Statistieken op funda – zijn die verwarrend?

statistieken op funda

In een blog op hoomz.nl geeft Robbert van Gorp 5 redenen aan waarom de statistieken op funda verwarrend kunnen zijn.

Maar is dat ook zo? Omdat Robbert mij gevraagd heeft hoe ik hier over denk, dit blog met mijn reactie en visie op de statistieken van funda.

Laten we de redenen eens op een rijtje zetten.

Reden 1: Het belangrijkste cijfer ontbreekt bij de statistieken op funda

Het belangrijkste cijfer wat je in de statistieken wilt zien, is een cijfer op basis waarvan je conclusies kan trekken. Iets dat duidelijkheid geeft zodat je er je strategie door kan verbeteren. Funda laat zien hoe vaak een huis vertoond is en hoe vaak er op geklikt wordt. Leuke getallen, die verder weinig zeggen.

CTR fundaZodra je die twee gaat combineren wordt het al interessanter, want dan krijg je de doorklikratio. Oftewel, hoeveel procent van de bezoekers die het huis op het scherm getoond krijgen klikken door naar de detailinformatie van het huis.

Omdat het een percentage is maakt het volume van het aantal vertoningen niet uit. Maar hiermee kan je wel bepalen of het huis interessant genoeg is voor mensen om specifiek naar te gaan kijken. Hoe hoger de doorklikratio, des te beter valt het huis op tussen al het overige aanbod. Er zijn eigenlijk maar drie factoren die daarvoor zorgen:

  1. locatie, locatie, locatie (waar je als makelaar verder geen invloed op hebt)
  2. de prijs
  3. de hoofdfoto

Enkel op 3 criteria bepaalt een potentiële koper of die het huis verder wil bekijken, of doorklikt naar een ander huis uit het overzicht.

Het is eenvoudig genoeg om dit cijfer te tonen aan makelaars, geen idee waarom funda het niet doet.

Reden 2: Wat is “gevonden?”

Gewoon een stukje grammaticaal geneuzel. Hoe benoem je een bepaald statistisch gegeven? Funda heeft kennelijk gekozen voor ‘gevonden’ waarbij Robbert vindt dat ‘gezien’ een betere benaming is.

Feitelijk is het juist wat Robbert stelt. Als een huis ‘gevonden’ is binnen een bepaalde zoekquery van de website bezoeker, hoeft dat niet te betekenen dat het huis ook op het beeldscherm heeft gestaan van die persoon.

Het gaat mij te ver om dat als reden aan te voeren waarom de statistieken op funda verwarrend zijn. zolang het maar wel duidelijk is wat er met ‘gevonden’ bedoeld wordt.

Reden 3: Conversie is geen conversie

conversie trechterHier heeft Robbert een goed punt. De doorklikratio is niet hetzelfde als conversie. Iedere online marketeer zal dat direct beamen. Op een hyperlink klikken voor ‘meer informatie’ kan best een ‘doel’ zijn van de marketing funnel op de website, het is geen conversie.

Bij conversie wordt er daadwerkelijk over gegaan tot een specifieke actie. Het invullen van het contactformulier bijvoorbeeld, of het downloaden van de PDF brochure, maar nog beter is het kopen van het huis!

Die informatie wil je vervolgens weer graag afzetten tegenover de doorklikratio. Dus hoeveel (%) van de mensen die na een zoekopdracht de detailpagina van het huis bezocht hebben, hebben vervolgens een concrete actie mbt dat huis ondernomen?

Die cijfers wil je graag als makelaar gebruiken om je klant te informeren. Want hoe minder mensen dat doen, des te groter is het signaal dat de informatie over het huis niet aansluit bij de wens van de potentiële koper. Met die informatie is het eenvoudiger om de klant duidelijk te maken dat er bepaalde dingen ondernomen dienen te worden om het huis alsnog verkocht te krijgen (kozijnen/muren verven, verbeteringen aan de badkamer toch maar wel doorvoeren, aanpassing in de prijsstelling, andere tekst die beter is toegespitst op de kopersdoelgroep et cetera).

Natuurlijk wil je hier geen ‘globaal’ cijfer, maar een conversieratio per dag/week/maand. Op die manier worden gemaakte aanpassingen zoals hierboven vermeld ook inzichtelijk gemaakt in de cijfers. Heeft een bepaalde aanpassing of actie ook het gewenste (of averechtse) effect gehad?

Zo kan je als makelaar snel bijsturen en de juiste actie ondernemen om je opdrachtgever te helpen bij het zo goed mogelijk verkocht krijgen van het huis.

Reden 4: Gemiddelde “conversie” geeft een vertekend beeld

Wanneer je bezig bent met data analyse, en dat is waar het hier in feite om gaat, dan wil je exacte cijfers. Een gemiddelde is nutteloos. Wat heeft een makelaar in Kerkrade of Haarlem aan de gemiddelde huizenprijs van een tussenwoning? Juist, niets.

