Mag de notaris de courtage uitbetalen aan de verkopende makelaar als verkoper dat niet wil?

Mag notaris makelaar uitbetalen

Mag een notaris nu wel of niet de courtage aan de makelaar overmaken als de verkoper protest aantekent?

Een belangrijke vraag voor makelaars, maar eveneens voor de bij een aankoop betrokken hypotheekadviseurs omdat ook zij vaak hun factuur aan de notaris sturen om op de afrekening te vermelden.

Recent heeft de notariële tuchtrechter in Den-Haag hierover geoordeeld en daarbij ook verwezen naar een ouder arrest van de hoogste notariële tuchtrechter (Het Gerechtshof in Amsterdam).

Het antwoord: Nee – dat mag de notaris niet doen

Lees je de beide uitspraken dan is het duidelijk. Wenst de verkoper niet dat de notaris de courtage van de makelaar int en naar de makelaar overboekt, dan moet de notaris daar aan gehoorzamen.

Waarom mag het niet?

Het argument waarop het oordeel gebaseerd is, is heel simpel. De verkoper en de makelaar gaan een contract aan. Zij krijgen over en weer rechten en plichten ten opzichte van elkaar.

Maar de notaris is geen partij bij dit contract. Hij of zij heeft geen rechten maar dus ook geen plicht om de courtage te innen.

En de “onherroepelijke” machtiging tot incasso dan?

In deze zaak kwam niet naar voren of in de bemiddelingsopdracht dan wel in de koopovereenkomst zelf de bekende clausule stond dat de verkoper de notaris onherroepelijk machtigde om de courtage aan de makelaar over te boeken.

Maar als ik de hiervoor vermelde reden voor het duidelijke verbod er bij haal, dan denk ik dat het niets had uitgemaakt of die clausule er al dan niet was geweest. Die had namelijk nog steeds gestaan in de overeenkomst tussen de makelaar en de verkoper (bemiddelingsopdracht of de koopovereenkomst) waarbij de notaris, zoals gezegd, nog steeds geen partij is.

Dus ik denk dat een volgend rechterlijk oordeel over een zelfde zaak maar dan mét deze clausule ook duidelijke taal zou spreken: de notaris mag de courtage niet innen en overboeken naar de makelaar als de verkoper dat niet wil.

Dan toch maar naar een notariële koopovereenkomst?

Enkele jaren geleden is er een discussie gevoerd over de verplichte tussenkomst van de notaris bij het opstellen van de koopovereenkomst. De uitkomst is geweest dat de overheid hier niet aan wilde, maar dat het aan koper en verkoper zelf was om te beslissen of de bijstand van de notaris gewenst is.

Maar misschien wil jij als makelaar in het licht van de gemelde recente tucht-uitspraak her-overwegen of het niet beter is om toch de notaris in te schakelen om de koopovereenkomst op te stellen.

Want als de notaris het koopcontract opstelt, kan de notaris dit ook mede-ondertekenen. Dat is nu al noodzakelijk als het koopcontract binnen de termijn van de drie-dagen-bedenktijd ingeschreven moet worden bij het Kadaster. Dus technisch is het niet moeilijk.

Reden waarom ik het ter overweging geef, is dat het koopcontract dan niet meer alleen een zaak is tussen koper en verkoper (en de makelaar), maar ook tussen deze partijen en de notaris. Het kan dan een vier-partijen-overeenkomst worden. En ik meen dat het dan mogelijk is dat de notaris een verplichting op zich neemt jegens de verkoper en de makelaar. Dat houdt dan wel in dat er één of meer artikelen toegevoegd moeten worden waarin expliciet staat dat de verkoper de notaris machtigt om de courtage over te boeken en de notaris verklaart die plicht te aanvaarden voor en namens de betrokken makelaar.

Misschien dat jij als makelaar hierover eens met een advocaat wilt praten?

Caveat: doe je werk goed en je hebt geen juridische scherpslijperij nodig

Doe-je-werk-goedIn mijn praktijk heb ik overigens de indruk dat een verkoper alleen weigert om de courtage te laten betalen door de notaris als de relatie met de makelaar verstoord is. Dus als jij je werk goed doet, regelmatig terugkoppelt naar je opdrachtgever en deze pro-actief benadert, zal het waarschijnlijk niet nodig zijn om allerhande juridische spitsvondigheden in contracten op te nemen.

Jouw klant zal er dan geen moeite mee om de courtage te betalen (via de afrekening van de notaris).

The following two tabs change content below.
Ik beheer een website, www.ntrs.nl waarop ik ook o.a. columns plaats die ik voor de Telegraaf schrijf. Daarnaast heb ik meegeholpen bij de oprichting van de site www.vaknotaris.nl. De gedachte erachter is om klanten van de notaris de mogelijkheid te bieden op een eenvoudige wijze (retour-)provisies te ontvangen en daarmee de kosten van de notaris "terug te verdienen", waardoor de klant de notaris kan kiezen op basis van kwaliteit en niet op basis van de laagste prijs. Ook kun je me volgen op Twitter (ernstloenderslo).

2 Reacties

  1. mijn vriendin heeft via Optimaal makelaars in Lelystad haar huis in de verkoop gedaan.
    Hij heeft november 2015 een koper gevonden,een Turkse meneer, maar krijgt hypotheek niet rond maar beweert wel diverse offertes te hebben maar wil haar dat niet laten zien.
    Nu wil hij toch 3000 euro Courtage hebben was ook bijna gelukt via notaris.
    Kan dat zomaar?

    reageren
    • Geachte heer Van der Staaij,
      Ik kan u niet zondermeer antwoorden. Dat hangt af van de inhoud van de bemiddelingsopdracht.

      Als daar vermeld is dat courtage verschuldigd is zelfs als de levering niet doorgaat omdat de koper zich beroept op een ontbindende voorwaarde, dan kan de makelaar gelijk hebben.

      Maar dan nog kunt u een gang naar de rechter overwegen omdat van een goed handelende en terzake kundige makelaar wellicht verwacht mag worden dat hij/zij actief controleert of het beroep op de ontbindende voorwaarde wel correct is.

      Zeker bij een financieringsclausule is het zo dat in doorsnee koopcontracten staat dat de koper goed gedocumenteerd moet aantonen dat de aanvraag correct en tijdig is gedaan en dat de koper de afwijzing (en desnoods de onderliggende aanvraag) moet overhandigen.
      Daarin kan een rechter ook een rol voor de verkopend makelaar zien.

      Nu er geen documentatie is overlegd door de koper, kan het zijn dat een rechter oordeelt dat de makelaar actief/actiever achter die afwijzingen had moeten aangaan en bij gebrek aan actie geen recht heeft op de courtage.

      (Ik heb nu een hele cynische gedachte: makelaar heeft een vriendje die uw huis koopt. Vriendje beroept zich op de financieringsclausule en de makelaar laat de zaak verder rusten. Maar de makelaar stuurt de verkoper wel een courtagenota “want er is een koopcontract getekend” en deelt (na betaling door de verkoper) dat bedrag met zijn vriendje. Zij blij, verkoper niet).

      Maar er is mij geen jurisprudentie bekend hierover en ik kan me niet voorstellen dat een nette en goede makelaar zo zou handelen als ik in mijn cynisme zou denken.

      reageren

Geef een reactie

Google+