Dit gastblog is afkomstig van Ernest Kuiper – business developer bij OSRE en voorheen werkzaam bij WoningNet
De Woningwet, die vorig jaar in werking is getreden, brengt lage middeninkomens in de knel. Mensen met een jaarinkomen tussen de €35.000 en €45.000 komen niet in aanmerking voor een sociale huurhuis en het aanbod betaalbare huurhuizen in de vrije sector is schaars.
Een koophuis is met de huidige rente aantrekkelijk, maar door strenge hypotheekregels niet altijd haalbaar. Woningcorporaties distantiëren zich van deze doelgroep en dit probleem, terwijl zij juist de oplossing in handen hebben.
Groot marktaandeel van woningcorporaties
Vandaag de dag bezitten de bijna 400 corporaties samen circa 2,3 miljoen huizen. Dat betekent dat één op de drie huizen in ons land in het bezit is van een corporatie. Ondanks hun grote aandeel in de woningmarkt durven corporaties zelf nog te weinig stelling te nemen in het maatschappelijk probleem dat nu gaande is: een stagnerende woningmarkt.
In plaats daarvan laten ze zich beperken door regels van de overheid, die als je het mij vraagt eerder iets weg hebben van lapmiddelen, dan van daadwerkelijke oplossingen. Het doel is niet om de woningmarkt eerlijker te maken, maar om de woningcorporaties terug in hun mand te krijgen en het tekort op de overheidsbegroting te dichten.
Kwaliteit en betaalbaarheid
Het ontstaan van organisaties, die we nu kennen als woningcorporaties, dateert uit 1901. Hoewel de omstandigheden in de afgelopen decennia flink veranderd zijn, is de kerntaak van deze organisaties gelijk gebleven: het bouwen en verhuren van goede, betaalbare huizen voor huishoudens met een lager inkomen.
In 1995 vond er een verzelfstandiging van de woningcorporaties plaats. Alle subsidies die het rijk nog aan de corporaties verschuldigd was, werden verrekend met de leningen die zij bij de overheid hadden uitstaan. Corporaties werden hiermee op afstand gezet van de Rijksoverheid. Als compensatie werd het toegestaan om commerciële activiteiten te ontplooien, zodat corporaties hun eigen broek op konden houden.
Het verhuren van huizen onder de marktwaarde, wat feitelijk gebeurt met sociale huisvesting, is niet rendabel. Uitponden is één van de manieren voor corporaties om opbrengst te realiseren. De opbrengst van het afstoten van de oude woningvoorraad kan zo weer geïnvesteerd worden in het bijbouwen van nieuwe huizen bestemd voor sociale verhuur.
Wet Doorstroming Huurmarkt
Met de nieuwe Woningwet en de Wet Doorstroming Huurmarkt, heeft de overheid de teugels weer aangetrokken. Om scheefwonen te voorkomen moeten woningcorporaties nu passend toewijzen en inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Oplossingen die op de lange termijn niet gaan zorgen voor meer doorstroom, maar wel een nieuw probleem creëren voor de lage middeninkomens. Het is deze groep die tussen het wal en schip valt. Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor sociale huur en huursubsidie en te weinig om een huis te kunnen kopen en te profiteren van de lage rente en hypotheekrenteaftrek. Ze zijn aangewezen op de vrije huursector, waar vraag en aanbod momenteel zorgen voor hoge huren.
Aantrekkelijk alternatief
Voor een echte oplossing van het probleem zie ik een belangrijke taak voor de woningcorporaties weggelegd. Zij kunnen lage middeninkomens een aantrekkelijk alternatief bieden, bijvoorbeeld door uitpondwoningen uitsluitend te verkopen aan lage middeninkomens en daarbij eventueel een goede koopregeling te bieden.
Met geborgde leningen én de opbrengsten van de uitpondwoningen kunnen woningcorporaties hun woningvoorraad aanvullen met nieuwe woningen. Zo blijft het woningaanbod gelijk en wordt de druk op sociale huurwoningen kleiner. Niet alleen zal er zo meer doorstroming plaatsvinden, ook helpen ze hiermee nog meer huishoudens aan passende huisvesting. En laat dat nou net de kerntaak zijn van woningcorporaties! Dudok Wonen uit Hilversum geeft alvast het goede voorbeeld, door specifiek aanbod voor het middensegment te creëren. Wie volgt?
Gastblogger
Laatste berichten van Gastblogger (toon alles)
- Gratis bestaat niet! - 6 april 2017
- Waarom Funda essentieel is en blijft voor de verkoop van een woning! - 14 maart 2017
- Wordt een huis met iDIN kopen heel normaal? - 9 maart 2017
Recente reacties