Ook hier wil je de cijfers per dag/week/maand kunnen zien, waardoor de verschillen inzichtelijk worden. Mede omdat de eerste twee dagen er een gigantische piek is waar het gaat om het aantal mensen dat het huis bekijkt. Allemaal vanwege de fundamailing.

Wat je graag wilt zien is de groei of daling ten opzichte van een voorgaande periode. Net zoals bij punt 3 beschreven.

Reden 5: Commerciële belangen lijken cijfers te beïnvloeden

tophuisEen sneaky punt is dit. Robbert stelt (en ik ga daarin met hem mee) dat funda een ‘performance indicator’ geeft op basis van halve informatie. Daardoor zie je de ‘performance’ van het huis altijd dalen. Logisch, als je met verkeerde data werkt waarin de initiële piek van de eerste dagen niet ‘gecompenseerd’ is.

Maar, op basis van die dalende performance indicator worden er wel commerciële adviezen gegeven. Anders (en grof) gezegd, omdat de kromme cijfers aangeven dat het niet goed gaat, is het verstandig om product A of B van funda af te nemen.

Is dat opzet van funda? Nee. Dat denk ik echt niet. Alleen omdat er door funda te weinig inzicht in de cijfers gegeven wordt is het heel eenvoudig voor een makleaar om de verkeerde conclusies te trekken. Immers, een makelaar is geen data analist, is geen web-expert en ook geen statisticus.

Het zou funda daarom sieren door de cijfers specifieker te maken, met de bijbehorende verklaringen van wat het cijfer weergeeft en welke interpretatie daar aan gehangen kan worden.

Nog wat redenen

Eigenlijk zijn er veel meer cijfers die je als makelaar zou willen hebben. Even los van het verwarrende deel hierboven, de volgende informatie kan ook nuttig zijn:

  • Wat is de lengte van de bezoekduur op de verschillende tabbladen bij het huis?
    Per huis, per tabblad, per dag/week/maand. Hierdoor kan je goed zien of bepaalde aanpassingen en wijzigingen die de makelaar doorvoert in de presentatie van het huis impact hebben.
    Wat gebeurt er als de volgorde van de foto´s van het huis veranderd wordt?
    Hoe lang kijkt men naar een video die bestaat uit een diashow van foto’s ten opzichte van een echte video?
    Hoe lang spendeert men op de tab met de omschrijvingstekst? Moet die tekst korter of langer?
  • Hoe vaak kijkt dezelfde persoon in een nieuwe sessie naar hetzelfde huis?
    Anders gezegd, zijn er potentiële kopers die op verschillende dagen vaker naar hetzelfde huis kijken.
  • Hoeveel mensen hebben een notitie toegevoegd aan het huis, of hebben het huis bewaard en/of volgen wijzigingen?
    Als je als makelaar weet dat er 18 mensen zijn die de wijzigingen bij een huis volgen, dan wil je om de twee à drie weken toch wel even een wijziging doorvoeren zodat het huis weer even onder de aandacht komt bij die mensen. Het zou zelfs een indicatie kunnen zijn dat die mensen zitten te wachten op een prijsdaling. Goed om te weten lijkt me…
  • Hoe vaak worden er maandlasten berekend door iemand wanneer ze een huis bekijken? Dat is toch een koop-signaal!

En zo zijn er nog wel veel meer cijfers en weetjes die real-time aan makelaars getoond kunnen worden.
Of funda dat ook wil is een tweede!

Hoe denk jij er eigenlijk over? Geeft funda voldoende inzage in de statistieken? Vind je het verwarrend of juist duidelijk? Gebruik je de statistieken eigenlijk wel, of kan het je niet zoveel schelen?

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

10 Reacties

  1. Wat me opvalt bij huizenverkopers dat als het z.g.n. “goed gaat met de huizenmarkt”, zij vergeten dat ze veelal direct moeten oversteken naar een ander huis, met andere woorden de eigenaren schieten niets op met “hogere huizenprijzen”, tenzij ze erop achteruit willen gaan.

    Deze sigaar uit eigen doos is kunstmatig totdat deze hoger is als de nieuwprijs, ofwel is er uitsluitend voor de bank als onderpand, aangestuurd door de overheid m.b.v. perceelprijzen.

    Deze constructie vernietigd de door hollandse arbeiders opgebouwde economie en zorgt iedere keer weer voor een economisch crisis. Ten koste van ons gezamenlijk levensgeluk, ten bate van de politieke snoepwinkel voor banken en pensioenfondsen. Dit onder leiding van onze geschiedkundige politieke leiders met een logica waar een kleuter zich voor zou schamen…

    reageren
  2. Ik ben een enthousiaste huizenverkoper en leek op het gebied van data analyse. Meteen dat Funda vragen oproept met deze statistieken. Op zich redelijk irritant. En bij beantwoording merk je dan dat je er weinig tot niets aan hebt. Als je zelf een huis wil kopen en uren op Funda hebt doorgebracht weet je dat de cijfers die Funda laat zien helemaal niemand dienen. Maakt helaas argwanend. Was zelf al op zoek naar een betaalde extra tool voor statistieken.

