Consument wil een goede makelaar!

Young couple celebrating purchase of their first homeKomt dit op je over als een inkoppertje? Vind je het logisch, iedereen wil toch een goede makelaar? Lees dan vooral even verder. Het is minder simpel of logisch dan je zou denken.

Er zijn ook consumenten die de artikelen op De Scherpe Pen lezen. In dit geval, we hebben het over Karel, een consument die al wat ervaringen heeft met makelaars. Daarnaast is Karel ook op zoek naar een, inderdaad, goede makelaar.

Zomaar toevallig, al googelend op “woonstyling”, kwam hij terecht op het artikel: De TV Makelaar – Huh? Wat klopt hier niet? en nog meer artikelen.
Vervolgens heeft hij een zeer duidelijk en onderbouwd verhaal geschreven. Hij had ook op alle artikelen individueel kunnen reageren, maar Karel besloot een reactie te sturen met ‘zijn verhaal’.

Dat verhaal wil ik je niet onthouden. Hij is lekker recht door zee en af en toe wat aan de botte kant. Daarom geen volledige knip/plak van zijn bericht. Nee, ik verwerk het in een blog!

De kern van het betoog

Karel heeft een duidelijke mening over makelaars. Vooral over makelaars die hoog in de boom zitten, makelaars die zichzelf wat overschatten. Want… Makelaar is eigenlijk geen vak.

Waarom makelaar geen vak is

Zomaar even wat punten waarom makelaar niet meer als vak gezien wordt door de consument.

Er zijn wel opleidingen tot makelaar, maar als het puntje bij het paaltje komt dan:

  • heeft een makelaar geen flauw idee hoe een reële vraagprijs er uit ziet
  • huurt een makelaar voor de bouwkunde een expert in: geen eigen kennis
  • huurt een makelaar voor de foto’s een fotograaf in (hopelijk, wat zijn foto’s zijn soms dramatisch slecht): geen eigen kennis
  • idem voor teksten op sites (Funda) maar ook brochures (papier) enzovoorts
  • heeft een makelaar geen beeld bij hoe een woning optimaal te presenteren (en huurt wel of niet een stylist in)

Daar heeft Karel best wel een punt, of meerdere punten zelfs. Het vak makelaar is dan ook meer ‘verbinden’ dan eigen kennis.

Heeft Karel wel recht van spreken?

Die beweringen van hem komen niet direct uit de lucht vallen. Om je te laten zien dat Karel wel wat ervaring met makelaars heeft, hierbij een overzicht.

  1.  Aankoop huis in Amersfoort op het hoogtepunt van de markt (1999)

    • We leggen onze wensen voor aan de makelaar. Jammer. Het blijkt de secretaresse, de makelaar had geen zin in een gesprek met ons.
    • We bezichtigen een huis. Er is 1 makelaar: zowel aankoop- als verkoop. Ai. Had ‘ie niet door
    • We leggen een kompas op tafel om de zon in de tuin te bepalen: makelaar zegt iets in de geest van “dat klopt niet want die kerktoren staat vanaf hier in het westen – maar ik wil nu graag gaan golfen”

    Die tijd is gelukkig voorbij. Helaas is dit betreffende kantoor nog niet failliet

  2. Verkoop van het huis van mijn overleden moeder, op de rand van de crisis (vanaf zomer 2008)
    • Ik heb de foto’s aangeleverd, die van de makelaar waren echt slecht, wij hebben ook de brochure/Funda tekst voor 80% geschreven
    • Ach, af en toe doet de makelaar iets als wij het expliciet vragen
    • Vraagprijs van 235k naar verkoopprijs 175k
  3. Verkoop van het huis van mijn overleden schoonvader; makelaar wordt nog gezocht, tot nu toe 2 gesproken maar nog niet het echt warme gevoel (zie de tips verderop)

    • Tja, de vraagprijs: ligging, ligging, ligging toch? Een 2-onder-1-kap met letterlijk aan de overkant van de straat de villa wijk van de stad. Makelaar 1 vergelijkt prijzen enigszins met de achterbuurt (!) en verder tussenwoningen een paar straten “achter”.
      De man komt in elk geval wel betrouwbaar en vriendelijk over. Hij wil eens in de 3 maanden contact. Nu blijkt een superstrakke badkamer en keuken belangrijker te zijn dan een ligging. Geen verhaal bij een woning iets verderop die nog net aan het begin van de crisis is verkocht voor krap 350k, deze meneer hoopt op 185-200 ? Geen toelichting
    • Makelaar 2 een jonge jongen met tenminste meer ideeën. Ons probleem: hij komt de eerste 20 minuten of zo erg gereserveerd en afstandelijk over. Maar in deze tijd moet hij kopers toch al erg warm hebben gemaakt. Voordeel: hij ziet wat in de woning

    Allebei proberen ze erg hip te zijn met “social media”. Maar wat dat helpt in de verkoop, en hoe dan, kunnen ze niet verklaren.

