” waarde schrijft zijn een doorn in het oog.

    Het systeem klopt niet en is fraude gevoelig. Hier zou een betere controle nodig zijn.
    Systemen waarbij hoger dan een koopsom taxeren expliciet onderbouwd moet worden en lagere niet zijn incorrect. Ik vind het ook erg Bijzonder want misschien heeft juist deze koper erg goede onderhandelings skills.
    Dat terwijl een lagere marktwaarde dan koopsom makkelijker wordt geaccepteerd.

    Als taxateur weeg je alle juridische en bouwtechnische aspecten af tegen vraag en aanbod alsmede de marktontwikkeling. Een rapport is meestal 3 maanden geldig en dat kan een taxateur vaak goed inschatten.
    Als taxateur heb ik met grote regelmaat juridische onvolkomenheden aangetroffen, bouwtechnische problemen, waardeverminderende hoeveelheden asbest of verontreiniging. Waardoor de taxatie beduidend kager uit kwam dan de koopsom. Koper behoed voor een verkeerde aankoop en bank voor een financieel debacle.

    Modelwaardes wijken vaak sterk af en de taxateur kan dat onderbouwen.
    En de modelwaarde ziet niet de daadwerkelijke status van het huis. De taxateur wel.

    Goede zaak on taxaties door een taxateur uit te laten voeren. Alleen keihard en adequaat optreden tegen frauderende of gewenste waarde schrijvende taxateurs.
    Nu gebeurt dit te weinig!

    Dit is mijn visie als makelaar-taxateur.

    reageren
  3. Het fluctueren van de waarde van financiële bezittingen is een ontwikkeling in de tijd heeft zijn oorsprong in de kapitalistische productiewijze en de open markteconomie, deze manier van productie heeft als voordeel dat het snel en innovatief is maar het nadeel is dat het erg instabiel is en ook wat minder efficiënt dan eraan wordt toegeschreven. We hebben nu eenmaal geen planeconomie. Daarom horen we te weten dat er voortdurend kleine pieken en dalen zijn met zo af en toe komt er een klap.

    Wanneer zich een klap voordoet zoals in 2008 dan wil dat absoluut niet zeggen dat je taxaties van 2007 fout waren, die waren even goed als je taxaties van 1998 maar er heeft zich een schok voorgedaan waardoor een nieuwe realiteit is ontstaan. Die klap heeft een daling van aandelen, onroerende zaken en andere financiële bezittingen veroorzaakt.

    Een taxatie betreft een momentopname waarbij je misschien hooguit een beetje rekening kan houden met de gegeven marktomstandigheden waarmee je in een opgaande markt ietsje minder voorzichtig zou moeten zijn dan in een dalende.
    Ik noem dat even het meewegen van > risico.

    Als makelaar / taxateur heb je een invloed op de markt ontwikkeling die heel dicht bij NIHIL komt!
    Je hebt goed te volgen wat in de markt gebeurt en wat de ontwikkelingen zijn die samenhang hebben met ons vakgebied maar ik denk niet dat het reëel is dat wij moeten kunnen inschatten dat grote verzekeraars omvallen omdat de premies op “sub primes” te laag waren om de claims te kunnen dekken, banken elkaar niet vertrouwden enzovoorts.
    Dit noem ik > onzekerheid…. er heeft zich een onzeker voorval voorgedaan.

    In het begin van de jaren ’80 hebben wij het Keynesiaans economisch beleid los gelaten en het neoliberale beleid omarmd.
    Als gevolg moeten wij voor lief nemen dat de economische ontwikkeling aan stabiliteit heeft ingeleverd.
    Ik laat mijzelf als makelaar / taxateur niet aanwrijven dat ik verantwoordelijkheid voor heb, dat hebben we allemaal, we hebben zelf Reagan, Thatcher en Lubbers in het zadel gezet en dit is de prijs die we betalen.

    Duidelijk mag, eigenlijk moet, zijn dat de economische ontwikkeling in Keynesiaanse periode aanzienlijk minder slecht functioneerde dan in de neoliberale. Wie woorden neoliberaal (eigenlijk is het neoklassiek) en keynesiaans wordt al snel als “links” betiteld maar dat is onzin. Links is heel wat anders. En zo is risico en onzekerheid ook niet hetzelfde.

    Voortdurend halen mensen links- rechts-, risico- en onzekerheid door elkaar.
    Als je makelaar bent zou dát je niet mogen overkomen, een crisis wel.

    reageren

Geef een reactie

Google+