    reageren
  3. Goed artikel, wat Google met analytics kan zou Funda ook moeten kunnen. Daarnaast vind ik het volgende interessant. Indien er meerdere woningen te koop staan in een bepaald complex of bepaalde straat, zou via de statistieken van Funda weleens willen zien hoe vaak de woning van mijn klant bekeken is t.o.v. de concurrerende appartementen of woningen.

    reageren
    • Prima punt wat je maakt Meindert – ik vraag me alleen af of ‘concurrenten’ er voor openstaan dat hun data met anderen (concurrenten) gedeeld wordt. Ongeacht of het is geanonimiseerd of niet…

      reageren
    • Hoi Meindert, als schrijver van het eerste blog ook hier mijn reactie. Ben het met je eens dat wat met Google Analytics kan, met Funda ook kan. Denk ook zeker dat men die data bezit, maar het gaat met dit soort data echt om de interpretatie van de cijfers. Een Google Analytics (of de manier waarop data daar getoond wordt) is complex en dat schiet wellicht zijn doel voorbij. Ik denk dat met name de context van de cijfers een belangrijke is, want die lijkt in heel veel gevallen nu onduidelijk waardoor dus op basis van verkeerde data….verkeerde keuzes worden gemaakt.

      De data t.o.v. concurrenten vind ik wel een interessante. Zo daar graag een keer met je over praten, als je het niet erg vindt stuur ik je even een Linkedin uitnodiging. Nogmaals dank voor je reactie.

      reageren
  4. Als koper (na sinds 2008 zoeken, zijn we recent voor een nieuwbouwproject gegaan..) bepaalde voor mij naast de foto en locatie vooral ook het woonoppervlakte en perceeloppervlakte of ik doorklikte naar meer info.Bij de eerste keer dat een woning op de markt komt, ik altijd snel even kijk wat voor huis het is. Maar bij latere, meer specifieke zoekacties speelt de verhouding tussen wopp en perceeloppervlakte zeker mee.

    Tip voor makelaars: vul die wopp en perceel opp dus altijd in. En ook de tuingrootte trouwens (let op Re-max makelaars; omdat jullie dit in de kenmerken en objectomschrijving nergens vermelden, bekijk ik jullie huizen minder).

    Privacytechnisch zou ik het trouwens niet fijn vinden als makelaars een bezichtiging kunnen koppelen aan een bepaalde funda-account, hoe fijn het voor jullie makelaars ook is om inzicht te krijgen in “conversie funda naar actie potentiële kopers” te krijgen.

    Maar het verbaast met dat jullie nog geen info krijgen van funda over het aantal repeat visits van fundabezoekers en aantal bewaard statistieken e.a.. Lijkt mij inderdaad vitaal om te weten of je iets extra’s moet doen om het huis weer onder de aandacht te spelen.

    Tip: onder aandacht spelen is prima als je echt iets toevoegt (prijsverlaging, nieuwe foto’s, brochure e.a.) maar niets zo suf als in reactie op een e-mail alert “gewijzigd” ontdekken dat de enige nieuwe toevoeging een reclame foto is van de makelaar of de NVM.

    reageren
    • Geweldig om ook een reactie van een consument te krijgen Inon! Je laatste tip is een waardevolle #imho

      reageren
  5. Goed stukje, Tuttel!

    Kritische noot:
    Reden 2: vind ik absoluut geen grammaticaal geneuzel. Robbert heeft groot gelijk als hij zegt dat een huis, welke na het opgeven van een zoekselectie, op bijv. pagina 14 verschijnt, eigenlijk niet ‘gevonden’ is.

    Na het daadwerkelijk zien van de woning kan een klant pas overwegen om de betreffende woning aan te klikken. Echter, je weet dus niet wanneer dat is (want je weet niet op welke pagina de woning te voorschijn komt met de talloze selectiemogelijkheden). Als je zou weten dat een woning is gezien maar zeer weinig na het zien ervan wordt aangeklikt, weet je meer over jouw prijsstelling/fotogebruik/… en kun je je dienstverlening verbeteren.

    Ik denk dat het voor Funda commercieel genoeg is om zoveel mogelijk woningen te laten ‘vinden’, dus ze zullen dit niet zomaar gaan aanpassen. Terwijl, als ze dit wel zouden doen, ze kunnen aantonen dat de woning veel vaker wordt gezien/aangeklikt als je Funda’s producten koopt. Wat dus beter is voor de makelaar (meer hits) en voor Funda (meer inkomsten).

    reageren
  6. Goede inhoudelijke reactie op het Blog van Robbert van Gorp. Ook wij krijgen als makelaar graag meer, relevante statistieken waarop gestuurd kan worden. Ik hoop dat funda iets doet met bovenstaande informatie en anders dat er snel goede alternatieven komen voor funda, zoals Hoomz.nl en domizz.nl

    reageren

Geef een reactie

Google+