    Aroogant of goedOpvallend is dat ze geen van beide in zijn voor een bonus/malus, uitgaande van een conservatieve vraagprijs: 100 Euro meer courtage bij een 1000 Euro hogere verkoopprijs (en idem naar beneden). Want die 1,8% of zo courtage maakt natuurlijk helemaal niets uit op een 10.000 Euro hogere verkoopprijs: waarom zou de makelaar zich extra inspannen?

    Ik vermoed dat ze de verwoording van de afwijzing daarvan op een cursus hebben geleerd: “u moet erop vertrouwen dat ik mijn best voor u doe, en als u mij daar extra voor wilt betalen vind ik dat eigenlijk een beetje een belediging”.
    “Misschien moeten we een bouwkundig rapport laten opstellen, dan hebben we dat maar vast liggen”.

Wanneer je dit zo leest, vanaf de kant van de consument, zal je niet anders kunnen dan toegeven dat het beter kan.
Natuurlijk doe jij het bovenstaande allemaal anders en beter, en heeft Karel volledig ongelijk. Want uiteraard zijn jouw teksten wel goed, je foto’s prima (professioneel of zelf gemaakt), en denken alle consumenten dat ze het beter weten.

Als het goed is weet je dat ik met regelmaat trainingen geef aan makelaars. Daarbij komen er heel wat teksten, foto’s, styling en marketing voor mijn ogen.
Even heel eerlijk? Karel heeft gelijk! De meeste makelaars maken er een potje van.

Toegegeven, het is de afgelopen 2 jaar wel beter geworden. Er zit een stijgende lijn in. Maar om dat indrukwekkend of goed te noemen is voorbarig. Er valt nog heel veel te winnen.

Tips van de consument

tips en adviesKarel is de beroerdste niet, want hij geeft graag tips. Want waar zal je als makelaar aan dienen te voldoen om een opdracht van Karel te scoren?
7 punten op een rijtje:

  1. Vertrouwen. Kan ik met deze makelaar door 1 deur en heb ik het gevoel dat hem/haar dat ook met kopers lukt? Spreek ik met de verkopende makelaar?
  2. Een sprankeling in de ogen bij het bekijken van de woning. Ziet de makelaar iets in de woning, kan hij/zij kopers wijzen op mogelijkheden? Wil de makelaar deze woning echt verkopen of alleen maar een (slapende) opdracht scoren?
  3. Een helder beeld van de woning en de doelgroep. Ik hoor graag een strakke analyse: wat zijn de sterke en zwakke punten van de woning?
    Vallen de zwakke punten op te heffen (styling, beperkte verbouwing etc.)? Welke doelgroep moet dan aangesproken worden? Hoe kunnen de sterke punten benadrukt worden? Waarom werkt dat?
  4. Zet dit af tegen woningen die nu verkocht worden en recent verkocht zijn.
  5. Wat is op die basis een haalbare verkoopprijs met een redelijke doorlooptijd?
  6. Een helder verkoopplan, zie vooral ook 3.
  7. Referenties, laat zien hoe je verkoopt: op Funda, een folder, overige verkoop middelen.

Helaas zijn punt 1 en punt 2 moeilijk aan te leren of zelfs maar te faken. Ook zijn er nog te weinig makelaars die het lef hebben op bijvoorbeeld zoiets als WieIsDeBesteMakelaar.nl te gebruiken.
Ondertussen nodigt Karel nog wat meer makelaars uit. Leuk is dat niet, want dat kost toch weer extra vrije tijd.

Doorgedraaide TV

Ennuh, wat ik graag zelf nog zou willen weten: die “doorgedraaide onzin op gesponsorde TV”: een hele reeks woning programma’s zonder relevante inhoud (het moet vooral gezellig zijn), waarbij heel het land opgevoed wordt met “als er niet PRECIES die leuke kaarsjes in dat leuke mandje op dat leuke tafeltje staan” dan kopen we dit niet.

Waarom werken makelaars daar toch aan mee? Onbegrijpelijk.

Dus, beste makelaar, doe hier je voordeel mee. Karel wil graag een bijdrage leveren aan een verbetering van de makelaardij – vandaar ook zijn ingezonden brief.

Verschil je van mening met Karel? Vergeet dan in de eerste plaats niet dat hij maar zo jouw klant kan zijn….
Je mening zie ik graag in een reactie hieronder terug.

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)

4 Reacties

  1. Bedankt voor de reacties en zelfs een compliment!

    Omdat ik wat recht door zee ben geweest (Han, dank voor de goede omzetting in je blog), hebben lezers dezes recht op nog wat verdieping:

    De hoofdprijs: jazeker, ik ben ervan overtuigd dat “makelaar” een vak is. Ik vrees echter dat niet elke makelaar een vakmens is. Flink vervelend voor mijzelf en dus de bron voor enige frustratie: ik weet niet hoe ik die “vakmens” kan herkennen. Zelfs sites als wieisdebestemakelaar helpen niet echt.

    Ik heb namelijk veel belang bij een goede (aankoop/verkoop) makelaar. Ik ben beslist bereid iemand in te huren wanneer ik zelf niet beschik over de benodigde: kennis, vaardigheden, tijd, kennissen (netwerk), “speciale spullen” (advertentieplatform). Vervolgens moet de kosten-baten verhouding voor mij aantrekkelijk zijn.

    Gemakshalve definieer ik een makelaar als: een full-service adviseur bij aan- of verkoop van onroerend goed. De makelaar biedt soms (afgesplitste) nevenproducten aan zoals taxaties of financiering.

    Zelf zou ik, in aanvulling op het eerder gestelde, graag met een makelaar (m/v uiteraard) in zee gaan die ook de volgende 2 (Amerikaanse?) principes hanteert:
    1. Put your money where your mouth is. Jij zegt dat je zo’n goede onderhandelaar bent, het huis op de optimale manier op de markt en in je netwerk hebt aangeboden? Laten we daar dan een bedrag aan koppelen in plaats van een veilig courtage percentage.
    2. Walk the Talk. Voorbeeld: jij zegt dat je een bouwkundig expert bent? Waarom moet ik dan in aanvulling (!) op de courtage nog eens honderden Euro’s voor een bouwkundig rapport uitgeven en krijg ik een ellenlange “informatie” vragenlijst ter invulling? Natuurlijk weet ik dat die dient voor het verplaatsen van aansprakelijkheid van de makelaar naar verkoper, maar ik weet ook dat een echte bouwkundige veel meer aan een gebouw ziet dan ik in 25 jaar bewoning heb ervaren. Wat is de waarde van een vraag als “heeft er in het verleden stukwerk losgelaten?”. De bouwmarkten liggen vol met reparatie spul (en zit dus in elk huis in Nederland) en meestal zal er geen ernstige bouwkundige oorzaak zijn.
    Vergelijkbaar fotografie, styling, diverse marketing methoden etc.

    Vraag: maken sommige makelaars zich het hier niet te makkelijk en/of rekken zij hun verdien model hier flink op? (Wij zijn gelieerd aan een bouwkudige …).
    Dit verduidelijkt mogelijk mijn leer- en kritiek punten.

    In onze situatie, we zijn begonnen: de minimum realiseerbare verkoopprijs is geschat op 185.000 Euro door de ene makelaar. Een andere makelaar beveelt als start verkoopprijs (dat is natuurlijk niet hetzelfde) 289.000 Euro aan. Een extreme marge. Ook als ik de dichtst bij elkaar komende bedragen van alle makelaars neem (meest optimistische van de laagste en meest pessimistische van de hoogste) kom ik op 200.000-250.000. Nog steeds een riante marge.
    RaRa: wie is de vak-taxateur en zet de woning prijstechnisch goed in de markt? Wij hebben overigens niet gekozen voor de makelaar van het hoogste bedrag.

    Laat volstrekt helder zijn: ik heb veel respect voor de ware vak-makelaar, ik weet dat ze bestaan en dat er vele makelaars zijn die steeds beter willen worden. Voor mezelf: ik hoop dat ik er een gevonden heb.

    reageren
  2. Ik begrijp Karel met wat hij schrijft en denkt. Als uitsluitend op aankoopbegeleiding gerichte makelaar, verkoop doe ik niet, herken ik heel veel van de op/aanmerkingen op (het werk van) de verkopend makelaar(s).
    Het komt zelfs wel in de buurt van een uitspraak die ik al langere tijd geleden heb gedaan:
    Veel verkopend makelaars hadden ook bedrijfsleider van een supermarkt kunnen worden. Alles wordt door derden aangeleverd en/of voorgekauwd en hij/zij heeft alleen maar belang bij een hoge omzetsnelheid, zo snel mogelijk de producten de winkel uit, kan er een nieuw assortiment in.

    reageren
  3. Graag zou ik de gehele brief van Karel ontvangen.
    En bij voorkeur ook zijn contactgegevens.

    reageren
  4. Ik mag Karel wel. Die gaat niet zitten zeuren tegen vrienden en bekenden, maar zegt het ergens waar het er toe doet.

    reageren

Geef een reactie

Google+